グランエスタ（ファイブスター）★★★★★８

[匿名さん]

http://www.fivestar-g.com/ 最大級671戸を有する東西線駅前の大規模マンショングランエスタ。
駅まで徒歩2分、「大手町」まで11分、「銀座」まで13分のスピードアクセスにも関わらず、広大な公園に隣接。緑豊かな環境です。

４５０レスを迎えた過去ログです。
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[81: 匿名さん]

フラット35は金融機関によって実行日が限定されている場合があります。
例えば、15日と30日だけが実行日の場合、3月17日に鍵の引渡し(=資金の払い込み)を行うためには
17日〜30日までの間つなぎ融資が必要になります。
よって、つなぎ融資が必要ないのは、
①銀行の融資実行日が限定されていない場合
②銀行の融資実行日と鍵の引渡し日が偶然一致した場合
となると考えられます。
つなぎ融資が必要かどうかは銀行側の都合によるもので、デベはあまり関係ないと思います。
しかし、皆さんつなぎ融資の回避を重視されていますが、
結局は鍵の引渡し日から借入がスタートする点ではつなぎ融資の有無は関係ないし、
例えば退職金でローンの残債を繰り上げ返済するとしたら借入終了日も一緒になるし、
つなぎ融資を利用することで増える出費は印紙代(200円)と印鑑証明代(数百円)だけだと
思うのですが。あと、書類記入の手間。
私はみずほのつなぎ融資を利用したのですが、つなぎ融資期間の金利のほうが低かったので、
逆に得なのではないかと思っているぐらいです。
つなぎ融資を利用しないで数十万費用が浮いたとおっしゃっていた方がいましたが、
どういう計算になるのかわかりません。

[82: 匿名さん]

＞８１
つなぎ融資を使わなければその金利は丸々浮くはずです。
得になるなんてことは絶対にありえない、なにか思い違いなさってませんか。

提携銀行の決定をした時点でつなぎ融資が発生しないように、
鍵の引渡し日を決めるのが当たり前だと思います。
そもそも東京建物が銀行との打ち合わせをきちんとしていなっかた事により
つなぎ融資が発生するかもしれないと言う事態になったんだと考えられます。

結論は「顧客第一に物を考える」と言う企業理念の欠落した東京建物に問題があると言わざるを得ません。
天井高の件やつなぎ融資の件で本当に心配ですが、購入したからには腹を据えて頑張りましょう。

[83: 匿名さん]

81です。
つなぎ融資を使わずに金利が丸々浮くのは、フラット35を繰上げ完済せずに最後まで払い続けた場合です。
退職金をもらった時点(あるいはまとまった資金ができた時点)でローンが残っていれば
繰上げ完済される方も多いはず。
そうであれば、つなぎ融資を使おうと使うまいとローン借入日とローン完済日が結果的に同じになります。
つなぎ融資を使うことが絶対に損であるという考えだけでなく、色々な考え方があると思います。
私は上記の考え方なので、つなぎ融資とフラット35の金利差で印紙代と印鑑証明代が十分カバーできるため
得になると考えています。

[84: 匿名さん]

繰り上げ返済するっていう前提にたてば、８１さんが正しい。
つなぎを使う使わないに関わらず、鍵の引渡し日から借入がスタートするんだから、
つなぎ融資を使った場合の「つなぎ融資期間」＋「本融資期間」＝つなぎ融資を使わない場合の「本融資期間」
であれば、金利を負担しなきゃいけない期間は同じ。
本融資は金利後払いで、つなぎ融資は金利をすぐに払わなきゃいけないから、
つなぎ融資の方が損したように見えるだけ。
さらにつなぎ融資のほうが本融資よりも金利が低い場合には、
つなぎ融資の方が得ってこともあり得る。

[85: 匿名さん]

sage

[86: 匿名さん]

内覧会の時に比べて確認会の書き込みがあまりないのですが、
既に確認会を終えられた方いかがでしたか？
うちはまだまだ先なので、共用部分などの完成度はどれ位だったかなど
ご報告が聞きたいです。

[87: 匿名さん]

駐車場外れてしまいました。キャンセル待ち番号が書かれていましたが、
このキャンセル待ちはいつまで有効なのでしょうか(入居後も有効とか)。
どなたか聞かれた方はいらっしゃいますか。

[88: 匿名さん]

確認会終了しました。壁の汚れや、床の傷はきれいに直っていました。
床がかけていたり、変色していた部分などは床を張り替えてくれたそうです。
ゲストルームは家具がまだ入っておらず、ドアが安っぽい感じがしますが
部屋の中はまぁいい感じでした。ただゲストルームは傷や汚れが目立つの
で、修正してほしいなと思いました。
どなたかがご指摘してましたが、託児ルーム側の入り口が、手を入れて鍵
を開られるので心配です。外部からの侵入者をどのように防ぐのか？

