グランスイート広尾 Part2

[物件比較中さん]

前スレが1000件になったので、
グランスイート広尾のPart2を立てました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320531/

公式URL：http://www.gs-hiroo.com/
所在地：東京都港区南麻布4丁目53番5、53番31、53番38（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩6分
総戸数：118戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階地下1階建
間取り：1～3LDK、37.85m2 ～ 129.84m2
販売開始予定：平成25年8月上旬
入居：平成26年3月下旬予定
事業主・売主：丸紅
設計・施工：前田建設
管理会社：丸紅コミュニティ

[321: 匿名さん]

鹿島があれですから、もうどこも同じにしか見えなくないですか？この業界は。

[323: 匿名さん]

前田は三井パーマン、コート、住友グランドミレニア等々、高級物件手がけているケースもあるね。もう、できあがっちゃったし、買いたい人は買うでしょ

[324: 匿名さん]

契約者板や検討板の少し前にある前建のスレは
契約前に一度読んだほうが良いですね。

契約者板で書面て話が出てるのも理解できます。

[325: 匿名さん]

読みましたよ。でも、買いましたよ。

[327: 匿名さん]

前建スレ、ここの売り出し前、高樹町の問題の前から書かれてるし、信ぴょう性あるよね。
その前建が設計も監理もとなると、仮に手抜きがあった場合、どこで歯止めが聞くんだろうか。

[328: 匿名さん]

まあ普通冷静に考えたら色んなブログで言われてるように今は買いじゃないです。この物件に関わらず。ただモデルルームを見て舞い上がってしまい、あばたもえくぼで色々なリスクに目を潰れる人が買ってしまうのも理解できる。一旦気に行った物件を見るとパスをする決断は難しい

[329: 匿名さん]

三菱の件依頼、どこも同じようなスレばかりですな。

[331: 匿名さん]

三菱の件以前から、震災復興、オリンピック、増税前の駆け込み、景気回復で、慢性的に熟練工、職人不足となっており、近時に建てられた物件はやめた方がいいと言われていましたけどね。

[332: 匿名さん]

素人には、わからんよ。構造は。

[333: 匿名さん]

半年前くらいに知り合いの建築士にリフォームの相談したら、現場はあり得ない位人手不足になっているので、よはどの事情がない限り、四月以降から工事に着手するようにした方がいいと忠告されました。

[334: 匿名さん]

３月竣工は遅れますか？

[335: 匿名さん]

４月末入居ですね。ここは。

[336: 匿名さん]

竣工は３月予定になってるな。
遅れそうだな。

[337: 匿名さん]

最後の追い込みですかね。仕上がり期待しています。

[338: 匿名さん]

2期からは5月末の入居みたいですよ。

[339: 匿名さん]

各階ゴミ置き場が欲しかったのと、バルコニーをもっと広く取って欲しかった。あと、半地下住戸はマンションの恥なので、やめて欲しかった。

それを除けば、とてもいいマンションだと思います。立地に高級感はありませんが、麻布、広尾を堪能できる素晴らしい立地だと思います。

[341: 購入検討中さん]

↑買えない僻み
可哀想。

[342: 検討中の奥さま]

買いえないヒガミは本当に醜いですね！！

[343: 匿名さん]

変なネガがいますね。笑　ここは過去のスレみても、周辺の雰囲気ぐらいしか突っ込むところがないぐらいいいからね。あるレベルの人しかご購入できない価格ですからね。

[344: 購入検討中さん]

内装の仕様は文句なしの高水準。
港区南麻布アドレスで広尾駅近エリア。
渋谷区広尾アドレスで駅遠の物件とは違う。
ただ間取り、周辺建物はふつうだけどね。

[346: 匿名さん]

西向きでもダイレクトサッシ多用ってどういうデザインだよと思ってしまう
バルコニーがあれば陽の高い夏場は直射日光が部屋に入らないで済むのに
別にここだけに限ったことじゃないけど。

[347: 購入検討中さん]

東側は60センチくらい地下だけど、西側は地下ではないよ。
少しゆるい坂になってるからね。

ダイレクトウィンドウ、タワーよりは西日気にならないんじゃない？
西側検討してるけど。

[348: 匿名さん]

