パークシティ豊洲はどうですか？part7

[匿名さん]

豊洲再開発エリアに誕生する海に面した大規模商業施設隣接の５２階・３２階建てタワーマンション！
豊洲、未来都心！プロジェクト（平成18年1月モデルルームオープン予定）


前スレ
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[282: 匿名さん]

ここで欲出したら豊洲バブル自ら作って自滅ですよ。
豊洲価格とは底値で築浅5年以内でも買値から1000万減、築20年台で売値1000万円台ですからね。
中古価格のミニバブルもららぽーと出来るまでの期待感が維持できる秋までと思った方が良いでしょう。同じ豊洲から狙ってる人も今の売値期待して移り住めるか微妙かなって思ってます。

[283: 匿名さん]

月島駅0分の築浅物件が入居者募集の広告を、物件の壁に貼ってるのを見ると（佃大橋の歩道から見えます）豊洲にあんなに賃貸棟建てて埋まるのかな？って疑問です。
割安感のある分譲を先に建てて人を定着させてから最後に賃貸棟にした方が確実のような気がしますけどね。
STCを賃貸にした時の予想価格の22〜25万くらいを見て、そんなわけないじゃん…と内心苦笑いしましたよ。煽りすぎですw

[284: 匿名さん]

間違えました…SCTです…
あとSCTを否定したわけじゃなく豊洲価格賃貸にしてはどうかな？って思ったので。
10万台じゃないかと…
日本人の新しいもの好きの心情から考えたら、街開き完了したら次の違う場所の開発に目が行くでしょうから。

[285: 匿名さん]

予約電話したときに、モデルルームに託児所はあると言っていました。

[286: 278]

>>285
そうなんですか。よかった。
情報ありがとうございます。

[287: 匿名さん]

>>285 さん情報どうも。　じゃあうちも予約して家族皆で出かけることにします。

[288: 匿名さん]

おむつ替えたりするところ程度ですが・・・って言ってましたね。
ま、ようは託児所あるってことですね。
大規模でついてないところはないですよね、最近は。

[289: 匿名さん]

>283

定期じゃなければ22-25はあり得ないというほどでもないかも。
近くのアイキャナルの相場が80平米の部屋で20万(定期)だから。

[290: 匿名さん]

図面集と一緒にロビーやらプールやらが乗ってる小冊子が届きました。
かなりゴージャスでかっこいい、、、、、のですが管理費がかなり
高いんですかね？やっぱり。

[291: 匿名さん]

なんか部屋のクオリティは普通ですが共用施設にすっごいお金掛けてるって感じですね。

[292: 匿名さん]

共用施設なんて２，３年で飽きるだろうに。

[293: 匿名さん]

ジャグジーとサウナとマッサージチェアーのリラックス系が良かった。。
中途半端なプールは一番いらないー
エステだって行く人は自分のお気に入りのところいくと思う〜

[294: 匿名さん]

この中途半端なプール、まさしく子持ち向けだな。　

[295: 匿名さん]

図面集届いた方お気に召した間取りありましたか？
まだ届いてないのですが、今までＨＰとかで載ってた間取りからして
収納が極端に少ないと思うのですがどうでしょう？

[296: 匿名さん]

そら70m^2で3LDKとかいっているんだもの...

[297: 匿名さん]

1年前、豊洲がこんな価格になるなんて皆言ってなかった。
むしろ1年前の価格でも「馬鹿にすんな、こんな高い価格」なんて言ってた人もいましたね。
結局、高いと言ってる人はいつになっても騒いでるんでしょうね。

1年後が楽しみです。

[298: 匿名さん]

そんなことは言ってませんが。。70平米以外でも少なめの様な気がします。
マスターベッドルーム以外のベットルームのクローゼットには、狭いクローゼットがひとつしかないので。

[299: ２９８]

本日あたりから営業の方が参加してきているような・・・
このパンフ大きいので見たらものすごく豪華に見えるでしょうね。
価格　購入者層　共有設備　マッチングするのかどうかですね。

[300: 匿名さん]

２９８です。タワー型でも収納が充分にあるところも結構あったので。。
壁一面収納とか。。これなら今の家具を多く持って行かなくても良いのかなとか（サイズが合うのか？とか
部屋が狭くなる心配がないので）新しい家具あまり買わなくても良いのかなって思ったので。
地震が来た時タワーの揺れって船に乗っているような大きな揺れになると知り合いに聞いているので
倒れる心配のあるような家具はあまり置きたくないかなと。。
もともと多く付いていると嬉しかったのです。
引越しに伴って荷物も減らすでしょうけど、また生活し始めたら増えると思うので。

[301: 匿名さん]

量的緩和。。金利上昇。。
２年後の引渡しの頃から始まるローンはえらく高くなってそう。。

[302: 匿名さん]

