目白ガーデンヒルズ［旧：【住友】目白の杜PJプレミアム］

[匿名さん]

学習院の南側に建つ予定のマンションを検討してます。
かなり環境が良さそうな立地ですがどうなんでしょうか？

http://www.mejiro-gh.com/



[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[481: 477]

>洋室も南棟があり日当たりは期待できない

はい。まったく無理だと思います。南棟のがはるかに高いんですから。
普通はこういう棟配置はしない(逆ならありますが）のですが、営業曰く、
学習院に遠慮して森側の棟は高くできなかったとのことでした。

＞そう考えるとコストダウンしないでペアガラス

まったくです。ただ、住友の肩をもつわけではないのですが、
大きなガラスをふんだんに使ったつくりですから、あれを全部ペアにするとなると、
おそろしいコストがかかったと思います。
しかも、「合わせガラス」は全部じゃないみたいですね。
Ｔ3サッシュのみ、とパンフにあります。
1枚のペラなガラスもあるということでしょうね。
そのへんも購入前にはしっかり確かめたほうがいいでしょうね。

[482: 匿名さん]

でも、北側を低くして、森にはさんさんと日があたるので北側低層でもなんとかなる、という説も。
あれで北側も高いと、北側低層は闇の中です（笑）

[483: 匿名さん]

>北側低層でもなんとかなる、という説も。

そうですね。確かに、森からの照り返しもありますから
採光（明るさ）は確保できそうですね。
ただ、やはりカビや結露は気をつけないと・・・
という気がします。

[484: 匿名さん]

↑いやあ、勇気づけられますね、この意見。北側購入者です。
この物件で重視したのは、エリアと、駅からの距離と、建物の感じ。
妥協したのは、広さと間取りと、北側ということ。
自分の判断はこれしかなかったかな、と思っています。
ただし、これまで南側にしか住んだことが無いので、正直カビや結露はイメージしずらく、住んでみないとわからないですね。すでに腹くくっています（笑）。

[485: 483]

採光に関しては、北側だからといって
そんなに心配されなくてもいいと、マジで思います。
あれだけ窓が開放的ですからね。

湿気に関してですが、後から施工できる
珪藻土などの壁紙（？）も最近は出ているようですよ。
湿気をとってくれるようなので、家具の後ろなどには
効果がありそうです。

ところで、「免震」を評価する声が聞こえないのはなんだか寂しいんですが・・・(笑）
あれのせいで、機械式の駐車場へ行く動線が悪かったり（エレベータ乗り換え）、
ってこともありますし、多分あれにお金かかったせいで
個々のスペックが、若干値段のわりには見劣りするんだと理解してるんですが、
同意見の方はいらっしゃらないのでしょーか。

[486: 匿名さん]

ここの免震構造って、ほかの物件と比べてそんなにすごいんですか?

[487: 匿名さん]

普通です。

[488: 匿名さん]

>そうですね。確かに、森からの照り返しもありますから
>採光（明るさ）は確保できそうですね。

>採光に関しては、北側だからといって
>そんなに心配されなくてもいいと、マジで思います。
>あれだけ窓が開放的ですからね。

水を差すようですみません。最近、何度かモデルルームに行きました。
そこから見下ろしてみると、足場が残っているとはいえ北棟と森の距離
が極めて近いことがわかります。そして、森の下のほうは全く日が当たっ
ていないようです。何しろ、目の前に数mしか離れずに7階建が聳え立っ
ているわけですから、下のほうに日が当たるはずがありません。あの様
子だと、当然照り返しは全くないでしょうし、おそらく部屋の中は真っ暗
でしょう。営業さんがどこまで正直に話してくれるかわかりませんが、よ
く確認された方が良いと思います。

わたしも北棟の低層はリーズナブルだと思い検討していたのですが、や
はり見合わせることにしました。

ただ、北棟低層でも、東や西のはじっこの方なら、少しはましかもしれ
ません。

[489: 匿名さん]

>わたしも北棟の低層はリーズナブルだと思い検討していたのですが、や
>はり見合わせることにしました。

ここのスレで、「実物見てから決めたい」という意見の人が多いのは
うなずけますよね。
リーズナブルとはいっても、南棟と比べて、のことで、
あの条件であの値段は絶対的にはやはりかなり高いと思います。

魅力もあるんだけど、欠点も多すぎて
購入に踏み切れないんです。
販売のほうも、普通は全部のプライスリストを見せてくれるんですが、
住友は予算を聞いて図面をちょろちょろ持ってくるという
時間もかかり、不信感を呼ぶスタイル。
案外売れてないんじゃ名の？　と思ってしまいます。
「まだこれから売り出すところもあるから全部のプライスリストはない」
なんて、竣工まであと半年の物件で、そりゃ、ないでしょう。
「住まいサーフィン」の掲示板でもボロクソに書かれてますが、
小手先の変な目くらましみたいな営業はやめたほうがいいですよ。

[490: 匿名さん]

