コルティーレ山手町購入した方

[まり]

横浜のコルティーレ山手町購入した方いらっしゃいませんか？
ずいぶん迷っていますが、反対運動の横断幕がやはり気になります。
どうなんでしょう。子供がいじめられたりするんでしょうか・・。

[107: 匿名さん]

102さんとマンションの価値との関係はさておき、
新しく中華街駅にエレベータ＆エスカレーターができたら、価値が上がるのは間違い
無いと思いますが、（例えば価格的に）どの程度あがるのでしょうか？

MMタワーズなども、新築時より中古価格の方が高かったので、そういったことに
詳しい方、教えてください。

[108: 匿名さん]

不動産関係の仕事をしている者ですが、一言。
マンションの価値は利便性と共に土地の値段と
深く関わっています。
山手町はその歴史的背景や知名度と共に、
「港の見える丘公園」や「エリスマン邸」等
多数の観光名所があり、現在、横浜市も都市計画の中で
最も重点的に力を入れている地区の一つです。
丘上までのエレベータ設置も各名所への動線確保の
意味合いが強く、今後も利便性と共に街自体も発展して行く
地域に立地しています。（今後の地価についてはこの環境から推測して下さい）
特にこのマンションは山手町の中心地にあり、フェリスや双葉と共に
同町の山手本通り沿いにおける最大級の建物になっており、
我々部外者から見れば、既に地元の景色の一つになってます。
現実味はありませんが、万が一このマンションの価値が下がる時は、
周辺の一軒家や、他のマンション等をまきこみ、一緒に下落します。
その意味（不動産）ではもう地元に溶け込んでいますね。
価格的相場の動向については言明できませんが、
（部屋によって差がある為）、駅から徒歩5分位になれば、
選択肢として考える購入者がかなり増えると思います。
＊賃貸相場は全ての部屋で上がります。
MMタワーズとの比較ですが、みなとみらい地区では
大量供給が予定されており、購入者にとっては、
豊富な選択肢から厳しい選別を行える場所に
なって行きます。その点、今後供給が無い地区に
あるこのマンションは希少性の部分でかなり
優位にあると思います。

[109: 匿名さん]

マンションの値段なんて、それがどんなに現実離れしたものであっても、
あくまで買い手と売り手が相対で合意すればいいもんです。
第三者がとやかくいうものではありません。
このマンションも、「希少性」・「山手町ブランド」といった理由で
納得して買う人がいるんだからそれでいいじゃないですか。
でもね、発表になったばかりの公示地価を見てみても、山手の地価
は、悲しいくらい安いのが現実です。渋谷・港はもちろん、
世田谷・杉並とかと比べるのが哀れなくらい・・・
ということは、ばかみたいに上乗せされた部分がどこにいくのか？
もちろん、デベの懐です。しかしそのバブルを喜んで払うおめでたい
人も思ったよりいなかったんで、しぶしぶ、並の利益をのせた水準まで
大幅に値下げしたのでしょう。住んでる人にケチをつけたいわけではなく
あまりに感覚が常識離れしたデベに頭くるだけです。

[110: 匿名さん]

107です、ありがとうございました。地価からすると、現実離れした価格であったということは、
希少性ということを、どう評価するかということなんですね。
土地自体はそれほど高くないが、今後このような物件のための土地そのものがない。
ということですね。

[111: 匿名さん]

コルティーレの価格設定は、地価からすると、どのぐらい上乗せされていたのでしょうか。
本来あるべき価格の、10%上乗せぐらいですか？仮に7000万の物件なら、地価からすると
6300万ぐらいが妥当だったみたいな。。。。

[112: 匿名さん]

