グランスイート広尾 Part2

[物件比較中さん]

前スレが1000件になったので、
グランスイート広尾のPart2を立てました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320531/

公式URL：http://www.gs-hiroo.com/
所在地：東京都港区南麻布4丁目53番5、53番31、53番38（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩6分
総戸数：118戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階地下1階建
間取り：1～3LDK、37.85m2 ～ 129.84m2
販売開始予定：平成25年8月上旬
入居：平成26年3月下旬予定
事業主・売主：丸紅
設計・施工：前田建設
管理会社：丸紅コミュニティ

[551: 匿名さん]

ここはとにかく一種低層エリアでもないのに四方が囲まれていて、北には森Bの社宅、北東はいずれ住友が建ち有栖川の緑なんか拝めません、東は南麻布の高級マンションから見下ろされ、南にゃ都営の壁だし西はお墓に抜けにはこちらにも都営の壁と何の為の８F建てなんか、、、駅からフラットとか言っていますがあそこ歩いて広尾の雰囲気感じる人っているんですかね?決して安い訳じゃないし私はスルーしました。。。

[552: 周辺住民さん]

駅近で暮らしやすいとことですよ。
この辺り、定借の土地が多いので、所有権の物件が良い方にはいいと思いますよ。

[553: 物件比較中さん]

４丁目は特に大使館、寺社、寺社所有の土地が多く、この規模での所有権付マンションは稀少かと思います。

[554: 匿名さん]

要は高樹町がああなっちゃったし、他にこのエリアの新築低層所有権物件が無いし、駅に近いことを前面に出せば諸々覆い隠せるし、つまり売り手優位な状況ってことでしょうねかね。ちょっと割高だけど買いたい人はいるからここでごちゃごちゃ言わなくても売れますよ。まあ契約した人はネガられると反発したくなるでしょうが、そのへんはスルーするか、もうここは見ないで雑音を遮断して、自分の決断を信じましょう。ここをパスした人もパスした自分の判断が正しいと信じるなら、人の話はスルーするに限る。鼻っから冷やかしだけの書き込みや、営業の書き込みは読めばわかるでしょ。

[555: 購入検討中さん]

検討者は、いろいろ情報欲しいですよ。

[556: 物件比較中さん]

契約者スレでもいろいろと噂されてる前田建設というのが気になりますね。

[557: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

間取りもどんなだか、検討はしていたいものだけど、どこもみんな、似たような間取りばかりで、何かワンポイントが欲しい。そう思っていたけど、ここはなんか違うね。
でも東京に住むには、もう地べたに腰を降ろして休めないのか〜。
それなら、せめて上の方の階に住んで、毎日景色を眺めたい。

[558: 匿名さん]

この物件を買えない人は、イタチの最後っ屁のような書き込みをしないと気が収まらないのでしょうね。

[559: 匿名さん]

いうほど売れてないじゃない、ここ。

[560: 周辺住民さん]

最近、土曜日も日曜日も工事してるけど、急いでいるのかな？

[561: 匿名さん]

雪の影響やら、期日が迫ってるからね。ここに限ったはなしでもないけどね。

[562: 匿名さん]

竣工予定が今月下旬なので、建築スケジュールが押しているのでしょうね。
2月は2度の大雪もありましたし、致し方ないと考えます。
ただ、竣工から引渡しまで余裕を持った計画が立てられているので、5月の入居に間に合えば多少の遅れが出ても(住人としては)問題がないように思えます。職人さんは次のスケジュールがあるので間に合わせたいのでしょうね。

[563: 申込予定さん]

仕様は申し分ないけど、間取りがイマイチ（イマ二？）
最初からリフォーム工事しては？と営業から進められた。
普通は、立地もそうだけど、間取りが気に入って買う気になるのじゃないのかなぁ～
残念な感じ。もっと設計の上手なところ使って欲しかった。

[564: 匿名さん]

