芝浦アイランド ケープタワー その３

[匿名さん]

芝浦アイランド　ケープタワー　その３スレを建てました。

お台場への定期航路のニュースが出て、まだまだ話題性があるケープタワー。
今後もより良い情報交換をしましょう。



芝浦アイランド公式サイト
http://www.shibaura-island.com/


過去スレ
1. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39030/
2. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39267/

[参考スレ]
グローヴタワー
6. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39034/
5. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40539/
4. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38484/
3. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38968/
2. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39525/
1. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41249/


[スムログ 関連記事]
【芝浦界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.15】
https://www.sumu-log.com/archives/3104/
マンション共有部BBQガーデンの希少性：芝浦アイランド ケープタワー　
https://www.sumu-log.com/archives/3527/
マンション内コンビニ運営の考察
https://www.sumu-log.com/archives/9694/

[221: 匿名さん]

ほんとにヘリの音何度か現地に行ってるのですが、離発着
のタイミングに出会わずに、音が聞けていません。
相当すごいようで、登録までに一度確認したいのですが・・・。
寒くてずっと待ってるのはかなり大変そうですね。
でも、ヘリとモノレールの音以外だと静かそうですね。

[222: 匿名さん]

この物件、天井高低いのもマイナスポイントになりません？
間取りを良く選ばないと、下り天井多くてリビングの1/3程度が高さ220cmのところもあるし。
あとエアコンの取り付け位置とかね。

[223: 匿名さん]

ケープは島物件の中で一番階高がない。これは事実。
階高が低いことは建築コストの低減に寄与しているのも事実。

その上で二重床・二重天井なので、各部屋の天井高は相対的に低くなる。

参考値ー単純に割って正確な階高がでるものではないし、高層・中層・低層で
違いがでるので、あくまでも参考にするしかないことは予め言っておきます。

ケープ　　　１６０.０メートル　４８階
Ａ１賃貸棟　１６９.９メートル　４８階
グローブ　　１６８.８メートル　４９階
ＣＭＴ　　　１６７.３メートル　４７階
以上全て鹿島施工
カテリーナ三田イーストアーク
　　　　　　１２５.３メートル　３６階

[224: 匿名さん]

資産性の説明会に行ってきた方、感想聞かせて下さい。
あと東側のアパマンの看板が気になりますね。

[225: 匿名さん]

平日は結構、スゴイですよ。ケープの前の通りも、海岸通りも渋滞状態です。

[226: 匿名さん]

こんばんは、私はつい先月までケープのすぐ近くのマンションに住んでしまして、グローブを購入したものです。
ケープのモデルルーム行ってきましたが、間取りなどはケープの方が使いがってのよい部屋が多いように感じました。
車の渋滞ですが、ケープの前の通りはほとんど混むことはないです。
海岸通りは旧海岸通りのほぼ並行してありますので、ケープやグローブの周辺はあまり混んでいないのですが、芝浦インター入り口の車線は混んでいること多いですね。
みなさんが危惧している、ヘリコプターの騒音は私はほとんど感じたことなかったです。しかし主人いわく、滅多に飛んでないからわからないだけで、
かなりの騒音とのことです＾＾
あと、運河の匂いもそんなに感じないですよ。カルガモが住んでいて、夕方や朝などは船の汽笛や、カモのガーガーというかわい鳴き声も聞けます。
私は、芝浦に住むまでは実家が目黒でしたので、あまり芝浦に土地感もなかったのですが、今となっては大好きな町です。
駅前がさみしいと言う方もいますが、私は妹が品川に住んでいて遊びに行きますが、人に酔って芝浦口に降り立つといつもホッとしています＾＾；
ただ唯一誤算だったのが、”蚊”が多いことと、夏になるとどこからか”ヒューーバン！！”という花火の音が良く聞こえてくることでした。
うちは９階でしたが、夏場の蚊にはまいりました。
あと、花火にかんしてはうちが当時飼っていた犬が花火や雷の音におびえる性格だったため、夏場はほとんど毎日おびえていたのがかわいそうでした。

[227: 匿名さん]

