新浦安の新規物件 その２

[匿名さん]

一般的な新規物件用にその２を作りました。

前スレです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40288/

38街区用には専用のスレがありますので、そちらをどうぞ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39242/

[242: 匿名さん]

高洲の物件が高いと皆さんおっしゃりますが、いままでが不当に安く民間業者に土地を提供されていたことが
問題なのです。Ｂ地区などは入札がやり直しになった経緯は知っておる人は知っている。
今後新浦安のマンションは供給量が少ないかわりにどうしても欲しいという人が後をたたないため
マンションの中古価格はまだまだ伸びるでしょう。
だからいまお金持ち連中は新浦のマンションを買いあさっているんでしょ。
そして妄想的なミスリードのおかげで買いそびれた人があとで愚痴をこぼす。

[243: 匿名さん]

242
そうだろうね。野村のことを＊＊にしている人のほうがどうかしていると思いますね。
現状では高洲のＢ地区に関しては２１０億出しても問題ないと考える野村のほうが正しい認識。
自分が思うに今回のＢ地区の価格決定でこれからはある程度の金持ちしか住めない街になったというのが
現実でしょう。

[244: 匿名さん]

事実として他に１社、200億以上の札を出したからなあ。
三井だったのかな？数％の差で負けたのだから、担当者は辛いやね。

[245: 匿名さん]

230
の言っていることは？頭が乏しい。あまりにも現実を見ていない人の意見ですね。
こういう人のミスリードを信用した人が愚痴を溢している。

[246: 匿名さん]

新浦安はバブル前夜ってか。ちょっとしたことからバブルは始まるんだよな。
でもはじけるときもそうだけどさ。

[247: 匿名さん]

>価格決定でこれからはある程度の金持ちしか住めない街になったというのが現実でしょう。

ごもっとも。年収2千万円から１億超の人限定。都内と同じだな。

[248: 匿名さん]

244　その出典はどこですか？

[249: 匿名さん]

野村物件が坪１５６万なら今１２０万の美浜は２００万超でしょう。もうその兆しはあるのか？
坪２００万といえば田園都市線ならたまぷらを抜いて、ニコタマに近い（すこし駅から遠くなる
けど）。新浦安がそこまで追いつくのか、その時は他もあがっているのか？

もう持ってる人はいいけど、新浦が好きでこれから住みたいと思っている人は悲劇だね。
持っている人だって、売らない限り儲からないし税金高くなるだけ。変なマネーゲームにならない
ように祈るばかりです。

[250: 匿名さん]

>249

美浜はそんなにいかないよ。
ここ（新浦）については駅から遠くても坪単価が下がらないだけで、
一般的な常識では一概に判断できないと思うよ。
駅から近いけど、もう街並みが出来てしまっていて、今住んでる人の家も
古いイメージない？
道も狭いし、特に魅力は感じないけどな。

ここ（新浦）に住むんならやっぱりマンションでしょ。

[251: 匿名さん]

新浦安を選ぶメリットって何でしょうか？
デメリットならいくつか思いつくんですけど・・・

・地盤がユルい埋立地
・塩害がひどい。車はさびるし、エアコンは塩害に対応した専用機しか使えない
・駅から徒歩２０分は当たり前、常識の範囲を逸脱した駅からの距離
・昼はディズニーランドの観光客、夜は珍走団の溜まり場。静かな時間帯がまったくない。

[252: 244]

>>248

http://www.chibanippo.co.jp/news-box/1-18/seikei.html

[253: 匿名さん]

252さん、ありがとう。
ミニバブルか。実需による購入希望者には辛い時代に突入ですね。
まあ、財政状況が厳しい県にとってはありがたいのかもしれませんが。

[254: 匿名さん]

