芝浦アイランド ケープタワー その３

[匿名さん]

芝浦アイランド　ケープタワー　その３スレを建てました。

お台場への定期航路のニュースが出て、まだまだ話題性があるケープタワー。
今後もより良い情報交換をしましょう。



芝浦アイランド公式サイト
http://www.shibaura-island.com/


過去スレ
1. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39030/
2. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39267/

[参考スレ]
グローヴタワー
6. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39034/
5. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40539/
4. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38484/
3. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38968/
2. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39525/
1. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41249/


[スムログ 関連記事]
【芝浦界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.15】
https://www.sumu-log.com/archives/3104/
マンション共有部BBQガーデンの希少性：芝浦アイランド ケープタワー　
https://www.sumu-log.com/archives/3527/
マンション内コンビニ運営の考察
https://www.sumu-log.com/archives/9694/

[221: 匿名さん]

ほんとにヘリの音何度か現地に行ってるのですが、離発着
のタイミングに出会わずに、音が聞けていません。
相当すごいようで、登録までに一度確認したいのですが・・・。
寒くてずっと待ってるのはかなり大変そうですね。
でも、ヘリとモノレールの音以外だと静かそうですね。

[222: 匿名さん]

この物件、天井高低いのもマイナスポイントになりません？
間取りを良く選ばないと、下り天井多くてリビングの1/3程度が高さ220cmのところもあるし。
あとエアコンの取り付け位置とかね。

[223: 匿名さん]

ケープは島物件の中で一番階高がない。これは事実。
階高が低いことは建築コストの低減に寄与しているのも事実。

その上で二重床・二重天井なので、各部屋の天井高は相対的に低くなる。

参考値ー単純に割って正確な階高がでるものではないし、高層・中層・低層で
違いがでるので、あくまでも参考にするしかないことは予め言っておきます。

ケープ　　　１６０.０メートル　４８階
Ａ１賃貸棟　１６９.９メートル　４８階
グローブ　　１６８.８メートル　４９階
ＣＭＴ　　　１６７.３メートル　４７階
以上全て鹿島施工
カテリーナ三田イーストアーク
　　　　　　１２５.３メートル　３６階

[224: 匿名さん]

資産性の説明会に行ってきた方、感想聞かせて下さい。
あと東側のアパマンの看板が気になりますね。

[225: 匿名さん]

平日は結構、スゴイですよ。ケープの前の通りも、海岸通りも渋滞状態です。

[226: 匿名さん]

こんばんは、私はつい先月までケープのすぐ近くのマンションに住んでしまして、グローブを購入したものです。
ケープのモデルルーム行ってきましたが、間取りなどはケープの方が使いがってのよい部屋が多いように感じました。
車の渋滞ですが、ケープの前の通りはほとんど混むことはないです。
海岸通りは旧海岸通りのほぼ並行してありますので、ケープやグローブの周辺はあまり混んでいないのですが、芝浦インター入り口の車線は混んでいること多いですね。
みなさんが危惧している、ヘリコプターの騒音は私はほとんど感じたことなかったです。しかし主人いわく、滅多に飛んでないからわからないだけで、
かなりの騒音とのことです＾＾
あと、運河の匂いもそんなに感じないですよ。カルガモが住んでいて、夕方や朝などは船の汽笛や、カモのガーガーというかわい鳴き声も聞けます。
私は、芝浦に住むまでは実家が目黒でしたので、あまり芝浦に土地感もなかったのですが、今となっては大好きな町です。
駅前がさみしいと言う方もいますが、私は妹が品川に住んでいて遊びに行きますが、人に酔って芝浦口に降り立つといつもホッとしています＾＾；
ただ唯一誤算だったのが、”蚊”が多いことと、夏になるとどこからか”ヒューーバン！！”という花火の音が良く聞こえてくることでした。
うちは９階でしたが、夏場の蚊にはまいりました。
あと、花火にかんしてはうちが当時飼っていた犬が花火や雷の音におびえる性格だったため、夏場はほとんど毎日おびえていたのがかわいそうでした。

[227: 匿名さん]

決めました。33歳です。
私は、ずっと渋谷区に住んでいます。やっぱり都心の暮らしはいいです。
渋谷へ6分、代官山へ10分の場所のマンションに住んでいますが、
その利便性を犠牲にしても芝浦ケープはあまりある魅力がありました。
これまで半年間　中央、港、渋谷3区の中古マンションを狙って物色しつうづけましたが、
新築は中古の3割高という常識をくつがえすコストパフォーマンスもあり、説明会2回で購入の意思を固めました。