決めました。33歳です。
私は、ずっと渋谷区に住んでいます。やっぱり都心の暮らしはいいです。
渋谷へ6分、代官山へ10分の場所のマンションに住んでいますが、
その利便性を犠牲にしても芝浦ケープはあまりある魅力がありました。
これまで半年間　中央、港、渋谷3区の中古マンションを狙って物色しつうづけましたが、
新築は中古の3割高という常識をくつがえすコストパフォーマンスもあり、説明会2回で購入の意思を固めました。

ディベロッパーの中央区の再開発を職場近くで見てきたことも安心していられる証拠かもしれません。
今後の流通性も考えて安心しています。

少しだけ懸念しているのは、低価格な物件が、モラルまで低い人を呼んでしまわないかと思うことです。
本日も、要望書を出しにいきましたが都心の暮らしに少し浮き足立っているような人たちもチラホラといました。

これは逆の例ですが、佃のマンションを見たときは、マンションよりも富裕層の独特の冷たい感じが肌に感じていまひとつでした。
由緒あるフランス料理店や古い洋館のような雰囲気にも似ています。
地域住民が、すれ違うそれぞれを信用していないというか・・・・・比較の対象にしているような・・・

芝浦ケープは富裕層もいるだろうし、そうでない方もいるでしょうが、
購入を決めた方々、それを逆手にとりましょう。

芝浦島をよい島にするためにがんばっていきましょう。スマップも歌っています。
「精悍な顔つきで構えた銃は、他でもなく私たちの胸につきつけられてる〜」
ケープタワーを「ケープフィアーでチープタワー」にしてしまうか、"憧れのブランド"にするかは
私たちの"さじ加減"です。
よい町にしていきましょう。地域や自分の子供たちのためにも。
みなさまにお会いできるのを楽しみにしています。

長文失礼しました。

[228: 匿名さん]

水上バス１５分でお台場へ行くことが出来る街なんてあまり無いから、
住み始めたら満足度も高くて離れられなくなると思う。
都会マンションは家どおしの独立性が高いので気軽な反面、
将来老人になったらさびしい面もありましたが、
島なら遊歩道散歩でたくさんの方と接する機会がありそう。
笑顔で挨拶が交わされる素敵な街になるといいですね。

[229: 匿名さん]

港区は優良企業が多く財政事情も良いので、子供から老人まで手厚い保護があります。
中学生迄の医療費全額補助、独り住まい老人の個別訪問などなど。
住民定着に向けた官公民一体の地域開発も本腰だから、芝浦はこれからが楽しみ。
今年度中に発表される予定の港区田町駅前開発計画の内容にも期待しています。
島に区が作る幼保一体施設も幼児と老人とのふれあいを意識した施設になるようだし、
そういった街づくりの思想が住民の生活に大きく反映されて
優しい街になることを期待しています。

[230: 匿名さん]

２２９さん同感です。
私も子を持つ母ですが、そろそろ職場復帰予定なのですが、核家族で東京で暮らす身ですから
今後の芝浦の街づくりには惹かれるものがあります。
ケープにはドッグランもあるので、子供も寂しくないかなと思います。
専業主婦ではなくても、子供も地域で育っていく
であろう期待感と安心感があります。
そういうわけで我が家ははじめ戸建を考えていましたが、この街づくりに共感して
ケープかグローブの購入をしようと考えています。

[231: 匿名さん]

皆さん同様に、島一体の開発の価値を買ってます。
運河の周囲に遊歩道の整備というのはそう簡単にできるものではないと考えます。
建物の作りこみも将来を見据えており、
永住を視野にいれて購入できる都心湾岸系では数少ない物件だと思います。
駅からやや遠いものの山手線や都営地下鉄が利用できるため、
利便性もまったく問題ありません。
また、埋立地ながら、地盤の良さもいいところでしょう。
地震が来ると崩れ落ちることのない耐震護岸も評価高く見てます。
港区という行政の素晴らしさも買いの要素ですね。
また、周辺にはいくつか再開発ができる地域があるのも楽しみが大きいです。

当然のことながら自分も前向きに検討していますが、
だれか、ネガキャンしてくれませんか。
本当にすでに語られているデメリット以外のデメリットはないのか
再確認できると助かると思っています。

