グランスイート広尾 Part2

[物件比較中さん]

前スレが1000件になったので、
グランスイート広尾のPart2を立てました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320531/

公式URL：http://www.gs-hiroo.com/
所在地：東京都港区南麻布4丁目53番5、53番31、53番38（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩6分
総戸数：118戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階地下1階建
間取り：1～3LDK、37.85m2 ～ 129.84m2
販売開始予定：平成25年8月上旬
入居：平成26年3月下旬予定
事業主・売主：丸紅
設計・施工：前田建設
管理会社：丸紅コミュニティ

[22: 匿名さん]

この物件、大所帯が多いのでしょうか。

[23: 契約済みさん]

うちは家内と2人で住む予定です。

[24: 購入検討中さん]

別に誰と住むかなんていちいち関係ないよね。
大所帯だったら問題ありますか？

[25: 匿名さん]

ディンクス向けと思っていたので。

[26: 匿名さん]

人に聞かなくても、間取り見れば判断つくかと思いますが。既出でもありますが、御自身で判断ください。

[27: 匿名さん]

住む人数は何人でもいいと思いますが、走り回ったりして騒音を出す方や深夜に騒がれたりする方がいない事を希望しています。

[28: 匿名さん]

マンション内はもちろんのこと、一階のテラスで走り回ったり、騒音出されると上階まで音が反射しそうで気になります。

[29: 匿名さん]

人が物件を選ぶと思うでしょ？実際は物件が人を選ぶのですよ。

[30: 匿名さん]

＞２０

さすがにその人数だと狭いかと。
でも感覚は皆違いますから、結果として８人で住むことになりました、というのもアリだと思います。

ですが２０さんの仰る５３平米は２ＬＤＫなのですよね？
面積よりお部屋の数が気になるところではないでしょうか。

[31: 匿名さん]

2段ベッドをぎっしり並べるんだよ。きっと。

でもそこまでして住むんなら、郊外の広い家のほうがいいな

[32: 匿名さん]

冗談じゃないんですか？

[33: 契約済みさん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/398811/
契約者専用スレを作ったので、契約者の皆さんよろしくお願いします。

[34: 匿名さん]

最近家探しを始めました。
都心で探しておりますが、色々とみると、やはり広尾駅界隈が素敵だなと思っています。

子供が多く足音の問題等もあり、また、戸建てが無理でもせめて庭は欲しいと思い、1階で探しておりますが、ここの1階は、

・半地下でしょうか？
・庭の広さはどれくらいでしょうか？
・土でしょうか？

40m2くらいあり（もっと広いとよいですが、贅沢いったらきりがありません）、土の部分が一部でもあり、半地下でないと嬉しいのですが、ないものねだりを
しても仕方ないので、ある程度感じがよければ、ありかな〜と思っています。

[35: 匿名さん]

34さん、では西の1階を検討されてはいかがですか?
少し坂があるので、部屋は少し地下のような感じになっていますが、全面道路より1mくらい高くなっています。
隣の戸建より高い位置が1階になってる感じですかね…
分かりずらいと思うのでモデルルームと現地でご確認を。

[36: 匿名さん]

こちらの物件、ファミリータイプは億ションですよ、、、
管理費もそれなりにかかるので、お子さん多いなら少し駅から離れた戸建の方が安くていいんじゃない。

[37: 申込予定さん]

一階は、庭から70センチほど降りた位置に床があります。建築基準法では、地下ではないのかもしれませんが、日当たりの面でも半地下感はそれなりにあるとおもいます。

[38: 匿名さん]

だんだん建ってきて、外観が見えてきましたね。外観いい感じですね。
でも、建ってみると、東側、北側、南側は、どれも周りの家とお見合いになっていることが、よくわかりますね。
西側も、外苑西から入っていて、その雰囲気がいいという意見の方もいらっしゃいますが、外苑西と建物の間にはお墓があるので、眺望がいいのかな？とは思いますね。

[39: 匿名さん]

西側は抜け感があると思います。また、港区はお墓も多いですからね。外観、結構いけてるかと、、ウェリス有栖川より外観いいかな。

[40: 匿名さん]