セレクトプラン入れて欲しかったですね。

[565: 匿名さん]

販売開始が遅すぎだからね…
10月中旬から販売で、3月末？4月末？じゃ、セレクトプランは無理でしょ。

[566: 匿名]

間取りは確かに悪い。というか酷い。。。
丸紅のマーケティング力を疑います。やはり商社でど素人丸出し感ありあり。億ションであのリビングの狭さは無いでしょう。仕様が良いと言っても最初からリフォームしないといけないのでは全く意味がない。セレクトプラン無しで販売するならもう少しマシなマーケティング出来ないものか。残念です。

[567: 匿名さん]

契約者です。リフォーム予定です。ご指摘の通り、リビングが狭いので壁を取る予定です。

[568: 匿名さん]

壁を抜くだけであれば、数十万円で出来ると思いますよ。

[569: 匿名さん]

リフォーム（リビング拡張）前提でも欲しくなってしまう魅力的なマンションです。

[570: 匿名さん]

そういうコメントは、ポジの見識を疑わさせるだけなのでやめた方が良い。

それにしても、最近のマンションにしては、床暖の範囲が狭いですね。せめて、主寝室くらい、床暖入れようよ。

[571: 匿名さん]

一応、フォローしておくと、床暖なくてもいいのですが、最近の新築で、仕様が高いとか自慢するなら、最低限、主寝室くらい床暖入れようよ、という話です。

敷地一杯にギュウギュウに詰め込んだ作り、トランクルームなし、平置駐車場ほとんどなし、バルコニー狭い、各階ゴミ置き場なし、床暖狭い、８０平米代で３LDKとかしちゃう安っぽさ、基本的な部分でケチりまくって、仕様は高い、とか自慢されても。。。

[572: 匿名さん]

ネガネガきましたね。人気の証？

[573: 匿名さん]

ポジでもネガでもありませんが、ここのポジ（営業？購入者？）は、地域のことをあまり知らないな、と感じます。

例えば、ここは港区だけど、通り挟んで反対側は、渋谷区だ、みたいなポジをしている方がいますが、渋谷区広尾（特に2丁目、4丁目）は、相当にレベル高いですよ。

広尾をネガりたいのであれば、渋谷区、といった低次元の話ではなくて、公教育の環境を指摘するべきでしょう。

広尾2丁目・4丁目は、世帯収入or資産の平均値はかなり高いと思いますが、子育て世帯は、私立orインターに行っている家庭が極めて多いです。そのため、臨川小は、広尾2丁目・4丁目を学区に擁しながら、人気がありません。昔から、ガーデンヒルズの家庭で、親の方針で私立等に通わない層は、近くの笄小等に越境（越境といっても、区を跨ぐので、そのためだけにダミーの家を借りるといった、形式的には越境にはならない方法ですが）する家庭が多いです。

広尾在住の私立に行かない親の悩みの種の一つは、公教育の環境なんですよ（最近は広尾小に流れる層が多いように感じますが、近隣港区サイド（青南、笄、本村）に比べると、どことない引け目を感じてますね。あえて私立に行かない層には、お受験失敗組の多い青南はあまり人気ないみたいですが。あと、昔はダミー住居を借りて金で解決する人も多かったように思いますが、最近は、広尾も住み易くなったというか、ダミー住居で無駄金使うまでのことはしたくない、という層が増えて来ている気がします。）。

ここは、そういった層を上手く取り込むべきでしょう。

[574: 匿名さん]

他方、街並みの綺麗さは、広尾サイドの方が圧倒的なんですよね。

その辺りのせめぎ合いではないですかね。

[575: 匿名]

573.574さんの指摘はその通りですね。

壁を抜くのは簡単とはいえ、実際には床や天井の補正を考えれば綺麗に仕上げるためには張り替え無ければいけないでしょうから数十万というかそれだけで百万作業でしょう。部材が高いので仕様が良いのが裏目にでます。場所はいいエリアだし、良いマンションとおもいますが、丸紅は全く購入者の視点でマーケティングできていないという点が残念でね。それでもお金をかければ改善出来るのでやはり欲しくなるマンションという整理になりますが。