埋立地、高速に近い、モノレールの騒音、ヘリの爆音、運河の匂いと汚れ、
駅から遠い、周辺が寂しい、買い物利便性がやや劣る、などはすでに現地で確認
しており、許容範囲です。
それ以外でお願いします。

[232: 匿名さん]

衣食住の住の選択は、子供を持つ親にとっては子の将来も左右する重要事項であり、
投資や資産性やＳＣや眺望などとは別な視点で判断が必要だと思います。
他の物件では親のエゴが出がちでしたが、この芝浦アイランドに関しては
家族全員の未来にプラスなことが多く、街のコンセプトも期待に応えてくれると判断しました。

[233: 匿名さん]

>>222さん
天井高は、特に洋室が一つ必ず2350mmになっておりますね。
間取りによっては、LDKの1/3程度が下がり部分になっているのもありますが、
2200mmではなく、2350mmですよ。資料を再度ご確認してみてください。
LDKの一部が下がる物件は意外に多いですよ。
また、基本的には天井高2550mmですから、低くも高くもない、極めて標準的だと思いますよ。

>>223さん
ケープの階高は3160mmですが、決して低い方ではないと思います。
階高に影響する数値で、一般的に公開されている天井高とスラブ厚の
他物件比較するとして、キャピタルマークタワーとザトーキョータワーズ
例にあげてみますと、天井高はそれぞれ2500mと2450mm、
スラブ厚はそれぞれ350mmと280mmであり、ケープは他物件比較で
劣るということはないと思いますよ。
また、グローブタワーの天井高は2600mmで、スラブ厚が350mmとなり
他物件比較からは、優秀だということが分かります。
つまりケープが低いというよりも、グローブの階高が、
平均より高いという方が正確だと思います。

[234: 匿名さん]

最近、デベの自画自賛レスが多いですね。

[235: 匿名さん]

ひねくれている方はスルーして、
スラブ厚は見えないところだけに重要ポイント
ＣＭＴもグローブもケープも他より厚くその点は合格点
ボイドスラブだけど厚いことは大切

[236: 匿名さん]

231さん、それ以外に私が気にした項目としては、都営の再開発がどうなるか。お隣の紫の建物
（すみません、ビルの名前はわかりませんが）がまだ新しく、やはりブロックリノベーションと
いってもケープ殻見ると、単なるひとつのマンションにしか感じられないのでは？という点、
あとは本当に細かなことですが、スケボー練習場？の存在、です。ご参考になれば。

[237: 匿名さん]

不安は購入希望者の皆さんがキチンと資金計画を立てているのかという点です。
10年、20年後に良好なコミュニティが形成・維持されるためには、入居者が激しく移り
変わらないことが重要な要素だと思っています。
デベがＭＲで行う資金計画にも問題があって、あれは購入当初の支払額しか見えないような計算を
するので、将来的な支払額の増加を甘く見込んでいる人が多いように思います。
・変動金利で借りる人は、金利の上昇に耐えられるよう借入金額を設定しているか？
　（例えば30年ローンで3000万円借りた場合、金利が1％上がると、年間返済額が概ね20万円弱増）
・修繕費の増額は見込んでいるか。（一時払いなしであれば、最終的には当初の4倍近い金額になる。）
・固定資産税の新築控除が外れた後の増額を見込んでいるか。
　（ケープの場合、固定資産税は土地＝1割強、建物＝9割弱、5年後には固定資産税は倍額近くなる。）
といった点、皆さんは大丈夫ですか？

[238: 匿名さん]

固定資産税５年後に倍いきます？
だいたい１．５倍は想定してるのですが。

[239: 匿名さん]

固定資産税の割合を
土地＝1.2、建物＝8.8
の比率と仮定しましょう。（土地分、建物分別の金額予測はＭＲで教えてもらえますよ！）
土地は5年後も価格不変と仮定して1.2
建物は減価償却なしと仮定し、控除が外れて8.8×2＝17.6
1.2+17.6＝18.8
ということで1.9倍くらい見込んでおくのが妥当ではないでしょうか。

[240: 239]

補足です。
建物部分、「減価償却」と標記しましたが、会計上の減価償却とは異なります。
建物の評価は、建物を再建築した場合の想定費用に経年減点補正率を掛けて求めます。
簡単に言えば、建物の評価額はそう簡単に下がりません。