04年　　３社　　１０２億円から７５億円
今回　１２社　　２１０億円から１３０億円（２００億円以上は２社）

新聞記事が事実なら、誰かが言っていた“土地は野村だけが高値つかみで、それは時価とは別物。”
とはちょっと違いますね。
今回の最も低い額１３０億円ですら、前回の最も高い額１０２億円を３割も上回っています。
０４年と比べて、最低でも３割地価上昇ということでしょう。
まさにミニバブルですね。
（誰かの“時価とは別物”って上手い表現と思います。今の値段と地価の掛け言葉かな。
　高校の古文を思い出しました）

[255: 匿名さん]

前回の入札手続きに問題があったことから再入札になったことも知らないのかね。
前回の額と比べるなんて噴飯ものだよ。

[256: 匿名さん]

>前回の入札手続きに問題があったこと
〇四年に「予定価格の１２０％以内」とする上限価格を設定した入札では、入札の翌週に千葉日報社が最高値より約二十七億円安い企業体が落札したと報道し、問題が表面化。その後、上限設定自体が違法だったことが明らかになり、同庁は入札を無効にしていた。

前回の入札前に、
“予定価格が示されてその１２０％を超えたらそこには売らない”
ということが公表されたのでしょうか？

そうだとしたら１２０％超の札を入れる業者はいなかったはず。
前回の業者評価は最高で１０２億円だったのでは？

[257: 匿名さん]

わかっていながら超えて入札したみたいですよ。

[258: 匿名さん]

儲かる算段があるから２回とも２００億を超えた金額で入札したんでしょ。

複数社が２００億を越えてるんだから、ブランドがある会社ならば売れるんでしょう。

[259: 匿名さん]

まだ現実を受け入れられないミスリード君が多いですね。新浦はこれから時代を先取りしたバブルが始まる
黎明期なんですよ。だからミスリード君より有能な人材を抱えている野村が２１０億円かけても十分採算が取れるとみこんで
新浦安の高洲に２１０億円をかけた。ようするに妥当な値段ということ、そして今後も新浦安の地価はあがりつづけるということを
今回のできごとを示している。
あまりにも自分の狭い範囲でのミスリードが目立つね。
２５０、２５１、２５６．

[260: 匿名さん]

＞新浦はこれから時代を先取りしたバブルが始まる黎明期なんですよ。

？？？

[261: 匿名さん]

259
私もそんな予感がします。それにしてもいままでの企業庁？の用地売却方法がいかにいいかげんで
業者や購入者のみにむけられていたかがわかります。マンションを購入しない人にとってはブーイングですね。

[262: 匿名さん]

２６１
私はそうは思わない。民間にまかせていたら新浦安など人気のあるところは地価が青天井になってしまいます。
それを庶民でも購入できるような手ごろな値段で用地を売却していてくれたおかげでそんなにマンション価格もなんとか
上昇しなかった。今回のＢ地区の入札はバブルを助長させるという意味ではマイナスです。

[263: 匿名さん]

バブルとか言ってる人は、少し経済の勉強をしたほうがいい。まあ口だけで何もしないなら火傷することも
ないだろうからいいんだけど。

[264: 匿名さん]

野村の２１０億はバブルではなく単に新浦安の価値評価の正常？化なのか、浦安に限らない
世の中総バブル（そう遠くない過去にみた。。）再現の先触れなのか？
「価値があるとこだけが上がるのが今回の特徴です」なんてわかったような実は何もわかってない
コメントは別にして。

＞そして今後も新浦安の地価はあがりつづけるということを示している
なんか、いやな予感もする。

[265: 匿名さん]

>野村の２１０億はバブルではなく単に新浦安の価値評価の正常？化なのか

自動車はナンバープレートをつけてしまうと中古車となり、新車の価格では売れなくなると言われています。
マンションも登記すると中古マンションとなり、一般には新築売り出し価格よりは下がるものと思われます。
実際のところ、入居後も売れ残った住戸を新築であっても値引きして売ることはよくあることと言われています。