確かに企画力、マーケティング力はレベル低い。3Lとか小さい部屋を幾つも作りすぎ！億出してリビングあんなに小さいのあり得ない。

[349: 匿名さん]

＞344
＞港区南麻布アドレスで広尾駅近エリア。
＞渋谷区広尾アドレスで駅遠の物件とは違う。

港区南麻布というのは、坂上や、有栖川公園周辺のことをいうのでは？


ここの路線価、港区・渋谷区駅遠と同じか、低いくらいですよ。

例えば、こことオープン広尾（駅徒歩14分）の路線価と同じくらいです
（オープン広尾は、一種低層なので、オープン広尾の方が実質的には
高いのかもしれません）。 南青山グランと比べると、少々低いですね。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/40052f.h...
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/20032f.h...
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/20023f.h...

[350: 匿名さん]

路線価だけではその土地の価値は分かりませんよ。
まー、考えは人それぞれなんで、そう思う方は他の物件にすればいいだけでしょ。

[351: 匿名さん]

350さんの言う通りです。市場価値と一緒ではありません

[352: 匿名さん]

坂上でも路線価高くないところもあるんですね。でもマンション中古価格は高いと。路線価と市場価格の相関は弱い、というところですかね。

[353: 匿名さん]

グランの方で港区の高さ制限の話が出ているのですが、ここは関係あるのですか？

既存不適格？

[354: 匿名さん]

353さん、
ここは違いますよー。
まー、建てなおす時(4、50年後？)に法律が変わったらそうなるかもしれないけど。

[355: 匿名さん]

どこを見ればわかりますか？

[356: 匿名さん]

https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...

これを見ると24m制限？

まあ、いざとなれば

地下室作ればいいのかな。

あ、でも、地下室も規制されるのは時間の問題かもね。

[357: 匿名さん]

８階建てだと、２４mは超えるでしょうから、既存不適格ですか？

鹿島が池尻で既存不適格物件を生み出した時は、資産価値は期待できないという論調でしたが、今後は、既存不適格でない物件の方が珍しい（価値が高い）感じですかね？

この辺りだと、築年数いった低層で総戸数が少ないマンション群は、むしろ容積率も高さも余っている感じですが。

[358: 周辺住民さん]

２２ｍじゃないですか？

[359: 匿名さん]

２２メートルですね。

それなりに、既存不適格ということことでしょうか？

それにしても、条例が実施されるのがほぼ見込まれる中、
駆け込み的に条例を無視した建物を建てるって、ありなのですか？

[360: 匿名さん]

条例は変わるものなので、その時々で不適格になるのがでてきてもなんら不思議ではないけどね。何を議論したいの？

[361: 匿名さん]

将来建て直したら、戸数が減るっていうこと？

[362: 匿名さん]

50年後ね。

[363: 匿名さん]

20年後くらい以降は、中古で売るのは難しくなるんじゃないの？
建て替えという選択肢がないことが分かってて買う人は、少ないでしょうから。

[364: 匿名さん]

建て替えは出来るでしょ。
建て替え時の建ぺい率、容積率、高さ規制に合うものなら。
50年先の事ですが

[365: 匿名さん]

戸数が減るような建て替えって、誰かが追い出されることになっちゃうから、事実上無理なのでは？

[366: 匿名さん]

50年先の話しだよ。25年ぐらいしてから会話してもいいけどさ。

[367: 匿名さん]

既存不適格物件は転売しようとしたら買い叩かれるよ。
当然でしょう。
賃貸に出すなら関係ないけどさ。

[368: 匿名さん]

買えないネガふたたびか。ご苦労さま

[369: 匿名さん]

既存不適格は、検討する人すべてにとって極めて重要な問題。

ネガのひがみで片付けようとするあなたこそ、何者？　　ま、大体検討はつくけど。

[370: 匿名さん]

で、解決案は？

[371: 匿名さん]

建て替えができないとすると、今ある建物を大事に補修しながら使っていくしかないよな。
長期修繕計画は、まさか50年で壊す前提になってないだろうな。

[372: 匿名さん]

