新浦安の新規物件 その２

[匿名さん]

一般的な新規物件用にその２を作りました。

前スレです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40288/

38街区用には専用のスレがありますので、そちらをどうぞ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39242/

[222: 匿名さん]

220
その判断はちとあまくないかい。ミスリード？
あきらかに新浦はバブッてるよん。

[223: 匿名さん]

MEと比べて高洲は今のところさびしい雰囲気がするのですが、
これから素敵な街並をつくっていく予定はあるのでしょうか？

[224: 匿名さん]

たまたま２１０億出して企業が新浦の高洲の土地を購入するのかい？
普通はそれだけの価値があると判断して購入するので２２０さんの意見は乱暴で話にならないな。

[225: 匿名さん]

野村の物件は土地取得価格を考えると6000万が最低、7000万以上ごろごの734戸ということに
なりますが、さすがにこれは売れないでしょう。はっきりいって野村は土地を高掴みしてしまった。
入札の最低が130億っていってましたからそれより60%も高い。
野村も世間の新浦の評判になにか勘違いしてしまったとしか思えないですね。これ以上こんなのが
続くとかえってどんでん返しがあるよ。やめて欲しいね。

一方グランデは安くはないですが、それでもなお適切な価格だと思います。これくらいが限度では？
やっぱり家は自分が永住志向で住みたいと思うことが大事。それに耐えられる立地、物件です。
モアナはお得でしたが、野村の件では舞い上がらない方がいいと思いますよ。

[226: 匿名さん]

>>221

モアナの価格がそこまであがるかは微妙でしょう。
野村不動産が、どういうつもりでアノ価格で土地を買ったのかは不明ですが、
ふつーに考えると、現在の中古流通価格が限界では？

225の人はモアナ購入者に嫉妬しているのでしょうか？
グランデを狙うのだったら、ご近所へ喧嘩売るような発言はすべきではないでしょう。
グランデを狙っている他の人が迷惑ですね。

[227: 匿名さん]

２２３　それなりの街並みにはなると思いますが、やはりＭＥ２１は電柱埋設による高級感と
緑地分離帯や広い歩道の開放感であの街並みを作っており、高洲はその予定は今後もないので
ＭＥ２１並にはいかないでしょう。

高洲は海浜公園が優位性を持っていたんだけど、これもＭＥ２１に総合公園がオープンすると、
数年のうちにＭＥ２１を囲む遊歩道もできるのでこっちの方がいいくらい。

でも高洲は大型施設がないので、温泉だのホテルだので渋滞や喧騒が問題になりそうなＭＥ２１
に較べて逆に閑静な街として評価があがる可能性もありますね。

[228: 匿名さん]

現状では、ME21の方が不動産の売れ行きが良いでしょう。
高洲はやはり、やや下になるというのが、正直なところではないでしょうか。
それは、皆が認めるところなので、もうその議論は終わりにしませんか？

不動産の価格は時価です。上がる時もあれば、下がる時もある。
売り買いのタイミングにより、運不運があるのはしかたが無いことでしょう。
そのことで、妬んだりしてもしょうがないことだと思います。
需給関係が、不動産価格を決める以上、受け入れないといけない事実ですね。
新浦安といえども、今後の不動産価格がどうなるかは分からないですよ。
ただ、あまりの乱高下は、規制すべきでしょうね。

[229: 匿名さん]

>227さん
でも高洲は大型施設がないので、温泉だのホテルだので渋滞や喧騒が問題になりそうなＭＥ２１
に較べて逆に閑静な街として評価があがる可能性もありますね。

同感です。静かに暮らすのに高洲は良さそう。必要な時だけME21の商業施設などを利用すればよいし
これも来年にマルエツがオープンするとぐっと頻度も下がりそう。

[230: 匿名さん]

土地は野村だけが高値つかみで、それは時価とは別物。
と考えるのが妥当でしょう。

都心の上昇率と比較しても、そこまで時価が上昇するのは理由が乏しい。

[231: 匿名さん]