駐車場、自転車置き場の位置を確認して、採寸して帰って来ました。
しかしまだな直りきらない部分や、再度指摘事項があり、再確認会を来月
予定しています。

[89: 匿名さん]

>さらにつなぎ融資のほうが本融資よりも金利が低い場合には、
>つなぎ融資の方が得ってこともあり得る。
そんなつなぎ融資、ないない！
本当に借り入れの検討している人の発言とは思えませんね。

[90: 匿名さん]

>89
もはや借入の検討段階ではないと思うのだが…

[91: 匿名さん]

>90
それならこう書いてあれば満足なのかな？
「本当に借り入れの検討していた人の発言とは思えませんね。」

[92: 86]

>88さん
ご報告ありがとうございました。
託児ルーム側の入り口は気になりますね。
うちも確認会の時に確認して、戸田建設の方に指摘してみます。
たくさんの指摘があれば、対応してくれるかもしれませんよね。

[93: 匿名さん]

>89
つなぎ融資のほうがフラット35より金利が低いのは当たり前。
銀行に聞いてみたら。

[94: 匿名さん]

89さんこそ借入を検討していた人の発言とは思えませんが。

[95: 匿名さん]

89さんは、
今の変動の優遇金利よりも
長期固定のフラット３５の金利のほうが金利が低いって言っているのでしょうか？
金利の比較は、すぐにネットでできるので見てみるとわかりますね。

もめる時は、どうでもいい部分でこじれますね。

[96: 匿名さん]

つなぎ融資＝短期金利。
本融資＝長期金利（の場合が比較的多い）
通常は短期金利＜長期金利だから、
つなぎ融資の金利＜本融資の金利という状態があり得る。
わあかった？８９さん。

[97: 匿名さん]

>81さん
数十万円費用が浮いたと書き込んだ張本人です。
実は、契約時に東京建物さんから頂いた資金計画・諸経費計算書に「つなぎ融資諸費用（90日分）」とあり、
それを純粋に諸経費＝事務手数料のようなものと誤認していたがゆえの発言でした。
正直ローンに関しては勉強不足で、月々の返済が自分達に払える額かどうかを主に考えており、
繰り上げ返済や総返済額のことはろくに考えていませんでした。
今回は勉強になりました。ありがとうございます。
ただわからないのが、なぜ90日分で計算してあるかということで、
月１回融資実行日があれば最長でも30日分にしかならないのではないかと思うのですが…？

[98: 匿名さん]

>97さん
つなぎ融資は鍵の引渡しが遅れて融資実行が遅れたときの場合などを考慮して、多めに費用を徴収し、後で返金するというシステムをとっているようですよ。
だから、９０日分なのだと思います。

つなぎ融資は、私が司法書士に聞いた話では、引っ越した先の住所でなく、現住所で登記した場合、不要になると言われました。
その場合住所変更が必要らしいですが、費用はつなぎ融資費用よりも格安とのことでした。

皆さんのお話とはちょっと理由が違いますよね？

[99: 匿名さん]

金利の上昇が見込まれるこの時期、３月と４月の金利では上がる可能性のほうが大きいと
思います。つなぎ融資つかってフラット実行が４月になることで多少不利な金利を適用されてしまい
その金利が長期続くということ。
そこもちょっと気に留めておいたほうがいいかと。

[100: 匿名さん]

>81
もしかして銀行かデベの人？
フラット３５での借り入れのみの場合フラット３５のみの金利支払いで済みます。
つなぎ融資の借り入れを受けなければならない場合その部分の金利が単純に上乗せになり余分な資金が必要。
（しかも現金）

８１さんの考え方はもっともらしく聞こえますが、
つなぎ融資を使わざるを得ない状況のみを前提にした一方的な意見で
とても購入者の考え方とは思えません。

こんな所でもっともらしくデベを助ける様な書き込みはしないで欲しい

[101: 匿名さん]

つなぎ融資の件ってかなり複雑ですね。うちは来週、金消会なのですが頭金あまり入れれないので、
当初は三井住友銀行の30年固定金利2.8％の予定ですが、ネットで色々金利を調べてＳＢＩモーゲージが
固定金利で2.521％なのでいいかなって思っていたのですが、頭金の20％が必要なので、無理かなって
思っていたのですが、東京建物さんに電話したら、頭金の20％はみずほ銀行で固定20年2.75％で
やれるそうなので、来週、金消会の時に三井住友からＳＢＩ・みずほに切り替える予定です。
変動金利は先行き金利上昇の事を考えたら不安ですし、繰り上げ返済の手数料を考えたらＳＢＩの方が
金利を低いし、手数料もかからないのでいいかなって思っています。これってつなぎ融資って必要なのでしょうか？

