新浦安の新規物件 その２

[匿名さん]

一般的な新規物件用にその２を作りました。

前スレです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40288/

38街区用には専用のスレがありますので、そちらをどうぞ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39242/

[422: 匿名さん]

ある一定レベル以上の知識と理解力がないと、414は理解できないでしょうなあ。
414も417の前半も正しいと思うし矛盾していないが、417には理解できないようだ。

[423: 匿名さん]

414=422
は自分自身の妄想なんだからあなたのレベルはみんな理解不能です。
もう少し勉強しなければ笑われてしまいますよ。（笑）

[424: 414]

414のどこがおかしい？
企業の投資戦略としては、ごく常識的な事を言っているだけだが。

[425: 匿名さん]

まあみなさん興奮しないで落ち着いてください。
まず過去のモアナの掲示板を見ることを進めます。そこには今回のように新浦安の今後の地価に関しての
意見が多数よせられていますが参考になりますよ。

[426: 匿名さん]

４２４？
まあ能書きはいいから。もう少し頭があるのだから考えなさい。どういう仕事をふだんしているのだろうか？

[427: 匿名さん]

424
野村があなたと同じ投資戦略？それでは野村はつぶれます。

[428: 匿名さん]

中古でいえば最近コスモ新浦安が７５平米で４２００万円の売り出しが、１ヶ月以上経っても
買い手がつかず３９８０万円に値下げしてた。
７５平米で４２００万円とは強気だなー・・と思った。
３９８０で売れるかな？　

[429: 匿名さん]

ＭＥ２１の未分譲土地に関する最新情報。

シンボルロード突き当たり商業用地は数多くの商談があるものの、まだ双方の条件があう業者が
いない状況だそうです。カーサデカンポ北の事務所用地も同様のようですが、このような誘致
施設は事務所といっても、近くの科研ビルや東京電力のように全館事務所ばかりでなく、一階は
レストランやお店でもよく、そのような提案もあるようです。

さらに重要なことが。現在土地の使用用途計画が見直されていて、どうも住宅用地に変換される
土地がいくつかあるようです。その中には、現在碧浜以外に一箇所しか予定がない一戸建て用地
も増やす！方向も検討されている様子です。ＳＧ南東物件にそんな噂ありましたよね。

こうした計画は１−２年以内に発表される様子です。野村の件もあるので、ＵＲとしても住宅用地
として土地価格上昇のうちに売り切ってしましたいのかもしれませんね。この計画が発表されたら、
全体的にはどんな影響がでるのか？

[430: 匿名さん]

価格決定の原則＝需要曲線と供給曲線の交わるところと習いま
せんでした？

野村の判断材料にポートフォリオ云々などとややこしいことはない
でしょう。

あるのは経済合理性のみ。この原価に建築原価と利益を乗っけても、
需要がある（売り切れる）と判断しただけでしょう。

210億円の買い物をするときに、「儲けが出るかはわかりませんが、
ポートフォリオ云々・・・」という社内稟議に誰がハンコをつきま
すか？

[431: 匿名さん]

110万歩譲って2000万あがったとしよう。
　　それで、君はどうする？
　　　　売ったら、かりに5000万で買ったとしたら4割の上昇だけど、手取りの半分近くは税金に取られるよ。
　　　
　　それに、たとえどんな自信家でも、新浦が4割上がるなか、他の人気地区が（そう、新浦が大好きなチミタチが、
　　新浦を捨ててまで引越したいところ）が、全然あがってませんっていう輩はいないでしょう。

　　単純な話、チミの新浦御殿が4割上がれば、概ね、他の新浦御殿も4割上がる。よって新浦に
　　住み続けたいのであれば、チミの御殿が4割上がって、移り換えしてもも何の特もない。