[576: 匿名さん]

ポジの心情を代弁しますと、ネガが書き込まれたのを目にしてそのまま放置するのは負け、という気分になるんですよ。何か反論しなければならない、と。だから、無理な正当化の目立つ書き込みをしてしまう。ポジの正体が、営業なのか、購入者なのかは分かりませんが。

[577: 匿名さん]

広尾4丁目辺りって、いいですよね。

ずっと広尾で探しているのですが、駅から7、8分以内の所有権マンションは新築も中古はなかなか良さそうな物件がないですよね。
大手じゃないマンションはありましたが…
確かにこのマンションは素敵だと思います。
リビングを工夫して、ここのするか、まだ探して続けるか悩みます…

[578: 匿名さん]

突然ポジの心境を代弁し始める人って何者なんだろか（笑）

[579: 物件比較中さん]

リビング狭いですよね…。
せっかくの新築なのにリフォームもなんだか勿体ないし、困ったものです。

[580: 周辺住民さん]

ここは表面上は天然石などを使って高級に見せてるけど、床暖房の部分にしてもそうですし全熱交換機がついてなかったり、換気口が壁にくっついて美しくないところや、間取りも70平米で3ldkを作ったり。億ｼｮﾝとは思えない作りです。周辺にあるここ10年くらいに出来たマンションと比べれば仕様が高く無いのは明かで、マンションを初めて買う一次取得者の方に売ろうと企画した物件なのではないでしょうか。この辺のマンションから引っ越される方はよっぽど古い物件以外皆無だと思われます。

[581: 周辺住民さん]

同じ丸紅さんなら麻布台の方が良い造りだと感じました。
分かる人は分かると思います。
石とかにこだわりがないなら羽沢のほうがいいとおもいます。
この物件はリフォームできない部分で手を抜い ています。
質感の高い石やフローリング等は良いですが…

[582: ご近所さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[583: 匿名さん]

突然書き込みが増えましたね。
二期三次？とかのイベントの時期ですか？
リフォームは賃貸にはない楽しみですね。
と、書くとポジ認定されちゃうのでしょうか。。
確かにリビングはもう少し広いとありがたいですね。

[584: ご近所さん]

広尾4丁目は素晴らしいですよ。日赤と聖心とガーデンヒルズ＆フォレストの街ですから、こことは環境が違います。それから公立の小中学のことを考えてここを選ぶ人がそんなにいるとは思えません。あと、571さんの指摘は的確じゃないでしょうか。

[585: 匿名さん]

分かる人には分かるって言葉はポジの人も言ってましたので、どっちが正しいのでしょうかね。。

[586: 匿名さん]

倍率下げのためのネガが増殖？

[587: 匿名さん]

582、584は同じ事を何故二回言ってるの？

[588: 匿名さん]

ここに来て一気にコメント増えたのは明らかにそうでしょうね。
そんなんじゃ倍率変わらんから、足掻くのやめれば？

[589: 匿名さん]

3次で、人気の部屋があるんだね。

[590: 匿名さん]

582、584は同じ人でしょ(笑)

[591: 匿名さん]

3次の倍率は、0〜1倍です。

[592: 匿名さん]

高樹町のスレに、そろそろ高さ制限の条例ができるっていう書き込みがあるんですが、本当ですか？
そうすると、やはりここは既存不適格になっちゃうのかなあ。

[593: 匿名さん]

3次の倍率はどうして分かったのですか？何戸売り出しですか？

[594: 匿名さん]

羽澤は駅から遠いので、こことはターゲットが違うのでは？

[595: 匿名さん]

何か、どのネガもこれまで散々書かれてた話の繰り返しだね。新しい視点で指摘をくれる人はいないものか、、、

[596: 匿名さん]

