グランスイート広尾 Part2

[物件比較中さん]

前スレが1000件になったので、
グランスイート広尾のPart2を立てました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320531/

公式URL：http://www.gs-hiroo.com/
所在地：東京都港区南麻布4丁目53番5、53番31、53番38（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩6分
総戸数：118戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階地下1階建
間取り：1～3LDK、37.85m2 ～ 129.84m2
販売開始予定：平成25年8月上旬
入居：平成26年3月下旬予定
事業主・売主：丸紅
設計・施工：前田建設
管理会社：丸紅コミュニティ

[82: 匿名さん]

ここは2月から販売だから、まだ時間はあるんで、他もよく見なさんな。結果、ここになるかもしれんがね。

[83: 匿名さん]

最近の写真
北側

[84: 匿名さん]

これ、どこから撮った写真ですか？

[85: 匿名さん]

北東側の道路からでしょ

[86: 匿名さん]

広尾駅から歩いてくると見える景色。

[87: 匿名さん]

ここは駅から6分表記ですが、
4分か5分で着くのでかなり駅からは近いと思います。
商店街もナショナルも近いです。

[88: 匿名さん]

そもそも、近隣の他物件が早々にほとんど売れてしまったので、この界隈で、新築にしたいなら、ここくらいしか選択肢がありません。

[89: 匿名さん]

高すぎ。以上。

[90: 匿名さん]

この界隈の相場からしたら妥当な感じかお手頃な気がします。
仕様を落とせばもう少し安くなってたと思いますが…

[91: 匿名さん]

安いとは思わないが、べらぼうに高いかというとそうでもない。妥当という感じに１票。これからこの周辺で１００戸以上の規模感をもった分譲マンションの建設予定はないし（近隣すみふは不明）、今後５輪まで都心は高値キープなんで買いたい人は早めの決断が必要ですね。仕様設備のダウングレードおよび戸辺り面積縮小傾向は必至。

[92: 匿名さん]

仕様が高いとかいうけど、風呂の壁が天然石とか色々、要らないんだよ。必要な人だけ、値段と相談してオプションで付ければ済むこと。その分、値段を安くしてくれた方がどんだけありがたいか。コンシュルジュ・サービスも要らない。もっとミニマムで、丸紅はあちこちで高級仕様をうたった物件が売れ残ってるみたいだけど、もっと購入者が自分で必要な設備を選べるマンションをつくれるようになって、価値観の多様化に対応しないと！

[93: 匿名さん]

じゃあオープンレジデンシアとか買えば良かったのに
安かったよね　オプションで価格がかなり変わる

[94: 匿名さん]

パークナード南麻布もおすすめします。コンシェルジェ居ないですしお安いかと。

[95: 匿名さん]

この辺だと、ウェリス有栖川もいいですよね。割安感があります。

[96: 匿名さん]

オープン広尾完売。w有栖川残極少。パークナードぐらいしか残戸ないよ。ここはこれから２期だからまだ選択肢はあるかと。これからこの近辺で新築分譲がでるかどうか。

[97: 匿名さん]

公式サイトによれば、オープンレジデンシア表参道estが残り5戸、ウェリス有栖川が残り5戸、パークナード南麻布が残り7戸、ザ・パークハウス西麻布が残り2戸、ザ・パークハウス広尾羽澤が残り7戸ですかね。ここは、何戸残っているのですか？

[98: 匿名さん]

ここは昨年10月に入ってからの販売でこれから2期みたいですね。半分くらい1期でだして、残りは50〜60くらいでしょうか。

[99: 匿名さん]

住友不動産どうなるのでしょうかね。周辺の雰囲気は住友の方がよさげ。

[100: 匿名さん]

三月入居開始ですか…。

[101: 匿名さん]

麻布霞町パークマンション近くに、アパが土地おさえてます。
工事始まってるので、そろそろコノエブランドで発表するかな。
ここより断然いい土地と思います。
ブランドは好みではないけど。

[102: 匿名さん]

１０１さんへ

それは良い場所ですね。
霞町ＰＭの坂上の方ですか？
それとも北側でしょうか？

[103: 匿名さん]

麻布霞町パークマンションの牛坂の上です。
住所は港区西麻布４丁目１４−２６かな。

[104: 購入検討中さん]

ウエリスって割安なのかな？

[105: 匿名さん]

ウェリスは坪単価585万くらいだったような…
お金持ちの方には割安なんですかね?
わが家は高くて買えませんが…

[106: 匿名さん]