タワーじゃないんだから、都内の低層マンションはたいていお見合いになるんじゃない。

[41: 匿名さん]

そんなことはなくて、要は金額次第だと思います。

お隣のプラウドだって、見事な眺望だろうし、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/295240/res/820
にあるガーデンフォレストの眺望だって、悪くない。
（ちなみに、問い合わせたら、早々に売れてしまったそうです。
だったらなんで写真残してあるの？という感じですが。）

上のリンク先の写真のところが（定期借地で）坪４００くらいで
売れたらしいので、新築かつ所有権でも、坪６００～７００くらい
だせれば、見事な眺望のところ、買えるのでは？

[42: 匿名さん]

港区のあの辺りで、新築所有権の物件で眺望良いものなら坪700は下らないかと…
多分坪800くらいはするでしょう。
それに、ここ数年そういった物件は出てきてないですよね。
ウェリス有栖川の上層階の東くらいですかね。

[43: 匿名さん]

ご近所のプラウドさん、坪400くらいで買えるのは通り沿いの部屋ね。
定借でね。

[44: 匿名さん]

港区広尾で、新築かつ所有権で眺望良しなら、坪700は買いでしょ。
駅前の住不の土地なら坪800でも欲しいところ。

[45: 匿名さん]

買いなんだけど、敷地があらへん。五輪後でるかどうか。ゼネコンは利幅のすくないマンションはあとまわし。これからは公共事業ね。

[46: 匿名さん]

いい敷地は少ない。でも諦めないでほしいな。

[47: 匿名さん]

諦めるとか、そういう次元の話ではないと思いますがね。

[48: 購入検討中さん]

年齢的に買うなら「今」なのだがなかなか物件が…
眺望は諦めてここにするか検討中。
この辺り、当分出物ないですよね？
ありましたら、情報お願いします。

[49: 匿名さん]

このエリアに限らずこれからはマンション供給自体も減るし、出物がでたとしても間取り押さえ気味、仕様も落とす。でも高額、というのが多くなるんでしょうね。
ここ近辺ですと、ウェリス有栖川、三菱羽沢、パークナード残戸。高樹町キャンセル住戸（これから出てくるか？）。ぐらいですかね。すみふは駐車場に化けましたので、来年消費税アップもあり当分塩漬けにして様子見にした感が。あとは中古を探す、、

[50: 匿名さん]

西麻布4丁目高台のAPAもある。

[51: 購入検討中さん]

というぐらいしかないんですね。やはり。新春ここも要検討します！

[52: 匿名さん]

中古探してみたらどうでしょう。ないですかね。

[53: 匿名さん]

中古は他のサイトでお願いいたします

[54: 購入検討中さん]

やはりこの辺りはこの物件くらいですよね…
前向きに検討してみます。
情報ありがとうございました。

[55: 匿名さん]

ここを検討する層は新築限定でしょ。

そもそも、中古でいいのであれば、隣の都営がある。エレベーターはありませんが。

[56: 匿名さん]

ここ仕様はいいんだけど、間取りが悪いので、考え中です。

[57: 匿名さん]

間取り悪いかな？普通な気が。

お見合いなので、バルコニーは、もっと広くとってほしかったですが。バルコニーに植物をたくさんおくだけでも、随分違いますからね。

[58: 匿名さん]

部屋タイプによるが、間取りはまずまずですかね。

[59: 匿名さん]

確かにこの辺りの新築だと限られていますが、かといって無理に大したことのない物件を大金はたいて買う必要はないです。

[60: 匿名さん]

仕様と駅からの距離は満足してるんですがね…

[61: 匿名さん]

今日、現地を見に広尾に行ってみたのですが、広尾は綺麗な女性が多い街なんですね。。。
女性が多い街っていいですね。

[62: 匿名さん]

いくらで何戸あるの？ＭＲなんて忙しくて行ってるヒマないよ
コッチで価格と間取り見て決めるから出してほしい
そっちのほうが楽でしょ買うって決めてる客が行くんだから

[63: 匿名さん]

