新浦安の新規物件 その２

[匿名さん]

一般的な新規物件用にその２を作りました。

前スレです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40288/

38街区用には専用のスレがありますので、そちらをどうぞ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39242/

[162: “]

興味があるなら、浦安市のマスタープランと、千葉県企業庁の分譲地くらいは
調べてみてもいいんじゃないかな。

[163: 匿名さん]

>>161

ここの事ね。
http://www.pref.chiba.jp/kigyou/b_gyoumu/ippan0511/index.html

前スレにも書いてあるが、この数年間で最低入札価格がかなり上がっている。

[164: 匿名さん]

どこが落札するんでしょうね？
３８街区は高くて手が出ないので、これに賭けようと思いましたが
ここも高いのでしょうね。
入居できるのは、３年先・・・？あー、待ち遠しいです。

[165: 匿名さん]

http://www.pref.chiba.jp/syozoku/b_toukei/17kokuchou/sokuhou/sokuhouda...
浦安市の人口増加率は他を圧倒しています。この傾向もそろそろ落ち着くかな？

[166: 匿名さん]

http://www.zakzak.co.jp/top/2005_12/t2005122716.html
人口激増って記事もあったよ

[167: 匿名さん]

なんでＭＥ２１、高洲はこうも大手は長谷工、三井ばっかりなんかね。談合じゃないの？
千葉やＴＤＲに三井は関連してるし新浦駅前開発は長谷工だけど、野村とか地所とかは
あきらめてるのか？野村のプラウド東京ベイとかも見てみたい。

[168: 匿名さん]

>>167
三井や長谷工ばかりじゃないよ。日本勤労者住宅協会とか伊藤忠都市開発も強いです。
あとリクルートコスモス、ダイニチ、洋伸不動産、相模鉄道、スターツとかさまざまです。
野村とか三菱地所はあきらめたんだろう。
野村も三菱地所も大規模開発は得意じゃないじゃないか？

[169: 匿名さん]

たしかに単発が多く、地域開発的なのは少ないね。都内も芝浦アイランド、豊洲も三井だからなぁ。

[170: 匿名さん]

舞浜の方が近い「新浦安」の名前がついたマンションも発売そろそろですね
http://www.lexel.co.jp/page.php?bid=MV000573&tmpl=MV000573

[171: 匿名さん]

http://starts-development.co.jp/original/shinurayasu2/menshin/
アルファグランデ新浦安弐番街は免震なんですね

[172: 匿名さん]

高洲４丁目の土地は、どこが落札したかご存知ですか？

[173: 匿名さん]

>>172
野村不動産
http://www.chibanippo.co.jp/t-news/seikei/seikei.html

[174: 匿名さん]

落札価格が210億円で最大戸数が734戸と決まっているわけだから
単純に計算しても一戸あたりの土地価格は2860万くらいになるわけですよね。
かなり高いマンションになりそうですね。。。

[175: 匿名さん]

１７２です。教えてくださりありがとうございます。
いつ頃販売開始なんだろう？
ほんと、高いマンションになりそうですよね。
といっても高洲だから三井のよりは、安いことを
期待しつつ、販売を待とうと思います。

[176: 匿名さん]

まさにバブルですね。びっくりです。
これで、割高だと言われているグランデも逆に割安にみえてしまい、すぐに売れてしまうのでしょうか？
グランデの価格はこのことを織りこみ済みで設定されたのではないかと疑ってしまいます。

[177: 匿名さん]

モアナ買った人は喜んでるでしょうね。

[178: 匿名さん]

野村の入札額はびっくりですね。土地代だけで、坪157万円ですか・・・。
土地代だけで、モアナの坪単価を抜いてます。一体どうしちゃったんでしょうか。
グランデは、これをみるまで、販売を待っていた感じがします。
価格を値上げの方向で調整してくるかも知れません。嫌な予感がします。
落胆です...。

[179: 匿名さん]

178です。

坪単価は関係なかったですね。上の方も書かれていますが、
一戸あたりの土地代が、2861万円ということなんですね。
建物代はいくらくらいになるんだろうか。

[180: 匿名さん]

そんな高くして買う人がいるんでしょうか？

[181: 匿名さん]

モアナ土地は１平米あたり158,000円でした。
ここは１平米あたり472,000円！約３倍です。
３割位高くなっても不思議じゃないとは思っていたけど、
３倍というのは信じられない。
証券会社のグループ会社だから、最近流行の誤発注じゃないの？

[182: 匿名さん]

グランデの一平米あたりの土地の金額も教えていただけますか？

[183: 匿名さん]

181 です。残念ながらグランデの土地金額は知りません。
グランデの場合は公表されていないのでは？入札ではなく相対だし。
モアナも相対だけど、Ｂ街区入札失効がらみの知事会見で価格が明らかになったのです。

