グランスイート広尾 Part2

[物件比較中さん]

前スレが1000件になったので、
グランスイート広尾のPart2を立てました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320531/

公式URL：http://www.gs-hiroo.com/
所在地：東京都港区南麻布4丁目53番5、53番31、53番38（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩6分
総戸数：118戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階地下1階建
間取り：1～3LDK、37.85m2 ～ 129.84m2
販売開始予定：平成25年8月上旬
入居：平成26年3月下旬予定
事業主・売主：丸紅
設計・施工：前田建設
管理会社：丸紅コミュニティ

[142: 匿名さん]

ここを買うならウェリス有栖川の方が立地も仕様も良では？

[143: 物件比較中さん]

森ビル社宅は売却済みですかー。
どこが購入したのでしょうか?
不動産会社ならマンションになりそうですね。
通りが綺麗になりそうですね。
車の方も前の通りの敷地内に車寄せがあるのでそんなに不便ではないのでは？

[144: 匿名さん]

「多少不便」ではなく「ものすごく不便」だと思います。

[145: 広尾住民]

確かに車は不便だと思います。ウエリス有栖川の方が立地が良いのは明らかです。同じ条件なら間違いなくウェルス有栖川を買うべき。ここはその分やすく取得出来るなら悪い買い物では無いと思いますよ。

[146: 契約済みさん]

森ビルのあと、何階建ての建物が建つのだろう。。。
北向きの部屋を契約したので気になります。

[147: 物件比較中さん]

ウェリス有栖川の方が場所はいいですよね。
けど、上層階以外はかなり囲まれ感が…

部屋によってはグランスイートの方がいいかもしれません

[148: 匿名さん]

ここだって十分に囲まれてるじゃない。
道路が細いとネガされるくらいなんですよ。
有栖川よりこっちの方が厳しいくらいでは？

[149: 物件比較中さん]

予算ある方で、仕様、階数で納得するなら有栖川も検討になりますかな。坪単価で100マンは違いますよ。

[150: 物件比較中さん]

有栖川は値段は高額なのに間取りが残念すぎ

[151: 物件比較中さん]

1人暮しなら有栖川の1LDK、2人ならグランスイートの3LDKかな。

[152: 匿名さん]

ウェリス最近うかがったら狭めのお部屋は１階の地下っぽいものしかありませんでした。１LDKの良いお部屋があったのですね。

[153: 購入検討中さん]

ウエリスの間取りは残念です。後日当たりも。
だけどエントランスとかは高級感ありますね。
間取りが良ければ上の階欲しいです。

[154: 広尾住民]

ここは将来の転売を考えた場合の資産価値はどのようにお考えでしょうか？

[155: 匿名さん]

こちらの本サイトの構造のリンクが
いつまでも飛べません。
高樹町での一件もあり、明確でないと不安です。
また引き渡しの時期も知らない間に1月伸びてる
気もしますし。

[156: 匿名さん]

私も155さん同様とっても気になっておりました。
このタイミングで飛べないページがあるなんて、担当の方はどういうつもりなんでしょう。
しかも、一番な大事な構造ページ。。こちらの物件は本当に大丈夫なんでしょうか。。
あのニュースを見ると、あちらはたまたま問題が明るみに出ましたが、全く信用出来なくなりますね。。

[157: 物件比較中さん]

営業に聞けばよろしいかと。何故載せないのか。

[158: 匿名さん]

営業に聞けばよいとかそういう問題ではない。

[159: 物件比較中さん]

で、解決案は？

[160: 匿名さん]

売主、施工会社が大手だから安心という神話（？）が崩壊したということでしょ。ブランドも信用ならんということですよ。

[161: 契約済みさん]

こちらの物件、某物件の時と違い、外部の検査をちょこちょこしているようで、現地に行くとその日にちが分かるステッカーも貼ってありますよ。

[162: 匿名さん]

たしか高樹町はステッカー１枚（最終検査）だけだったな。中間やってなかったんでしょ。任意だからね。

[163: 匿名さん]

疑心暗鬼に陥るのもどうかと思う反面、億単位の買い物ですから石橋を叩いて渡るべきでしょうね。

[164: 購入検討中さん]

構造のページ早く見たいですね。
安心のためにも。

[165: 匿名さん]