ところが、新浦安では新築未入居物件が中古物件として売り出されると、売り出し価格を超える値段がついています。
また築浅物件の中古価格は値崩れしません。
これらは新築価格そのものが低く押さえられていたことを示す証だと思います。
２１０億円が正常な価格かどうかは異論がたくさんあるでしょうが、従来の地価より上がることはまちがいないです。
でも、上がり続けるか、あるところで上げ止まるかはわかりません。

[266: 匿名さん]

野村の判断が正しいし素人が新浦の価値に疑問をぶつぶついっても意味ないでしょ。
現実を見ましょう。

[267: 匿名さん]

新浦安の大規模マンション用地は、残り住宅専用が１つ、業住融合が３つ。
しかし小学校が追いつかないので、Ｂ街区後は数年は売られないと思われる。
（少なくとも教育委員会の現時点での計画には、それらが売られて小学生が
増えることは想定されていない。ちなみにＢと３８は入っている。）
Ｂ街区に高値が付いたのは、ライバルが居ない為に高値が付けられると
ふんだのではないか？

数年後、今の小学生が大きくなり、学校に余裕が出来て、残りの用地が売り
出された時、暴落する可能性は有る。4x700として2800戸程度供給される訳だし。
今の住民も全て同じだけ歳をとっているので、雰囲気も変っているかもしれない。
ニュータウンにありがちな問題だ。

既に新浦安にマンションを持っている住民にとっては、野村が売りきった時に売
り抜けるのが上策だと思うが、今から買うのは相当リスキーだと思う。

少なくとも、ファンダメンタルを見ずに他の人が買うから上がる、だからその価
値が有るに違いない、だから自分も買う、は最低の投資戦略だ。でも多くの人が
それをくりかえすんだよね。10年前は光通信、今はライブドア。

投資は自己判断で。教育委員会のホームページや、浦安市の都市計画、企業庁の
整備計画程度は見ておいて損は無いと思う。

[268: 匿名さん]

>>267
光通信は１０年も前じゃないが？そもそもライブドアなんて
当時の光通信とは比較にもならない位だが、本当にＩＴバブルの頃を知ってるの？

新浦安のファンダメンタルは最高だと思うが、あなたはチャーティスト？
住まいであるマンションと株をいっしょくたにはできないと思うが、
テクニカル的にあえて言うなら、新浦安は今まで安く放置されていただけ。
なぜなら新浦安は新しい住宅地でメディアにも注目されていなく、皆さんにあまり知られていなかったから。
しかも当時の住都公団や企業庁が不当に安く土地を売り出していたというか、
住都公団が民営化を急がなければならないので、３年前まで同時期に大量のマンション供給があった。
２０００年からの５年間でマンション供給が全国で一番多いのは新浦安駅だったので、
大量の供給により、需給のバランスが取れ価格はあまり上がらなくすんでいた。
官から民へ市場が開放され、市場原理が働き、また供給自体も少ないため
価格が高くなり、買い板が厚くなった。
早く情報を仕入れたものが底値で買えたのだが、今は保ちあいからの上放れだね。放れにつけ。

ファンダメンタル的にも、マンションを購入する場合、建物という箱だけ良くても、まわりの環境も購入するようなものなので
環境が良くなくては魅力ありませんね。たくさんの公園、海、ＴＤＲ、綺麗な街並み、買い物の便利さ、
都心へのアクセス、教育環境と教育レベル、自治体の優れた財政、有名人の多さとかドラマやＣＭ撮影の多さとか
新浦安の魅力を挙げたらたらキリがないくらい。ファンダメンタルは正に最高。

利便性がいいので、東京西部で例えるなら、新浦安は府中や立川よりも安いが、
今後は調布の仙川レベルまで上昇してもおかしくないと思う。
投資は自己責任で。私は住むのが目的なので、利益確定の売りはださないロングポジ。
（他に住みたい街がないため）

[269: 匿名さん]