建て替えできるという選択肢も、あるんでしょ？

[373: 匿名さん]

一部の居住者にお金を払って出て行ってもらえば、戸数減での建て替えも可能かもね。誰がそんなお金を出すのか知らんが。

[374: 匿名さん]

各戸の面積を縮小して建て替える、
マンション・土地一括して売却して、みんなで分配、

と対応方法はなくはないのでは？

価格に織り込まれていれば、問題ないのでは？
（むしろ、鹿島のマスタビューは、何であんなに問題に
なったんだ？）タワマンなんて、不適格だらけ？

今から思うと、南青山グランが安かったのは、既存不適格
物件というのもあったのかもね（契約者には説明していた
らしいし）。

[375: 匿名さん]

条例なんて、よくかわるからね。

[376: 匿名さん]

既存不適格物件であることがまるで問題ではないかのように
書くやつって何者だよ。
丸紅関係者？
ここは発売時点で区のHPに条例の素案が出てた。
もちろん、デベの営業は説明してたと思うけど、
まさか知らずに買わされちゃった契約者はいないよね？

[377: 匿名さん]

いないでしょ。解決案があるわけだしね。

[378: 匿名さん]

港区の高さ制限は素案でしょ。決まった話ではないので、仮定の話をしてもあまり意味がないと思いますが。認識だけしておけばいいと思いますが。５０年の間、議員も変るし区長もかわるでしょ。人が変れば政策も変る訳だしね。

[379: 匿名さん]

今週末も大雪ですね。こういう時、駅近、フラットの立地はホント助かりますね。我が家は今、坂上なんですが、坂上から降りる人、結構転んでますね。。年取ったらなおさらかな。

[380: 匿名さん]

つまり丸紅が販売中の麻布台タワーは買ってはいけないと(笑)

あそこは駅まで急坂だからなあ

[381: 匿名さん]

六本木駅からだとフラットだけど遠いですかね。。

[382: 匿名さん]

一連の書き込みを見る限り、既存不適格を軽く考えていた契約者はいそうですね。デベに上手く丸め込まれてしまったのかもしれませんが。

[383: 匿名さん]

ほんと、雪の時は、駅近フラットはいいね！

[385: 匿名さん]

雪が降ろうが積もろうが、地盤的には絶対高台。

[386: 匿名さん]

高台＝地盤が硬い、は成立しないが

[387: 匿名さん]

低地で川沿い=地盤が緩い、は成立するが

[388: 匿名さん]

逆に言えば、この制限が出来ると今後建てる物は高さの低い物しか出来ないから割高になる(高くなる)
制限前数年の物件はお買い得ともいえる(笑)

まー、建て替える時の50年先の法律や規制なんでどうなるか分かりませんがね。

[389: 匿名さん]

駅までフラット、といいながら、大雪の中、本物件と駅の間を無駄に何往復もしてしまいました。坂上の人を見かけないな、と思ったら、タクシー乗っていました。

大雪なんかごくたまにしかありませんが、それでもタクシー代を節約できるなんて幸せです。ういたお金でランチを奮発できるな〜。

[390: 契約済みさん]

考え方が倹約家で偉いね。私はタクシー派です。

[391: 匿名さん]

タクシー代を倹約しなきゃならない生活レベルの方は
このへんを検討しないほうがいいと思うけどな

[392: 購入検討中さん]

生活の余裕はちょっとしたところに出るわね

[393: 匿名さん]

釣りでしょ。タクシー発言は。本当なら同じところには住みたくない、と釣られてみる。

[394: 匿名さん]

お金持ちで倹約家もいますから。

[395: 匿名さん]

本当の富裕層は既存不適格物件は買わない

既存不適格を欲しがるのはちょっと無理して広尾に住みたい
準富裕層じゃないかな？

[396: 匿名さん]

グランスイート広尾のスレで高さ制限による
既存不適格問題が話題になっています。
グランスイートのポジの人は、50年後の将来の条例は
変更される可能性があるし気にしない意見みたいですが、
西麻布の皆さんはいかがお考えですか？

[397: 匿名さん]