>221

グランデがモアナより価格が高くなったのは、幕張ビーチテラスの海側の棟の異常な人気が影響している可能性がある。
他の棟と違って１０倍近い入札や、キャンセル待ちを熱望する声が届いたので、オーシャンビューを前面に出せば高値でも購入を熱望する人がいることに気付いたのでは。
毎日海が見える生活は、これは５００万か１０００万くらい高いお金を出しても欲しいって思わせる、魔法がありますよね。

モアナのときは駅から遠いことで三井も弱気だった。グランデではオーシャンビューの魅力が原因で強気である。
これが値段にも反映していると思う。

[232: 匿名さん]

>>231
同感。
確かに幕張ＢＴのベイは凄い人気だが、あそこの売りはベイだけ。
他棟はあのスペックなのにベイ人気で高値付けられて可哀想。
吹き付けで安っぽい外装の上、内装に相当手を掛けないと
ベイ以外はリセールも厳しい。

その点グランデに関しては、棟毎のバランスが良いと思う。
確かにモアナよりは高値だがＭＥであるアドバンテージで納得の価格。
高洲の野村に手をつけるより確実に資産価値は見込めると思う。

[233: 匿名さん]

＞２３２
・・・ということは、モアナのオーシャンビューの部屋を買った人はかなりお得な買い物だったことになりますね。
なるほど。

グランデは、オーシャンビュー狙いでいきます。リセールの際に、物件の経年劣化を織り込んだ価格以上にプレミアムがつくことになりそうですな。
ふむふむ。

[234: 匿名さん]

そんな事言って、真に受けた人が買う気になって倍率が上がったらどうするの？
可能性１．そこまで頭がまわらない。Afo。
可能性２．実は買う気が無い。
可能性３．営業ご苦労様です。

[235: 匿名さん]

まあ三井物件のスレはいつもこうだからね。適当に流しとき。

[236: 匿名さん]

＞２３４
＞そんな事言って、真に受けた人が買う気になって倍率が上がったらどうするの？

発想がせこすぎて、言葉にならない。事実は事実でしょう。
海向き物件の高層階！これが売る時高いのは当たり前だのクラッカー。

[237: 匿名さん]

今ごろ、三井のさんすけ君（BLOGの人ね）も、これなんか読んでて「ふむふむ、なるほどなるほど、
オーシャン高層はどんどん強気で、下層はＸＸ高といわれないよう抑え気味に、リバービューはどう
するかいな。それにしても野村君ありがとう。おかげで平均２−３００万は高くつけられるな。」と
ＥＸＣＥＬ使った（笑）値付けシミュレーションに忙しいでしょうのでしょうね。

[238: 匿名さん]

ほんとですねー、あんまり調子に乗らないで欲しいよ。

[239: 匿名さん]

まあ買う気が無い事だけは本当のようだ。

[240: 匿名さん]

売る気は満々。

[241: 匿名さん]

いや数百万円あがっても関係ない金持ちがライバル減ったらこれ幸い、というやつじゃないですか。
利回りで買う人多いから、湾岸物件は。

[242: 匿名さん]

高洲の物件が高いと皆さんおっしゃりますが、いままでが不当に安く民間業者に土地を提供されていたことが
問題なのです。Ｂ地区などは入札がやり直しになった経緯は知っておる人は知っている。
今後新浦安のマンションは供給量が少ないかわりにどうしても欲しいという人が後をたたないため
マンションの中古価格はまだまだ伸びるでしょう。
だからいまお金持ち連中は新浦のマンションを買いあさっているんでしょ。
そして妄想的なミスリードのおかげで買いそびれた人があとで愚痴をこぼす。

[243: 匿名さん]

242
そうだろうね。野村のことを＊＊にしている人のほうがどうかしていると思いますね。
現状では高洲のＢ地区に関しては２１０億出しても問題ないと考える野村のほうが正しい認識。
自分が思うに今回のＢ地区の価格決定でこれからはある程度の金持ちしか住めない街になったというのが
現実でしょう。

