グランスイート広尾 Part2

[物件比較中さん]

前スレが1000件になったので、
グランスイート広尾のPart2を立てました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320531/

公式URL：http://www.gs-hiroo.com/
所在地：東京都港区南麻布4丁目53番5、53番31、53番38（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩6分
総戸数：118戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階地下1階建
間取り：1～3LDK、37.85m2 ～ 129.84m2
販売開始予定：平成25年8月上旬
入居：平成26年3月下旬予定
事業主・売主：丸紅
設計・施工：前田建設
管理会社：丸紅コミュニティ

[807: 検討中の奥さま]

ウエリス有栖川をみまして、こちらも見ました。
ウエリスは本当に高級感にあふれていて、中も見ましたが、すごいです。
こちらは、外観は普通ですけど、中は見てないのでわかりません。
雰囲気としては、明るくていいかもです。

[808: 匿名さん]

ウエリス有栖川の横通ったら、地下の部屋の中丸見えで、なんだか見てはいけないものを見てしまったような気になり、退散しました。

昨今の高級マンションというのは、色々と気を使いますな。

[809: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。
内装と仕様すごくいいですね。

今はなき高樹町グラン、ウェリス有栖川、そしてこの物件が最近の物件の中では群を抜いて良いでますね。
この物件を見てから他の物件を見ると賃貸仕様とか思えないのは私だけでしょうか？

[811: 匿名さん]

乾式なんですか？最近、低層でも乾式のところ、多いですね。

乾式はそもそもの遮音性に劣りますし（壁を叩く音にはてんで駄目ですが、叩かなくても、重低音には弱い気がします。）、地震でずれるんですよね。311の際は、クロスの亀裂という形であらわれていますが、ずれた以上、遮音性も落ちるんでしょうね。

[812: 匿名さん]

ずっと以前のレスで、ここは乾式なこと考えると高いですねというのがあったので、乾式なんでしょうね。
豪華なエントランスが道路からも見えると街の雰囲気も変わるのですが、ここは、塀で見えなくなっているので、残念です。

[814: 匿名さん]

入学の季節ですね。
本日は、港区・麻布付近の公立小の情報について、最近色々と入手しましたので、シェアしたいと思います。

○トピック
東町小学校に国際学級ができたことが大きな動きです。
なお、日本国籍の者は国際学級には入れません。
https://www.city.minato.tokyo.jp/kodomo/gakko/tetsuzuki/tennyugaku/kok...

○東町小学校エリアの動き
東町小学校エリア（南麻布東側・麻布十番地域）は、（麻布地域の中では相対的に）所得の低い地域ということもあり、従前は、地元の東町小学校は不人気で、他学区へ相当数が流れておりました。
具体的には、港区の小学校選択制は隣接校から選ぶことになっており、東町小学校エリアは、「麻布、南山、本村、三光、御田、赤羽」が選択可能校であったことから、施設が充実しており、所得も高い地域にある「本村」への進学を希望するご家庭が相当に多く、そのため、抽選となり、本村への進学ができないご家庭が（今でも）少なからずありました。

そこへ、上記の国際学級の開設です。国際学級に入れるわけではないとはいえ、同じ学校に外国人が一定数いるということが受けたのでしょうか、昨年度は、かなりの人気だったようです。南麻布東側・麻布十番地域にお住まいのご家庭には、朗報ですね。

○赤白青
「赤白青」という言葉、港区で公立小への入学を考えている方であれば、一度は聞いたことがあると思います。そんな赤白青ですが、最近は状況が変わってきているようです。

・「赤」
かつてほどの面影はなく、人気は普通のようです。

・「白」
希望者は相当数おり、人気が高いようです。
なお、特定宗教の方が多いということはあるようですので、注意を要します。

・「青」
安定した人気があり、また、（良くも悪くも）親のプライドを満足させるようなステータスを持っておりますが、近時は抽選対象ではないようであり、隣接区である「青山、笄」からでも入学できるようです。
但し、お受験残念組が多いとの情報もあり、それは学力（ペーパーテスト）の高さには繋がると思われますが、そのような中に（特段の準備をしていない）我が子を放り込むことに抵抗がないかは、注意を要します。
なお、青南、本村、笄、白金辺りには、人気学区を目指してそもそも当該地域に引っ越してしまう、あるいはダミー住居を借りるという方も少なからずいるようです。

○クラス数・隣接学区
小学校選択の際、進学する学校のクラス数には目を向けた方がいいかもしれません。さすがに1クラスというのは、息が詰まると思われ、少なくとも2クラスはある学校がよいと思われます。親御さんの考え方にもよるところでしょうか。
また、隣接学区からも生徒が（学校選択制により）通ってきますので、隣接学区にも目を向ける必要があります。
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakkouuneishien/kodomo/gakko/tetsuzuki...