本当の富裕層って何よ。そんなにここにネガいれたいかな。他の営業さんですか？

[398: 匿名さん]

買いたい人が買うだけさ。広尾に住みたい人は多いでしょう。

[399: 匿名さん]

既存不適格は正常物件に比べて価値が大きく下がるのだから
ネガられて当然。
397みたいな投稿見ると、丸紅関係者や契約者には
真っ当な批判を受け入れる度量がないのかと疑問に思う。

[400: 匿名さん]

素案見直す、と港区のHPにあります。運用時期も未定です。度量とか関係ないでしょ。

[401: 匿名さん]

既存不適格はこわいな さすがに慎重にならざるをえないよ

[402: 匿名さん]

＞400

嘘で無いのでしょうが、そういう時はリンク先も貼らないと。ポジが馬鹿に思われてしまいます。

[403: 匿名さん]

既存不適格物件、世の中沢山ありますよ。
京都なんか特に。
再建築不可物件や定期借地物件じゃなければ、私は気になりませんが。

[404: 匿名さん]

何やら既存不適格とか次から次へと、買えない人たちの嫉妬から来るネガが尽きませんね。。
はい、こちらの素案はとっくに修正が入ったのでもうこの話は終わりでいいでしょう。
http://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/toshikei-takasa...

ネガするならもう少しまともなこと言ってみたら？

[405: 匿名さん]

本当ですね。

修正後の内容まで気にしていたら、マンション買えませんし。

[406: 匿名さん]

なんだ、事実上の無期限延期ですか

[407: 匿名さん]

無期限延期だといいですよね。修正後の案で既存不適格とされるのも困りますよね。

[408: 購入検討中さん]

買えない人は何かネガを見つけ書くことに
生き甲斐を感じてるのですよ。
放っておきましょう。可哀想にね。

[409: 匿名さん]

こちらは、買いたくても買えない人が多いんですね。
やっぱり、広尾駅近＆公園近くは魅力ですよね。

[410: 匿名さん]

近隣の街並みも綺麗になってきてる感じですね。

[411: 匿名さん]

森ビル社宅跡がどうなるか。また、駅前駐車場にレストラン＆カフェ等商業施設なんかできちゃったら、さらに素敵になりますね。

[412: 購入検討中さん]

お隣の都営住宅はしばらくあのままなのでしょうか？

[413: 匿名さん]

買えるけど買いたくない人も多い。

[414: 入居前さん]

買えるけど買いたくない人は、いちいちここを見てネガるのですか？
気に入ったところのスレみて検討したほうが、いいよ。OK?

[415: 匿名さん]

買いたくない人(買えるけど)は、こちらのスレにわざわざ書き込みしないでしょ(笑)
都営は建て替えリストには上がっているそうですよ。

[416: 匿名さん]

ここに書き込んでいる大半の人も含め、買いたくても買えない人が多いのは間違いない。それはこの物件に限ったことではなく、この価格帯の物件すべてに当てはまる。

[417: 匿名さん]

確かに買える人羨ましい。
庶民は、3LDK 6000万がいいところ

[418: 物件比較中さん]

結局今までのを整理すると、こんな感じでしょうか？
メリット
・仕様
・駅からの距離
・駅からフラットアクセス
・南麻布アドレス
・低層マンション
・有栖川公園至近距離
・幹線道路沿いではない

デメリット
・都営アパートの近く
・前田建設
・川が近い

ネガ
・既存不適合 (論破済み)
・坪単価が高すぎ (妥当？)
・1Fが半地下 (1F検討じゃない人からしたらどうでもいいかな)

[419: 検討中の奥さま]

でも、ここを検討してる人って>393みたいな選民意識的な考え方してるのかと思われるのはとちょっといやだわ
スーパーで値引きのお肉や特売の卵牛乳とか買ってたり、子供の服が破けたからちょっと手直ししたり、下の子にお下がり着せたらやっぱりアウトなのかしら・・・

ここぞ（大雪で外出）というときぐらいタクシー使う財力がない人間はこの物件っていうか広尾あたりはやめたほうがいいのは同意

[420: 匿名さん]

既存不適格の可能性は、依然として残ってるでしょ。