ディベロッパーの中央区の再開発を職場近くで見てきたことも安心していられる証拠かもしれません。
今後の流通性も考えて安心しています。

少しだけ懸念しているのは、低価格な物件が、モラルまで低い人を呼んでしまわないかと思うことです。
本日も、要望書を出しにいきましたが都心の暮らしに少し浮き足立っているような人たちもチラホラといました。

これは逆の例ですが、佃のマンションを見たときは、マンションよりも富裕層の独特の冷たい感じが肌に感じていまひとつでした。
由緒あるフランス料理店や古い洋館のような雰囲気にも似ています。
地域住民が、すれ違うそれぞれを信用していないというか・・・・・比較の対象にしているような・・・

芝浦ケープは富裕層もいるだろうし、そうでない方もいるでしょうが、
購入を決めた方々、それを逆手にとりましょう。

芝浦島をよい島にするためにがんばっていきましょう。スマップも歌っています。
「精悍な顔つきで構えた銃は、他でもなく私たちの胸につきつけられてる〜」
ケープタワーを「ケープフィアーでチープタワー」にしてしまうか、"憧れのブランド"にするかは
私たちの"さじ加減"です。
よい町にしていきましょう。地域や自分の子供たちのためにも。
みなさまにお会いできるのを楽しみにしています。

長文失礼しました。

[228: 匿名さん]

水上バス１５分でお台場へ行くことが出来る街なんてあまり無いから、
住み始めたら満足度も高くて離れられなくなると思う。
都会マンションは家どおしの独立性が高いので気軽な反面、
将来老人になったらさびしい面もありましたが、
島なら遊歩道散歩でたくさんの方と接する機会がありそう。
笑顔で挨拶が交わされる素敵な街になるといいですね。

[229: 匿名さん]

港区は優良企業が多く財政事情も良いので、子供から老人まで手厚い保護があります。
中学生迄の医療費全額補助、独り住まい老人の個別訪問などなど。
住民定着に向けた官公民一体の地域開発も本腰だから、芝浦はこれからが楽しみ。
今年度中に発表される予定の港区田町駅前開発計画の内容にも期待しています。
島に区が作る幼保一体施設も幼児と老人とのふれあいを意識した施設になるようだし、
そういった街づくりの思想が住民の生活に大きく反映されて
優しい街になることを期待しています。

[230: 匿名さん]

２２９さん同感です。
私も子を持つ母ですが、そろそろ職場復帰予定なのですが、核家族で東京で暮らす身ですから
今後の芝浦の街づくりには惹かれるものがあります。
ケープにはドッグランもあるので、子供も寂しくないかなと思います。
専業主婦ではなくても、子供も地域で育っていく
であろう期待感と安心感があります。
そういうわけで我が家ははじめ戸建を考えていましたが、この街づくりに共感して
ケープかグローブの購入をしようと考えています。

[231: 匿名さん]

皆さん同様に、島一体の開発の価値を買ってます。
運河の周囲に遊歩道の整備というのはそう簡単にできるものではないと考えます。
建物の作りこみも将来を見据えており、
永住を視野にいれて購入できる都心湾岸系では数少ない物件だと思います。
駅からやや遠いものの山手線や都営地下鉄が利用できるため、
利便性もまったく問題ありません。
また、埋立地ながら、地盤の良さもいいところでしょう。
地震が来ると崩れ落ちることのない耐震護岸も評価高く見てます。
港区という行政の素晴らしさも買いの要素ですね。
また、周辺にはいくつか再開発ができる地域があるのも楽しみが大きいです。

当然のことながら自分も前向きに検討していますが、
だれか、ネガキャンしてくれませんか。
本当にすでに語られているデメリット以外のデメリットはないのか
再確認できると助かると思っています。

埋立地、高速に近い、モノレールの騒音、ヘリの爆音、運河の匂いと汚れ、
駅から遠い、周辺が寂しい、買い物利便性がやや劣る、などはすでに現地で確認
しており、許容範囲です。
それ以外でお願いします。

[232: 匿名さん]