この物件に関しては値付けが高かったことは否めませんが、住むということは投資ではなく
皆さんその立地、その物件が気に入って買われたわけですので、今いくらになるかなんて気にしない
方がいいと思いますよ。
私は１０年もしたら減価償却もあり、購入時の半分の価格になって当然と思って購入しています。
それよりも都内の世田谷や杉並に比べてこんなすばらしい環境をそれなりの価額
で購入できたことがうれしく感じています。
多くの人が都内の物件に注目している時期こそ、この物件の購入チャンス
だったのではないでしょうか。
価額がどうかなんて気にしないで、むしろ居住者が快適に暮らせるように、
皆で協力していった方がいいと思いますね。
価値が気になるようであればマンションの管理に注目すべきでしょうね。
管理がしっかりしているマンションは価額の下落も少ないですから。

[113: 住人]

確かに山手町の地価もかなり安くなり、公示地価では山手本通り沿いだと
平米40万程度、実売で平米５０万程度。でも本通り沿い地帯の売り物が殆ど
出ないので相場は無いようなものです。それでも強引に単純な試算をしてみると；
この物件は建ぺい率４０％、容積率１８０％ですが、共用部分が結構大きいので、
専有９０平米の場合で、土地持分は７５平米程度でしょう。この前提で試算すると、
土地持分が３０百万円〜３８百万円。専有９０平米の実売が７０百万程度で
土地：建物＝２：１程度なので、土地４７百万、建屋２３百万。
よって、土地部分に１０百万円〜１７百万ほどの上乗せといったところでしょうか。
実際には１階と５階では１０百万以上の開きがあり、また日当たりや間取りなど
も価格に大きく影響しますので、こんなに単純ではありません。
町内でも低地の方か、周辺の別町名になると土地価格はぐっと低くなるようです
が、この物件、丘の上から下までの立地なので、高いと見るか、妥当と見るか…
５００平米当たり前のお屋敷地帯においては、5000万〜15000万程度のマンション
は低所得者層用集合住宅であることは間違いありません。

[114: 匿名さん]

永住するつもりの人にとっても資産価値が重要なのは常識でしょう。
すべての住民が入れ変わらないならともかく。価値が急落すれば、それなりの
人が入ってくるわけですし。

"すばらしい環境"が意味するのは、人それぞれであって、山手の環境自体を
否定しているわけではないでしょう。113の方の試算が正しいとすれば、
土地と建物合算の上乗せは、おそらく7,000万円の物件に対し、1,500〜2,600万
程度と推定されます。それって、20〜40％増しでしょ。しかも、90平米の7,000万円
というのは低層階など安めのところですよね。というと、高層階はそれ以上に
ふっかけられているわけです。

希少性・環境についての素晴らしさはさておき、いまどきそんなマンション（本当の意味で）
完売するわけないと思いますが。

[115: 匿名さん]

横浜在住の通りすがりです。あの坂にあるのぼりは本当に醜い！。上にもあるけど、裁判負けたならのぼりはおろしなよ。
山手を醜くしてるのは、のぼりを上げているあんた達だよ。それに気付かないのかね。

[116: 住人]

113の者です。最近では一般勤労者向けには4000万円前後のマンションが売れ筋で、高所得者層では○億円が
売れ筋の様子なので、この物件の価格設定は非常に中途半端というか、ターゲット層が狭いということです。
更に、手持ち物件が希望価格で売れない住み替えの方や、ローンの承認が下りない方とががキャンセルされる
ということも、それなりの頻度で発生します。これでは短期完売は難しいでしょうね。でも、超低金利なので、
大手のデベロッパは大幅値引きによる短期売り切り戦略は取らなくなり、意外なほどのんびり構えています。

地域では低所得者層用と書きましたが、勤め人としては十分高い所得水準でないと手が出せないことも事実です。
年収の5倍以内程度の物件が普通は限度でしょうから、7000万円の物件でも年収1400万円となって、勤め人で
この層はそんなに多くはありません。ローンを借り易い一部上場企業の管理職でも平均年収はそれよりかなり
少ないのが現実です。自営業の方だと収入が多くてもローン審査が勤め人よりも随分厳しいですし。
（自分の会社の所有にして社宅として住むという方法も、広く行われていますけどね。）
年収1000万〜2000万の安定収入がある方で、一戸建てに拘らない向きには、十分に検討対象になる物件だと
思いますよ。ノボリもそのうち消えるでしょう。
年収１億円超の方は、一戸建てを狙うべし。２億円位から、ちらほらと売り物が出ているようです。