消費税って、来年上がったら、契約してても実際に買うのが2年後だから、値段上がるのかなぁ。

[303: 匿名さん]

>>302 消費税については、契約時のままです。　前のを買ったときに 3→5% に変わる前で、
契約時は3% 竣工時は 5% で　3% だったからこれは大丈夫。　税金に関しては、寧ろ
固定資産税の減免措置の打ち切り（があれば）その影響の長年での積み重ねがでかいね。

[304: 匿名さん]

消費税の課税時期は引渡し日の税率が適用されます。
もし契約時と引渡し日で税率がUPしていれば
差額は売主に払う事になると思われます

しかし３%→５%に変わる時は
新築の場合だけ半年間の猶予期間がありましたので
303さんはそれの該当したのでしょう。

[305: 303]

303です。　なるほど。生半可な理解で教えちゃいけないですね。
確かに、竣工まじかで、実物見て買ったので、半年以内に契約かた引き渡しでした。
304さん有難う

[306: 匿名さん]

>>304

ほんとですか？昨年末に三井のマンションを契約しましたが、消費税は
契約時（本契約）のもので、引き渡し時の税率ではないとはっきり言われ
ましたけど。

竣工が来年なので、確認したんですけどね。どっちがホント？

[307: 匿名さん]

契約書で定めてないの？
残金いくらと決めていれば、消費税が変わっても支払い金額は変わらないと思うけど。

[308: 匿名さん]

消費税があがればその分取られると思います。
以前ある物件を検討中に営業の方がはっきり言っていました。

[309: 匿名さん]

私は他の物件で逆に、竣工時の税率には関係ないって明言されたんですけれども...
どっちが正しいのでしょう。

[310: 匿名さん]

図面集見ましたが、どの間取りが何階から何階まであるのか、とかは書いてなかったですね。
MRに行ったら、サイズや記号付きのもっと正式な図面や、階数がわかるものも見せて貰える
んでしょうか?

[311: 匿名さん]

またされるだけ待たされましたから、当然図面集にメニュープラン集まで完全に
できていると思うけれども... というかそれなしにMRまで人を呼ぶって許されるのかなぁ。

[312: 匿名さん]

そういえばここはかなり高いと豪語してた人が居ましたね。
また、豪語してくれないかな。

[313: 匿名さん]

いくらを持って高い・安いと言うかは人次第ですが...

安いほうの例として勝どきのTTT的な安さ(中層でも坪200万級）はとても
期待できないと思いますよ。ここは結構高い土地負担がありますから。 単純に
路線価で比較してほぼ同じ価格の場所に立っていますが、1戸あたりの土地負担は、
TTTとかで、3haを賃貸込み3000戸近くで分けますからすから 3坪ほどですんで
いましたけど、ここは同じ3haに　1500戸しか収容しませんから、1戸あたり
20m^2とか2倍の土地を購入していることになるわけです。 多分土地購入の
坪単価は、路線価2倍強で 200万/坪下はあり得ないでしょう。 最近では
ドゥスポーツプラザの譲渡価格が 62億/1ha　でしたね。
3坪分　600万の原価の差に、販売経費40%を加えて、原価は840万/1戸のアップ。
これを、25坪平均程度の専有面積で割り算すれば、坪単価は35万のアップに
なります。　実際は、TTTはミサワの足元見て買い叩いていましたから、
もっと差がでてくるはず。　このあたりから考えても海方向でお見合いとかが
ない方向であれば、中層程度で250万下はあり得ないと思うけどね。
どの会社も損しては売れないもの。

シエルタワー・スターコートの価格や、キャナルワーフ/ニュートンプレイス/
PB/TFCの中古売り出し価格とかを見てみれば判る人には判ると思うけれども
5年落ちとかでも軒並み200万/坪級ですからね。　2年くらい前の常識で価格を
期待しても甘いと思う。

一方、買い煽りとかデベとか言われないために言っておくと
私には間取り集の間取りは異形住戸が多いなぁというのが素朴な第一印象です。
角部屋はのきなみ三角形のリビングとか。CMTみたいに居室のほうを三角形に
するよりはいいけれども、もともと四角形タワーでなんで角部屋がこんなひどい
形になるかなぁ... 確かに収納も全体に不足気味に見える。
250万/坪ならいらないやとかなり冷めています。　まぁ芝浦の失敗でこっちの
発売開始もかなり押していましたから、意外に早期売り切りを狙って特に向きの
悪い方角はあっと驚く値段ってのもあり得るかもしれませんが。　それなら参戦するかも。

[314: 匿名さん]

