目白ガーデンヒルズ［旧：【住友】目白の杜PJプレミアム］

[匿名さん]

学習院の南側に建つ予定のマンションを検討してます。
かなり環境が良さそうな立地ですがどうなんでしょうか？

http://www.mejiro-gh.com/



[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[81: 匿名さん]

雰囲気は別として、白金、高輪、広尾、恵比寿などの地価、利便性、周辺環境
と冷静に比べる必要があります。また、地域的・面的な広がりも違います。しかも、目白
の端っこ。広尾ガーデンヒルズに価格まではりあおうということであるならば狂気の沙汰
といわざるを得ません。
それから、確かに、同じ豊島区でも全体的には「目白」＞「駒込」ですが、よく中身を見る
必要があることは言うまでもありません。とにかく、買うにしても一方的に儲けられない
ようによーくみることと思います。後で大幅に値下がりすることがないように・・・

[82: 匿名さん]

最近登場される２ちゃんの目白の方にお聞きしたいのですが、
この物件は立地が「崖下」でも正当な「目白」としてご認識されるのですか。

[83: 匿名さん]

住所だけが目白だし、馬場に10分ぐらいで着くから、馬場の物件だと考えれば、馬場よりごちゃごちゃしてなくて
目白ほど高級（駅遠）でなく駅近なんで、住友が恐ろしい値段つけなきゃ結構住みやすくいいと思って楽しみ。
な反面、どのくらいふっかけてくるのかが怖い。

[84: 匿名さん]

この物件のウリは　何と言っても学習院下というやんごとなき立地と
学習院の杜の借景でしょう。周辺は、確かに高級住宅街ではないが、
そこそこ小奇麗なマンションや社宅、オフィスビル等があるエリアで、
目白駅徒歩至近かつ高田馬場も使えるとなれば、そこそこの条件を
備えた物件なのでしょう。ただ、難を言えば、やはり日常の買い物が
不便そうなこと。この点、ピーコックや丸正が楽勝で使える下落合２の
野村物件の方が有利。それから、ここが所謂古くからの由緒正しき真
の山の手高級邸宅街かどうかと言えば、それは言えないでしょ、当然。
だってここは某研究機関跡地であり、決して住宅地としての歴史は存
在しない土地柄だからね。真の山の手たる目白の邸宅街は、南傾斜
高台の第一種低層住居専用地域、すなわち下落合２−３丁目や目白
３−５丁目界隈とかでしょうね。いわゆる目白近衛町・御留山や徳川
ヴィレッジ・エリアです。従って、野村の古河社宅跡の物件は、当然、
真の目白山の手高級低層住宅街立地の本格派として期待したい。

[85: 匿名さん]

>>84
買って後悔してる目白厨は出てこなくてよろし。

[86: 匿名さん]

>>85
最近駒込スレにも出没しているようです。近衛町そんなに期待してどうするの。
だってあそこは近衛町の中では窪地、はるか昔、水の流れてたとこですよ。

[87: 匿名さん]

今日メール着てたが、コピーは「都心の奇跡、東京目白一丁目」
笑えます。いくらなんでもそこまで言うか。

[88: 匿名さん]

>>85、86
色んなスレやサイト見回りしてるの？　よっぽど暇人なんだね。。。

[89: 匿名さん]

HP更新されましたね。
外観は素敵なんだけどな。
場所がちょっと,,,。
山手線からも見えますよね。かなり線路が近い。
あの坂で学習院の学生がグラススキーやってたりするし。
梁や柱のない免震構造って初めて。
どんな感じなのかしらん。

[90: 匿名さん]

東京カンテイのデータによると
目白は都内で収益性から見た資産価値が最も低いんだとか。

いわく新築価格は目白ブランドでかなり高い割に
家賃は高田馬場、池袋水準に収斂されるからだとか。

[91: 匿名さん]