全部で108戸ですよ。
もう半分ちかく売れてるみたいですが。
先着順なら、間取りと価格がHPやスーモのネットで確認できますよ。

[64: 匿名さん]

順調なペースで売れてる様ですね。広尾は変わらず人気エリアの様です。

[65: ご近所さん]

この物件に家が近いので、どんな物件なのかなと思いこのサイトを見てみました。
足場が取られ建物が見えてきましたね。この辺りは、環境もいいし、古くから住んでいる住民も多いので、コミュニティーもしっかりしていていいです。また、広尾は、割りと住民の年齢層が高いので落ち着いています。
問題があるとすれば、小さいお子さんがいる家庭はスーパーなども限られていますし、普通にあるようなものが、意外となかったりするので、不便ではあります。駅ももうすぐつくとは聞いているのですが、エレベーターがないので、いつもベビーカーを持った方が苦労されています。大きなマンションなので、落ち着いた方が引っ越してくるといいなと思っています。

[66: 匿名さん]

普通にあるようなものがなかったり？

[67: 匿名さん]

2期は何戸出すんですかね。

[68: 匿名さん]

普通にあるものがなかったり、とは何がないんでしょうか?
気になります。

[69: 匿名さん]

＞65　さんの　「問題があるとすれば、小さいお子さんがいる家庭はスーパーなども限られていますし、普通にあるようなものが、意外となかったりするので、不便ではあります。」というくだりを読むと、本当にご近所さんですか？と疑いたくなりました。

[70: 匿名さん]

大した事では無いと思いますよ。ここら辺で不便とかいわれてもね。。

[71: 周辺住民さん]

スーパーだと、歩いて3〜4分くらいにナショナル麻布、6分で明治屋、あと、肉のハナマサやマルエツプチも10分くらい歩けばありますよ。
あと、天現寺カフェ並びにファミリーマートが新しく出来ましたよね。
これでコンビニならセブンイレブンとファミリーマート有りですかね。

無いと言えば、あんこ系和菓子屋のたい焼きとか豆大福が売ってるようなお店がないですね。

[72: 匿名さん]

紙オムツや乳幼児関係の日用品無かったりしませんか？

[73: 購入検討中さん]

広尾の商店街にドラッグストアがありますよ。
野菜ジュースが意外と安かったりもします。
でも高級食材は別にして同じ物でも、ナショナル麻布や明治屋は庶民的な街の店よりかなり割高ですね。
けっこう遠くまで買物に行くか、食材費が２割増の覚悟をする必要はあるでしょう。

[74: 匿名さん]

ドトールがないな。リーマンすくないからかな？笑 爺としては立ち食いそば屋があるとありがたいんですがね。

[75: 周辺住民さん]

ナショナル麻布の前の八百屋は安いですよ。
ナショナル麻布もお肉が意外と安かったり。

調味料なら徒歩5分の肉のハナマサ。
普通のスーパー系なら徒歩11分のマルエツプチ。
まー、このご時世ならネット注文も有りかと。

[76: 匿名さん]

この物件を見ていらっしゃる方は、他にどこと比較されているのでしょうか？
立地、駅からの距離や、価格帯など同程度の比較対象ってどこになりますかね？

[77: 周辺住民さん]

明治屋でいつもお買い物できるのならいいのですが、八百屋で野菜と果物をかって、麻布ナショナルで肉を買ってと回るところが不便かもしれませんね。割りとコープなどの宅配を使っていらっしゃる方が多いみたいです。ガーデンズ、東急、アトレなどがある恵比寿、目黒とはこの辺りは違います。商店街も必要なものはあるのですが、麻布十番のような商店街ではないので、色々なお店があるわけではないです。上にかかれているような、独身の方がさっと、安く食べるようなところも少ないですね。あと電気屋さんもなかったと思います。（有栖川宮公園の上にひとつありますが）そのおかげで、夜とても静かな住宅街なところはいいです。

[78: 周辺住民さん]

電気屋さんかー。
考えた事もなかった。
いつも有楽町のビックカメラを利用してるので、、、
日比谷線1本で便利ですよ。

[79: 購入検討中さん]