自慢できるような構造じゃないから、セールスの観点からページ公開を遅らせていると考えるのが自然でしょうね。

[166: 匿名さん]

特徴ないから、削除すればいいんだよ。半端に載せておく意味が分からないね

[167: 匿名さん]

ここはスラブ厚は何ミリ？

[168: 周辺住民さん]

全面の足場がはずれましたね。
建物もなかなか素敵ですが、全面の道が綺麗になりそうで楽しみです。

[169: 周辺住民さん]

南側の写真です

[170: 周辺住民さん]

東側は１２時くらいには日が当たらなくなるけど、南側は朝から３時くらいまでずっと日がはいっているようで、いいですよね。

[171: 匿名さん]

西側を検討の方は色々と気を付けた方がいいと思いますよ。

[172: 購入検討中さん]

西側はどんな問題があるのでしょうか？
お墓ビューのことですか？

[173: 匿名さん]

墓ですが、抜けます。青山のマスターズハウスより、ましかな。気になるならやめるだけ。悩むほどではないかと。

[174: 契約済みさん]

西側、6階以上だと墓地が少しみえるかと。
5階くらいだとお寺の緑が見えるくらいでしたよ。

[175: 匿名さん]

お墓はほとんど気にならないと思いますよ。西は日照が厳しいですかね。とくにここの立地は日当たりが良すぎるくらいですからね。今後回りには高い建物は建たないし。ホーマットでひなたぼっこしている外国人の視線が気になる程度ですかね（笑）

[176: 匿名さん]

ホーマットは東側では？

[177: 匿名さん]

167さんの投稿の意味がやっと分かった。
しかし、一部で噂になっているフランス大使館裏の
物件というのは、N不動産の方じゃないの？

[178: 匿名さん]

N不動産だよ。
そちらのスレ見れば分かるよ。

[179: 周辺住民さん]

ホーマットは東側で、西側は、都営の高層アパートですよね。
東側は特にルーフテラスは、ホーマットからも、道路沿いの家からも丸見えですよね。
北側は全く日が入らないですね。森住宅が建て替えになって今より階数が高くなったら、結構暗そうですね。
南側は、朝から、２階以上なら日が入ってますよ

[180: 広尾住民]

東側の日当たりはどうでしょうか？

[181: 周辺住民さん]

東側は、午前11くらいまでは、全戸日がさしています。ただ、一階二階は、塀ができると入らなくなるかもしれませんね。

[182: 匿名さん]

フランス大使館裏の高級MってN不動産の以外にはないの？

[183: 匿名さん]

都営は南側ですよ。
ルーフテラスのある階は上層階なので道路沿いの家からは見えないかと。
見られるとしたらホーマットから。ルーフテラスの部屋には植栽があるので少しは隠れそうだけどね。

[184: 匿名さん]

そうですね。植栽ができるとホーマットからは見えずらくなりますね。実際、西より東の方が売れてるみたいだし。日当たりよし、かつ静かな環境でいいと思います。

[185: 匿名さん]

ここより麻布台の方が勝ってますよね？立地、間取り、路線数、資産価値どれを取っても麻布台の方が良いような。。

[186: 広尾住民]

価値観次第ですね。将来の資産価値はわかりませんが低層マンションで、落ち着きのある広尾近隣に住む事の価値がわかる方には麻布台より良いと感じるでしょう。広尾の住民ですが私には麻布台は全く魅力を感じませんし、比較対象にもなりませんので。

[187: 購入検討中さん]

それは逆でしょう。
麻布台は、立地は急傾斜地、駅はどこも遠く離れて中途半端、その上、構造は逆梁が邪魔で居室を狭めていて、
仕様はフローリング突板（広尾は挽板）
麻布台が全部負けている
眺望だけは麻布台の圧勝！
価格は広尾が意外に安い
リセールは購入者が多い広尾
総合は…

[188: ご近所の奥さま]

そんなに東側人気でしょうか？
日あたりが良いのが好きな方も多いですよ。
東側は冬午後から寒い。
まあ、西も夏は暑いけど。

[189: 匿名さん]