[102: 匿名さん]

＞１００
＞つなぎ融資の借り入れを受けなければならない場合その部分の金利が単純に上乗せになり余分な資金が必要。
ここ、もうちょっと詳しくお願いします。
つなぎ融資期間はつなぎ融資の金利支払いだけでよく、
その後のフラット実行時からフラットの金利支払いがスタートするのでは？
なぜ単純にフラット３５の金利に上乗せになるのでしょう？

[103: 匿名さん]

>100さん
フラット３５とつなぎの融資開始日が同じではないです。

フラット３５（公庫関連含む）は、抵当権が設定されない状態（登記前の状態）では融資できません。
融資されないが、不動産の引渡しを受ける為には、売主に代金を支払わないといけませんよね。
その期間の支払いを別途借り入れる事をつなぎ融資と言っています。

だから同期間に２箇所から借り入れている訳ではないですよ。
金利・・・つなぎ期間は低い。フラット３５の金利は、融資開始時の為、上がるかも。
　　　　　フラットじゃなく、公庫融資だったら金利が確定しているので、お得ですね。

今更、この話題で盛り上がる理由がわかりませんが。。。

[104: 匿名さん]

>103さん
>>今更、この話題で盛り上がる理由がわかりませんが。。。
まったく仰る通りです。資金計画の基本的な所で詰まっているようじゃ、
この先が心配になってしまいますよね。

長期返済の方、短期固定で繋ごうなどという考えはお止めになった方が良いですよ。
５年後には長期金利は倍増していますからね。

[105: 匿名さん]

>81さんの考え方でいくと
つなぎ融資期間の３０日〜６０日間分の金利に
１0〜20数万円を払ったらその分早く返済が終わると言う考え方なんでしょうか？

[106: 匿名さん]

104
余計なお世話だよ

[107: 匿名さん]

＞１０４
＞５年後には長期金利は倍増していますからね。
と言い切ってしまうから、また反感を買っちゃうんですよ。
しかし、この話題はもういいでしょう。別の話題にいきましょう。

[108: 匿名さん]

>106
この10年内に10%の世帯は返済不可になっていく試算が出ているんだよね。
お宅がそうならないことだけ、お祈りしてますよ。所詮他人事ですから。

[109: 匿名さん]

金消会って何？私は何も言われてませんが〜？

[110: 匿名さん]

つなぎ融資なら、プロミスとかレイクで借りても良いんじゃない。
とりあえず毎月の金利だけ返しておけば、ずーっと借りてられますよ。
元本は減らないけど間に合わせなら大丈夫！上手く活用して下さい。

[111: 匿名さん]

プロミスとかレイクでつなぎ融資とか常識的に出来る訳ないじゃないですか！！
もう少しまともな発言お願いします！！！

[112: 匿名さん]

＞105
つなぎ融資を利用した場合、フラットの融資実行が鍵引渡しから１ヶ月くらい後にずれる。
全借り入れ期間＝つなぎ融資期間（１ヶ月とする）+フラット融資（３５年とする）＝３５年と１ヶ月

つなぎ融資を利用しない場合、鍵引渡しからフラット融資実行。
全借り入れ期間＝フラット融資　３５年

で、100さんはきっと、単純につなぎ融資分借り入れ期間が長くなってその分の金利を多く払うから
つなぎ融資は無駄と思ってらっしゃって（きっと繰上げ返済を一切なさらないのでしょう。）、

81さんは、ある時点で繰り上げ返済で完済をする、つまり借り入れ期間がもともとの借り入れ期間より
短くなるので、つなぎ融資で１ヶ月分融資期間が長くなっても関係がない。
１ヶ月の短期間金利が有利なつなぎ融資のほうが有利と思ってらっしゃるのでしょう。

まあ、繰上げ返済をする方の方が多いと思うので81さんの考え方をとる方が多いのではと思いますが、
100さんのように繰り上げ返済を一切しない方は、つなぎ融資は無駄と思うのでしょう。

[113: 匿名さん]

みなさん色々な事言ってるようですが、もういいかげんうざい。
こんな事契約した時点で考えるでしょう、普通。

[114: 匿名さん]

>113
私も契約時点で考慮されている問題だと思うよ。今更何を言っているのかと心配してるんだよね〜。
この時期って既に次の段階に入っていないとまずいんじゃないかと思うんだけど。

[115: 匿名さん]

この話題は、もういいでしょう。
８２さんのような書き込みも無いようですしね。

[116: 匿名さん]