[244: 匿名さん]

事実として他に１社、200億以上の札を出したからなあ。
三井だったのかな？数％の差で負けたのだから、担当者は辛いやね。

[245: 匿名さん]

230
の言っていることは？頭が乏しい。あまりにも現実を見ていない人の意見ですね。
こういう人のミスリードを信用した人が愚痴を溢している。

[246: 匿名さん]

新浦安はバブル前夜ってか。ちょっとしたことからバブルは始まるんだよな。
でもはじけるときもそうだけどさ。

[247: 匿名さん]

>価格決定でこれからはある程度の金持ちしか住めない街になったというのが現実でしょう。

ごもっとも。年収2千万円から１億超の人限定。都内と同じだな。

[248: 匿名さん]

244　その出典はどこですか？

[249: 匿名さん]

野村物件が坪１５６万なら今１２０万の美浜は２００万超でしょう。もうその兆しはあるのか？
坪２００万といえば田園都市線ならたまぷらを抜いて、ニコタマに近い（すこし駅から遠くなる
けど）。新浦安がそこまで追いつくのか、その時は他もあがっているのか？

もう持ってる人はいいけど、新浦が好きでこれから住みたいと思っている人は悲劇だね。
持っている人だって、売らない限り儲からないし税金高くなるだけ。変なマネーゲームにならない
ように祈るばかりです。

[250: 匿名さん]

>249

美浜はそんなにいかないよ。
ここ（新浦）については駅から遠くても坪単価が下がらないだけで、
一般的な常識では一概に判断できないと思うよ。
駅から近いけど、もう街並みが出来てしまっていて、今住んでる人の家も
古いイメージない？
道も狭いし、特に魅力は感じないけどな。

ここ（新浦）に住むんならやっぱりマンションでしょ。

[251: 匿名さん]

新浦安を選ぶメリットって何でしょうか？
デメリットならいくつか思いつくんですけど・・・

・地盤がユルい埋立地
・塩害がひどい。車はさびるし、エアコンは塩害に対応した専用機しか使えない
・駅から徒歩２０分は当たり前、常識の範囲を逸脱した駅からの距離
・昼はディズニーランドの観光客、夜は珍走団の溜まり場。静かな時間帯がまったくない。

[252: 244]

>>248

http://www.chibanippo.co.jp/news-box/1-18/seikei.html

[253: 匿名さん]

252さん、ありがとう。
ミニバブルか。実需による購入希望者には辛い時代に突入ですね。
まあ、財政状況が厳しい県にとってはありがたいのかもしれませんが。

[254: 匿名さん]

04年　　３社　　１０２億円から７５億円
今回　１２社　　２１０億円から１３０億円（２００億円以上は２社）

新聞記事が事実なら、誰かが言っていた“土地は野村だけが高値つかみで、それは時価とは別物。”
とはちょっと違いますね。
今回の最も低い額１３０億円ですら、前回の最も高い額１０２億円を３割も上回っています。
０４年と比べて、最低でも３割地価上昇ということでしょう。
まさにミニバブルですね。
（誰かの“時価とは別物”って上手い表現と思います。今の値段と地価の掛け言葉かな。
　高校の古文を思い出しました）

[255: 匿名さん]

前回の入札手続きに問題があったことから再入札になったことも知らないのかね。
前回の額と比べるなんて噴飯ものだよ。

[256: 匿名さん]

>前回の入札手続きに問題があったこと
〇四年に「予定価格の１２０％以内」とする上限価格を設定した入札では、入札の翌週に千葉日報社が最高値より約二十七億円安い企業体が落札したと報道し、問題が表面化。その後、上限設定自体が違法だったことが明らかになり、同庁は入札を無効にしていた。

前回の入札前に、
“予定価格が示されてその１２０％を超えたらそこには売らない”
ということが公表されたのでしょうか？

そうだとしたら１２０％超の札を入れる業者はいなかったはず。
前回の業者評価は最高で１０２億円だったのでは？

[257: 匿名さん]