衣食住の住の選択は、子供を持つ親にとっては子の将来も左右する重要事項であり、
投資や資産性やＳＣや眺望などとは別な視点で判断が必要だと思います。
他の物件では親のエゴが出がちでしたが、この芝浦アイランドに関しては
家族全員の未来にプラスなことが多く、街のコンセプトも期待に応えてくれると判断しました。

[233: 匿名さん]

>>222さん
天井高は、特に洋室が一つ必ず2350mmになっておりますね。
間取りによっては、LDKの1/3程度が下がり部分になっているのもありますが、
2200mmではなく、2350mmですよ。資料を再度ご確認してみてください。
LDKの一部が下がる物件は意外に多いですよ。
また、基本的には天井高2550mmですから、低くも高くもない、極めて標準的だと思いますよ。

>>223さん
ケープの階高は3160mmですが、決して低い方ではないと思います。
階高に影響する数値で、一般的に公開されている天井高とスラブ厚の
他物件比較するとして、キャピタルマークタワーとザトーキョータワーズ
例にあげてみますと、天井高はそれぞれ2500mと2450mm、
スラブ厚はそれぞれ350mmと280mmであり、ケープは他物件比較で
劣るということはないと思いますよ。
また、グローブタワーの天井高は2600mmで、スラブ厚が350mmとなり
他物件比較からは、優秀だということが分かります。
つまりケープが低いというよりも、グローブの階高が、
平均より高いという方が正確だと思います。

[234: 匿名さん]

最近、デベの自画自賛レスが多いですね。

[235: 匿名さん]

ひねくれている方はスルーして、
スラブ厚は見えないところだけに重要ポイント
ＣＭＴもグローブもケープも他より厚くその点は合格点
ボイドスラブだけど厚いことは大切

[236: 匿名さん]

231さん、それ以外に私が気にした項目としては、都営の再開発がどうなるか。お隣の紫の建物
（すみません、ビルの名前はわかりませんが）がまだ新しく、やはりブロックリノベーションと
いってもケープ殻見ると、単なるひとつのマンションにしか感じられないのでは？という点、
あとは本当に細かなことですが、スケボー練習場？の存在、です。ご参考になれば。

[237: 匿名さん]

不安は購入希望者の皆さんがキチンと資金計画を立てているのかという点です。
10年、20年後に良好なコミュニティが形成・維持されるためには、入居者が激しく移り
変わらないことが重要な要素だと思っています。
デベがＭＲで行う資金計画にも問題があって、あれは購入当初の支払額しか見えないような計算を
するので、将来的な支払額の増加を甘く見込んでいる人が多いように思います。
・変動金利で借りる人は、金利の上昇に耐えられるよう借入金額を設定しているか？
　（例えば30年ローンで3000万円借りた場合、金利が1％上がると、年間返済額が概ね20万円弱増）
・修繕費の増額は見込んでいるか。（一時払いなしであれば、最終的には当初の4倍近い金額になる。）
・固定資産税の新築控除が外れた後の増額を見込んでいるか。
　（ケープの場合、固定資産税は土地＝1割強、建物＝9割弱、5年後には固定資産税は倍額近くなる。）
といった点、皆さんは大丈夫ですか？

[238: 匿名さん]

固定資産税５年後に倍いきます？
だいたい１．５倍は想定してるのですが。

[239: 匿名さん]

固定資産税の割合を
土地＝1.2、建物＝8.8
の比率と仮定しましょう。（土地分、建物分別の金額予測はＭＲで教えてもらえますよ！）
土地は5年後も価格不変と仮定して1.2
建物は減価償却なしと仮定し、控除が外れて8.8×2＝17.6
1.2+17.6＝18.8
ということで1.9倍くらい見込んでおくのが妥当ではないでしょうか。

[240: 239]

補足です。
建物部分、「減価償却」と標記しましたが、会計上の減価償却とは異なります。
建物の評価は、建物を再建築した場合の想定費用に経年減点補正率を掛けて求めます。
簡単に言えば、建物の評価額はそう簡単に下がりません。

[241: 匿名さん]

あんまり先のことなんか考えてたら、マンションなんて買えないですよ。
利率が上がりインフレになるような局面なら、
景気もいいでしょうから収入も上がっているはず。
そんなに今から深刻にならずともなんとかなるものですよ。

[242: 匿名さん]

想定できる部分は想定しておいた方がいいですよ。
なんとかなるというのは真理ではあるけど。

[243: 匿名さん]

