グランスイート広尾 Part2

[物件比較中さん]

前スレが1000件になったので、
グランスイート広尾のPart2を立てました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320531/

公式URL：http://www.gs-hiroo.com/
所在地：東京都港区南麻布4丁目53番5、53番31、53番38（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩6分
総戸数：118戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階地下1階建
間取り：1～3LDK、37.85m2 ～ 129.84m2
販売開始予定：平成25年8月上旬
入居：平成26年3月下旬予定
事業主・売主：丸紅
設計・施工：前田建設
管理会社：丸紅コミュニティ

[641: 匿名さん]

10坪ということは坪単価500万円として5000万、あとは建物代金が床面積坪単価100万ぐらいが原価だね

[642: 匿名さん]

ここ、坪500もしないでしょ。

ここの敷地の一部が、以前、戸建用地として売り出されていたので、デベに確認すれば、教えてくれるのでは？

自分は興味がなかったので、金額は忘れましたが、500もいってなかったです。

[643: 匿名さん]

＞639　総戸数ではなく総床面積で除して自分の持ち分を算出しないとね。　あとミーレやボッシュのディッシュ・ウォッシャーは故障し易いし、いざ故障した時や買い換えのときにすごく厄介だったから、個人的には国産メーカーを薦める。ついでに今使っている人は経験して知っていると思うが、ドラム式のウォッシング・マシンも外国製は生地がすぐに傷んでしまって不評です。今どき外国製の白物家電を高級仕様だと勘違いする人もいないでしょうが、売る方に勘違い組がまだいるということか。なんか発想が旧態依然としている。まあそれはこの業界全体についてもいえることだが。まあこれだけダメだしするとスルーできない人から猛反発を食らうだろうが、事実は事実ですから。ついでにホーマットの話が出たが、もしこの物件を賃貸に出すとしたらエクスパット向けは無理だから日本人向けということになるだろうが、果たして希望する家賃が取れるか疑問。

[644: 匿名さん]

なぜ海外の方向けの賃貸が無理なのですか？反発ではなく質問です。

[645: 匿名さん]

エクスパット以外の外人なら、賃貸可能でしょう。部屋の使い方は乱暴になるけどね。

[646: 匿名さん]

なぜエクスパッドだと無理なのですか？？？

[647: 匿名さん]

エクスパッドは、本国からお金が出るので、海外仕様の、トイレがたくさんあって、天井が高くて、広くて豪華な部屋に住むからです。

[648: 匿名さん]

広尾の家賃を出せるエクスパット以外の外国人？具体的にどういう人か浮かんでこないなぁ。例えばどういう人？実例ある？

[649: 匿名さん]

なんだ、ただの偏見ですか。
当たり前ですが、どこも無制限にハウジングアロワンスが支給される訳無いので、家賃次第で十分対象になりますよ。
エクスパッド＝欧米人=体が大きく天井高を優先、という発想は昔の話では、、、

[650: 匿名さん]

>648

外資系コンサル、会計、法律事務所の若いアソシエイトとかかな。

>649

あなたは、そもそもエクスパッドを知らない。

[651: 匿名さん]

その辺の実態は、KENの人に聞きましょう。ただこの辺でよく見かける大型犬、しかも2頭とか3頭とか、を散歩させている外国人は、間違いなくホーマットあたりの外国人向けマンションの住人でしょう。

[652: 匿名さん]

expatriate　略して　expat　日本語でエクスパット、またはエクスパッツ

[653: 匿名さん]

不毛な議論じゃないかな。その外国人が金持とは限らないし、会社の規定によるかと。

[654: 匿名さん]

不毛、エクスパットは無理と断じる理由が分からない。

[655: 匿名さん]

ただの知ったかぶりってことでしょ

[656: 匿名さん]

まず無理でしょう。断定はしないが。

[657: 匿名さん]

間取り次第って事なんじゃないの？？
狭いと無理だけど広い部屋ならいけるでしょ。

[658: 匿名さん]

広い部屋をわざわざ賃貸に出すために購入する？

[659: 匿名さん]

賃貸投資目的でここ買う人はあんまりいないから、転勤とかの時の話じゃないですか？？

[660: 匿名さん]

議論が発散してきましたね。何をネガりたいんでしようか

[661: 匿名さん]

投資狙いでなくとも、賃料相場は気になりますよね。
この辺りでは、㎡賃料単価はいくら位いけるでしょう。4,500円くらい？？

[662: 匿名さん]

それ以上かそれぐらいは、いくと思いますよ。
部屋タイプ、需要と供給のタイミングにもよりますが。

[663: 匿名さん]

飽くまで自己住居目的で、やむ無く転勤時に賃貸に回してローン返済を進める程度であれば十分な家賃相場ですね。

[664: 匿名さん]

だから駅近は有利、ということですね

[665: 匿名さん]

この辺り、他の都心地域と比べても家賃相場はいい方だと思いますが、白金台や代々木上原との比較でも家賃は高く取れると考えて良いのかな？

[666: 匿名さん]

恵比寿の某物件価格出ましたね。
一部定借なのに高い。
それを考えてたら、ここはお買い得かもしれないですね。

[667: 匿名さん]

余計なお世話だと叱られそうですが、もしお子さんがいらして転勤になった場合、子供の幼稚園や学校（お受験も含め）のことを考えると当然単身赴任でしょう。だってこのエリアのウリの一つがそこなんですから。

[668: 匿名さん]

確かに子育てにいい環境ですよね。

[669: 匿名さん]