わかっていながら超えて入札したみたいですよ。

[258: 匿名さん]

儲かる算段があるから２回とも２００億を超えた金額で入札したんでしょ。

複数社が２００億を越えてるんだから、ブランドがある会社ならば売れるんでしょう。

[259: 匿名さん]

まだ現実を受け入れられないミスリード君が多いですね。新浦はこれから時代を先取りしたバブルが始まる
黎明期なんですよ。だからミスリード君より有能な人材を抱えている野村が２１０億円かけても十分採算が取れるとみこんで
新浦安の高洲に２１０億円をかけた。ようするに妥当な値段ということ、そして今後も新浦安の地価はあがりつづけるということを
今回のできごとを示している。
あまりにも自分の狭い範囲でのミスリードが目立つね。
２５０、２５１、２５６．

[260: 匿名さん]

＞新浦はこれから時代を先取りしたバブルが始まる黎明期なんですよ。

？？？

[261: 匿名さん]

259
私もそんな予感がします。それにしてもいままでの企業庁？の用地売却方法がいかにいいかげんで
業者や購入者のみにむけられていたかがわかります。マンションを購入しない人にとってはブーイングですね。

[262: 匿名さん]

２６１
私はそうは思わない。民間にまかせていたら新浦安など人気のあるところは地価が青天井になってしまいます。
それを庶民でも購入できるような手ごろな値段で用地を売却していてくれたおかげでそんなにマンション価格もなんとか
上昇しなかった。今回のＢ地区の入札はバブルを助長させるという意味ではマイナスです。

[263: 匿名さん]

バブルとか言ってる人は、少し経済の勉強をしたほうがいい。まあ口だけで何もしないなら火傷することも
ないだろうからいいんだけど。

[264: 匿名さん]

野村の２１０億はバブルではなく単に新浦安の価値評価の正常？化なのか、浦安に限らない
世の中総バブル（そう遠くない過去にみた。。）再現の先触れなのか？
「価値があるとこだけが上がるのが今回の特徴です」なんてわかったような実は何もわかってない
コメントは別にして。

＞そして今後も新浦安の地価はあがりつづけるということを示している
なんか、いやな予感もする。

[265: 匿名さん]

>野村の２１０億はバブルではなく単に新浦安の価値評価の正常？化なのか

自動車はナンバープレートをつけてしまうと中古車となり、新車の価格では売れなくなると言われています。
マンションも登記すると中古マンションとなり、一般には新築売り出し価格よりは下がるものと思われます。
実際のところ、入居後も売れ残った住戸を新築であっても値引きして売ることはよくあることと言われています。

ところが、新浦安では新築未入居物件が中古物件として売り出されると、売り出し価格を超える値段がついています。
また築浅物件の中古価格は値崩れしません。
これらは新築価格そのものが低く押さえられていたことを示す証だと思います。
２１０億円が正常な価格かどうかは異論がたくさんあるでしょうが、従来の地価より上がることはまちがいないです。
でも、上がり続けるか、あるところで上げ止まるかはわかりません。

[266: 匿名さん]

野村の判断が正しいし素人が新浦の価値に疑問をぶつぶついっても意味ないでしょ。
現実を見ましょう。

[267: 匿名さん]

新浦安の大規模マンション用地は、残り住宅専用が１つ、業住融合が３つ。
しかし小学校が追いつかないので、Ｂ街区後は数年は売られないと思われる。
（少なくとも教育委員会の現時点での計画には、それらが売られて小学生が
増えることは想定されていない。ちなみにＢと３８は入っている。）
Ｂ街区に高値が付いたのは、ライバルが居ない為に高値が付けられると
ふんだのではないか？

数年後、今の小学生が大きくなり、学校に余裕が出来て、残りの用地が売り
出された時、暴落する可能性は有る。4x700として2800戸程度供給される訳だし。
今の住民も全て同じだけ歳をとっているので、雰囲気も変っているかもしれない。
ニュータウンにありがちな問題だ。