ウェリスは、立地と仕様を考えれば割安でしょう。

[107: 匿名さん]

ブランズ広尾の公式サイトがオープンしました！広尾エリアも、新築ラッシュですね～。

[108: 匿名さん]

ここの立地、それほど良くないとは思うけど、流石にブランズ広尾を持ち出すのは、失礼な気が。

[109: 匿名さん]

ブランズ広尾ね。川沿いね。共立建設？

[110: 匿名さん]

渋谷区ブランズ広尾は立地は準工業ですね。駐車場もなぜか５台。渋谷区オープン広尾の方が多く台数おけるね。安く仕様・共用施設も望まない方はこちらもいいと思いますよ。コンシェもいなさそうだ。でも、これで、＠４００超えだと？、、港区しかみていなかったですが、近隣にこういうのもできるといいですね。人が増えておいしいお店ができる事期待してですが。

[111: 匿名さん]

＞１０８

良くないっても、路線価は、それなりにしますよ。

それに、南青山グランやコノエ西麻布の地と比べると、路線価は多少落ちますが、マンションの場合、土地価値だけではなく、上物の気合いの入れようも大切ですので。

加えて、例えば、こことオープン広尾の路線価同じくらいですが（オープン広尾は、一種低層なので、オープン広尾の方が実質的には高いのかもしれませんが）、オープン広尾の前、バス通りでバスがめちゃくちゃとおりますからね。路線価といっても、参考値の一つに過ぎません。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/40052f.h...
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/20032f.h...
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/20023f.h...

[112: 検討中の奥さま]

路線価の参考ありがとうございます。
オープンレジデンシア広尾は周りの環境的にはよかったですよね。
駅からの距離と仕様で見送ってしまったのですが…
東急のマンションで仕様の良い物件は見た事ないですが、ブランズ広尾も価格によってはは惹かれます。
ブランズ広尾にした場合、広尾商店街と恵比寿駅利用で、有栖川公園方面には行かない生活パターンになりそうですが。
そろそろ決めなくてはと思っているところ、何か情報等ありましたら宜しくお願いいたします。

[113: 匿名さん]

「有栖川公園方面には行かない生活パターン」ってどんなパターンですか？そもそも犬の散歩等でほぼ毎日公園に行く人以外、忙しい主婦が毎日公園なんかに行かないでしょ？

[114: 検討中の奥さま]

ブランズ広尾にしたら、買物は明治屋と商店街、あと恵比寿で済ます事になりそうという生活パターンです。

[115: 匿名さん]

で、本当はそういう生活パターンになるのが嫌だけど価格面でブランズにするかどうか悩んでます、ってことを言いたいわけですね。で、何か情報って、こういう場合どんな情報が役立つか見当が付きません。絡んで申し訳ないけど。

[116: 匿名さん]

HPみると、先着順が減りましたね。

[117: 匿名さん]

周辺で出物がなくじわじわ売れているようですね。２期に何戸売り出すか興味ありますね。

[118: 購入検討中さん]

南西からの写真を撮ってきました。
冬は日当たりが良く気持ち良さそうでした。

[119: 匿名さん]

外観は好きだけどロケーションがNG。

[120: 匿名さん]

内装は素晴らしい。
ただ近くの建物があれだ。
上の方もロケーション発言も同じだろう。
個人的な好みでいえば、レゴブロックみたいな
カクカクした外観もイマイチ

[121: 匿名さん]

ロケーションがやはりどう頑張っても好きになれない。
この辺りでは数少ない大型物件で仕様も今売り出し中
マンションの中では良いんだけど。

[122: ご近所さん]

住めば都。
少しずつ雰囲気も良くなってきてますよ。

[123: 物件比較中さん]

これから出てくる物件、ろくなのなさそう。買いかな、、

[124: 契約済みさん]

ならば広尾羽沢にしたら？

[125: 匿名さん]

三菱レジはアカン。。火事、施工ミス、事故の３連発で

[126: 匿名さん]

広尾羽澤は、最終期も終わり、後少し残っているだけだからね。

[127: 匿名さん]

この辺だと、ザ・パークハウス広尾羽澤が残り6戸、オープンレジデンシア表参道estが残り4戸、ウェリス有栖川が残り6戸、パークナード南麻布が残り6戸ですかね。公式サイトの数字ですが。ここは、何戸に減りましたか？その他、住友不動産の（仮称）南麻布計画、麻布霞町パークマンション近くのアパ物件も楽しみですね～。

[128: 匿名さん]

