グランスイート広尾 Part2

[物件比較中さん]

前スレが1000件になったので、
グランスイート広尾のPart2を立てました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320531/

公式URL：http://www.gs-hiroo.com/
所在地：東京都港区南麻布4丁目53番5、53番31、53番38（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩6分
総戸数：118戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階地下1階建
間取り：1～3LDK、37.85m2 ～ 129.84m2
販売開始予定：平成25年8月上旬
入居：平成26年3月下旬予定
事業主・売主：丸紅
設計・施工：前田建設
管理会社：丸紅コミュニティ

[621: 匿名さん]

野村のってどこですか??

[622: 匿名さん]

坂上が素晴らしいのは勿論だけど、高過ぎて手が出ません、、、
ここならまだ予算内、次を待つと賃料無駄になるし、悩みます。
ここに決められた方、その決め手を是非教えて下さい。

[623: 匿名]

私はまずロケーションが良いということと(これが最大の要因)、価格の手頃さ、建物や部屋の間取りなども完璧では無いですが決して悪くはない点、将来の資産価値も保証は無いですがこの場所でこの物件ならばそんなに落ちることもないであろうとかなりざっくり大雑把にきめました。気に入らなければ住みかえればいいか。。。くらいの気軽さで。賃貸に出すにしてもまず困らないエリアであろうというのも決めての一つでした。資金にある程度制限が有れば完璧な物件にはなかなかめぐりあいませんから、直感ですかね。。。すみません抽象的で。

[624: 入居予定さん]

うちは、老後の事を考えてここにしました。
・駅から近い。
・バスが便利。
・公園と図書館が近い。
・生活に必要な日用品が近くで買える。
・お散歩するエリアが楽しそう。
・病院が近い。
・老後1人でも安心してくらせそう。
・港区の行政の良さ。

リビングが狭い、値段は安くはない、固定資産税高め、という事を考えても我が家には欲しい物件でした。

[625: 匿名さん]

皆さんのご意見を見ると、やはり「ロケーションを買っている」方が多いですね。

[626: 匿名さん]

我が家も同じで、場所がいいので検討しています。

[627: 匿名さん]

＞624

結構、お年の方ですか？

マンションは、１０年、２０年と言った節目で住み替える方がかなり多いですよ。特に広尾界隈の富裕層の場合。

まあ、うちの爺ちゃんは８０歳でも自転車こいで買い物行ってましたが。逆に、それができないと、どこに住んでも、老人ホーム行きになるので、健康には気をつけたいですね。

[628: 匿名さん]

ただ、固定資産税は、高くないんじゃないですかね。

広尾界隈では路線価安いし、土地持分も少ないので。その点はメリットですね。

[629: 匿名さん]

ここは自称検討者が多いようですが、なかなか売れませんね。

[630: 購入検討中さん]

こちらの物件、土地持分どれぐらいですか？
他のここより高級な物件は、意外に土地持分が多くて驚いた記憶があります。HPでは分からないですからね…
それらも含めて総合判断…かな。

[631: 匿名さん]

ここも大半が億を超えますから、検討者が慎重になるのは当然かと。
同様の価格帯で、ここよりも短期に販売が進んでいる物件って他にありましたっけ？

[632: 匿名さん]

営業に聞くのが一番だと思うけど、敷地面積を総戸数で割れば、平均の持分はわかるんじゃない？

[633: 匿名さん]

土地の持分は、部屋の持分(平米)と総戸数の床面積から計算すれば大体分かるかと。

[634: 匿名さん]

そんなの真剣に（本当に）検討してる人ならこんなところで人に聞かずに自分で金額ぐらい入手してしかるべき。

[635: 周辺住民さん]

ミールの箱がおいてある部屋がありますね。洗濯機や、食器洗い機がミールなのかな？こういった仕様がいいんでしょうかね。賃貸は、難しいんじゃないかな？広いホーマットのようなのは外人が入居するけど、６０平米以下で、４０万とかのかなり高い家賃の物件は、最近はいらないで空いてますよね。

[636: 購入検討中さん]

ミール？？ミーレのこと？

[637: 検討中の奥さま]

食洗機は、ミーレくらいの方が使いやすいですよ。
国産のよくあるサイズだとお鍋とか入らないので。

[638: 匿名さん]

ここは、ミーレが標準ですよね。国産品がついている部屋タイプがあるんですか？。。

[639: 匿名さん]

ザ・パークハウスグラン南青山高樹町
　敷地面積：4096m2
　総戸数　：86戸
　平均持分：47.6m2

グランスイート広尾
　敷地面積：3686m2
　総戸数　：108戸
　平均持分：34m2

ちなみに、自分が住んでいる麻布のマンションは、各戸の平均の土地持分が90m2くらいあります。
（典型的な、昔の高台低層マンションですね。。。）

まぁ、マンションで土地持分を議論しても、
建替えのときくらいしか意味ないかもしれませんが。

[640: 匿名さん]

グランスイートは小さい部屋もあるからね。
単純に戸数で割っても意味ないでしょ。
あまり詳しくない人なのね。

[641: 匿名さん]

10坪ということは坪単価500万円として5000万、あとは建物代金が床面積坪単価100万ぐらいが原価だね

[642: 匿名さん]