もっともある程度推測は出来ますね。グランデはＵＲ公団からかもしれないけど、
Ｂ街区の最低落札価格決めの際には企業庁は知っていた筈だから、明海プレミアム
を考えてもせいぜい最低落札価格の２、３割増じゃないかな。

[184: 匿名さん]

モアナ購入者の私としては、固定資産税が気になります。
いきなり３倍は無いですよね？

[185: 匿名さん]

ファミリー向けじゃなくて、高級志向になるんですかね？
どんなのができるのか野村に期待しようかな！

[186: 匿名さん]

この落札価格じゃ、販売価格はいったいいくら？
土地代（2861万円）＋建物代 ＋ 販売経費 ＋ デベの儲け > 6,000万円
かな？

我が家には無理だな。
野村に期待はできん。好奇心のみ。

[187: 匿名さん]

そうですね、モアナは115平米で平均4400万円から4500万円でしから、単純に土地代が３倍となると、
モアナの建物代＋販売経費＋デベの儲けは約3500万円となります。
そうなると、野村の場合の115平米の平均価格は、ざっと
2861万円＋3500万円＝6300万円〜6400万円となりますね。
少しづつケチっても、6000万円切るのは難しいのでは？

[188: 匿名さん]

新浦安バブルが今年から始まる。１０年後は３倍になる。
その要素は十分ありますよ。
最後のマンション争奪戦が始まりますね。

[189: 匿名さん]

またか（失笑

[190: 匿名さん]

一夜明け、ちょっと冷静に考えて
近くの築浅中古マンションの流通価格から新築マンションの価格を設定すると、
販売価格　　6,000万円から
最多価格帯　7,000万円から8,000万円代
という新築マンションが売り出されても、新浦安の地域ではおかしくないですね。
今までの新築マンションが安すぎたのかもしれません。

でも、高洲で、この値段じゃ、買う人がいるでしょうか？

[191: 匿名さん]

189
あなたわらってるけど新浦安確かにバブッてるよ。３倍はないと思うけど、２倍近くはいくとみてますがどうでしょう。

[192: 匿名さん]

１８７
今度できるマンションは単純にモアナビラと同じ内容の物件だとしても４０％も
高いということですか？逆に安すぎても手抜き物件になるだろうし。
それにしても高い。

[193: 匿名さん]

>>192さん

187です。

まあ、単純に計算した結果ということです。
物件の内容については、デベにより違うと思いますし、
デベにより販売戦略も違うでしょうから、値付は変わってくることも考えられます。

[194: 匿名さん]

193
さんありがとうございます。４０％どころか約５０％土地代分だけでもアップする計算になりますね。
まだいい物件が出るものと思いモアナを見送りましたが大失敗した感じです。
モアナ購入者は笑いが止まらないでしょうね。なんとしてもグランデものにせねば。

[195: 匿名さん]

高洲にできるスターツの物件は、ほとんど話題に出てきませんが
それは、何故でしょうか？

[196: 匿名さん]

>195さん
スターツ物件は、規模が小さいし
あのあたりって、同じ高洲でもちょっと違うって言うか
マンションゾーンを離れた（といっても、最近ミニ開発がさかんですが）戸建地区ですから。

はっきり言って一般にいう新浦安のイメージと異なるからじゃないでしょうかね。

[197: 匿名さん]

>>195

場所と規模と間取りの広さじゃないでしょうか？

その前に販売された、ライオンズマンション新浦安ベイマークス もあまり話題になりませんでしたね。
それでも販売は順調だったのではないでしょうか。特に不人気ということはなかったと思います。

場所に関しては、駅徒歩距離より、マンション集積地帯にあるかどうか、が問われているようですね。
連続した街並みというのが、ひとつのテーマということでしょうか。

間取りに関しては、やはり平均120平米台というのは、衝撃的でしょう。
都心近郊ではあまり見ないですよね。

規模、これは掲示板で取り上げられる件数が多くなる要因のひとつですね。

あと、デベロッパの人気度合いも関係あると思います。

三井不動産とか、野村不動産とかは、ブランドイメージがありますからね。
三菱地所や東京建物あたりも面白かったかも知れませんね。

[198: 匿名さん]

197です。

196さんと一部内容がかぶってしまいました。

[199: 匿名さん]

１９５です。みなさんのおかげで疑問が解消されました。
ありがとうございます。
新浦安人気に踊らされているような気がしつつも、グランデや
野村の物件はどんなだろう？と期待してしまっている
自分がいます。しかし現実は高くて・・・。

[200: 匿名さん]

1戸あたり土地代（2861万円）、１戸あたり平均専有面積120㎡（36.3坪）、一戸当りの建築費（造成・外溝等の共用部含む）60万／坪と仮定
野村不の1戸当り原価＝2861万＋60万×36.3＝5039万
販売費3%、一般管理費2%、野村不の粗利10％と仮定して
5039万×1.15＝5795万（159万／坪）が１戸あたり平均分譲価格