○去年の状況
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/26shukei_ke...

通学区域内の入学予定者数＋通学区域外からの希望者数＝合計数（受入れ上限数）
で記載しています。60は2クラス、90は3クラスですね。

白金　65＋77＝142（90）
笄　98＋32＝130（90）
本村　81＋37＝118（60）
青南　81＋36＝117（90）
赤坂　101＋12＝113（90）
東町　28＋50＝78（60）
赤羽　43＋16＝59（60）

[815: あああああ]

とても素敵だと思います。

[816: 匿名さん]

公立の情報はあまり必要ありません。

[817: 匿名さん]

詳しい情報ありがとうございます。
我が家は、ディンクスですが将来貸す事を考えるとニーズがある物件になりそうですね。

[818: 匿名さん]

この金額の物件を買う人、借りる人が公立にいかせるとは思いにくいのですが。

[819: 匿名さん]

男の子ならあえて公立小に行って、中学受験で麻布や開成を目指すのはアリだと思うけど。
超名門の私立小なら別だけど、私立小からエスカレーターでアホ私大へ行ってもしょうがないと思う

[820: 匿名さん]

どちらでも良いと思いますが、公立ありだと思います。

[821: 匿名さん]

受験に失敗してアホ私大に落ち着く子もいるしね。　中学受験目指すなら小学校の名前4云々じゃなくて塾が勝負ですから。

[822: 匿名さん]

＞６３９
パーマンは、やはり貫禄ありますね。
高級マンションは、こうでなくては。

パークマンション三田綱町 ザフォレスト
　敷地面積：6150m2
　総戸数　：98戸
　平均持分：62.7m2

ザ・パークハウスグラン南青山高樹町
　敷地面積：4096m2
　総戸数　：86戸
　平均持分：47.6m2

グランスイート広尾
　敷地面積：3686m2
　総戸数　：108戸
　平均持分：34m2

[823: 匿名さん]

持分多いと固定資産税が高いですよ。

[824: 匿名さん]

広尾は街にモデルの外人さんが普通に歩いているオシャレな街ですね。
店舗もオシャレで訪れるとリッチな気分に浸れます。
ここは都心で住みたい数少ないうちのひとつ。
日本じゃない感じが漂う素敵なところ。
マンションも広くていいけど、バルコニーが狭い。

[825: 匿名さん]

割りと近隣の建物が近いから、バルコニーあったほうが中が見えないと思うんですが、ここウォールガラスだから、結局、一日中カーテンしめることになるんでしょうかね？　６階はルーフバルコニーの柵がすりガラスなので、あまり見えないのですが、それより上は柵がすりガラスではないので、実は、近隣からは見えています。

[826: 物件比較中さん]

そうなんですよね。バルコニーがないと中が見えやすいのですよね。
バルコニーが外に張り出さない分、価格が抑えられるのかな？と思いましたが
どうしてもこの点が妥協できずうちは諦めました。
でも良い物件だと思いますのでまだ覗いています。

[827: 匿名さん]

2013年の分譲マンションランキングで、堂々3位ですね。
スコアを見ると、コスパを除くすべての面でバランスが取れているのが高順位の理由のようです。
問題が発覚した白金のタワーに惹かれていて、出遅れてしまい残念です。残戸はどのくらいなのでしょうか。

http://www.a-lab.co.jp/research/press140320.html

[828: 匿名さん]

この物件、大規模じゃないのに凄かったんですね。

[829: 匿名さん]

ランキングは評価数が３件以上の物件が対象で、グランスイートの評価数は３件。

３人の評価で、堂々３位っていわれてもねぇ。。。

[830: 匿名さん]

大崎は、 4人で2位ですかねww

[831: 匿名さん]

ハイレベルの争いだな。

[832: 匿名さん]

いま、よい機能カーテンが出てますよ。

[833: 匿名さん]

ランキングの投稿はギャグ狙いですよね？

2-3人の評価でランキングとか言われても…

[834: 匿名さん]