>>90
知ったかブッて書かないように。それは随分前のデータですね。
最新の東京カンテイのマンションPER2004データを調べてみて下さい。

あと、目白の家賃が高田馬場や池袋水準に収斂されるというのも
事実無根です。目白は学生街の側面もあるため、学生向けの比較
的手頃な物件があるのは事実ですが、平均的な賃料が高田馬場や
池袋の水準に収斂されている事実はありません。当然、目白の方が
高田馬場や池袋よりも家賃水準は高いのです。もう少しきちんと勉強
しないと、不正確な情報に基づいた間違った判断で、不動産を選択す
ることになりますよ、まあ、そうなっても、自業自得なわけですが・・・。

[92: 匿名さん]

>>89
梁や柱が「ない」のではなく、部屋の外側（バルコニー側）にあるということです。
この工法は室内がすっきりするだけでなく、
部屋が奥深くになるため、ＨＰにもあるように「掘りが深い」グレード感ある印象になります。
その反面、室内が暗くなるという欠点も生じるのですが。

それにしてもよくできたＨＰですね。
目白在住ですが、私もあんな目白に住んでみたくなりました。

[93: 匿名さん]

プラウド駒込のHPを最初見たとき、六義園に接しているのかと錯覚しましたが
今度のは正真正銘学習院には接しているのでその点ましなのかも知れませんね。
でも、当たり前かもしれませんが、その反対側の風景は影も形もありません。
モデルルームでは是非、南側の眺望や山手線の音のデータを包み隠さず見せて
いただきたいものです。夢を見させるのが仕事か？夢を現実にするのが仕事か？
モラルを期待しても無駄かもしれませんが。

[94: 匿名さん]

「奇跡の都心」なんで、たぶん南側風景は高層から視線を高めやや上向きにとって新宿方向の空に
焦点をあわせた写真を出すのではと予想。南で視界を下向きにした写真出さないでしょう。
イメージを保つために。北側学習院の景色だって、中低層なら崖が迫って苦しいね。
かろうじて高級住宅の名に値するのは最上階かその下くらいなんだろう。

[95: 匿名さん]

南側も、中高層階であればべつに道路前、ごみ置き場とか気にならないかも。
別に南の眺めはまったく売りでない物件。
気になるのが森のほう。
あのへんに住んでますが、すんげー蚊が夏発生するんですけど・・・。

[96: 匿名さん]

>>95

学習院の敷地内、物件のすぐ上にある「血洗いの池」が発生源とのことです。

[97: 匿名さん]

そうなんですね・・・夏はそれだけ我慢しないといけません。
森があるぶん涼しくなりそうなんですが。

[98: 匿名さん]

近所に住んでいますが、９７さんがおっしゃるように、
あのあたりを歩くと緑の匂いというか、ほっとする空気が確かにありますよ。
夏の夜などは学習院側の窓を網戸にして（必須！）おけば絶対気持ちいいはず。
虫の声もよく聞こえると思います。
目白駅から現地までずっと緑が多いですから、あの環境は山手線の内側（一応）では貴重ではないでしょうか。

[99: 匿名さん]

今日、営業マンの方からお電話がありました。
価格面ですが、広尾ガーデンヒルズと比べものにならないくらい
安くなるそうです。
「仕様面が広尾ガーデンヒルズ級になると申したことはありますが
価格面まで合わせるつもりはありません」とのこと。
期待できる数字なのでしょうか？

[100: 匿名さん]

そりゃ、広尾と同じお値段なら１戸も売れないですよ。
（目白オタクの人が何人か買うかな？）
でも、HPでのあの表現の仕方からすると間違いなくびっくりするくらい高価です。
低層は安めでしょうけど。

[101: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズの価格って　いつの価格のこと言ってるの？
新規分譲時？　それとも今の中古価格？

確かに、新規分譲時は当時としては破格の高価なマンションだった
だろうし、バブル期にも信じられないくらい高騰したのだろうが、
今や築２０、実際は相当年季入ってて住みにくくなってるんだよ

