パークシティ豊洲はどうですか？part7

[匿名さん]

豊洲再開発エリアに誕生する海に面した大規模商業施設隣接の５２階・３２階建てタワーマンション！
豊洲、未来都心！プロジェクト（平成18年1月モデルルームオープン予定）


前スレ
Part01　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41108/
Part02　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40936/
Part03　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39121/
Part04　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39979/
Part05　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39497/

[162: 匿名さん]

http://www.toyosu-mirai.jp/
の新しくアップされた照明のコーナーに随分CGが出てるね。
ちょっと期待できそうな感じです。

[163: 匿名さん]

「都心に住む」には航空からのＣＧが載ってる
Ａ棟はおもいっきり内廊下だね。

[164: 匿名さん]

↑163間違えた

（誤）Ａ棟はおもいっきり内廊下だね。


（正）Ａ棟はおもいっきり外廊下だね

[165: 匿名さん]

戸数も多いし検討者もかなり多いから、商談時間を短縮するために事前営業かけてるんじゃない？
商談中にいろんな間取り見てうーんあーんどうしよう〜♪って悩んでる人結構多いじゃない？
あれって実は時間の無駄だよねぇ。

[166: 匿名さん]

>>165
確かにあれって、ムダ。結局一回目の面談では大まかにしか
決まらなくて「あとは図面集見ていただいて．．．」に
なってしまうわけだし。
営業的に苦戦しそうな物件なら、何度も足を運んでもらう
キッカケ作って、それこそ「営業」するのもひとつの戦術だけど、
即売れしそうな物件ならそんなことしなくたって良い訳だ。

[167: 匿名さん]

いくら物件がよくっても、値段次第。 124さんじゃないけど
> 80m^2台 4000万台〜7000万台でしょ。
> 89m^2 で 4000万ちょうどから、80m^2で7999万まで嘘じゃないんだから、
>坪単価にしたら150万から330万までありってことになるものね。
って状態なわけなので、事前に見ておけとかいわれても、
おおまかな坪単価目処くらい電話でいっておいてくれないと無限に予算がある
わけじゃないうちとしては、どの広さのを見たらいいのかわからんって.... (笑)
まぁよくあるように、MR見せての評判みつつ値付けしてうこうってわけだろうけれども、
最近の PBや、TFCの中古の売り出し価格(200万/坪超えとかみても、海側の中層以上なら
124さんの読みがちょっと甘いような気もする。　高いなら高いでさっさといってもらえれば
あっさりあきらめて次にいけるのですが。

[168: 匿名さん]

ずばり中層階で250万/坪！
そんなもんでしょ。

[169: 匿名さん]

MRは、70,80,100,180㎡の４つだそうです。

[170: 匿名さん]

>167
次って、どこです？

[171: 167]

どこというあてがある訳でもありません。　まぁ168さんと同じくらいまでの
価格を超えているようなら、MRみにいく必要もなくなるのでそのくらいの目処が
判ればいいなぁと思っているのですが。　まぁどのみち来週末の予約は入れて
しまったので見にいくはいくと思いますが (^^;

[172: 匿名さん]

>>169さん
MRに180㎡があるのってめずらしいですね。
普通のリーマンは入らせてもくれなかったりして...

[173: 匿名さん]

180平米、たしかTTTにもありましたよね。
余裕で入ってましたが。
こちらはTTTより安いなんてことはないでしょうかね・・・。

[174: 匿名さん]

図面きた方いますか？
まだ電話もかかってこないんですけど...