今日、現地を見てきました。東側から見たのですが、一階は下がりが７０ｃｍとのことでしたが、思ったより下のようでした。道路を歩く人との目線が一階のほうが２階よりもはずれているなど、周りの家と向い合っていても目線がずれることはいいのですが、ちょっと気になりました。こういった建て方って最近よくあるのでしょうか？なにかデメリットはあるのでしょうか

[80: 匿名さん]

ウエリス有栖川、ディアナコート広尾とか、観れば。ウエリス代官山も。いくつか参考にしてみては？

[81: 匿名さん]

ここは緩い坂だからね‥
逆に西の1階は向かいの建物より高い位置にありますよ。
いろいろ見て決める事をお勧めします。

[82: 匿名さん]

ここは2月から販売だから、まだ時間はあるんで、他もよく見なさんな。結果、ここになるかもしれんがね。

[83: 匿名さん]

最近の写真
北側

[84: 匿名さん]

これ、どこから撮った写真ですか？

[85: 匿名さん]

北東側の道路からでしょ

[86: 匿名さん]

広尾駅から歩いてくると見える景色。

[87: 匿名さん]

ここは駅から6分表記ですが、
4分か5分で着くのでかなり駅からは近いと思います。
商店街もナショナルも近いです。

[88: 匿名さん]

そもそも、近隣の他物件が早々にほとんど売れてしまったので、この界隈で、新築にしたいなら、ここくらいしか選択肢がありません。

[89: 匿名さん]

高すぎ。以上。

[90: 匿名さん]

この界隈の相場からしたら妥当な感じかお手頃な気がします。
仕様を落とせばもう少し安くなってたと思いますが…

[91: 匿名さん]

安いとは思わないが、べらぼうに高いかというとそうでもない。妥当という感じに１票。これからこの周辺で１００戸以上の規模感をもった分譲マンションの建設予定はないし（近隣すみふは不明）、今後５輪まで都心は高値キープなんで買いたい人は早めの決断が必要ですね。仕様設備のダウングレードおよび戸辺り面積縮小傾向は必至。

[92: 匿名さん]

仕様が高いとかいうけど、風呂の壁が天然石とか色々、要らないんだよ。必要な人だけ、値段と相談してオプションで付ければ済むこと。その分、値段を安くしてくれた方がどんだけありがたいか。コンシュルジュ・サービスも要らない。もっとミニマムで、丸紅はあちこちで高級仕様をうたった物件が売れ残ってるみたいだけど、もっと購入者が自分で必要な設備を選べるマンションをつくれるようになって、価値観の多様化に対応しないと！

[93: 匿名さん]

じゃあオープンレジデンシアとか買えば良かったのに
安かったよね　オプションで価格がかなり変わる

[94: 匿名さん]

パークナード南麻布もおすすめします。コンシェルジェ居ないですしお安いかと。

[95: 匿名さん]

この辺だと、ウェリス有栖川もいいですよね。割安感があります。

[96: 匿名さん]

オープン広尾完売。w有栖川残極少。パークナードぐらいしか残戸ないよ。ここはこれから２期だからまだ選択肢はあるかと。これからこの近辺で新築分譲がでるかどうか。

[97: 匿名さん]

公式サイトによれば、オープンレジデンシア表参道estが残り5戸、ウェリス有栖川が残り5戸、パークナード南麻布が残り7戸、ザ・パークハウス西麻布が残り2戸、ザ・パークハウス広尾羽澤が残り7戸ですかね。ここは、何戸残っているのですか？

[98: 匿名さん]

ここは昨年10月に入ってからの販売でこれから2期みたいですね。半分くらい1期でだして、残りは50〜60くらいでしょうか。

[99: 匿名さん]

住友不動産どうなるのでしょうかね。周辺の雰囲気は住友の方がよさげ。

[100: 匿名さん]

三月入居開始ですか…。

[101: 匿名さん]

麻布霞町パークマンション近くに、アパが土地おさえてます。
工事始まってるので、そろそろコノエブランドで発表するかな。
ここより断然いい土地と思います。
ブランドは好みではないけど。

[102: 匿名さん]