既に新浦安にマンションを持っている住民にとっては、野村が売りきった時に売
り抜けるのが上策だと思うが、今から買うのは相当リスキーだと思う。

少なくとも、ファンダメンタルを見ずに他の人が買うから上がる、だからその価
値が有るに違いない、だから自分も買う、は最低の投資戦略だ。でも多くの人が
それをくりかえすんだよね。10年前は光通信、今はライブドア。

投資は自己判断で。教育委員会のホームページや、浦安市の都市計画、企業庁の
整備計画程度は見ておいて損は無いと思う。

[268: 匿名さん]

>>267
光通信は１０年も前じゃないが？そもそもライブドアなんて
当時の光通信とは比較にもならない位だが、本当にＩＴバブルの頃を知ってるの？

新浦安のファンダメンタルは最高だと思うが、あなたはチャーティスト？
住まいであるマンションと株をいっしょくたにはできないと思うが、
テクニカル的にあえて言うなら、新浦安は今まで安く放置されていただけ。
なぜなら新浦安は新しい住宅地でメディアにも注目されていなく、皆さんにあまり知られていなかったから。
しかも当時の住都公団や企業庁が不当に安く土地を売り出していたというか、
住都公団が民営化を急がなければならないので、３年前まで同時期に大量のマンション供給があった。
２０００年からの５年間でマンション供給が全国で一番多いのは新浦安駅だったので、
大量の供給により、需給のバランスが取れ価格はあまり上がらなくすんでいた。
官から民へ市場が開放され、市場原理が働き、また供給自体も少ないため
価格が高くなり、買い板が厚くなった。
早く情報を仕入れたものが底値で買えたのだが、今は保ちあいからの上放れだね。放れにつけ。

ファンダメンタル的にも、マンションを購入する場合、建物という箱だけ良くても、まわりの環境も購入するようなものなので
環境が良くなくては魅力ありませんね。たくさんの公園、海、ＴＤＲ、綺麗な街並み、買い物の便利さ、
都心へのアクセス、教育環境と教育レベル、自治体の優れた財政、有名人の多さとかドラマやＣＭ撮影の多さとか
新浦安の魅力を挙げたらたらキリがないくらい。ファンダメンタルは正に最高。

利便性がいいので、東京西部で例えるなら、新浦安は府中や立川よりも安いが、
今後は調布の仙川レベルまで上昇してもおかしくないと思う。
投資は自己責任で。私は住むのが目的なので、利益確定の売りはださないロングポジ。
（他に住みたい街がないため）

[269: 匿名さん]

少し前までは、新浦安の街並みも、まだまだ整っておりませんでした。
街の財政状況が良いこともあまり知られておりませんでした。
駅から徒歩20分、30分は、不動産を資産として持つこととしてはタブーとされてきました。
しかし、どうでしょう。マンションが立ち並び、街全体像が分かってくると、目で直接
確認ができ、しかも非常に整っていることが分かります。
そして、一般的に浦安の財政状況が良いことも分かってきました。
また、新浦安では駅からの距離はあまり関係ないことも分かってきました。
（まあ、真剣に購入した人には財政は調べた人はいるとは思いますが。。）
というわけで、当時は資産として持つ場合には、バクチだったに違いないでしょう。

しかし、これからは違います。これらのことは全て解決済みだからです。
分かっているものを買うリスクと、分からないで買うリスクでは、全く違いがあります。
分かっていないリスクが、今まで値段に織り込まれていたということでしょう。

[270: 匿名さん]

268
まさに核心をついていますね。新浦安に一度住むと皆さん永住希望です。そのかわりに新たに住みたいという人は
日本全国にごまんといます。しかしミスリードというか現実を直視できない人が多いですね。

[271: 匿名さん]

永住希望が多いということは街全体が代謝せず、老人化するリスクがあるということ。
これは浦安市も認識してうｒ。