グランスイート麻布台の賃貸率が非常に高い（と私は思う）のですが、グランスイート麻布台のスレのポジさん（営業？）によると、都心では普通だそうです。

1サイトだけで、３３件。

ここも、『普通』の賃貸割合になるんですかね？同じでべなので、覚悟しておいた方がいいかもしれません。

[835: 匿名さん]

麻布台の賃貸率は明らかに高いと私も思います。

広尾がそうならないことを願います。

[839: 匿名さん]

絶対高さ規制、また、動き始めたようですね。

http://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/20130610.html

今後の予定について

平成26年5月11日
修正素案についての広報特集号の発行
平成26年5月中旬から
区民意見募集開始、各地区総合支所管内において説明会の開催
平成26年10月から
都市計画手続き開始
平成27年3月
都市計画決定
平成27年10月
高度地区決定告示・運用開始

[840: 匿名さん]

ここは、やはり既存不適格になってしまうのでしょうか。

[841: 匿名さん]

ここって高さ制限に引っかかるんですか？
今後、22メートル以内となるようですが、こちらは22メートル以内じゃないの？

[842: 匿名さん]

既存不適格だとなにか問題あるのですか？

[843: 匿名さん]

>842

同規模の建て替えができないので、時の経過とともに、中古で売れなくなります。

[844: 匿名さん]

ここは緩和数値あるからセーフでは

元麻布ヒルズ、白金タワー、シティタワー高輪 ザパークハウス西麻布etc..とかもろアウトに見える
勘弁してほしい
間違ってたらご指摘願います

[845: 匿名さん]

空地率含めて、緩和数値適用するための要件はみたせますでしょうか？

[846: 匿名さん]

鹿島がマスタービューレジデンスで既存不適格物件を作った際は、契約者が団結して交渉したりして、大変だったみたいですね。

南青山グランでは、重説で説明していたとスレにあったので、ここも説明はしているのでしょうし、事後的な事情なので、デベのせいではないのでしょう。

ただ、これだけ既存不適格物件が生じると、既存不適格でもそれほど気にする必要はなくて、既存不適格ではない極一部の物件の資産価値が高く評価されるというに過ぎない気がします。

そもそも、容積率めい一杯に建てている以上、住民負担なくして建替は出来ないわけで、建て替え自体、あまり想定しなくて良い気がします。

これからは、日本も中古住宅を活かす時代でしょう。

[847: 匿名さん]

このスレのポジは、以前は「高さ規制は廃案になる」という論調だったけど、方向転換したようですね。

「既存不適格ではない極一部の物件」という表現は、あたかもほとんどのマンションが既存不適格になるかのような表現で、ミスリーディングだと思います。

[848: 匿名さん]

周りに高い建物が建たないから眺望確保でＯＫ？

[849: 匿名さん]

何故この物件だけ、既存不適格という50年後の話をしているの？
白金タワーとか、他の物件ではネガもこの法案はスルーですが…

[850: 匿名さん]

同じ人たちが書き込みしてるわけじゃないから、論点が違うのは当たり前でしょ。

[851: 匿名さん]

5/11に内容公表でしたか？　そのころにはこの物件、ほとんど残りがないと思いますが。。

[852: 匿名さん]

そうなんですか。。。何らかの理由で、ＧＷ中には売り切ろうとしているのかな。

[853: 匿名さん]

851です
GWはMR見に行く人が増えるから、すこしは売れるのでは、と思いコメントしました。ここはある程度人気あるので値引きするにはまだまだ早いでしょ。１年経過してれば考えると思いますが。。すくなくともお盆の季節にはないとは思いますが、、

[854: 匿名さん]

お盆の季節にまだ空き室があったら、入居した人にとってはちょっと嫌ですね。

[855: 匿名さん]

ここ、なんだかんだで売れてますよね。
販売から半年ですが好調の方でしょう。

[856: 物件比較中さん]

白金タワーのスレでも書いてましたが、確かにここは好調のようですね。

by 匿名さん　2014-03-31 14:12:30 何したいも何も，ここは苦戦物件．欠陥は関係ない．
同様の時期から販売している港区物件の中ではいまいち人気がなくて苦戦している物件．
苦戦物件：麻布台，ブランズ狸穴，白金の社
好調物件：広尾(完売間近)，三田(完売)