そうは言っても、事情知らない地方出身のミーハーな田舎者さん
などが、業者に騙されて高値掴みさせられちゃうんだけどね。。。

[102: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズが20年たって住みにくくなっているという話ですが、
本物件は100年コンクリートを一つの売りにしているようですが、どのくらい
意味があるのでしょうか。ご存知の方教えて下さい。

[103: 匿名さん]

100年コンクリといっても、配管とか水周り設備は遥かそれ以前に駄目になる
から、結局30-35年ほどで大規模修繕か建替えは避けられないと思います。
むしろ、100年コンクリは一般コンクリより強度が高いので、地震等への
耐久力が高い、と思えばよいのでは。

[104: 匿名さん]

>>103
いえいえ、１００年コンクリートを使う物件は
建物本体と配管をは別構造になっています。
躯体を壊すことなく、配管・配線の交換ができます。

というか、配管が躯体に埋まってるマンションって、昔の公団くらいなもので、
分譲マンションではとっくに絶滅してませんか？

[105: 匿名さん]

ところで、100コンクリとセット販売になっている免震工法も同じだけもつのでしょうか。
どこかの本で免震工法のシステムを更新するのに相当なお値段がかかるとかいて
ありました。

[106: 匿名さん]

37: 名前：匿名さん投稿日：2004/10/30(土) 13:28
学習院馬術部の馬小屋のニホイが。。。

地元又は学習院の方ですね。
西の線路側は関係ないですが、東側は要注意。かなりすごいにおいです。
現地、一回ではなく何回か行くことをお勧めします。

92の目白在住ですが、私もあんな目白に住んでみたくなりました。
絶対、地元民ではありません。

[107: 匿名さん]

臭いの問題はちょっと要注意ですね。
今の季節はまだましなのかもしれませんね。
S不動産には、十分にその点の説明もしっかりとしていただきたいですね。

[108: 匿名さん]

まあ山手線の内側で馬糞の匂いを嗅げるのも一興かと。
まあ梅雨時とか真夏なんかはもう・・・（略）
別荘地の牧場に来たと思えばまた楽し。

＞105
免震工法自体、まだマンションに取り入れられて１０年ちょっとですから。
建設会社は５０年とか百年とか言ってますけど、こればかりは実際に時間が経ってみないと。
でもまあ、遠くない将来に地震が来ると言われていることを考えるとプラスかと。

[109: 匿名さん]

ということは、東は馬のにおい、西は山手線の騒音、窓が開けられない
ということでしょうか。
前門の馬、後門の山手線ですね。真ん中辺は何とかという感じになれば
いいのですが。

[110: 匿名さん]

東側は大正テニスクラブの音と照明にもご注意を。
パコーンパコーンと意外にうるさいですよ。
夜の１０時くらいまでものすごく明るいですし。でも防犯上はいいかも、です。

[111: 匿名さん]

パコーンというテニスの音はしますが、そんなに気になりません。
騒ぐ学習院の学生のサークルは昼間からで6月ぐらいまでだし、
あとは主婦が中心（平日）なので。騒がしいことはないですよね、あそこ。
確かに防犯上はいいです、すごい明るい。
明治とおりへ出るときに夜あのとおりは、あの明るさが救い。人がいるし。

あのへんは治安がいいと思います。数年前、ジョナサンのところでパトカーがとまってるのいがい
あまり見ません事件など。
あと、ほんとにちょうど低層の階で馬術部に接してなければ、匂いがきになったことないです。
学習院へあの裏口から通学してたころ、中にはいるとさすがににおいますが、
外に出れば別に平気でした。風で匂いが乗ると少しするかもしれませんが。

[112: 匿名さん]

大正テニスクラブはいいですね。
高級住宅街によくあるハイソ系アイテムの一つですから。
田園コロシアムはもうなくなりましたが、ここは、いつまで
も日本を代表するハイソサエティが集う社交の場として、
末永く存続して欲しいですし、目白ガーデンヒルズができ
れば、多くの方がこちらのクラブに入会されることでしょう。

[113: 匿名さん]