[117: 匿名さん]

113さんへ、マンションの販売価格はデベが用地を取得した時の価格を基に
算出します。当時の公示地価は現在よりまだかなり割高であった事、
そして土地の希少性の為、競合ビット価格がさらに上積みされた
物と勘案されます。

[118: 匿名さん]

[119: 匿名さん]

118さんへ、
20〜40％の上乗せという推測は誤りですね。113さん114さんの
計算根拠がデベが土地を買った時の地価をもとにしたものではなく、
現在の公示地価をもとに算出しているのですから。
また、売値には利益の外にモデルルームの運営費や広告費等の費用も含まれていますので、
推測の範囲内で話でも無意味です。

[120: 匿名さん]

119の言っていることは一見正しいが、デベの取得価格や広告費はマンションの資産価値とは全く関係ないことをわかっていない。

[121: 匿名さん]

むしろ、デベの取得価格や広告費が高いところほど、マンションの資産価値破壊が進む

[122: 住人]

113＆116です。
120さんのおっしゃる通り、土地取得価格や販売経費と資産価値の関係は薄いでしょう。
不動産物件の相場は、成立した取引価格によって形成される訳で、銀行もこの前提で
販売価格の○％までを融資してくれる訳です。
もっとも、将来的に、例えば90㎡で3,000万円の取引が成立すれば、それが相場をリード
してしまいます。また、賃貸に出される方が出てきた際には、契約家賃から収益還元法で
売買価格の目安が算出されてしまいます。所有者の皆さん、安値叩き売りや安値貸しは
しないで下さいね。

それでも業者のコストや公示価格が気になる方へ。
2000年時点での取得価格は不知ですが、今の相場とは違うでしょうし、13,000㎡の土地と
160㎡の土地では坪単価は同じではあり得ません。
また、公示価格からの試算も数字のお遊びの範囲を出ません。容積率180％と言っても、
更地にして区分所有者で分け合う事態は考えにくいので、現実的ではありません。
例えば、駅上のグローリオタワーは容積率600％ですが、土地の区分持分が専有面積の
1/6とは誰も考えないでしょう。

[123: 匿名さん]

115さんへ、のぼりは本当に醜いですね。
あれが、山手の雰囲気を台無しにしているのが、わからないのかな？

[124: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、あののぼり、なんでまだあるのでしょうか。裁判はすべて終わって、控訴期限も
過ぎているのですから、判決確定なわけですよね。間違いなく、あののぼりは景観を損ねているし、観光客から見ても
地元住人のエゴ丸出しにしか写らず、メリット無いと思うのですが。
撤去しない理由は何でしょうか？のぼりを上げている方に聞きたいです。
１．山手住人としてはマンションの存在が許せないため、あくまでもアピールしたい。
２．看板、たれ幕等、諸々の撤去費用がでない。
３．山手住人としても「もういいではないか」とは思いつつも、引くに引けない。
４．一部の断固反対派の声が強すぎて、撤去に至らない。
山手住人の方、どれでしょうか？

[125: 匿名さん]

新しく中華街駅の増築部分に隣接してできるアメリカ公園って、どれぐらいの広さ？
それと、気まで実際徒歩何分になるの？誰か知りませんか？

[126: 住人]

０．５ｈａとのことです。
http://www.city.yokohama.jp/me/green/kisya/050209.pdf
徒歩何分かは分かりませんが、登りは今より２〜３分短くなるのではないでしょうか。
下りは大して変わらないでしょう。（距離的には大した短縮ではないようです）

