グランスイート広尾 Part2

[物件比較中さん]

前スレが1000件になったので、
グランスイート広尾のPart2を立てました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320531/

公式URL：http://www.gs-hiroo.com/
所在地：東京都港区南麻布4丁目53番5、53番31、53番38（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩6分
総戸数：118戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階地下1階建
間取り：1～3LDK、37.85m2 ～ 129.84m2
販売開始予定：平成25年8月上旬
入居：平成26年3月下旬予定
事業主・売主：丸紅
設計・施工：前田建設
管理会社：丸紅コミュニティ

[687: 匿名さん]

もう4/5埋まっているようですね。
残り20戸程度ですか。結構早いペースですね。

[688: 物件比較中さん]

ローンは３５年しか選択肢がない。

[689: 匿名さん]

このエリアも、選択肢がここだけになってきたね。
ここも、出遅れたけど、そろそろ売れるでしょうし。

[690: 匿名さん]

ベイズの掲示板で、以下を指摘したら、削除されました。
この掲示板の特質をあらわすものとして記録に留めさせて頂きたく、このスレに投稿させて頂きます。

○タワマンの健康リスク
　以前、日経において「選手村に入るのは1万7000人で、5000戸程度が必要になる見通しだ。国際オリンピック委員会の基準では、選手の健康に配慮して選手が宿泊する施設は14階以下とする規定がある。」と記載されていたこと。

○子供の成長へのリスク
『高層マンション育ちの子供が「伸びない」理由』
http://business.nikkeibp.co.jp/article/interview/20140121/258583/?ST=s...

と題する記事の存在。

[691: 匿名さん]

この件、私もきになっていました。
高層マンションは、三半規管にも影響を及ぼす可能性があるみたいですしね。

[692: 匿名さん]

まったくタワマンの否定記事では無かった
都営団地の否定でもないが…

[693: 匿名さん]

もう話のネタがないんでしょうね(笑)

[694: 匿名さん]

ここ地上8F建てですが、何か？

[695: 匿名さん]

高所平気症とかもありますよね。

[696: 匿名さん]

お墓参りに行きたくなった

[697: 匿名さん]

3期はいつからですかね?

[698: 匿名さん]

近隣ではここ以外、めぼしい物件がないですからね。三田レジは完売した模様。ここも梅雨前ぐらいにはなくなるペースですかね

[699: 匿名さん]

周辺物件がどれも完売して、何だかさみしいですね。

[700: 匿名さん]

港区だと、あとは、六本木IBM跡地住友タワー、ミッドタウン横の三井タワー、青山の三菱、パーマンが２件ほど、、、ぐらいですかね。。どれも、とんでも価格ででてくることは間違い無し？　

[701: 匿名さん]

三田レジは完売御礼出てましたね．いやはや，早いのなんのって．．．
ここもおそらくすぐ完売でしょうね．いろいろネガを考えてるようですが，やはり売れるところは早いです．

[702: 匿名さん]

三田は最終５戸、「綺麗」に売り切ったので値引きした可能性はありますよね。隠密で。でも、結果が全てだから、この世界。さて、ここはどうなるでしょうか。

[703: 匿名さん]

ここは場所が良くないわ。マンション内に格差を設けてるのも良くない。

[704: 匿名さん]

ここの場所、どの辺りが良くないでしょうか？個人的にはいい場所だと感じていたので、理由を是非お伺いしたいです。

[705: 匿名さん]

旧ＮＴＴセミナーハウス跡地の住友不動産所有地は分譲マンションになるのでしょうか。

[706: 匿名さん]

704　気にしない、気にしない。個人の好き嫌いと客観的評価と絶対的評価とそれぞれ違って当たり前。

[707: 購入検討中さん]

グランドメゾン白金レジデンスも素敵でした。

[708: 匿名さん]

グランドメゾン白金レジデンス、地盤診断サイトでみると、良くないんだよね。。。

[709: 匿名さん]

自作自演は禁止だぞ。

[710: 匿名さん]

＞708　診断は「良」だからここよりよっぽど良いわ。

[711: 匿名さん]

グランドメゾン白金、駅からもうちょっと近ければね…
全てGoodな物件だと坪800くらいのなってしまうよ…

[712: 匿名さん]

駅前の住不の土地は分譲にはならないと思いますよ。
この辺りとにかく借地が多い。
駅前の一等地、住不は手放さないかと。
因みに森ビルの社宅の土地も借地ですよ。

[713: ご近所さん]

特に大使館が３つもある４丁目は、大使館、老人ホームのような公共施設（もとは国有）、や寺社等がもっている借地がすごく多いですね。分譲でこれだけ出ること自体希少性があると思いますね。