少し前までは、新浦安の街並みも、まだまだ整っておりませんでした。
街の財政状況が良いこともあまり知られておりませんでした。
駅から徒歩20分、30分は、不動産を資産として持つこととしてはタブーとされてきました。
しかし、どうでしょう。マンションが立ち並び、街全体像が分かってくると、目で直接
確認ができ、しかも非常に整っていることが分かります。
そして、一般的に浦安の財政状況が良いことも分かってきました。
また、新浦安では駅からの距離はあまり関係ないことも分かってきました。
（まあ、真剣に購入した人には財政は調べた人はいるとは思いますが。。）
というわけで、当時は資産として持つ場合には、バクチだったに違いないでしょう。

しかし、これからは違います。これらのことは全て解決済みだからです。
分かっているものを買うリスクと、分からないで買うリスクでは、全く違いがあります。
分かっていないリスクが、今まで値段に織り込まれていたということでしょう。

[270: 匿名さん]

268
まさに核心をついていますね。新浦安に一度住むと皆さん永住希望です。そのかわりに新たに住みたいという人は
日本全国にごまんといます。しかしミスリードというか現実を直視できない人が多いですね。

[271: 匿名さん]

永住希望が多いということは街全体が代謝せず、老人化するリスクがあるということ。
これは浦安市も認識してうｒ。

[272: 匿名さん]

>一般的に浦安の財政状況が良いことも分かってきました。

自分が知らなかっただけで、知ってる人は20年前から知ってる。

[273: 匿名さん]

街そのものが老衰するリスクを市当局は理解しているから、街の再開発に関しても注意を
払ってて、中町を再開発する計画もちゃんと考えてる。あと10年のうちには何か動きがある
だろう。そのときだね、新町が暴落するのは。

[274: 匿名さん]

>>271さん
歴史は繰り返すって事かな。今、入居されている方々は高島平がどのような
歴史をたどってたかを知っているんですかね？
私は大規模団地は、新しく綺麗な町であっても、２０年後を考えると購入できません。
急成長した町は急に没落するものです。私の言葉を２０年後に再度思い出してください。
または、少し遠出して実際の高島平を見に行くのもいいんじゃないですかね。

参考資料（こうならないといいですね）
ttp://www.daito.ac.jp/~nakamura/seminar/takashimadaira.htm#shiryou

[275: 匿名さん]

急に高齢化するのは日本全体です。
新聞やテレビでそう言ってます。

[276: 匿名さん]

まあ新町に高額納税者がバンバン集まってくれれば、その金で中町の再生ができるのかな。
そういう意味では、三井も野村もガンガン強気で行って欲しいね。バブルだっていうんなら、
ちゃんと金落としてくれる人間だけを選別して住まわせるのが得策だろう。

[277: 匿名さん]

>>274
んじゃ、どこならいいの？

現役時代に良い生活環境で過ごし満ち足りた日々、しかし老後は資産価値としてはわびしい物だが
それでも住み続けるには問題なし、の場所と
現役時代は、環境は良くないし不便、だけど年寄りになってからは生活には便利だし
なんてったって、昔２０００万で買った家が今５０００万円ウハウハですから！
の、どっちを選ぶかでしょ？

う〜む、自分は現役時代輝いた場所にいたいな。年をとると欲が無くなって、健康でありさえずれば
資産はないが、食うに困らず、住む場所はあるんだし・・・。程度で満足できそうな気がする。
将来を考えて、今交通の便の悪い場所に住んだら、その体力消耗、ストレスで資産価値が出るころまで
長生きできるか分からないしね。

[278: 匿名さん]

買い換えればいいのに。

[279: 匿名さん]

買い換える金はあって、引越しも丸ごとやってくれる業者があっても、
年とると、知らない土地に引っ越すのは面倒なもの・・・じゃないかな。

[280: 匿名さん]

>>278
そうなんだよね。だから２０年後の資産がどうのこうの言わず
今一番いいと思うところ買えばいいんだよね。
やたら資産価値がどうのこうの書いて、新浦安を持ち上げる人、落とす人がここに出入りしているのが
変。
今住みたいと自分が思うところに住めばよし！