適当に計算してみたけど、こんな感じ？込み込みの建築費の設定が安すぎる？マンションデベの方、教えて！

[201: 匿名さん]

>>200

建築費には外溝代と入っているところまではいいですが、建物共用部は含めないのですか？
計算上の面積にも専有部の面積のみとなっております。また、消費税が含まれておりません。

120平米の物件を共用部まで含めて計算すると、
建物費用の坪単価を平均的な建築費の坪57万円として、専有部33.36坪
共用部を25平米＝7.57坪とすると、合計43.94坪となります。
以上から、建築費は、43.94坪×57万円/坪＝2504万円。
よって、土地費用2861万円＋建物費用2504万円＝5365万円となり
粗利10%、販売費3%、管理費2%、消費税5%とすると、販売価格は6438万円となります。

モアナの土地代と販売価格から、上の方で予測されていた価格と
ほぼ近い値が算出できると思います。

ちなみに、共用部面積はあくまでも予測です。物件によっては安くできるかも知れません。

[202: 200]

201さん
ありがとうございます。
普通に計算するとえらく高くなってしまうということですね。

[203: 匿名さん]

土地には消費税はかからないから203さんの計算だと販売価格は6295万円に
なるけどね。でもあまり変わらないね。

[204: 匿名さん]

駅前マンションの土地価格がすごいことになってくるね。

特に中央エステート、500戸あるが、一戸の持分がなんと50坪。
（野村で18坪くらい）駅30分の野村が坪156万なら、200万は
おろか商業施設併設ともなれば250万から300万になるのでは。
一戸あたり1億円から1.5億円！いまから買っておいたほうが
いいかも（笑）。ここも築30年近いからね。

[205: 匿名さん]

中央エステートは
第一種低層地域だから。
容積率の限界がああり建替えても低層になるね。
駅前シンボルロード沿いの
中高層の美浜東エステートは一戸辺りの土地持分は２３坪くらいだね。
これも買い得かな？

[206: 匿名さん]

新規物件ではないが、ＰＣＴＢ裏、温泉横の土地が１２月に売りに出されもう締め切られているね。
事務所、研究所などのオフィスになる。

そういえば、うららめーる奥の商業施設はどこが申し込んだのだろうか。こっちが気になる。

[207: 匿名さん]

グランデが新浦安の盛り上がりを示す象徴的な物権かと思ってます。
野村不動産も別のゴージャスでオーシャン＆ディズニー・ビューなどで登場する気がするのですが、
振り返れば、グランデが一番良かったと思うのではないかと、妄想してます。
ところで、ちょっと気になっているのですが、埋立地の地盤は大丈夫なんでしょうか。
例えば震度６とかではどうなるのでしょうか。

http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/chiba/urayasu/P12_urayasu.htm

[208: 匿名さん]

地震が来れば、浦安は全土で、液状化は必至でしょう。浦安の地盤は全土で弱いです。
マンションは、建物基礎周囲の地盤を固める液状化対策をします。
R357やシンボルロード等大きな道路も液状化対策が施されているそうです。
実際には、地震が来ないとなんともいえませんね。

[209: 匿名さん]

液状化って以外に簡単に起きるので避けられないでしょう。問題は規模の大小。

それよりマンション建設時のボーリングが地価２０，３０ｍまでされれば、この地盤の弱さは影響しないんでしょうか？

[210: 匿名さん]

たしかに将来「振り返れば、グランデが一番良かった」と思う可能性はありますね。

まだ土地はＭＥ内ではシーガーデン南に残っていますが、ここまでフラッグ的なものには
ならない気がします。野村も建物は豪華にするかもしれませんが立地としてはここに劣るし。

門扉や門番、海が見える、公園に隣接、ホテルも敷地内になど新浦安の中でも一番リゾート性が
高そう。老人ホームもリッチ層が入りそうだし。

上層階で夏の日に部屋から東京湾をながめれば、青い空、白い入道雲、広がる海。。リゾート地の
ペントハウウスにでもいるような気分になれるでしょう。それが１．２億円の部屋かぁ。

駅前のエアレジか海側のグランデかといわれるような予感が。。。

[211: 匿名さん]

>210

賛成です。
グランデは後に語り継がれる、最高のリゾートマンション風永住型の成功事例になるでしょう。
間取りがいいですよ！あと離れのアトリエ。５ＬＤＫ以上がほとんどないのは不満だけど、
間取りは本当に工夫して練られたアイデアというか、これまでの三井のマンションの良いとこどりに
なってますね。絶賛！今のマンション売って、買おうか検討中です。
買うなら、1.2億円物件か１４７平米が良いですね。