[127: 匿名さん]

５５００㎡です。ここまではエレベータかエスカレータのどちらかで上げれます。
あとは階段もなくエントランスまでおよそ６〜７分ではないでしょうか。
あと２年半の辛抱です。
それよりものぼりは山手に住んでいる人誰にとっても得にはなりませんし、
真剣に考えた方がいいとおもいませんか。
２００戸以上もあるマンションですので、市の行政や法律の専門家がいる
はずですよね。あれは条例に違反していないですかね？
皆で市に電話や投書という手もありますよね。

[128: 匿名さん]

そうだ、皆で↓ここから横浜市に要望しよう。せっかく、エレベーターもでき、観光客の足も近くなることですし。
http://www.city.yokohama.jp/me/shimin/kouchou/teianbako.html
ちなみに、もっといい方法あるかな？

[129: 匿名さん]

5500㎡って、どれぐらいだ？ピンとこないぞ？イメージとして、仮に正方形なら、約75m×75mぐらいだから、そこそこ
でかいか。。。そうでもないか？

[130: 匿名さん]

この前、マンションからアメリカ山公園へ実際歩いていきましたが
4分25秒位でした。
126さんもかかれていますが、特に高齢の方や、重い手荷物を持っている場合、
また日々の通勤等急坂が無くなる帰りの負担軽減は
非常に大きく特筆すべきものがあると思います。

さて、のぼりについては本当に醜い産物です。裁判が終わった今、
事実無根の内容も含まれており、一切理解できません。

[131: 横浜市民]

横浜在住の者ですが、あの立て看板は早く強制撤去できないものでしょうか？
地方から楽しみに来られる観光客や、外国からの観光客の皆さん等、
中には生涯に一度だけの山手散策を楽しみにしてこられる方も多いと思います。
多くの人が、楽しみにしていた静寂のひとときを、一切理解不能・もしくは興味が一切無い
あの立て看板があるために不快な思いで山手散策を終えています。

[132: 匿名さん]

4分25秒位。。。そこまで細かい数字なら「位」はいらないと思うけど、それはさておき、
徒歩５分か６分といったところになるのでしょうね。のぼりについては、本当にやめて欲しいです。
悪いことしていないのに、なにか、袖の端を引っ張られているような感覚になるし、
この掲示板で文句言っていても、のぼりあげている人となんら変わらないので、
128さんのサイトから、「中区山手町ののぼり下ろすように、横浜市民全員の恥だ」と投稿しておきました。
はやくなくなるといいな。

[133: 匿名さん]

以前このマンションを検討した者ですが、今でも気になってこのサイトを覗いています。
私もあののぼりは同じ市民として非常に恥ずかしく感じています。
先日もお客さんを案内しましたが、まだ同じ状態にあることにびっくりし、市に意見しました。
マンションにお住まいの方だけの問題ではなくあの地区に住まわれている方々皆さんに
とって環境も土地の価格も下げる要因になり何の得でもないはずです。
そう感じている近隣住人はきっと多いはずです。
まずはマンション住人全員の署名でもして、市に要望されてはいかがですか。

[134: 匿名さん]

あののぼりや立て看板について否定的な人は、このマンションと
関係ない人たちの中にも多数いますよ。
まずは行動だと思いますよ。

[135: 匿名さん]

>>128 横浜市に投稿しました。名前・住所・電番・メアドと全て晒すのにちょっと抵抗がありましたが、
まああのタテカン・のぼりには心底うんざりしているのでいいやと。返事が返ってくるでしょうか・・・