広告を見て、MRに行ったのですが、インビが来ている方は優先販売との事ですが、抽選無しという事？ですか？
何が優先なのでしょうか？教えて下さい。我が家はインビ無く、行ったので、後回しにされてしまうのでしょうか？

[244: 匿名さん]

金利は4%くらいみておけばいいんですかね。

[245: 匿名さん]

>>243
グローブの時の経験ですと、優先販売のときは…
①取り敢えず要望を聞いてカブルところはやんわりとカブらなくなるよう調整
②要望の出ているところを優先販売として販売
ですのでこの時点では無抽選・見込客大量囲い込みでスタートダッシュ成功の好印象と
なります。

確かＴＴＴも優先販売でものすごい量をさばいてました。
優先販売での販売数も今後の営業に多いに影響を与えそう。

>>244
4%ですか…。そこまではあまり考えたく無いですよね。
フラット35でも3%超えてしまうとブルーになります。もう少しの間、金利を上げないで欲しいですね。

[246: 匿名さん]

タワーマンションの駐車場の倍率って高いんですか？

[247: 匿名さん]

インビって何ですか？

[248: 匿名さん]

Invitationですね
Invitation Card（招待状）と言う事ではないでしょうか？

昔の、ダンパ(Dance party)を思い出します。

[249: 匿名さん]

>>233
モデルルームの80G-v2のリビング下り天井はは220cmですよ。
リビングの約６畳分が220cm。当然、これと反転になってる間取りも同じく。
この部屋に関しては見学に同行した家族が開口一番「天井低いね…」と。

他にも220cmの下り天井ありますから資料をよくご覧になってくださいね。
天井の高さが30cmもデコボコしてると、なにか強引なリフォームでもかけたような、
安っぽい印象をうけます。
基本仕様としてのスラブ厚はどの部屋も同じですので、できるだけ配管レイアウトの都合で
天井高が犠牲になってない間取りを選択したいと思いました。

[250: 匿名さん]

招待状

[251: 匿名さん]

優先販売って本物件でもあるんですか？？
招待状って何の招待状でしょうか？？モデルルームの事前案内回の招待状なら
うちにも来ましたが、それですか？

[252: 匿名さん]

優先販売といっても無抽選じゃないと思いますよ。
私は昨年に事前説明会、事前MR公開、ときて、昨年中に要望書提出
ローン事前審査も終えていますが、一次販売対象になるかは
今週末までに決まるといわれていますし、
一般MR公開後、倍率があがる可能性もあるといわれています。
正式な申し込みは2月中旬、抽選は2月後半と聞いています。

[253: 匿名さん]

本気で消費税上げる気ならば、金利は暫くは低め誘導するしかないでしょう。

[254: 匿名さん]

お台場と島の間を結ぶ水上バスの乗り場は温泉施設の前だそうですね。
六本木ヒルズ行きのちいばす乗り場はどこかな？

[255: 匿名さん]

要望書が入っている部屋が全部一時販売ってわけではないんでしょうかね？

[256: 匿名さん]

>>231

港清掃工場【港区港南5−7−1】
排ガスのダイオキシン類の測定結果
港 1号炉 H17.5.26 0.0025
2号炉 H17.5.10 0.0000016
3号炉 H17.5.27 0
※　0.0025はかなり高い数値である。

ケープから見て直線距離、南東８００メートルの所に
港清掃工場があり、その間、遮るものはない。
同工場の特徴の煙突は京浜運河沿いにあり、羽田空港との関係から低く太い。
位置関係上、ケープは正に北西面に当たるが、
北西の風に乗って、排ガスはケープのトライスターの
南東面を直撃しかつ沈降すると推測される。
なお、沈降場所はケープのプライベートガーデン所在地である。

＊　今までにスレで言われていない居住者の健康に対するリスク要因である。

[257: TOKUMEI]

800m風で運ばれてくる間に希薄されたりどっかに漂流したりで直接ケープに直撃って表現は
あり得ないんではないでしょうか？

目の前にゴミ焼却場あるマンションだってあるんだから、あまり人に影響ないと言う事では？
あまいかな？

[258: 匿名さん]

影響はどうなんでしょうね。
もし入居後、なんか微妙に体調が悪くなったり、アレルギーが出たりしたとき、
もしかしてダイオキシンのせいかも・・・って気になってしまうかも。

[259: 匿名さん]