[175: 匿名さん]

>>172
CMTのMRにも最上階の"Legend"という高級仕様の部屋が作ってあるんだけど、
入り口が別の扉の奥になっていて一般客には見せない。
恐らくその存在自体気づいてない客が多いと思う。

たまたま別のランクの部屋の設計変更の打ち合わせで入ったら、
扉の中にまた受付があって、その近くの革張りソファで面談してると
ちゃんと陶器のカップに淹れた紅茶とお茶菓子が出てきたりして
「へぇー」と思った。
中に居るお姉さんも、明らかに外に居る人と感じが違うでやんの。

ま、そういういう事って、世の中よくある話だわな。

[176: 匿名さん]

>>174
多分予約の順番に連絡してるんだと思いますよ。
図面集も予約の日までには見ておけるように届けてくれるみたいだし。
（私のところは電話はきましたけども、図面集はまだ届いてません。）
ＭＲの予約を入れてるんであれば、連絡くると思いますから、大丈夫だと思いますよ。

[177: 匿名さん]

抜けている水辺の眺望を体感してもらう為に
わざわざMRを現地に作ったのだろうけど
あの位置からではららぽーとが邪魔です。

MR屋上にベランダがあるけど
そこからもららぽが邪魔してる

工事現場横をヘルメット被って、
水辺まで案内するんだろうかね。

[178: 匿名さん]

TTTでも平米は忘れたけどおそらく一番高いランクのお部屋は
誰でも見られる形で公開されてました。
庶民なもので１億くらいですか〜？と聞いたら３億だと言われた。

[179: 匿名さん]

やっと先ほど、予約の確認と簡易図面集を送りますとの電話がありました。
話は飛びますが、テプコ豊洲ビルの二本の煙突が大分短くなりました。

[180: 174]

>>176 さん
ありがとうございます。そうですよね、順番じゃないと意味がないですね。

[181: 匿名さん]

ＭＲ予約しました。
前評判が良すぎて、本当に手に入れられる（買える）物件なのか半信半疑で
あまり現実的に考えられる物件じゃなくなってきてますが、一応。
ケープいっときゃよかったな。。。

[182: 匿名さん]

ケープと同じく会員優先販売があればいいですが・・・
3月下旬販売予定との事ですが、会員優先モデルルーム案内が26日までですよね。
それから一般のモデルルーム案内が始まるのであれば3月中の販売は無理なのでは？
と思いますがどうなんでしょうね？？？

[183: 匿名さん]

>182
そうですね、無理ですね。
私は4月初めの予約なので、もし３月下旬が優先販売開始なら、
間に合わないことになります。
どんどん後ろ倒しになってるのは人気物件ゆえだからですかね。

[184: 匿名さん]

4月の予約まで入っているんですね。ということは3/26まではほとんどいっぱいで
入りきれなかったため、4月上旬ぐらいまで会員制案内なんでしょうか。販売は4月中旬ぐらいに
なりそうですね。

[185: 匿名さん]

さすがに会員期の人がまだ一回も見ていないうちに販売開始ってのはやらないんではないですかね。
最初の週末に予約を入れていましたけれども、先ほど確認の電話ありました。　　

[186: 匿名さん]

販売予定時期が4月下旬になりました...

[187: 匿名さん]

あら　ホンとだ

会員優先販売有りか？

[188: 匿名さん]

会員優先販売は微妙だなぁ。
一般販売開始がGW明けに伸びればその可能性もあるけど、
ずっと待ちわびていた者としては会員販売してほしいぞっと。

[189: 匿名さん]

会員優先販売がなくて一般販売と一緒になってしまうなら、
いち早くＭＲを見に行けたという特典だけになっちゃいますねｗ
価格が届かない場合、他を検討する人も多いでしょうから他の物件が
一気に完売してしまいそうｗ

マンション購入についてのセミナーに行った時、杭７０メートル
（階数にしたら天井が2.6mだと二重天井や二重床だとしてそれも
含めて約3メートルとして約24階位の建物が埋まってるのと一緒？ｗ）
だと地震の揺れも大きくなったりと不安材料ばかり聞かされました。。
ＴＴＴのMR見に行った時、埋立地でも意外と浅くて１６メートルって言ってました。
埋立地でも支持層が浅いところもあるのですね。