＞１２７
住友南麻布計画は最高５０平米ですから単身向けマンションですね。駐車場も８台。こことはコンセプトが全然違いますね。アパも同様。すみふでは駅前駐車場がどうなるかでしょ。ここの購買層はブランズ広尾とかぶるかどうかですかね。

[129: 広尾住民]

広尾に住んでいますがロケーションはお隣のプラウドと殆ど同じ、寧ろ駅には少し近い位の印象なのですが、すごく抵抗が有るのは何故でしょうか？プラウドの森側のビューがあれば素晴らしいですけれども、道路側であれば何ら違いなく定期借地権ではない点を考慮すると価格もまずまずなのかなと思っているのですが。

[130: ご近所さん]

抵抗を感じるのは都営ですかね?
駅からの道が少しきれいになってくれると嬉しいですね。

[131: 匿名さん]

先着順をかんがえると今４割くらい売れたのかな

残りの６割を竣工までの２ヶ月で売りきるのは難しくないですか？

[132: 匿名さん]

竣工前に完売させたかったら１年前から売り出してるでしょ。

[133: 匿名さん]

ここは設計変更が重なって発売が遅れただけ
狙って遅らせた訳では断じてない

[134: 物件比較中さん]

確か販売は10月中旬からだったような…
もう、半分くらい売れてると思いますよ。

[135: 広尾住民]

確かに都営は古くて雰囲気を悪くしていますが、そこも含めて広尾の街という気もします。反対の森ビル社宅も含めて既に相当古いので長い目で建て変わるでしょうし、あたり一帯の雰囲気は10年くらいのスパンでみると変わっってくるのではと思います。何れにしても静かで、低層で住みやすいのではないでしょうか？

[136: 購入検討中さん]

森ビルの社宅はすでに売却されていますよ。
近い内に建て替えの可能性があるでしょうね。
周辺が建て替えで綺麗になることは良いことでしょう。
道路が狭く薄暗いのもなんとかならないかなあ～。

[137: 広尾住民]

森ビル社宅は売却済ですか。では新しいマンションが建つのも時間の問題ですね。道路が狭いのは如何様にもしがたいですが、新築分譲が建設中であったり徐々に雰囲気は変わるのでしょうね。

[138: 契約済みさん]

そうなんですか。知りませんでした。都営も建替えリストにのっているようですので、北と南で随分雰囲気かわりますね。別に今のままでもなんら嫌悪感はないんですが。なにせ駅からフラットで近いので

[139: 広尾住民]

住居として凄くいい場所だと思いますが前の通りが幅狭で一切ゆとりが無いですから車は少し不便かもしれませんね。来訪者が少し前に停めておくとか一切出来そうに無いですから。

[140: 匿名さん]

家の前の通りなんて狭い方がプライバシーが保たれていいと思うのだが。

[141: 広尾住民]

一通になってるので多少不便では有りますが大通りに面しておらず静かな環境にあることのトレードオフでも有るので価値を下げるほどの事では無いですね。

[142: 匿名さん]

ここを買うならウェリス有栖川の方が立地も仕様も良では？

[143: 物件比較中さん]

森ビル社宅は売却済みですかー。
どこが購入したのでしょうか?
不動産会社ならマンションになりそうですね。
通りが綺麗になりそうですね。
車の方も前の通りの敷地内に車寄せがあるのでそんなに不便ではないのでは？

[144: 匿名さん]

「多少不便」ではなく「ものすごく不便」だと思います。

[145: 広尾住民]

確かに車は不便だと思います。ウエリス有栖川の方が立地が良いのは明らかです。同じ条件なら間違いなくウェルス有栖川を買うべき。ここはその分やすく取得出来るなら悪い買い物では無いと思いますよ。

[146: 契約済みさん]

森ビルのあと、何階建ての建物が建つのだろう。。。
北向きの部屋を契約したので気になります。

[147: 物件比較中さん]

ウェリス有栖川の方が場所はいいですよね。
けど、上層階以外はかなり囲まれ感が…

部屋によってはグランスイートの方がいいかもしれません

[148: 匿名さん]

ここだって十分に囲まれてるじゃない。
道路が細いとネガされるくらいなんですよ。
有栖川よりこっちの方が厳しいくらいでは？

[149: 物件比較中さん]

予算ある方で、仕様、階数で納得するなら有栖川も検討になりますかな。坪単価で100マンは違いますよ。

[150: 物件比較中さん]

有栖川は値段は高額なのに間取りが残念すぎ

[151: 物件比較中さん]