[714: 匿名さん]

希少性や希少価値があるかどうかは意見の分かれるところだが、希少な存在ではある。

[715: 物件比較中さん]

賃貸に出した場合、72平米で26万想定と営業の方に言われましたが、そんなものですか？ サブリースでない場合です。

[716: 購入検討中さん]

72平米で26万円なら変動で全額借りた場合のローンより少なくなってしまいますよ。実際には固定資産税等もかかると思いますので赤字ですね。確か近くの野村の物件は73平米で35~40万円ぐらいで貸し出していた気がします。

[717: 匿名さん]

一般的なマンションと高額マンションだと、賃貸価格も違ってきますよ。
ウェリス有栖川や、プラウド南麻布、高い部屋は72平米くらいで50万オーバーで募集していたかと。
部屋の位置や景気にもよると思いますが、上の方がおっしゃっている35〜40万くらいで貸せると思いますよ。

[718: 物件比較中さん]

お二人ともありがとうございます。すぐに貸したりするわけではないのですが、販売サイドの資料だと表面4%切るような想定賃料を提示されたので悩んでおりました。

[719: 周辺住民さん]

賃貸はディアナより少し安い感じかなと周辺住民としては思うのだが。
駅から離れることと、周辺の雰囲気が全く異なるので。
スペックは似たりよったりかな。

ディアナは61.11m2で27万。十年ぐらいで72平米なら30-33万ぐらいは保てるのでは？

[720: 匿名さん]

ディアナは駅近ですが、仕様はグランスイートの方が全然いいですよ。
ウェリス有栖川より少し安い賃貸相場になるくらいかと。

[721: 購入検討中さん]

プラウド南麻布には叶わないでしょうね

[722: 匿名さん]

と、プラウド南麻布の購入者が戯言言ってますね。

[723: 物件比較中さん]

中古になれば、駅からどのくらい近いかが賃貸物件の価値（価格）に影響するので、こちらが優位になる感じでしょうか

[724: 匿名さん]

なるほど、サンアリーナ広尾の方が賃料が高いという話ですね。納得。

[725: 匿名さん]

駅距離からして、坂上のパークマンションより高く貸せることは間違いない。

[726: 匿名さん]

中古になれば、間取り、広さ、駅から何分、で予算、が重要でしょ。最寄りの駅は言うまでもありませんよね

[727: 匿名さん]

仕様なんぞは賃貸料にはあまり関係ないということですね。

[728: 匿名さん]

じゃ、投資目的の人は、サンアリーナを買うべきだな。

[729: 匿名さん]

賃貸の場合はあまり関係ないと思いますが、中古売りだと状況はかわるのではないでしょうか？内見の印象（綺麗、仕様が良さそう（いい物つかってる）、抜け感、日当たりがいい、静か、広さ、間取等々）、も大きくなるかと思いますが。

[730: 匿名さん]

賃貸料の場合、普通その地域で「平米辺りの賃料相場」というものが形成されていると思います。どちらにしてもここら辺は賃料相場が高いので、心配ご無用ではないでしょうか？売るもよし、貸すもよし。テイストとしては自己所有の方が多い感じは致します。（除く、小振りなお部屋）

[731: 匿名さん]

サンアリーナは渋谷区かと。港区と相場がちがいますね、、こちらのほうが高いのでは？

[732: サラリーマンさん]

投資目的の人もいらっしゃるんですか。投資として購入してその後ですが、どの様に投資をしていくんでしょうか。
値が高くなるまで待つのか、賃貸にして一儲けするのかだけど、賃貸の方が定期収入になるよね。
でも古くなったら補修や修復工事もしないとイケないですね。

[733: 匿名さん]

え〜、駅距離以外の要素も影響あるの？

じゃあ、緑景が綺麗だとか、窓から都営が見えるとかは、賃料に影響しますか？

周辺の雰囲気はどうでしょうか？

都合の良いお答えをお待ちしています♪

[734: 匿名さん]

1番は需要と供給ですよ。

この部屋を借りたい、買いたいと思う人が入れば多少高くても契約成立しますから。

[735: 匿名さん]

広尾はいつも需要>供給

[736: 周辺住民さん]

広尾は、いつも需要＞供給かというとそうでもないですよ。このあたりでも、Rentの看板がよくでています。賃料が４０万などの物件も入居されるようですが、すぐにはいることは珍しいと思います。何ヶ月かやはり募集ででていることが多いです。もし、このマンションに４０平米くらいもしくは以下の小さい部屋があるのだとしたら、２０万を超えるとそれを貸すのは難しいと感じます。