麻布台の購入者には悪いけど、広尾の圧勝だろう。
街力が比較にならない。麻布台は例の日問題とかあるし。
広尾は都営アパートが建て替えになれば眺望改善になるが、
麻布台は郵便局が建て替えになれば眺望が阻害されるのも痛い。

ただし、丸紅の２つを比べた場合の話。
どちらも丸紅の強欲な価格設定のために販売が
伸び悩んでる。それでも広尾は一年後くらいには
完売してるんじゃないか。

[190: 契約済みさん]

私も麻布台と広尾を見て、広尾に決めました。
麻布台の眺望はいいとは思いますが、住環境、暮らしやすさ、リセールは広尾の方が良いように思います。
東側の方が人気のようですが、西側も静かでいいと思いますよ。
好みによりますが。

[191: 匿名さん]

このご時世眺望や立地云々より、事故なく、工事ミスなく、そして隠ぺいなく竣工してくれれば御の字と思わなければ。

[192: 購入検討中さん]

広尾のほうは、最上階でも値段は高くないですし、
お手頃ではないでしょうか？もう、最上階は売れたかもしれませんが、、

[193: 周辺住民さん]

西側の難点ってあんまり、思いつかないですね。熱いのと、広尾病院が救急病院なので、外苑西は救急車が時間関係なく通るのが、上の報の階になれば、聞こえてくるくらいでしょうか。これは、南側も同じですしね。

[194: 購入検討中さん]

いつのまにかHPの構造が出来ている。

[195: 匿名さん]

M高樹町は杭基礎で硬いコンクリート使用していたが施工ミス。震度５がきたら倒壊の危険性ありで大型補修になったことを考えると、ここはベタ基礎、PC等地味ではあるが頑丈にできそうですね。固い地盤が真下にあるらしく立地もよしですか。やはり人が古くから住んでいた歴史ある土地にできる建築物は安心感が有りますよね。

[196: 匿名さん]

二期販売でたな。
昨年から時間あけて出した割には
20戸と微妙な数字。
申し込み登録期間も２日とかの短期じゃないし
やはり伸び悩みなのか。

[197: 匿名さん]

２期１次で２０。２、３次で１０。３期以降で残り２０を販売かな。億ションだから、こんなもんでしょ。

[198: 匿名さん]

先着順があるからまだ60戸以上残ってる。
上の計算はおかしいでしょ。

[199: 購入検討中さん]

先着順の残5戸入れて残りは57戸では？

[200: 匿名さん]

結構順調だね。ここは欠点が少ないから多少割高でも進むのでしょうね。

[201: 匿名さん]

抗基礎＝高台
ベタ基礎＝低地　です
埋立地のような場所を除けば、そういう意味です

[202: 匿名さん]

ブランズ狸穴、低地だが杭打ちだよ。

[203: 匿名さん]

狸穴はここより高台じゃないですか？

[204: 匿名さん]

低地でも杭基礎のとこあるよ。
高台でもベタ基礎あるし。

[205: 匿名さん]

高樹町スレで現場の人らしき人が書いてますが、この時期、工期厳しくてコア抜きなんてどこの現場も当たり前のようです。対岸の火事ですませるのも一つかもですが、一応、売主に書面とかで明確に鉄筋コア抜き等ないか開示求めた方がいいんでしょうかね。みなさんはあまり気になりませんか？

[206: 匿名さん]

そもそも杭打ちかどうかっていうのは上物の重さにもよるんだが。
低層マンションならベタ基礎だが、タワーマンションだと杭打ちという地盤もある。

[207: 匿名さん]

ベタ打ちって直接基礎のこといってんの？

それなら都庁のベタ打ちはどう説明する気？

[208: 匿名さん]

>>201
あなたは地盤についてもう少し勉強した方がいい。

[209: 匿名さん]

＞195　ここの地盤は笄川の流域と言うこともあるのか、地盤診断のサイトなんかを見ると「不良」と出ます。M高樹町の地盤はどこで調べても最高レベルです。ご参考までに。

[210: 匿名さん]

なにはともあれ、関東大震災時のこの辺りの状況を知っているお年寄りに話を聞くことをおすすめします。

川沿いは壊滅だったんですよ。ちなみに、そもそもどこに川があるかご存知ですか？

[211: 匿名さん]

