グランスイート広尾 Part2

[物件比較中さん]

前スレが1000件になったので、
グランスイート広尾のPart2を立てました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320531/

公式URL：http://www.gs-hiroo.com/
所在地：東京都港区南麻布4丁目53番5、53番31、53番38（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩6分
総戸数：118戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階地下1階建
間取り：1～3LDK、37.85m2 ～ 129.84m2
販売開始予定：平成25年8月上旬
入居：平成26年3月下旬予定
事業主・売主：丸紅
設計・施工：前田建設
管理会社：丸紅コミュニティ

[627: 匿名さん]

＞624

結構、お年の方ですか？

マンションは、１０年、２０年と言った節目で住み替える方がかなり多いですよ。特に広尾界隈の富裕層の場合。

まあ、うちの爺ちゃんは８０歳でも自転車こいで買い物行ってましたが。逆に、それができないと、どこに住んでも、老人ホーム行きになるので、健康には気をつけたいですね。

[628: 匿名さん]

ただ、固定資産税は、高くないんじゃないですかね。

広尾界隈では路線価安いし、土地持分も少ないので。その点はメリットですね。

[629: 匿名さん]

ここは自称検討者が多いようですが、なかなか売れませんね。

[630: 購入検討中さん]

こちらの物件、土地持分どれぐらいですか？
他のここより高級な物件は、意外に土地持分が多くて驚いた記憶があります。HPでは分からないですからね…
それらも含めて総合判断…かな。

[631: 匿名さん]

ここも大半が億を超えますから、検討者が慎重になるのは当然かと。
同様の価格帯で、ここよりも短期に販売が進んでいる物件って他にありましたっけ？

[632: 匿名さん]

営業に聞くのが一番だと思うけど、敷地面積を総戸数で割れば、平均の持分はわかるんじゃない？

[633: 匿名さん]

土地の持分は、部屋の持分(平米)と総戸数の床面積から計算すれば大体分かるかと。

[634: 匿名さん]

そんなの真剣に（本当に）検討してる人ならこんなところで人に聞かずに自分で金額ぐらい入手してしかるべき。

[635: 周辺住民さん]

ミールの箱がおいてある部屋がありますね。洗濯機や、食器洗い機がミールなのかな？こういった仕様がいいんでしょうかね。賃貸は、難しいんじゃないかな？広いホーマットのようなのは外人が入居するけど、６０平米以下で、４０万とかのかなり高い家賃の物件は、最近はいらないで空いてますよね。

[636: 購入検討中さん]

ミール？？ミーレのこと？

[637: 検討中の奥さま]

食洗機は、ミーレくらいの方が使いやすいですよ。
国産のよくあるサイズだとお鍋とか入らないので。

[638: 匿名さん]

ここは、ミーレが標準ですよね。国産品がついている部屋タイプがあるんですか？。。

[639: 匿名さん]

ザ・パークハウスグラン南青山高樹町
　敷地面積：4096m2
　総戸数　：86戸
　平均持分：47.6m2

グランスイート広尾
　敷地面積：3686m2
　総戸数　：108戸
　平均持分：34m2

ちなみに、自分が住んでいる麻布のマンションは、各戸の平均の土地持分が90m2くらいあります。
（典型的な、昔の高台低層マンションですね。。。）

まぁ、マンションで土地持分を議論しても、
建替えのときくらいしか意味ないかもしれませんが。

[640: 匿名さん]

グランスイートは小さい部屋もあるからね。
単純に戸数で割っても意味ないでしょ。
あまり詳しくない人なのね。

[641: 匿名さん]

10坪ということは坪単価500万円として5000万、あとは建物代金が床面積坪単価100万ぐらいが原価だね

[642: 匿名さん]

ここ、坪500もしないでしょ。

ここの敷地の一部が、以前、戸建用地として売り出されていたので、デベに確認すれば、教えてくれるのでは？

自分は興味がなかったので、金額は忘れましたが、500もいってなかったです。

[643: 匿名さん]

＞639　総戸数ではなく総床面積で除して自分の持ち分を算出しないとね。　あとミーレやボッシュのディッシュ・ウォッシャーは故障し易いし、いざ故障した時や買い換えのときにすごく厄介だったから、個人的には国産メーカーを薦める。ついでに今使っている人は経験して知っていると思うが、ドラム式のウォッシング・マシンも外国製は生地がすぐに傷んでしまって不評です。今どき外国製の白物家電を高級仕様だと勘違いする人もいないでしょうが、売る方に勘違い組がまだいるということか。なんか発想が旧態依然としている。まあそれはこの業界全体についてもいえることだが。まあこれだけダメだしするとスルーできない人から猛反発を食らうだろうが、事実は事実ですから。ついでにホーマットの話が出たが、もしこの物件を賃貸に出すとしたらエクスパット向けは無理だから日本人向けということになるだろうが、果たして希望する家賃が取れるか疑問。

[644: 匿名さん]

なぜ海外の方向けの賃貸が無理なのですか？反発ではなく質問です。

[645: 匿名さん]

エクスパット以外の外人なら、賃貸可能でしょう。部屋の使い方は乱暴になるけどね。

[646: 匿名さん]

なぜエクスパッドだと無理なのですか？？？

[647: 匿名さん]

エクスパッドは、本国からお金が出るので、海外仕様の、トイレがたくさんあって、天井が高くて、広くて豪華な部屋に住むからです。

[648: 匿名さん]

広尾の家賃を出せるエクスパット以外の外国人？具体的にどういう人か浮かんでこないなぁ。例えばどういう人？実例ある？

[649: 匿名さん]

なんだ、ただの偏見ですか。
当たり前ですが、どこも無制限にハウジングアロワンスが支給される訳無いので、家賃次第で十分対象になりますよ。
エクスパッド＝欧米人=体が大きく天井高を優先、という発想は昔の話では、、、