１０１さんへ

それは良い場所ですね。
霞町ＰＭの坂上の方ですか？
それとも北側でしょうか？

[103: 匿名さん]

麻布霞町パークマンションの牛坂の上です。
住所は港区西麻布４丁目１４−２６かな。

[104: 購入検討中さん]

ウエリスって割安なのかな？

[105: 匿名さん]

ウェリスは坪単価585万くらいだったような…
お金持ちの方には割安なんですかね?
わが家は高くて買えませんが…

[106: 匿名さん]

ウェリスは、立地と仕様を考えれば割安でしょう。

[107: 匿名さん]

ブランズ広尾の公式サイトがオープンしました！広尾エリアも、新築ラッシュですね～。

[108: 匿名さん]

ここの立地、それほど良くないとは思うけど、流石にブランズ広尾を持ち出すのは、失礼な気が。

[109: 匿名さん]

ブランズ広尾ね。川沿いね。共立建設？

[110: 匿名さん]

渋谷区ブランズ広尾は立地は準工業ですね。駐車場もなぜか５台。渋谷区オープン広尾の方が多く台数おけるね。安く仕様・共用施設も望まない方はこちらもいいと思いますよ。コンシェもいなさそうだ。でも、これで、＠４００超えだと？、、港区しかみていなかったですが、近隣にこういうのもできるといいですね。人が増えておいしいお店ができる事期待してですが。

[111: 匿名さん]

＞１０８

良くないっても、路線価は、それなりにしますよ。

それに、南青山グランやコノエ西麻布の地と比べると、路線価は多少落ちますが、マンションの場合、土地価値だけではなく、上物の気合いの入れようも大切ですので。

加えて、例えば、こことオープン広尾の路線価同じくらいですが（オープン広尾は、一種低層なので、オープン広尾の方が実質的には高いのかもしれませんが）、オープン広尾の前、バス通りでバスがめちゃくちゃとおりますからね。路線価といっても、参考値の一つに過ぎません。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/40052f.h...
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/20032f.h...
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/20023f.h...

[112: 検討中の奥さま]

路線価の参考ありがとうございます。
オープンレジデンシア広尾は周りの環境的にはよかったですよね。
駅からの距離と仕様で見送ってしまったのですが…
東急のマンションで仕様の良い物件は見た事ないですが、ブランズ広尾も価格によってはは惹かれます。
ブランズ広尾にした場合、広尾商店街と恵比寿駅利用で、有栖川公園方面には行かない生活パターンになりそうですが。
そろそろ決めなくてはと思っているところ、何か情報等ありましたら宜しくお願いいたします。

[113: 匿名さん]

「有栖川公園方面には行かない生活パターン」ってどんなパターンですか？そもそも犬の散歩等でほぼ毎日公園に行く人以外、忙しい主婦が毎日公園なんかに行かないでしょ？

[114: 検討中の奥さま]

ブランズ広尾にしたら、買物は明治屋と商店街、あと恵比寿で済ます事になりそうという生活パターンです。

[115: 匿名さん]

で、本当はそういう生活パターンになるのが嫌だけど価格面でブランズにするかどうか悩んでます、ってことを言いたいわけですね。で、何か情報って、こういう場合どんな情報が役立つか見当が付きません。絡んで申し訳ないけど。

[116: 匿名さん]

HPみると、先着順が減りましたね。

[117: 匿名さん]

周辺で出物がなくじわじわ売れているようですね。２期に何戸売り出すか興味ありますね。

[118: 購入検討中さん]

南西からの写真を撮ってきました。
冬は日当たりが良く気持ち良さそうでした。

[119: 匿名さん]

外観は好きだけどロケーションがNG。

[120: 匿名さん]

内装は素晴らしい。
ただ近くの建物があれだ。
上の方もロケーション発言も同じだろう。
個人的な好みでいえば、レゴブロックみたいな
カクカクした外観もイマイチ

[121: 匿名さん]

ロケーションがやはりどう頑張っても好きになれない。
この辺りでは数少ない大型物件で仕様も今売り出し中
マンションの中では良いんだけど。