>>256
なかなか次元を超えたネガキャンは感心ではあるが、中国の黄砂の方がもっと心配なので却下。
>>254
予測ですが港栄橋あたりを出発して、汐彩橋ルートで公園前に止まって田町駅⇒六本木ヒルズへ３０分百円

[260: 匿名さん]

>>255 営業さんにお聞きしたら、資金計画がきっちりとした客の要望書はほぼ100%　１次販売になるようです。
　　　当然登録時には、その客にかぶらないように誘導し成約にむすびつけるようです。

[261: 匿名さん]

要望書を出すことで先行販売対象住戸にするようガンバッテもらえると聞いています。
登録販売は再来週末。その後が一次販売です。

[262: 231]

231です。皆さんネガキャンありがとうございます。
>>236さん
そうなんですよね。それはかなり気にはしました。
結局あまり大きな建物は建ちそうもないことや
運河周囲の遊歩道、都営前の道路の歩道もアイランド色に変える
ようなので、完全隔離は逃れるという判断をしていますが、
いかがでしょうか？
>>237さん
1000規模という超特大の規模は前例が無いだけに何か得たいの知れない不安がありますよね。
その一つにそういった問題がある気がします。
しかし、結局それはどこのマンションでもありうることになるんじゃないかと思います。
大規模なんで、管理費や修繕金を払わない人は
いる可能性あると思いますが、逆にマンションの規模の大きさを生かし、
区分所有者が結束して、排除できることが可能という理解でいます。
>>256さん
煙突は気にはしていました。有害物質はでますからね。しかし、現在の焼却炉は
技術が進んでいるそうですね。そのためか0.0026という数字も基準値を大幅に
下回っているようです。また、それ以前は、全てかなり低い数値なので、
ほとんど気にする必要ないとみます。
いかがでしょうか？

これ以上のネガキャンは、材料出尽くしでしょうか？
皆様、何かネガキャンあったらお願いします。

[263: 匿名さん]

芝浦アイランドってネーミングセンスが悪い

[264: tokumei]

芝浦アイランド…、すごく良いネーミングだと思うけどな。
人それぞれ感じ方違うんですね。

[265: 匿名さん]

タクシーに乗ったら、「芝浦アイランドの三角マンションまでお願いします」と言うんでしょうねぇ。

[266: 匿名さん]

>>231さんーネガテイブ要素を検討のメリットにしようとする対応は
　　　　　　荒らしを超越するもので、賞賛に値します。

この見解はどうでしょうか？荒らすために記すのではありません。

語られていないが最大のリスク要因はトライスター構造にある。
地震の多発地帯の日本においては、引張り力には強いが、圧縮力に
弱いトライスター構造は本来向いていない。
確かに芝浦地区は湾岸地域の中では比較的地盤が固く、また
アイランドは耐震護岸工事済みではある。
さらに、圧縮力に対する弱さは鹿島先進のダブルチューブ構造で対処
しようともしている。
しかし、ダブルチューブといっても、
縦方向と横方向の長さ比の大幅な違いにより
地震時に建物にかかる力はかえって捻れを呼ぶ恐れがあり、
ダブルチューブの利点を最大限に活かしているとは言えない。
地震多発地帯の湾岸埋立地におけるトライスター構造は前例ない故、
ケープは壮大な実験とも言える。

[267: 匿名さん]

トライスター構造のために日陰ができて日照時間が少なくなる
方角があるんですよね。それも残念なこと。

それから、蚊が多いのは運河のためですか？？

[268: 匿名さん]

三角マンションって言ったらキャピタルマークタワーに連れて行かれちゃうよ。
ケープはYでしょう！

[269: 匿名さん]

ネガな情報ですみません。
海岸通りを芝浦方面から、南へ向かって五色橋を渡ったすぐ右側に港区のゴミ処理場があります。
ここは、カンやビンなどのリサイクルできるゴミの分別をしているようです。
分別したゴミは、処理場の下に待機しているはしけ(動力のない船のようなもの)にまとめた後、
動力船に引かれ、ケープの南から東に向かって、ゆっくり動いているのを見ました。
五色橋から見ていましたが、かなりキツイ匂いがしました。

[270: 匿名さん]

要望書を出してる人が優先販売対象者で、１次販売よりも前に購入出来るという事ですか？要望書を出してない人は１次
販売からの購入で、その時点では売れてしまっている部屋があるという事でよろしいのでしょうか？