たぶんアンチ丸紅のネガじゃない？
麻布台も一時期すごかったけど、あっちが完売間近になったから今度はこっちに。
大手デベ信者かもね。笑

[597: 匿名さん]

そうだね。こちらに移動してきたみたいね。

[598: 物件比較中さん]

えっ
リビングについて書込したものですが、
前向きに検討しているからこそ悩んでいます。
なんでもネガと決めつけるのはいかがかなものでしょう。

リビングのリフォームを決めた方のお話、施工に意外と費用がかかると指摘くださった方、
とても参考になります。ありがとうございます。

[599: 匿名さん]

誰もそれをネガとは言ってないと思いますよ

[600: 匿名さん]

一つ一つよく読めば、ネガはマトモだよ。
ポジが妬みとか誘導してるだけ。

[601: 匿名さん]

一つもネガティブな点の無いマンションなんて無いのだから、最終的には全体バランスで判断するんだし、個別のネガがまともとか言われてもね

[602: 匿名さん]

麻布台のときのネガとまったく同じ論調だし。。。

[603: 匿名さん]

ネガへの攻撃ではなく、マンションの話をしましょう。

[604: 匿名さん]

リビング狭いのは悩ましいですが、その分他の部屋などはしっかりしてますよね。吹き抜け面の多い間取りは相対的に割安になってる。何だかんだ、マンション需要の大半は3LDKな訳ですし、一概に否定は出来ないと思いますが。

[605: 匿名さん]

そんなに良い物件ならこんなところで四の五の言ってないでさっさと契約して高みの見物でもしてればいいのに、また販売サイドもやきもきせずに放っておいても完売する自信があればむきになってポジったりネガに反論する必要もないのに、などと思ってしまいます。

[606: 匿名さん]

丸紅は、「ネット掲示板対応マニュアル」を作成して、担当部署を決めて一本化して対応するべきだな。

あらゆるデベの中で、一番ネット対応が下手だと思う。

[607: 匿名さん]

そんな事言ったら、ネガはいちいち欠点を披露してないで他の気に入るマンション探しに行けば良いのに、って話になるでしょ。尤もらしく片寄った書き込みばかり。

[608: 匿名さん]

ネガなんて気にしないでスルーしとけばいいだけの話でしょ。

[609: 匿名さん]

対応マニュアル
第１条　ネガに対する一切の感情を捨てるべし。特に、怒りをもって反論してはならない。

[610: 匿名さん]

ほんと麻布台の時とまったく同じ展開…笑える。

[611: 匿名さん]

第２条
自らが、当社の別物件のスレを見ていたことを、書き込みの中で明らかにしてはならない。

[612: 匿名さん]

604の書き込みとか、納得感あるけどな。嬉しそうに対応マニュアルとか書き出す奴はワケわからん。

[613: 購入検討中さん]

３LDKが欲しくはなるんだけど、
高級物件なら７０平米台は2LDkにすべき。
買いやすく作ろうとしたことが、
かえって魅力ない間取りになってしまった、
のでしょう。
残念ですね。

[614: 匿名さん]

わが家も2LDK狙いなので、ここでは希少な2L間取りを購入出来た方は羨ましいです。物件自体は凄く気に入ってるので、リフォーム前提で踏み切ろうか悩んでいます。

[615: 購入検討中さん]

麻布台、確かに仕様はいいし構造もよかったですが、間取り含めて。
場所がだめ。暗いし。ビル風であまり、、、
まだ南麻布のほうが、高級感ないエリアでも私的にはとても魅力的です。
部屋の仕様は普通ですがね。

[616: 匿名さん]

ネガに反応しなければいいだけだよ。そうすれば、逃げていくからさ笑。へんにポジるから罠にはまるわけ。上手くかわすのよ。

[617: 匿名さん]

第３条
文末に「笑」や「ｗ」といった文字や記号を付してはならない。

[618: 匿名さん]