1人暮しなら有栖川の1LDK、2人ならグランスイートの3LDKかな。

[152: 匿名さん]

ウェリス最近うかがったら狭めのお部屋は１階の地下っぽいものしかありませんでした。１LDKの良いお部屋があったのですね。

[153: 購入検討中さん]

ウエリスの間取りは残念です。後日当たりも。
だけどエントランスとかは高級感ありますね。
間取りが良ければ上の階欲しいです。

[154: 広尾住民]

ここは将来の転売を考えた場合の資産価値はどのようにお考えでしょうか？

[155: 匿名さん]

こちらの本サイトの構造のリンクが
いつまでも飛べません。
高樹町での一件もあり、明確でないと不安です。
また引き渡しの時期も知らない間に1月伸びてる
気もしますし。

[156: 匿名さん]

私も155さん同様とっても気になっておりました。
このタイミングで飛べないページがあるなんて、担当の方はどういうつもりなんでしょう。
しかも、一番な大事な構造ページ。。こちらの物件は本当に大丈夫なんでしょうか。。
あのニュースを見ると、あちらはたまたま問題が明るみに出ましたが、全く信用出来なくなりますね。。

[157: 物件比較中さん]

営業に聞けばよろしいかと。何故載せないのか。

[158: 匿名さん]

営業に聞けばよいとかそういう問題ではない。

[159: 物件比較中さん]

で、解決案は？

[160: 匿名さん]

売主、施工会社が大手だから安心という神話（？）が崩壊したということでしょ。ブランドも信用ならんということですよ。

[161: 契約済みさん]

こちらの物件、某物件の時と違い、外部の検査をちょこちょこしているようで、現地に行くとその日にちが分かるステッカーも貼ってありますよ。

[162: 匿名さん]

たしか高樹町はステッカー１枚（最終検査）だけだったな。中間やってなかったんでしょ。任意だからね。

[163: 匿名さん]

疑心暗鬼に陥るのもどうかと思う反面、億単位の買い物ですから石橋を叩いて渡るべきでしょうね。

[164: 購入検討中さん]

構造のページ早く見たいですね。
安心のためにも。

[165: 匿名さん]

自慢できるような構造じゃないから、セールスの観点からページ公開を遅らせていると考えるのが自然でしょうね。

[166: 匿名さん]

特徴ないから、削除すればいいんだよ。半端に載せておく意味が分からないね

[167: 匿名さん]

ここはスラブ厚は何ミリ？

[168: 周辺住民さん]

全面の足場がはずれましたね。
建物もなかなか素敵ですが、全面の道が綺麗になりそうで楽しみです。

[169: 周辺住民さん]

南側の写真です

[170: 周辺住民さん]

東側は１２時くらいには日が当たらなくなるけど、南側は朝から３時くらいまでずっと日がはいっているようで、いいですよね。

[171: 匿名さん]

西側を検討の方は色々と気を付けた方がいいと思いますよ。

[172: 購入検討中さん]

西側はどんな問題があるのでしょうか？
お墓ビューのことですか？

[173: 匿名さん]

墓ですが、抜けます。青山のマスターズハウスより、ましかな。気になるならやめるだけ。悩むほどではないかと。

[174: 契約済みさん]

西側、6階以上だと墓地が少しみえるかと。
5階くらいだとお寺の緑が見えるくらいでしたよ。

[175: 匿名さん]

お墓はほとんど気にならないと思いますよ。西は日照が厳しいですかね。とくにここの立地は日当たりが良すぎるくらいですからね。今後回りには高い建物は建たないし。ホーマットでひなたぼっこしている外国人の視線が気になる程度ですかね（笑）

[176: 匿名さん]

ホーマットは東側では？

[177: 匿名さん]

167さんの投稿の意味がやっと分かった。
しかし、一部で噂になっているフランス大使館裏の
物件というのは、N不動産の方じゃないの？

[178: 匿名さん]

N不動産だよ。
そちらのスレ見れば分かるよ。

[179: 周辺住民さん]

ホーマットは東側で、西側は、都営の高層アパートですよね。
東側は特にルーフテラスは、ホーマットからも、道路沿いの家からも丸見えですよね。
北側は全く日が入らないですね。森住宅が建て替えになって今より階数が高くなったら、結構暗そうですね。
南側は、朝から、２階以上なら日が入ってますよ

[180: 広尾住民]

東側の日当たりはどうでしょうか？

[181: 周辺住民さん]

東側は、午前11くらいまでは、全戸日がさしています。ただ、一階二階は、塀ができると入らなくなるかもしれませんね。