某掲示板に↓な投稿がありました。あの電話番号は生きているらしいです。

「港の見える丘公園前の横断幕にかいてある、山手の歴史を守る〜ってのに
電話番号書いてあるよね。あそこと、信者が放火した教会と小学校前民家の看板でしょ。
あのマンションよりも、あの看板のほうがよっぽど目障り。しかも、一体いつになったら
とりはずすんですか？って電話してみたら、とりはずさないんだって！なんだか逆にどこかから
訴えられてるんだ。って電話のおじさんが言ってました。とにかく、あのマンションを
潰してもとに戻すことを希望しているらしい。お金が欲しいんですか？って聞いたら
そう思われてもかまわない！っとガチャ切りされました。」

[136: 中区区民]

中区のホームページ上に一般窓口の電話番号がありますので、
そこに電話し、区政や一般的な提案窓口係につないでもらいます。
担当者が出たら、山手の美観を損ねているのぼり・タテカンの
強制撤去を提案出来ます。

[137: 住人]

賃貸出てますね。８３平米（壁芯）で２８万/月。５年限度なので、ご転勤の方でしょうか。
これから、ひとつの目安になるでしょうね。もう少し高くても良かったような気もしますが…

[138: 匿名さん]

賃貸物件、どこで見れますか？

[139: 住人]

仲通り（元町の一本裏の通り）の湾岸不動産で見ました。ネットでは賃貸物件は見かけませんね。

[140: 匿名さん]

今日、確認したら既に完売したとの事でした。
ホームページもなくなりましたね。

[141: 匿名さん]

突然ですが、コルティーレ付近で、歩いていけるラーメン屋さんってないかな？中華街以外で。
できれば夜中までやっていればBESTだな。

[142: 匿名]

裁判が終わったらのぼりを撤去してほしいのはデベロッパーもマンションの購入者も考える事でしょうが、マンション建設を裁判で中止させる事が出来なかったのと同じで、なかなか強制撤去はできないでしょう。
憲法で言論の自由は保障されているしね。マンションは合法かも知れないけど、人の怒りを鎮める事はできないでしょう。
自分の生活環境を破壊された人が目の前に、毎日怒りのエネルギー源を突きつけられたら、やめられないでしょう。
最近では所有権が居住者に移ってから、居住者が訴えられる例も増えているから紛争がある事を知っていて入居するのはリスクが伴う場合もあります。
一番しっかりしていなくてはいけない基礎部分の崖の安全性が当初不十分だったり、床が傾いたりしているマンションが
居住者に長期的に十分な住空間を提供できるのか・・・大きな地震が予測されている今、不安ですね。
最近のマンション紛争は長いですから
http://www.finsf.co.jp/mansion/

[143: 匿名さん]

>>142
景観の話しをさておけば、畢竟問題は「のぼりやらタテカンがかけられている谷戸坂の崖とか
山手本通りの塀（の外）っていうのは私有地なのか？」ということに尽きるのでしょう。
私有地であれば見た目むごくても仕方ない、と。そうでなければ撤去したって文句言われる筋合
いはないですよね。電話BOXに貼り付けられたその手のビラと基本的には同じわけだし。

[144: 中区区民]

142は何もわかっていない。静かな山手を愛する、我々部外者にとって
怒りのエネルギー源はあのきたないのぼりなんだよ！

[145: 匿名さん]

>自分の生活環境を破壊された人が目の前に、毎日怒りのエネルギー源を突きつけられたら、やめられないでしょう。

うーむ。あえて根源的な質問を「何やら何やらを守る会」にさせて頂くとすると・・・そもそもが公園と言う訳
でも無い、独立家屋居住区でも無い、セントジョゼフなる学校が建っていたところが低層マンションに替わった
ことで、具体的にどの様に生活環境が破壊されたというのでしょうかね？

小生も含めて、実のところ地元住民のおそらく大半が「コルティーレ反対」の何やら会の人々の意見に必ずしも
賛成と言う訳では無いのは、そもそもの反対理由が今一良く分からなかったからです。「崖の安全性」っていう議論
が確かにありましたけど、それってまさにマンション住民自身のリスクそのものですよね？None of your business
ですよね。