どの辺が子育てに良い環境なのでしょうか？教えて下さい。

[670: 周辺住民さん]

本村も笄小学校も評判いいからじゃないですか？
賃貸の話がでていましたが、エキスパットに適してるような間取り（広さ、マスターベッドルームにバスルームがつながっている）ではないし、まわりにホーマットなどのようなそういった物件があるので、エキスパットには貸せないし、そうでない人で、４０万近い家賃になれば、難しいと思いますよ。

[671: 匿名さん]

エクスパットだけが賃貸利用者ではないと思います。いろんな方が借りるでしょう。立地がいいですしね。

[672: 匿名さん]

一口に、エクスパットと言っても色々。
80㎡越えてれば十分候補になりますよ。

[673: 匿名さん]

＞670　子育てに良い環境と一言で言っても、中身は大きく二つに分けられると思うんですね。一つは公園や緑、更には医療や治安、といったいわゆるエリアの環境。もう一つは、近隣の教育機関の数や質といった教育にまつわる環境です。

まず前者に関してですが、このエリアは、有栖川公園や笄公園、ガーデンヒルズ・フォレスト方面の街路樹に代表されるように、とても緑が豊富で、日赤や都立広尾、少し足を延ばせば北里や山王、慶應といった総合病院が揃っており、開業医・歯科医を含めれば、医療機関に事欠かない都内でも有数のエリアだと思います。

後者に関しましては、私立の幼稚園や小学校の受験を目指す親御さんに限っての話になるかもしれませんが、まず有力なお教室やお受験塾が揃っていますし、受験に関する情報量が他のエリアと比べて圧倒的に多いと思います。また人気の有名幼稚園や小学校も徒歩圏内にあり、通園、通学にも便利ですね。以上の二つを総合して、子育てに良い環境、という評価を得ているのだと思います。

賃貸のマーケット、特に外国人相手の話であれば、詳しくない人間が憶測で議論しても始まりませんので、専門の業者にヒアリングなさってはいかがでしょうか？確かにエクスパットと一言でいいましても、金融、法律、IT、メーカーと報酬もさまざまですし、家族構成やペットの有無でもニーズが違ってきますからね。ただ、4人家族ぐらいで大型犬を1頭か2頭飼っていて、この前の大雪の日には公園や坂でスキーやそり遊びに興じる様な家族は、だいだいのところホーマット系の住人でしょうね（笑）。

[674: 匿名さん]

ホーマット、そんなに多いかね？
森ビル系か、一戸建て借りてるケースが多いけどな。

[675: 匿名さん]

メーカーのエクスパット・・・？まぁ、日本支社長が外国人のケースとかあるにはあるか。。

[676: 匿名さん]

エクスパットばかり話題に出るけど、日本人でも月40位賃貸で払ってる方はこの辺りには沢山いますよ。
私は今賃貸ですが、この近所でそれ以上払ってます。
ここがエクスパットに貸せるのかどうかなんて別に大した話では無いのでは？
ここを検討してる人も私同様、最初から賃貸目的で購入する人は少ないのではないでしょうか。

[677: 匿名さん]

ここは駅から近いから賃貸でも有利、とは営業さんの言葉です。賃貸に出した場合のCPは、結構重要な点だと思います。

[678: 匿名さん]

港区で賃貸ですが、80平米くらいで月40万くらいずっと支払ってます。
エクスパットとかでは全然ないですが…

[679: 購入検討中さん]

港区で月４０万てお得ですね。教えて下さい。市ヶ谷近辺は新宿区でももっと高いです。

[680: 匿名さん]

エクスパットで月額家賃40万円って、どんだけシケた会社だよ。ここは、日本人狙いでいいじゃない。その方が、皆さんにとってはむしろいいと思うよ。

[681: 匿名さん]

>680
昨今雇用の確保や給料が上がらない等言われてます。
今の日本状態とは真逆の意見ですね。

[682: 匿名さん]

>679, 681

アジアの方でしょうか？
確かに、GDPの伸び率が落ちてきそうな国もありますね。

[683: 匿名さん]

今日現地の前を通りましたが、かなりいい感じに仕上がってきてましたよ。
モデルルーム帰りと思われる方も、複数いらっしゃってました。

[684: 匿名さん]

ヴィンテージマンションになりますかね？

[685: 匿名さん]

住む人の質によるでしょうね。

[686: 匿名さん]

ヴィンテージになるかは分かりませんが、ここを選ぶ人はあまり変な方はいないように思います。
成金系の人や投資家的な海外の方はここではなく港区のタワーを選びそうだし。

[687: 匿名さん]

もう4/5埋まっているようですね。
残り20戸程度ですか。結構早いペースですね。

[688: 物件比較中さん]

ローンは３５年しか選択肢がない。

[689: 匿名さん]

このエリアも、選択肢がここだけになってきたね。
ここも、出遅れたけど、そろそろ売れるでしょうし。

[690: 匿名さん]

ベイズの掲示板で、以下を指摘したら、削除されました。
この掲示板の特質をあらわすものとして記録に留めさせて頂きたく、このスレに投稿させて頂きます。

○タワマンの健康リスク
　以前、日経において「選手村に入るのは1万7000人で、5000戸程度が必要になる見通しだ。国際オリンピック委員会の基準では、選手の健康に配慮して選手が宿泊する施設は14階以下とする規定がある。」と記載されていたこと。

○子供の成長へのリスク
『高層マンション育ちの子供が「伸びない」理由』
http://business.nikkeibp.co.jp/article/interview/20140121/258583/?ST=s...

と題する記事の存在。