中央区港区の物件の営業の方は資産価値のことは強調して言ってましたね。
豊洲・東雲などは・・・と一纏めにされて資産価値がないような話してました。。
まあ自分の物件売らないといけないから必死になってるのでしょうけど。。
７０メートルは気になってます。。良いのか悪いのか。。

[190: 匿名さん]

杭70メートルが良いのか悪いのかは
議論としては　片手間です
そこではどんな地盤対策を講じているのか？が重要でしょう。

また、どんな立地に建っていようが、
誰もが住みたいマンションは資産価値は下がりませんよ。

[191: 匿名さん]

資産価値云々より、地震が来た時に死なないほうが大事だと思うが。
普通には埋め立て地にタワー？？と思うのが自然ではないかと。

[192: 匿名さん]

やっぱり販売時期も延びたんですね。金利があがっていくのが心配・・・

[193: 匿名さん]

豊洲で働いています。
豊洲、毎日変化していて楽しいですよ。
正直勤務地が豊洲じゃなかったらココに住みたいくらいです。
近隣のことで知りたいことがあったら聞いてくださいね。

[194: 匿名さん]

ＳＣＴではＨＰでも液状化対策についてはしっかり書いてますが、
ＰＴＣではどの程度されているのかが気になります。
ちょっと前にＰＴＣの工事現場見たのですが、掘った後の土が横に
盛られていましたが、土というより砂っぽい感じでした。
大きな砂場というようなイメージ。。

液状化もそうですが、地盤がゆるいと町全体が大きく揺れると（流動化とか言ってました。。）
地震特集のテレビでやっていたのを思い出します。
神戸淡路でも杭がかなりやられたところが結構あるとも聞いたことあるので。
ＰＴＣのＨＰは外観とか設備とかは綺麗に纏まっているけど、
あまり災害に対しては詳しく書いてないですね。
災害対策についてはしっかりと確認した方が良いのかもしれませんね。

タワー型を何件か見ましたが、タワーは普通の建物よりも審査が何回も
あるから安心という説明は何度か聞いたことはありますけど。

２０年の借地権でららぽーとも始まりますが、あまり流行らなかったら
その頃にマンションになっちゃうのですかね？
ここだけは豊洲のシンボル的存在になるでしょうからいつまでも残って欲しいものです。。
またマンション建ったら、ただの高層ビル街になってしまいますから。。

[195: 匿名さん]

　なんでこのマンションて、まだ発売前なのにPart7まで行ってしまうほどレスが多いんでしょうか？
人気なんですかね？　　私はこれまでの豊洲価格であれば購入するつもりでしたが、どうも都心同等の
値段まで高くなりそうで、それならパスと思ってます。
　いかに素晴らしい環境、建物作りをしても江東区豊洲という地名イメージからは脱することはできず、
価値としては都心よりは見劣りするはずですから、　やっぱり今までの豊洲価格＋αぐらいでないと買う気
になりません。
　こんな人多いと思いますよ。　価格が出たとたん、ほんとの人気がわかりますね。
　この物件、結構苦戦するのでは？

[196: 匿名さん]

>>195
だってこのマンションが出来ると発表があってから（芝浦アイランドと同じくらいにネットに情報でてたよね？）、
どんどん先延ばしになり、ＭＲオープンも先延ばしに・・・。待たされた時間分レスが付くし、待つ人の数も増えていった。
だからPart7まできちゃったんじゃないかな。

先延ばしになった分期待感が盛り上がりすぎちゃって、価格がでたらガッカリ感が大きくそっぽを向かれるということは
可能性としてあると私も思います。
やっぱりいくら期待して待っているとはいえ、値ごろ感が無ければ買わないと思います（私も）。
まもなくＭＲオープンですから、１９５さんも今結論を出すのではなくＭＲで内容を見てから、または見た人の話を聞いてから
でも遅くないと思いますよ。
どうせここまで待ったんだし。

[197: 匿名さん]