[650: 匿名さん]

>648

外資系コンサル、会計、法律事務所の若いアソシエイトとかかな。

>649

あなたは、そもそもエクスパッドを知らない。

[651: 匿名さん]

その辺の実態は、KENの人に聞きましょう。ただこの辺でよく見かける大型犬、しかも2頭とか3頭とか、を散歩させている外国人は、間違いなくホーマットあたりの外国人向けマンションの住人でしょう。

[652: 匿名さん]

expatriate　略して　expat　日本語でエクスパット、またはエクスパッツ

[653: 匿名さん]

不毛な議論じゃないかな。その外国人が金持とは限らないし、会社の規定によるかと。

[654: 匿名さん]

不毛、エクスパットは無理と断じる理由が分からない。

[655: 匿名さん]

ただの知ったかぶりってことでしょ

[656: 匿名さん]

まず無理でしょう。断定はしないが。

[657: 匿名さん]

間取り次第って事なんじゃないの？？
狭いと無理だけど広い部屋ならいけるでしょ。

[658: 匿名さん]

広い部屋をわざわざ賃貸に出すために購入する？

[659: 匿名さん]

賃貸投資目的でここ買う人はあんまりいないから、転勤とかの時の話じゃないですか？？

[660: 匿名さん]

議論が発散してきましたね。何をネガりたいんでしようか

[661: 匿名さん]

投資狙いでなくとも、賃料相場は気になりますよね。
この辺りでは、㎡賃料単価はいくら位いけるでしょう。4,500円くらい？？

[662: 匿名さん]

それ以上かそれぐらいは、いくと思いますよ。
部屋タイプ、需要と供給のタイミングにもよりますが。

[663: 匿名さん]

飽くまで自己住居目的で、やむ無く転勤時に賃貸に回してローン返済を進める程度であれば十分な家賃相場ですね。

[664: 匿名さん]

だから駅近は有利、ということですね

[665: 匿名さん]

この辺り、他の都心地域と比べても家賃相場はいい方だと思いますが、白金台や代々木上原との比較でも家賃は高く取れると考えて良いのかな？

[666: 匿名さん]

恵比寿の某物件価格出ましたね。
一部定借なのに高い。
それを考えてたら、ここはお買い得かもしれないですね。

[667: 匿名さん]

余計なお世話だと叱られそうですが、もしお子さんがいらして転勤になった場合、子供の幼稚園や学校（お受験も含め）のことを考えると当然単身赴任でしょう。だってこのエリアのウリの一つがそこなんですから。

[668: 匿名さん]

確かに子育てにいい環境ですよね。

[669: 匿名さん]

どの辺が子育てに良い環境なのでしょうか？教えて下さい。

[670: 周辺住民さん]

本村も笄小学校も評判いいからじゃないですか？
賃貸の話がでていましたが、エキスパットに適してるような間取り（広さ、マスターベッドルームにバスルームがつながっている）ではないし、まわりにホーマットなどのようなそういった物件があるので、エキスパットには貸せないし、そうでない人で、４０万近い家賃になれば、難しいと思いますよ。

[671: 匿名さん]

エクスパットだけが賃貸利用者ではないと思います。いろんな方が借りるでしょう。立地がいいですしね。

[672: 匿名さん]

一口に、エクスパットと言っても色々。
80㎡越えてれば十分候補になりますよ。

[673: 匿名さん]

＞670　子育てに良い環境と一言で言っても、中身は大きく二つに分けられると思うんですね。一つは公園や緑、更には医療や治安、といったいわゆるエリアの環境。もう一つは、近隣の教育機関の数や質といった教育にまつわる環境です。

まず前者に関してですが、このエリアは、有栖川公園や笄公園、ガーデンヒルズ・フォレスト方面の街路樹に代表されるように、とても緑が豊富で、日赤や都立広尾、少し足を延ばせば北里や山王、慶應といった総合病院が揃っており、開業医・歯科医を含めれば、医療機関に事欠かない都内でも有数のエリアだと思います。

後者に関しましては、私立の幼稚園や小学校の受験を目指す親御さんに限っての話になるかもしれませんが、まず有力なお教室やお受験塾が揃っていますし、受験に関する情報量が他のエリアと比べて圧倒的に多いと思います。また人気の有名幼稚園や小学校も徒歩圏内にあり、通園、通学にも便利ですね。以上の二つを総合して、子育てに良い環境、という評価を得ているのだと思います。

賃貸のマーケット、特に外国人相手の話であれば、詳しくない人間が憶測で議論しても始まりませんので、専門の業者にヒアリングなさってはいかがでしょうか？確かにエクスパットと一言でいいましても、金融、法律、IT、メーカーと報酬もさまざまですし、家族構成やペットの有無でもニーズが違ってきますからね。ただ、4人家族ぐらいで大型犬を1頭か2頭飼っていて、この前の大雪の日には公園や坂でスキーやそり遊びに興じる様な家族は、だいだいのところホーマット系の住人でしょうね（笑）。

[674: 匿名さん]

ホーマット、そんなに多いかね？
森ビル系か、一戸建て借りてるケースが多いけどな。

[675: 匿名さん]

メーカーのエクスパット・・・？まぁ、日本支社長が外国人のケースとかあるにはあるか。。

[676: 匿名さん]

エクスパットばかり話題に出るけど、日本人でも月40位賃貸で払ってる方はこの辺りには沢山いますよ。
私は今賃貸ですが、この近所でそれ以上払ってます。
ここがエクスパットに貸せるのかどうかなんて別に大した話では無いのでは？
ここを検討してる人も私同様、最初から賃貸目的で購入する人は少ないのではないでしょうか。