ここ、坪500もしないでしょ。

ここの敷地の一部が、以前、戸建用地として売り出されていたので、デベに確認すれば、教えてくれるのでは？

自分は興味がなかったので、金額は忘れましたが、500もいってなかったです。

[643: 匿名さん]

＞639　総戸数ではなく総床面積で除して自分の持ち分を算出しないとね。　あとミーレやボッシュのディッシュ・ウォッシャーは故障し易いし、いざ故障した時や買い換えのときにすごく厄介だったから、個人的には国産メーカーを薦める。ついでに今使っている人は経験して知っていると思うが、ドラム式のウォッシング・マシンも外国製は生地がすぐに傷んでしまって不評です。今どき外国製の白物家電を高級仕様だと勘違いする人もいないでしょうが、売る方に勘違い組がまだいるということか。なんか発想が旧態依然としている。まあそれはこの業界全体についてもいえることだが。まあこれだけダメだしするとスルーできない人から猛反発を食らうだろうが、事実は事実ですから。ついでにホーマットの話が出たが、もしこの物件を賃貸に出すとしたらエクスパット向けは無理だから日本人向けということになるだろうが、果たして希望する家賃が取れるか疑問。

[644: 匿名さん]

なぜ海外の方向けの賃貸が無理なのですか？反発ではなく質問です。

[645: 匿名さん]

エクスパット以外の外人なら、賃貸可能でしょう。部屋の使い方は乱暴になるけどね。

[646: 匿名さん]

なぜエクスパッドだと無理なのですか？？？

[647: 匿名さん]

エクスパッドは、本国からお金が出るので、海外仕様の、トイレがたくさんあって、天井が高くて、広くて豪華な部屋に住むからです。

[648: 匿名さん]

広尾の家賃を出せるエクスパット以外の外国人？具体的にどういう人か浮かんでこないなぁ。例えばどういう人？実例ある？

[649: 匿名さん]

なんだ、ただの偏見ですか。
当たり前ですが、どこも無制限にハウジングアロワンスが支給される訳無いので、家賃次第で十分対象になりますよ。
エクスパッド＝欧米人=体が大きく天井高を優先、という発想は昔の話では、、、

[650: 匿名さん]

>648

外資系コンサル、会計、法律事務所の若いアソシエイトとかかな。

>649

あなたは、そもそもエクスパッドを知らない。

[651: 匿名さん]

その辺の実態は、KENの人に聞きましょう。ただこの辺でよく見かける大型犬、しかも2頭とか3頭とか、を散歩させている外国人は、間違いなくホーマットあたりの外国人向けマンションの住人でしょう。

[652: 匿名さん]

expatriate　略して　expat　日本語でエクスパット、またはエクスパッツ

[653: 匿名さん]

不毛な議論じゃないかな。その外国人が金持とは限らないし、会社の規定によるかと。

[654: 匿名さん]

不毛、エクスパットは無理と断じる理由が分からない。

[655: 匿名さん]

ただの知ったかぶりってことでしょ

[656: 匿名さん]

まず無理でしょう。断定はしないが。

[657: 匿名さん]

間取り次第って事なんじゃないの？？
狭いと無理だけど広い部屋ならいけるでしょ。

[658: 匿名さん]

広い部屋をわざわざ賃貸に出すために購入する？

[659: 匿名さん]

賃貸投資目的でここ買う人はあんまりいないから、転勤とかの時の話じゃないですか？？

[660: 匿名さん]

議論が発散してきましたね。何をネガりたいんでしようか

[661: 匿名さん]

投資狙いでなくとも、賃料相場は気になりますよね。
この辺りでは、㎡賃料単価はいくら位いけるでしょう。4,500円くらい？？

[662: 匿名さん]

それ以上かそれぐらいは、いくと思いますよ。
部屋タイプ、需要と供給のタイミングにもよりますが。

[663: 匿名さん]

飽くまで自己住居目的で、やむ無く転勤時に賃貸に回してローン返済を進める程度であれば十分な家賃相場ですね。

[664: 匿名さん]

だから駅近は有利、ということですね

[665: 匿名さん]

この辺り、他の都心地域と比べても家賃相場はいい方だと思いますが、白金台や代々木上原との比較でも家賃は高く取れると考えて良いのかな？

[666: 匿名さん]

恵比寿の某物件価格出ましたね。
一部定借なのに高い。
それを考えてたら、ここはお買い得かもしれないですね。

[667: 匿名さん]

余計なお世話だと叱られそうですが、もしお子さんがいらして転勤になった場合、子供の幼稚園や学校（お受験も含め）のことを考えると当然単身赴任でしょう。だってこのエリアのウリの一つがそこなんですから。

[668: 匿名さん]

確かに子育てにいい環境ですよね。

[669: 匿名さん]

どの辺が子育てに良い環境なのでしょうか？教えて下さい。

[670: 周辺住民さん]

本村も笄小学校も評判いいからじゃないですか？
賃貸の話がでていましたが、エキスパットに適してるような間取り（広さ、マスターベッドルームにバスルームがつながっている）ではないし、まわりにホーマットなどのようなそういった物件があるので、エキスパットには貸せないし、そうでない人で、４０万近い家賃になれば、難しいと思いますよ。