人それぞれ検討の尺度は違うようですね。ブランドで選ぶ人もいれば機能で選ぶ人もいる・・・
私の場合、勤務が丸の内ですので、有楽町線の有楽町を起点に考えれば、同じ有楽町線で豊洲の反対側といえば市ヶ谷か飯田橋あたりでしょうか？
通勤時間が同じで、市谷と豊洲が同面積・同価格帯で検討できるのであれば、そりゃ私だって市ヶ谷が良いに決まっています。
でも、広さや間取りを犠牲にしてまで都心にこだわることもないと思ってますので、機能と価格のバランスでいえばやっはり豊洲です。

[198: 匿名さん]

しかし、最近の豊洲のマンション価格は、新築も中古も相当高いですから..そらぁまだ市谷よりは
安いんでしょうが、250万/坪超なんて価格になったら簡単に1500戸をさばけるかといったら疑問。
コストパフォーマンスを無視して良し悪しの議論はできませんよね。　相変らず3000万円近い
幅のある価格帯表示しかないですから.... うちの実家のあたり(田舎です）だったら、その値段の
幅の分だけで、マンション一軒買えるなぁとか、夫婦して笑ってみてますが。

[199: 匿名さん]

>>195
PCTを港区や中央区の物件と同列に比較しようという流れがありますが、豊洲は江東区、
城東地域の一番物件に過ぎないと認識しています。マンションは地名イメージを含む立地が
重要で、都心6区にも入ってないのに都心都心と宣伝する江東区の物件は、江東区であることが
どうしようもないマイナスになることを売主が一番良く知っている物件と言えるでしょう。

豊洲は三井などが地域イメージ向上につとめ、情報収集が得意なマンション購入検討者の間では
注目のエリアとなりました。が、一般的にみて豊洲がどうみられているか（そもそも知ってるひとが
いるか？）、都心生活者ではなく千葉県民や他の城東地域住民の手頃な移住先になってないか？
などは自分の視点で把握する必要がありそうです。

素朴な疑問ですが、CMT、TTT、ケープと、都心地域でちょっとはずれた立地の格安物件が続いた上で、
なおも城東のPCTの検討を続けるという検討者の物件選びの基準を知りたいところです。

[200: 匿名さん]

都心地域でちょっとはずれた立地≒城東(豊洲)ということでは？
あなたと違って地名ブランドを重視しない人が多いということです。

[201: 匿名さん]

CMT/TTT/ケープはどこも人が住む環境かなぁとか思うのが購入に至らなかった理由。
マンションは見せびらかすものではなくって、住んで気持ちがいいことが大事だと思うので、
ナンバープレートが＊＊だとダメとかいったレベルの議論にのることもない。ただ、豊洲の
最大のメリットは”利便性の割りには安い”だったはずだから、その線を外した場合に、
わざわざここに買わないといけない理由があんまりないことは確かだね。 どの道タワーが
立つくらいで、住居専用系の用途地域指定ってのは期待しがたい。　ここも変更にはなるのかな？
今のところ工業(準工業ではない）地域指定になっているはずだよね。

　TTTみたいに立派過ぎる共用部分を持ってしまうと、税金・修繕積み立てが莫大だというのも
よーく検討している人には明らかだった。　TTTは税金減免なし・21年目以降の修繕積み立てで
計算すると、税金＋修繕積み立て+管理費で、1100円/m^2/月とかのとんでもない支出がローン完済
後にまっていましたから。MRで隣に座る人とか見ていると、最初の税金減免ありの税金＋
最初5年だけの修繕積み立てしかみないで大丈夫とかいっている人が多いように思うけど要注意だよ。
ここもプールとかあるようだと非常にやばそうに思う。

[202: 匿名さん]

物件そのものが個性的…というか自分の趣味に合っていて、周辺環境が魅力的であれば、地域には拘ってない。
極端な話、価格も余り気にしてない。
そういう意味では　CMT TTT ケープは確かに安くてお買い得感はあったけど、
21世紀型団地みたいでグッと心に刺さるものはなかったので一度見て見送りました。
高くてもそこに値段相応の価値があれば買う。逆に妙にお買い得物件には手を出さない。
これが私の物件選びの基準です。