[281: 匿名さん]

変に持ち上げてる人は、今まで新浦安を知らなかったもんだから、熱病にかかっちまったんだろうね。
で、自分が知らなかったんだから、世間でも誰も知らないんだと思い込んじゃったところが愚かなところ。
童貞卒業したばかりの青二才がセックスの素晴らしさについて熱弁を振るう姿に似ている。
まあ適当なところで勘弁してくれよ、と周囲は思ってる。

[282: 匿名さん]

新浦安の将来を想像するにあたり、
新浦安はサラリーマンが多く、厚生年金は現役時代の所得に比例するので、
比較的余裕ある年金者が多くなり、街の商業施設は活気がある。
また、新浦安の特徴として、物件がとにかく広い！（市が土地に
戸数を制限しているため）広い物件には、子供の数が多い世帯が必然的に集まる。
子の数が多いということは、将来は生まれ育った土地や親元で生活したい
という若者も多くなる。将来も比較的若者が多いのでは？
ほかも街よりも、やはり２０年〜３０年先もより良いと予想するが？

[283: 匿名さん]

>>282さん
戸数を制限されているんですよね。同居するのならいいのですが、
普通は別居しますよね。それだけの土地があって、今建っている
マンション群もスムーズに立て替えが出来ればいいのですが。
残念ながら業者はそこまで考えてはくれないですからね。
あとは行政に期待するしかないんですけどね・・・・。

[284: 匿名さん]

中町の再開発が楽観的に語られるのは、低層が主体だから。既に高層がビッシリ建ってる土地を
再開発するのは、難しい。

[285: 匿名さん]

う〜ん。
日本は昨年から人口減少時代に突入したと言われています。
中町は、今、低層主体だから高層化して増えた容積を売れば再開発は容易
ということが楽観論の根拠かもしれないけれど、
容積増やしても、人口減で買う人が現れないということはないでしょうか？

>>283さんの
>普通は別居しますよね
から考えると、
中町再開発の頃になると、おじいちゃん、おばあちゃんが住んでいた
都内の土地が遊休地になっているという人がたくさん出てきたりして、
わざわざ開発したところを買う人はいない時代になっているかも？？？

[286: 匿名さん]

なんか今から50年先の心配までしてもという感じですが。社会情勢もかわってるだろうし。

これから10年以内には浮上してくる中町のには建替え中の代替住宅を用意するようなことを市長が
言っていたような気がします。現在の新町の開発が一段落したところで中町の建替えが順次始まり、
それが終わったところでしばらく落ち着くというようにサイクル的にはわりとうまく行くような
気がします。

ただ、どなたかが書かれていた、あまりに同質な人々しかいない街化しているのは気になるところ
です。確かにニュータウンは皆その傾向があり経年かともに問題化しそうです。。東京都内の方が
むしろ世代的なバリエーションに富んでいます。元町はそんな感じはあるのかも知れないのですが、
湾岸で分断されている感が強い。中町の建替えの時は、学生や若い人も住めるような考え方を取り
いれるなど考える必要があるかも知れません。

[287: 匿名さん]

たしかモアナの近辺という青写真だったっけ、代替住宅。

[288: 匿名さん]

あくまでも個人的な印象ですが、新浦安って何となく熱海とイメージが
かぶるんだよね。今は街もまだまだ新しくリゾート気分全開ですが、
10年後、あるいは20年後はどうなんでしょうかね。

[289: 匿名さん]

熱海には腐っても温泉、温暖な気候という売りがあるからねえ。今はリゾマンと老人施設で細々やってる。
だいたい、かつての熱海のリゾート気分と今の新浦のリゾートまがいを一緒にするのはいくらなんでも熱海に失礼。

[290: 匿名さん]

新浦にも温泉…いや、何でもない…orz

[291: 匿名さん]

モアナ購入者が勝ち組ってことがよくわかりました(#^.^#)