ちなみに　大正製薬のトップの方も　目白界隈某所の第一種低層住専エリア
にある高級邸宅街の大きなお屋敷にお住まいですよね。
あのエリアは　都内屈指の山の手高級邸宅街、高額納税者集積エリアです。

[114: 匿名さん]

あのエリアというのはどのエリアを指しているのでしょうか。
かなり広いエリアを同じランクの場所と考えるのは危険です。

[115: 匿名さん]

あのエリアは　あのエリアでしょう
知ってる人なら知っているエリアです
決して広いエリアではないです
ヒントは　新宿区側　です

[116: 匿名さん]

この辺で一番高級なエリアはどこですか？

[117: 匿名さん]

線路の向こう側の某高級（とされる）地域の話をしても意味ないので、
そちらへの誘導はやめ、この物件に話をもどしましょう。
ここ自体は、崖下だし、馬場あたりよりはよいが別にハイソな地域
ではないし、高級度を競ってもしょうがない。

[118: 匿名さん]

でも　物件ＨＰに　おもいっきり　某高級地域の
蛍とかるがもで有名な　江戸時代には将軍の
お狩場だった　鬱蒼とした公園が出て来ますよ

[119: 匿名さん]

>118
だから何ですか？　その公園に隣接しているわけでないですし、
物件に話を戻しましょう。

[120: 匿名さん]

住まいサーフィンに評価がでてました。９０点というのはビックリしましたが
よくよく中身を読んでみると点数とあわないような気がしました。
その中で、周辺の地価にそぐわないような値段をつけると書いてありました。
理由が、取得価格が高かったからというのも中々の驚きです。坪単価４０万円
くらいは割高にするのでしょうかね。
位

[121: 匿名さん]

この物件のいい点としては車の利用がしやすいってことかな。
目白界隈、とくにお屋敷街は目白通りからの出入りがしにくいけど、
ここは前面道路の交通量が少ないし、十三間通り、明治通りからアクセス容易。
これだけは評価できると思う。

[122: 匿名さん]

先週末にたまたま現地を近く通る機会があって、覗いてみると複数人の
お客らしい人とネクタイを締めた人が案内のようなのを受けていた。
もしやと思い、近くに車を止め、再度戻ると工事関係者らしい人たちしか
残っていなかった。
鎌をかけようと工事関係者に
「住友の方は？」
と聞くと、
「もう帰られましたよ」
という答え。
そこでモデルルームが入るビルに向かってみると、工事はかなり進んで
おり、あとちょっといったところ。
モデルの作っていた職人さんに
「住友の方は？」
と聞くと
「今はいないですよ」
という答え。
住まいサーフィンに評価が載っていたことを考えると、何らかの説明会が
一部の方に行われているということかな？

[123: 匿名さん]

モデルルームの案内が今日来た。

[124: 匿名さん]

うちにはまだ来ておりませんが、モデルルームの案内が来た方が
いらっしゃるのですね。
それにしても当初の情報よりかなり遅れていますよね。
何か理由があるのでしょうか。ひょっとして馬小屋のにおい対策とか
していたりして…。

[125: 匿名さん]

プレミアム住戸が100戸あって、年内の案内はそちらから。
貧乏人は年明けから案内開始だそうな。

[126: 匿名さん]

遅れているんじゃなくて、金持ち優先で買えるか買えないかわからない客は
後回しということね。

フン、気分悪〜

[127: 貧乏人]

「自己資金２億」くらい書いときゃよかったな！

[128: 匿名さん]

本当に気分が悪いですね。
残るのは、臭いか、うるさいか、眺めが悪いか、蚊にやられるところということになる
のでしょうか。

[129: 匿名さん]

>>128
それに金持ちに見下されるようなところということですな。

[130: 匿名さん]

基礎票を何とか確保して、貧乏人を責めようと考えているのですかね。
分断工作（金持ちと貧乏人）は、あとあと糸を引くのでよくないと思いますね。
全く、売ることしか考えていないのでしょうね。当たり前ですか？？？