[203: 匿名さん]

CMTについては、建物が３角形だからって、三角の部屋を作られても... 使えんってのが最大の
ダメな理由。　外観はともかく、部屋は、めり込みすくなく四角い(空間として直方体に近い）
ってのは最低条件でしょう。　

[204: 匿名さん]

豊洲にただPCTが建つだけなら、ここは眼中に無かったと思う
再開発によって享受できるであろう生活は
私にとって大きな魅力だ。
その中でPCTが今後出て来る物件の中では一番だろうと思うから
PCTを狙っている。
俺も価格は余り気にしていない。
他とは差別化された良い物と判断できれば是非買いたい。

[205: 匿名さん]

>>199
豊洲よりもネームバリューが高い地域を買えるならそれもいいかもしれないが、
ウチの予算ではそこまで手がでないので、名より実（我が家にとって通勤に便利）をとって豊洲を選択肢にしています。

とはいえ、結局のところ豊洲であること、マンションや部屋の仕様、そして価格のバランスが取れていなければ
買わないと思います。

[206: 匿名さん]

205 に同感ですね。 　自分に合っているかどうかですよ。　江東区だからダメとか
MRとかの検討もなしにいうのは時期尚早に過ぎるし、 逆にMRもみないで是非欲しいってのも
随分と変な話だなぁと。　初日の見学を予約したので、いろいろと聞いてくるつもりです。

[207: 匿名さん]

>>199
205ですが言葉が足りないことに後から気が付いたので補足。
芝浦や勝どきの物件を選ばなかったのは通勤の利便性からです。
それ以外のネームバリューが高い地域は手が届かない（以下略）です。

>>206
とにかくＭＲを見ないことには判断つかないですよね。
もちろん価格も。

[208: 匿名さん]

グローブは田町からマンションへの街や店の雰囲気がどうしても駄目、
ケープは駅から遠い、
CMTは室外機が廊下側にくるなどのマンション自体の質にがっかり、
TTTは共用部も眺望も良く、銀座に近いのも○だが、モデルルームが実際とまったく違うデザイナーの
部屋で参考にならず、実際の仕様をみると質が悪かったので断念。(あくまで主観的考えです）
PTCは再開発内のマンションという事がまず気に入っている理由。
デザイナー起用にも期待大。共用部は素敵そうなので部屋の仕様が気になります。
部屋内部は後でリフォームできるとはいえ、最初の仕様はやはり大事。
最終的には価格ですねー。港区や中央区と同じじゃ考えるかも。

[209: 匿名さん]

　ここの値付けって、三井にとっても結構難しいと思うんですよ。
　まだ決まってないんじゃないんですかね？　ＭＲ会員優先オープンのときの客の反応をみながら
決めていくんじゃないですかね？

　昨秋、豊洲シェルタワーですごい倍率がつきまくりましたよね。あの値であれば、購入検討者も
土地イメージなどのネガティブ要素を考慮しても欲しがる格安な値段であったという証拠。
　三井にとって大失敗。軒並み5〜6倍がついたわけですから、価格を少なくとも１割
上げても買い手はついたはず。社内ではブーイングものでなかったのではないでしょうか？
　値付けは”１倍×全戸”がもっともいい付け方でしょうからね。
　その教訓を生かすと、様々な条件は異なるでしょうが、シエルよりは１〜２割高くなると考えると
理に適っていると思います。
　やはり、そうすると最低でも坪240万？　やっぱり高いなあ…。
　戸数が多いってことでせめてシエル価格でやってくれないかなあ。

[210: 匿名さん]

↑　日当たりの望める中〜高層階の値段のつもりです。

[211: 匿名さん]

シエルは安くってよかったなぁ〜。購入できた人が羨ましいです。