　　じゃあ、新浦すてればどうなるか？
　　新浦捨てても、新しいところの物件価格が、新浦の上昇率−引越したいところの上昇率＞税金＋手間賃
　　が成立していなければ、ほとんど引っ越す経済的なメリットなんてない。今後多くの人たちが言ってる
　　ように、土地の二極化が進むのであれば、だれも、下がったほうに新浦捨てて引っ越す輩はいないで
　　しょう。ようは、チミが引越したいと思ってるところも、きっと上がっているんだな。
　　　
　　2000万上がってメリットを受ける人は、そもそも他（かここ）に住まいを持っていて、投資物件
　　としても一軒買える人ぐらい。買い替えしたら、新浦以外で、新浦の土地が（かりにだよ）4割上がるなか、ほとんど
　　上がらなかったところ、もしくは下がったところにでも引越さなかったら、経済的なメリットはない。
　　たしかに、ここみたいなスレで、「おれの判断は正しかったんだ」って自慢できるメリットはあるかな。
　　（ここに続出するモ穴購入者みたいに）

どのみち、多くのチミたちは、ローンパンパンに組まなければいけないくらいの所得がないんだから、
新浦が2割、3割上がるとかじゃなく、もっと他のことに頭使ったほうがいいんじゃない

[432: 匿名さん]

>431

価格があがる（もしくは少なくとも下がらないこと）の経済的メリットはあると思う。
売却⇒引越しの議論以外で。

①清算バランス
　ローンを返しても返しても、残債以下に物件時価が下がっていることの
　精神的なプレッシャーからは少なくとも解放されます。
　（いざというときは売ってしまえばきれいさっぱり。
　　かつ多少のおつりもでるということ）

②追担価値
　残債が減って、物件時価がそれ以上あれば、空き枠を追加担保に
　差し入れることで、借入余力が出ます。

　一段落したころに、どっかに別荘でも買おうかという場合に足し
　になるということ。

[433: 匿名さん]

431
もうすこし不動産の勉強をしてから書き込みしたほうがいいよ。それだけでだれも信用しないよ。

[434: 匿名さん]

432 ①ようは、人生かけての信用取引してるみたいなもんだから、失敗したときに担保が必ず上がっているとの
保証があれば、精神的に楽　（たとえその後、家賃８−１０万の賃貸に転居しなければいけなくとも）
　　②上がれば上がったで、まとそれを担保に借金を再度膨らます。で、またまた、精神的なプレッシャーを
受けもつ。
　　考え方の違いなんだろうけれど、こういう発想がなければ、資本主義経済はないりたたないよね。

433　不動産の勉強を他人に指摘する前に、人生の勉強をしたほうがいいかな。

ぼくだったら、自分の住居（家族が住んでる）担保に入れて大博打するんだったら、もっと勉強でもして、
Flow（給料：収入）増やす方法考えるけどね。

[435: 匿名さん]

434
通りすがりですが言ってる事が意味不明です。

[436: 匿名さん]

なぜか、野村を信用している人が多いようですね。
ここを見ていてふと疑問に思ったのだが・・・
とりあえず事実としては、野村が3倍の高値で買った＝現在または直近の需要がある（と野村が見ている）
ということだけでは？

で、あがった（過去形）のは事実だけどこれからも上がり続けるっていう根拠にはならないかと。
もっとほかの根拠がほしい気がする。
ま、ここで絶対にあがるっていっている人は、それを信用して買った人たちの地価下落分を責任もって
保障しましょうってなら信用もできるが（W）

[437: 匿名さん]

431さん
たしかマンションを売却したとき、売却益３０００万円までは無税なのではないのでしょうか？
私も記憶が定かではないので。

[438: 匿名さん]

436
あなたよりは野村を信用するのは当たり前でしょう。グランデがなぜ値上がりしたかもわからないんだから
もう話しにならないね。

[439: 匿名さん]

グランデが値上がりだって？笑っちゃうね。ありえん話だが単に間違いを訂正しただけだろ。
必死で買い煽りを入れている奴がいるがデベか近隣住民の高値売り抜けたい組だな。

[440: 匿名さん]

439
三井不動産の方に高洲Ｂ地区の影響で価格の変更がありましたと連絡を受けたのですがただの
記述ミスの変更なのでしょうか。

[441: 匿名さん]

久々に覗いてみたが、なんか豊洲系スレみたいな＊＊臭がするスレになってるな。