一昨日くらいからすごい勢いで書き込みが増えてますね。
もうラストスパートですか？
あとどのくらい残っているのでしょう？
広尾駅近く(南麻布方面)を探して居ますが、後は野村待つか、ここしか当分の間この辺りは出てこないですかね？
ちなみに、野村は分譲予定かご存知の方いらっしゃいます？

[619: 購入検討中さん]

今考えると、定期借地権のプラウドはここに比べると割高じゃないですか？
ポジ意見ではなく、素朴な疑問です。
何がそこまで違ったのでしょうか？

[620: 匿名さん]

以外とここ高くないと思いますけど。この立地（駅近）この仕様で。この辺土地がないんですよね。坂上のシニア向け施設の空き地（まだ、国有地なのかな）だけど、えらく高いでしょ。あそこは。

[621: 匿名さん]

野村のってどこですか??

[622: 匿名さん]

坂上が素晴らしいのは勿論だけど、高過ぎて手が出ません、、、
ここならまだ予算内、次を待つと賃料無駄になるし、悩みます。
ここに決められた方、その決め手を是非教えて下さい。

[623: 匿名]

私はまずロケーションが良いということと(これが最大の要因)、価格の手頃さ、建物や部屋の間取りなども完璧では無いですが決して悪くはない点、将来の資産価値も保証は無いですがこの場所でこの物件ならばそんなに落ちることもないであろうとかなりざっくり大雑把にきめました。気に入らなければ住みかえればいいか。。。くらいの気軽さで。賃貸に出すにしてもまず困らないエリアであろうというのも決めての一つでした。資金にある程度制限が有れば完璧な物件にはなかなかめぐりあいませんから、直感ですかね。。。すみません抽象的で。

[624: 入居予定さん]

うちは、老後の事を考えてここにしました。
・駅から近い。
・バスが便利。
・公園と図書館が近い。
・生活に必要な日用品が近くで買える。
・お散歩するエリアが楽しそう。
・病院が近い。
・老後1人でも安心してくらせそう。
・港区の行政の良さ。

リビングが狭い、値段は安くはない、固定資産税高め、という事を考えても我が家には欲しい物件でした。

[625: 匿名さん]

皆さんのご意見を見ると、やはり「ロケーションを買っている」方が多いですね。

[626: 匿名さん]

我が家も同じで、場所がいいので検討しています。

[627: 匿名さん]

＞624

結構、お年の方ですか？

マンションは、１０年、２０年と言った節目で住み替える方がかなり多いですよ。特に広尾界隈の富裕層の場合。

まあ、うちの爺ちゃんは８０歳でも自転車こいで買い物行ってましたが。逆に、それができないと、どこに住んでも、老人ホーム行きになるので、健康には気をつけたいですね。

[628: 匿名さん]

ただ、固定資産税は、高くないんじゃないですかね。

広尾界隈では路線価安いし、土地持分も少ないので。その点はメリットですね。

[629: 匿名さん]

ここは自称検討者が多いようですが、なかなか売れませんね。

[630: 購入検討中さん]

こちらの物件、土地持分どれぐらいですか？
他のここより高級な物件は、意外に土地持分が多くて驚いた記憶があります。HPでは分からないですからね…
それらも含めて総合判断…かな。

[631: 匿名さん]

ここも大半が億を超えますから、検討者が慎重になるのは当然かと。
同様の価格帯で、ここよりも短期に販売が進んでいる物件って他にありましたっけ？

[632: 匿名さん]

営業に聞くのが一番だと思うけど、敷地面積を総戸数で割れば、平均の持分はわかるんじゃない？

[633: 匿名さん]

土地の持分は、部屋の持分(平米)と総戸数の床面積から計算すれば大体分かるかと。

[634: 匿名さん]

そんなの真剣に（本当に）検討してる人ならこんなところで人に聞かずに自分で金額ぐらい入手してしかるべき。

[635: 周辺住民さん]