今日、物件近辺を散歩してきました。大分出来上がってました。
北側一階の植え込みも、駅に近いほうはすでに植わっていましたし、一階部分のレンガもある程度出来上がっていました。
北棟と森との距離は思っていたよりも遠いなと思いました。またバルコニは結構奥行きがありましたが、１Ｆテラスにある植え込みのカベ（土台）は想定より高かったです。でも、森は植え込みからかなり億という印象でした。
ちなみに、目白プレイスのほうも見に行きましたが、タワー棟は4-5階まで外壁ができていましたので、両者のイメージを見るにはいいかもしれませんね。
私の印象ではGHが落ち着いた感じ、プレイスが近代的でシャープな感じで、やはりパンフ通りでした。
スーパーよしやにも行ってみましたが、ワインがまあまあ豊富ですね。パンやもあるし、いいのでは。ただし魚好きの私としては、もう少し魚介類を充実してほしい。まあ、池袋の西武・東武にいけば用は足りますけどね。
よしやまわりには落ち着いた感じのマンションが多かったです。

[491: 匿名さん]

散歩がてら学習院にはいって杜側から、ときどきみています。白いカバーがかけられていますが、階層や、バルコニの形状から購入希望あるいは予定の部屋を特定できますよ。北棟でも東と西側では土手の高さやバルコニーから林の梢までの距離はちょっと違うようですよ。

[492: 匿名さん]

具体的には、東と西だと、どう違いますか？もしお分かりになれば。。。

[493: 匿名さん]

そういえば、11/18-19のインテリアフェアの案内来ました。事実上、ここでいろいろ最終決定するんですかね。
横浜は、ちと遠いですが。

[494: 匿名さん]

>>485
値段はこの部屋の間取りと値段は？としつこくひとつずつ聞けば全部教えてくれますよ。
でも聞かないといけないのはやっぱり営業としてどうなんだろう、と思ってみたり。
北も４階、５階ならまぁ大丈夫だと思います。２階３階は実物見ないと買えないですね。
まぁ暗くても気にならないと言い切れる人は別だと思います。

だいたい、北側の土手の高さをかんがえると３階でやっと半地下くらいの高さですからね。。。

[495: 匿名さん]

北と南の距離が近すぎますから、北棟の南側の居室から
見たら、えらい圧迫感があるでしょうね。
そのかわり北側は森ですが・・・

この建物配置は、かなり「むごい」配置ですね。
ただ、これだけ敷地内につめこむことで管理費や修繕費などの
負担を減らしてる、ともいえるんですが・・・
まあ、本当に、できてみないとなんともいえないですね。

南側の低層はあの、目の前のぶっとい電線が気になります。
あれさえなければねえ・・・
いっそ１Ｆ(実質半地下）のほうがいいかも。

[496: 匿名さん]

まぁ、北側の住人は南側に窓があることは考えないでしょうから圧迫感については特に問題はないかと。
それよりも北側低層（２Ｆ，３Ｆ）の場合、森も圧迫感がある可能性があるのが問題ですね。

個人的には南側の眺望は高層でもいまいち（なんかごみごみとした感じ）、新目白の騒音も気になる、ということで、
この物件では買うとしたら北側上層のみ、ということになります。
建物の内外装の質感やセキュリティ、免震、駅までの雰囲気、あたりは合格ラインを遥かに上回っていますし、
北側上層なら緑がきれいなので眺望は良好なわけで。
あとは日当たりのないことを納得できるかどうか、だけです。（あとは値段、かな。。笑）

でも、この南側の眺望がわりといい、という意見もあるようで、人それぞれなんですね。まぁ
山の手線内側の眺望ですから、眺望がいいマンションなんて皆無に等しいことを考えると。。

[497: 匿名さん]

北と南の距離感はやはり気になりますね。でも向かい合わせの部屋がお互い寝室なので、日常的にはあまり意識しないとか。
こればっかりは想像してもなかなか。。。できあがりを見て、「なるほど」と思うしかないんでしょう。
北側の森との距離も。
あとは、それが、「建物・マンション」じゃなくって「森」だということで、どう感じるか？
都内だと、南向きでも、目の前に建物が接近しているマンションって、結構ありますからね。
たとえばそれとの比較でどう考えるか？ここの購入を検討している方は、本当に悩んでいるのでしょう。
私も悩みましたから。。。
まあ、あとはどのファクターを重視するか、その方の価値観できめるしかありませんね。
それより、営業担当が、北側の学習院の柵をすべて新しく建て直すといっていましたが、まだみたいですね。
あと、学習院馬場の糞処理も２-３千万円かけて科学的に処理するものを設置して臭気がまったくおこらないようにするとか言っていましたが、もう完成したんでしょうか？

[498: 匿名さん]

北側契約者です。
北棟と南棟の間には竹が植えられると聞きました。向かいの建物が直接見えてしまうよりはマシでしょう。竹の背丈が何階まで届くか分かりませんが。
学習院の木々は賛成です。虫、湿気、暗さなど、デメリットには気を使うと思います。しかし四季の移り変わり、植物や土のにおいなど、魅力的です。
１週間まえに現地を散歩したときには馬場の前で臭気を感じました。が、そういわれてみれば臭いがする、程度でした。
しかしこの掲示板には多くの不安や悩みが多く見受けられますが、皆さんの期待の大きさの裏返しと個人的には解釈しています。
契約を済ました私は、住めば都、とのんびりと構えています。

[499: 匿名さん]

>>498
同じく北側契約者です。よろしくお願いします（笑）
お互い、住み始めてもいろいろ情報交換しましょう！

[500: 匿名さん]

498です。
499さん、こちらこそよろしくお願いします。
もちろん北側以外の方もお願いします。