消費税は契約時のはずですよ。
すでに他に決めて興味のある人で心ある人はMRは正直一般で来てほしいな…
色々な要因でここまで待たされて更に販売時期も延ばされてこれから抽選と言う壁を乗り越えないといけないのですから…
訪れるのも一度じゃ済まないからまた行く時入れなかったらいやだな…

[315: 匿名さん]

なんでMRも見ていないのに自分が購入だって判るの？？
多分私は初日だけど１回いくだけ。あの間取り図が売りの間取りなのではね。
なんか三井マジックにのせられれません？

[316: 匿名さん]

すでに他のマンションを買った人は最初のうちじゃなくて、少しＭＲが落ち着いてから来て欲しいって意味でしょう。
そこまでする必要があるかないかはともかく。

[317: 匿名さん]

314氏は”抽選の壁を乗り越え”と言われていますが... どのみち最初の週末には
沢山回遊族の来訪は覚悟しているんじゃないかなと思いますよ。
住み替え狙いなので、よほどいいってんでなければ買い替えの必要もないものでのんびりと
探しているわけです。

[318: 匿名さん]

図面届いたので見ましたが、特定プランのメニュープランがずらずらと、ですね。
SIなのは評価しますが、水周りも動かせてしまうと、隣接住戸の騒音問題が気になりますね。
スラブ厚とか戸境壁の仕様がどうなのかも気になります。
あとは坪単価かぁ。
それと、中低層階は、運河向かいのセメント工場、または商業施設の照明、等が気になるところでしょう。

現地の建設状況は、出入りしている近隣のビルから遠目に見えます。

[319: 匿名さん]

現行の消費税法では
不動産の譲渡の場合の売上計上日は
引き渡した日ですから
消費税率も引き渡した日の率が適用されますよ

（実務的には売上げ計上時期の例外適用もありますが
　消費税の議論をしてもしょうがないので
　購入者側は引渡し日の税率が適用になると思っていた方が良い）

仮にPCTで契約時から引渡し日の間に
消費税法が改正し消費税率がUPしたらどうなるのか？
は、はっきり言って今の段階では解りません。
それに　その時の売主（三井やIHI）の対応しだいですからね。
（ま、重説に書いていれば別ですがね
　でも　仮定の文言を書くわけ無いだろうけど。）

差額分を売り主が購入者に求めるのか？
売主が差額分を値引くのか？
それとも猶予期間みたいな措置があるのか？

気になる人はMRで営業マンにキチンと説明をしてもらいましょうね。

[320: 匿名さん]

はじめから織り込み済みってことはないよな

[321: 匿名さん]

今日の日銀の発表があれば長期金利もきっと上がるでしょうしね... 購入検討者には
厳しい条件ですね。

[322: 匿名さん]

>321
今日の結果次第では、購入予算が変わってきますよね。
金利がじわじわと上がっている昨今、これからどれだけ上がってしまうのか・・・
販売がどんどん延びているのはきついですね。

[323: 匿名さん]

[324: 匿名さん]

↑あきらかにエロサイトのＵＲＬ。
足跡残すとあとあと面倒そうなので、クリックしないほうがいいですよ！！

[325: 匿名さん]

>>322 2時過ぎ発表。株式市場は素直に好感しているようですが...　私は株で頭金作ったほうなので、
景気回復ってのは有難い面もあるのですが、MS購入はちょっと後手に回った感否めず。

[326: 匿名さん]

しょぼーん・・・

[327: 匿名さん]

確かにしょぼーんですが、でも住宅購入にはタイミングもあるから、しょうがないですよね。金利が低い
時期にはタイミングが合わない人だっていますよ。タイミングが合っても気に入ったものがなけりゃ買え
ない訳だしね。

[328: 匿名さん]

収納少ないのはもし売る貸すになった時にもマイナスだなあ。
ファミリー向けの間取りには見えないけどな…
子供部屋にしたってクローゼット一つですませるのはあまりにも可愛そう…
まさかオプションで小金稼ごうとしてるとかじゃなのかね〜
プールもいかにも小さそうで、ウォーキング専用になって流れるプール状態になってそうだし、ジャグジーも小さいから常連が占領してとても使えなくなりそうな予感…
思いっきり泳ぐなら辰巳国際プールの50メートルプールになりそうだなあ…こんな近くにあるだけでも十分だよ。
共有施設としては中途半端なプールなんか入れて欲しくなかった…

[329: 匿名さん]

確かにプールは余計だな。
こんなもの作るなら管理費安くして欲しい。

[330: 匿名さん]

でも、プール大きいと、水の入れ替えとかにお金かかるんじゃないですかね？
どっちがいいでしょうか？
１５ｍでも、泳げるよ・・・。きっと

[331: 匿名さん]

大きいとお金かかるし、だからと言って小さくても中途半端。
近くに大きい施設があるんだから、ここにはいらなかったと思う。