ミールの箱がおいてある部屋がありますね。洗濯機や、食器洗い機がミールなのかな？こういった仕様がいいんでしょうかね。賃貸は、難しいんじゃないかな？広いホーマットのようなのは外人が入居するけど、６０平米以下で、４０万とかのかなり高い家賃の物件は、最近はいらないで空いてますよね。

[636: 購入検討中さん]

ミール？？ミーレのこと？

[637: 検討中の奥さま]

食洗機は、ミーレくらいの方が使いやすいですよ。
国産のよくあるサイズだとお鍋とか入らないので。

[638: 匿名さん]

ここは、ミーレが標準ですよね。国産品がついている部屋タイプがあるんですか？。。

[639: 匿名さん]

ザ・パークハウスグラン南青山高樹町
　敷地面積：4096m2
　総戸数　：86戸
　平均持分：47.6m2

グランスイート広尾
　敷地面積：3686m2
　総戸数　：108戸
　平均持分：34m2

ちなみに、自分が住んでいる麻布のマンションは、各戸の平均の土地持分が90m2くらいあります。
（典型的な、昔の高台低層マンションですね。。。）

まぁ、マンションで土地持分を議論しても、
建替えのときくらいしか意味ないかもしれませんが。

[640: 匿名さん]

グランスイートは小さい部屋もあるからね。
単純に戸数で割っても意味ないでしょ。
あまり詳しくない人なのね。

[641: 匿名さん]

10坪ということは坪単価500万円として5000万、あとは建物代金が床面積坪単価100万ぐらいが原価だね

[642: 匿名さん]

ここ、坪500もしないでしょ。

ここの敷地の一部が、以前、戸建用地として売り出されていたので、デベに確認すれば、教えてくれるのでは？

自分は興味がなかったので、金額は忘れましたが、500もいってなかったです。

[643: 匿名さん]

＞639　総戸数ではなく総床面積で除して自分の持ち分を算出しないとね。　あとミーレやボッシュのディッシュ・ウォッシャーは故障し易いし、いざ故障した時や買い換えのときにすごく厄介だったから、個人的には国産メーカーを薦める。ついでに今使っている人は経験して知っていると思うが、ドラム式のウォッシング・マシンも外国製は生地がすぐに傷んでしまって不評です。今どき外国製の白物家電を高級仕様だと勘違いする人もいないでしょうが、売る方に勘違い組がまだいるということか。なんか発想が旧態依然としている。まあそれはこの業界全体についてもいえることだが。まあこれだけダメだしするとスルーできない人から猛反発を食らうだろうが、事実は事実ですから。ついでにホーマットの話が出たが、もしこの物件を賃貸に出すとしたらエクスパット向けは無理だから日本人向けということになるだろうが、果たして希望する家賃が取れるか疑問。

[644: 匿名さん]

なぜ海外の方向けの賃貸が無理なのですか？反発ではなく質問です。

[645: 匿名さん]

エクスパット以外の外人なら、賃貸可能でしょう。部屋の使い方は乱暴になるけどね。

[646: 匿名さん]

なぜエクスパッドだと無理なのですか？？？

[647: 匿名さん]

エクスパッドは、本国からお金が出るので、海外仕様の、トイレがたくさんあって、天井が高くて、広くて豪華な部屋に住むからです。

[648: 匿名さん]

広尾の家賃を出せるエクスパット以外の外国人？具体的にどういう人か浮かんでこないなぁ。例えばどういう人？実例ある？

[649: 匿名さん]

なんだ、ただの偏見ですか。
当たり前ですが、どこも無制限にハウジングアロワンスが支給される訳無いので、家賃次第で十分対象になりますよ。
エクスパッド＝欧米人=体が大きく天井高を優先、という発想は昔の話では、、、

[650: 匿名さん]

>648

外資系コンサル、会計、法律事務所の若いアソシエイトとかかな。

>649

あなたは、そもそもエクスパッドを知らない。