>108,>110さん
もう発言しなくて結構ですよ。まともじゃない人の意見なんて誰も聞いてないので、そんなんだから、
社会でもダメなんですよ。固定金利、変動金利、人それぞれです。

[117: 匿名さん]

ローンの件も気になりますが、話題を変えて、、、
昨日、確認会行って来ました。うちは、内覧会で３０箇所近く指摘しましたが、
壁紙なんかは張り替えられてきれいになってたり、畳も入れ替えたのでは？という位
全体的に新築らしくなっていました。それでも新たな指摘事項とあわせて、
残り１０箇所くらいをまた再確認会までに修正してもらう事になっています。
以前、ここにも書きましたが、気になっていたフローリングの日焼け（？）についても
指摘しておきました。塗装するとか言ってましたが・・・。
フローリングの件は、ここでも出ている通り、他のお宅からも指摘が何件かあるそうです。

確認会の流れですが、内覧会の指摘事項をチェックした後、一旦エントランスに戻り、
確認事項のコピーをもらって、その後は自由見学で、採寸する場合はまた住戸へ
（担当者抜きで）戻れますし、他にはメールコーナー、パーティールーム、サブエントランス、
自走式駐車場・機械式駐車場・ゲストルーム・自転車置場・フィットネスゾーン・
託児・学童ゾーンが見学可能です。ただ、昨日は風が強くて見て周るのが辛かったです。

[118: 匿名さん]

＞１１７さん
待ってましたぁ〜、確認会のレス！
直ってましたかぁ、私もどうなっているのかと心配していたのですが
１１７さんのレスを見て少し安心しました。ありがとうございます。
ところで所要時間はどの位かかりましたか？

[119: 117です]

午後1時半からだったのですが、マンションを出たのが3時半なので、約2時間です。
内覧会は5時間位滞在したのですが、今回は短かったなぁと終わってから思いました。
結構ゆっくり見たんですけどね。2回目って事もあるのでしょうか。
ちなみに、確認会の時に貰った案内には、「共用部の見学は防犯上17時以降の見学は
ご遠慮ください。」と記述があります。

[120: 匿名さん]

＞117さん
確認会の流れ…ありがとうございます。
確認会後、部屋に戻れるという事で安心しました。内覧会はもどれなかったので、その分ゆっくり見てきます。
後は、天気が心配です。晴れると多少、日当たりが確認できるのですが…。

[121: 匿名さん]

>117さん
カフェとかam/pmの無人コンビンなどは、確認会で見学できたのでしょうか？

[122: 匿名さん]

みなさん、玄関の表札ってどうされましたか？
私は悩んでいるのですが、今のこのご時世、表札は出さないほうがよいとか、
いう方もいますし・・・もしも出すのであれば、オプション会で頼んだほうが
メールポストの方へもサービスで付けてくれると言っていたのでそうしてしまった方が
よいかなぁなど悩んでいます。でも、もう表札の申し込みは締め切りなんですかねぇ？

[123: 匿名さん]

確認会は車で行った？それとも地下鉄ですか？

[124: 匿名さん]

皆さーん、今週の入居前説明会は参加されるんですか？私はもしかしたら仕事で行けないかも・・・・

[125: 匿名さん]

＞１２４
あれってどうなんでしょうね。
仕事を休んでまで行くべきものなのかな？
私も迷ってます。

[126: 匿名さん]

>122さん
ちなみに我が家も表札は（とりあえず）出しません。今現在も出してません…
内覧会の日には、まだ受け付けていましたが…

[127: 匿名さん]

皆さん、表札はださないのですね？
うちはオプションで申し込みました。
そのことに迷いはないのですが、上下左右のお部屋の方に挨拶に行っても、
一回で覚えられるかなあ・・・
以前はこっそり玄関先に行ってお名前の確認をしたりしてたのですけど・・・
２回目会って名前がでてこなくてもごめんなさい。今からあやまっておきます。

[128: 匿名さん]

そーなんですよね…名前って、普段の挨拶程度には名前しらなくとも…
何かあったときに名前知らないと困るときってありそうで…今のところは無いんですけどね。

[129: 匿名さん]

うちは出しますよ！ポストも玄関横も。ポストの名前入れるところは確認会で見たら
とっても小さかったので、これは適当にパソコンで名札作っていれておこうと思います。
玄関横はネットで探したところで作ってもらおうと思ってます。
オプションよりデザインがステキなので。

[130: 匿名さん]

>122さん
うちは内覧会の時に申込しました。ポストのところはサービスでと言ってたと思ったので、そのままお願いしました。

>124さん
当初行く予定にしていましたが、金消会が滞りなく終わらなかったので、また出向かないといけなくなり、仕事の都合もあり、
欠席にしました。