暗渠になってる川のマップがネットなどで簡単に検索できますよね。

[214: 購入検討中さん]

たとえ、高樹町が最高の地盤でも施工ミスがあれば、買いたくないと思いました。独り言です。

[215: 匿名さん]

次に問題になるのは、本当にここは大丈夫なのかということ。工期は短いようにも思うが。考えすぎか。。

[216: 匿名さん]

杭を打っていないから工期が短いのかな。まさか、工期を短くするために杭を打たなかった訳ではないでしょうし。

[217: 匿名さん]

科学的に地盤を検証して最適な工法を選択するんですよ。また、関東大震災を経験した人の話をきくのはいいですが、木造で建築技法も今とは比べ物にならんでしょう。そういう体験談をきいてもほとんど意味がないと思いますがね。
（すごい揺れだったといっても、作りがしょぼかったら、そう体感することになりますよね。また、個人の知見の域をでない。）前のスレにもでてたね。同じ人でしょ。

億単位のものを買うわけですから、自らちゃんと調べるところは調べるでしょ。

[218: 周辺住民さん]

最近、９時くらいまで、工事の人いますね。遅れているのかな？
西側は、上層階はお墓みえるけど、４階より下は、静かでいいと思います。
東側が面している通りは、結構、車やバイク通るんですよ。
東側のルーフバルコニーは、ちょっと、離れたマンションからは、割りと低層階からも見えますよ。

[219: 匿名さん]

内装工事は前から夜やってるところが多いみたいですよ。

[220: 匿名さん]

労働基準監督署の目を気にしながら、絶対に納期は守る。男らしいわ。

[221: 匿名さん]

高樹町の本質的問題だけど、工期短く納期必死なのは手抜きの元。
設計も監理も施工も前田建設ってモニタリング効いてるのかな。

[222: 匿名さん]

２２１　それは暗に鹿島より格下の前田だから危ないんじゃないの？ここはやめといた方がいいんじゃないの？と言うことをほのめかしているのですか？

[223: 匿名さん]

鹿島の問題が会社固有か、業界に根付くものなのか行政の判断が待たれますね。

[224: 匿名さん]

M物件のスレを読んでみると、鹿島固有というよりこの時期の業界全体の問題にみえてきますね。
221は、格上下の問題ではなく、施工に指示したり監理する立場の設計、監理も同一業者というのが気になるということじゃない。どの物件の購入者も告発ない限り何も知り得ないのか、しっかり対応してほしいですね。

[225: マンション投資家さん]

前田はマンションの実践が結構あって仕上がりもきれいですよ。

[226: 匿名さん]

鹿島もマンションの実践多くて評判も竹中と同様によかったはずです。

[227: 物件比較中さん]

スーゼネってプランニング、コーディネイトだけで、施工は下請け、孫請け。
前田建設くらいの方が目が行き届いて良いんじゃない！？

[229: 匿名さん]

会社の大小に関係なく設計・監理のプロセスをしっかりしていないとm菱物件みたいなことになりますよね。ここは知らんが

[232: 匿名さん]

いずれにせよ、高樹町の物件のように現場からの告発というドラスティックなケースでなくても、同時期のどの物件も売主に徹底調査と開示を求める状況にあるかと思います。億近い買物するわけですから。高樹町のスレはどの購入者にとって非常に参考になるので見てみるといいと思います。

[233: 購入検討中さん]

億近いのではなく、億がほとんどなんです。

[234: 購入検討中さん]

小さいお部屋はお安いのもありますが、11000万〜13000万のがほとんどですかね。
広いプレミアム住戸は残り1で。

[235: 匿名さん]

なんか二期になって価格が少し和らいだ気がするのは、
気のせい？

あまりきちんと見ていないのでアレなのですが、一期は、
とにかく高いな、と思った記憶なのですが。

[236: 匿名さん]

都心の高級物件は価格が高い部屋から売れていくことが多いからでは。
二期だと標準的な部屋が残ってる感じになる

[237: 匿名さん]

235さんはブレミアム住戸のことを言われてるのでは？

いまは一般住戸を販売中だから安くみえるのかと。

[240: 購入検討中さん]

反対側のM広尾物件から、こちらに流れてる方多そうですね。

[241: 匿名]

多そう？何人ぐらい？