ということで、そもそも激しく反対していたlegitimateな理由が良く分かりません。どなたか「こうこう
こういう理由で反対していたんだよ、それなら勝ち目があると考えたとしても当然だろう？」って教えて
くれませんかね？

[146: 地元ってどこまで？]

景観権の主張は、当該物件によって周辺の物件価格が下落した、とか、日照権を侵害された、などの経済的損害や
確立された権利の侵害といった具体的合理性とは概念自体が違います。なので、この際、合理性の有無や勝ち目の
有無は主張とは関係無いと理解すべきでしょう。（「住民の長期の努力で景観が形成され、特定の付加価値を生み
だしている」ことが立証できる場合は法的保護の対象になる可能性はあります）
石垣の一部が崩落した際にビックリさせてしまったことは事実ですが、ここで、石垣の老朽化に伴うリスクは学校
の時から存在していた、みたいな、合理性の議論をしても無力です。タテカンや垂れ幕は見苦しいので外せ、という
のも、合理性とは違う次元の議論ですよね。
ところで、地元ってのは、本件の場合、どこまでを言うのでしょうか。諏訪町が山手町に文句言うな、なんて感情論
を今更喚起するつもりは無いのですが…。

[147: 匿名さん]

なんか、このスレ全部読んでみると、反対派住民が投稿した
心無いスレが結構ありますね。
私は結局購入しませんでしたが、
反対派の方は購入を前提に投稿していないので、
鵜呑みにすると、正確な判断ができないですよね

[148: 匿名さん]

今日本屋をのぞいたら、中田何某市長の本が出てました。で、このマンションについても記載あり、曰く
ここは15Mの高さ規制があるのだけどこのマンションは14.99Mを目指してつくられていてけしからんと。
制限以内なのに何でけしからんのか意図不明。分かったのは、このおっさん、「何やらを守る会」に与して
いる、ってこと。はあ、これじゃ「のぼり・タテカンを撤去してくれ」って市や区に頼んでもダメな訳だ、
と妙に納得してしまいました。

[149: 匿名さん]

後援会の人が、「何やらを守る会」にいるんでしょう。選挙がらみでしょう。いやだねー。

[150: 匿名さん]

中田何某市長はいい政策もあるのだけれど、
ことマンション建設に関しては選挙支持基盤を持つ
地元先住民に寄ってるからね。
148さんの言うとおり、建築許可を出した本人がけしからんって
どういうことなんだろう。
建築局改め「まちづくり調整局」は彼のアキレス腱だな。

[151: 匿名さん]

でも、もうこのマンションに住まわれている方々も税金を払っている地元住民だからな・・・

[152: ジモティ]

元町・中華街の増築部分に入る店舗の募集とかっていつ始まるんですか？

[153: 135]

中区から返事が来ました：

quote

このたびは、「市民からの提案」をお寄せいただきありがとうございました。
いただいたマンション反対のぼり撤去の件については、現在、担当する部署で
調査・検討しております。申しわけありませんが、もうしばらくお待ちくださるようお願いいたします。

平成１７年４月１９日
横浜市中区役所区政推進課長

unquote

何かが変わることを期待しましょう

[154: 匿名]

横浜のコルティーレ山手町を購入しましたが快適そのものです。
横断幕は見慣れるとまったく気にならなくなりました。
誰もが羨む希少価値のあるマンションと言う証なのだと言い聞かせています。
子供がいじめられたりは聞いたことはなく、中庭で楽しく遊んでいますよ。
元町公園内のプールでは地元の子供達と仲良く溶け込んでいます。
完売しましたが、中古でもいいから身内から欲しいと言われて探しています。
情報がある方、お教えください。

[155: 匿名さん]

>誰もが羨む
そうなんでしょうか？

[156: 匿名さん]

155さん、私はこの物件を諦めましたが、やはり欲しいと思っている人は
横浜の他のマンションと比べて、多かったと思いますよ。