目白ガーデンヒルズ［旧：【住友】目白の杜PJプレミアム］

[匿名さん]

学習院の南側に建つ予定のマンションを検討してます。
かなり環境が良さそうな立地ですがどうなんでしょうか？

http://www.mejiro-gh.com/



[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[451: 匿名さん]

447です。４４９さん・４５０さん、いろいろありがとうございました。
自分の価値観が何か、もう一度よくかんがえてみます！
実はすでに、かなりガーデンヒルズに惹かれています。立地・仕様のほか、一番は雰囲気で。それを自分で再確認したいんだと思います。
ちなみに、駅からのあの並木道と、あのレンガ調には、かなりこころ動かされています。

[452: 450]

>駅からのあの並木道と、あのレンガ調には、かなりこころ動かされています。

同感です！　ただあの並木道が下っていなけりゃなーー、
南側の周辺環境がもうちょっとよければなーー
というのが、ネックなんですよね。
同じ値段出すなら目白近衛町に東急が高級物件出しますから、
それを待とうかな・・・　とも。
あ、申し遅れましたが、私も検討者です。まだ。
でも、大規模物件のよさはあると思います。
近衛町では、この規模は無理だろうし。
駐車場はかなりのカバー率で、心配なさそう。地下で便利。
と、いい部分もありますよね。
デザインは好き好きですが、私は個人的には非常にいいと思っています。

[453: 匿名さん]

４４７・４５１です。やはり、第一印象がGHだったので、急速にそちらにひかれています。
ちなみに、駐車場ってどんな感じですかねえ。。。
GHはカバー率高いとのご指摘ですが、やっぱり、抽選になるのでしょうか？
抽選会って、自分で行くものなんですかねえ。。。
初めてのマンション購入なので、教えてください。

ちなみに、わたしは予算の関係で北側検討ですが、南側の周辺環境って、ちょっとなんですか？
わたしには、テニスクラブとかあって、いい感じにみえましたが。。。

[454: 450]

>ちなみに、駐車場ってどんな感じですかねえ

駐車場はすべて屋内ですから、これは素晴らしいんじゃないでしょうか。
おまけにカバー率が69％。駅からの距離を考えるとおそらくは十分かと。
だいたいこの距離だと40％ぐらいにして、置けない人が出てくるもんなんですが。

>やっぱり、抽選になるのでしょうか？

はい。そうです。でも恐らくは大丈夫ですよ。
住友の大規模物件（シティハウス成城、ガーデンヒルズ久我山）も見ましたが、
どこも竣工後でも駐車場はＯＫでした。こういう余裕をもった作り方をするデベは
減ってますから、貴重ですね。でもクルマを持たない人にとっては、結局この
余裕が管理費に返ってくるわけだから意味はないのですが。
ただし、北側の部屋だと機械式になります。サイズに制限があるので注意。

＞南側の周辺環境

あ、すいません。あくまで個人的な好みなのですが、前の道がわりあいクルマが通ること
（つまりうるさい）、テニスコートは確かにいい感じですが、ほとんど南の前は高いマンション
などになっていて視界が抜けないこと、がイマイチだな、と感じただけです。
北のほうが静かでいいんだけど、棟と棟がずいぶん近い距離になるので、日照に問題がありますし。
あくまで個人的な好みです。この程度の周辺環境なら気にしない、という人もいると思います。

[455: 匿名さん]

でも、売れ残った部屋がある場合は、売主がその分の抽選に参加するといううわさも。。。
その場合は、結構な競争率になりますね！
このウワサって、ほんとうなんでしょうか？

[456: 匿名さん]

高い部屋が売れ残った場合は、その部屋が売れたときに
駐車場がないのはネックになりますから、
売主が押さえているってことはよくある話です。
平置きなどは、空いていても割り当てがあるから
取れないってこともあります。
ただ、この物件に関しては、駐車場の条件はかなりいいと
思いますよ。
どうしても不安なら、やはり竣工まで待って、
駐車場の状況がはっきりしてから買うしかないですね。

[457: 匿名さん]

億ション（確か１億４０００万以上だったような）の物件には平置き駐車場の優先権が
付いていますから押さえておく必要はないですね。

億ションでも１億ちょい越えくらいでは優先権は付いていません・・・。

[458: 匿名さん]

ちなみに、駐車場カバー率は部屋によって違います。３種類。いいところならばほぼ１００％、安いところだと１０％。
一般的なのを選べば６０％ってところですね。

[459: 匿名さん]

まあ、当物件は駅から近いし、都内で老後を楽しむお年寄りの方も入居されるのでしょうから、車を保有されない方も多少はいらっしゃるのでは。。。
我が家は家族がほぼ毎日自動車を使うので、駐車場がキープできないと、つらいです。もちろん優先権つきの億ションは当然無理なので。。。

[460: 匿名さん]

459さんは、欲しい部屋はもう決まっていますか？
もし、「どうしてもココ」というのなら早めに申し込まないと
ダメでしょうけど、そうでないなら、完成直後に行って
駐車場のことを確認してから契約されてはいかがでしょうか？
これだけの戸数ですし、住友販売も「完成してからのか売りやすい」
とゆったりかまえていますから、完成までに完売はないと思います。

[461: 匿名さん]

458さん＞
都心で１００％なんてマンションないよ。そんなことしたら稼働率を下回っちゃうよ。
それに１０％なんてマンション今時あるのかなぁ…
山手線内側なら６０％でも多いくらいだと思うんですが。

我が家は完成を待って検討する事に決めました。
南側の車の音がどうしても気になるので確認しないことには
決められません。

[462: 匿名さん]

>>461
458さんが言っているのは、あくまでガーデンヒルズ内での話であって
プレミアム部屋ならほぼ100％駐車場が保証され、安い部屋の場合は
10％、っていうことだと思いますよ。

でも、10％って本当ですか？　いくら何でもヒドイなぁ…。

[463: 匿名さん]

462さん
駐車場の件そんだったんですが。理解しました。
確かに１０％はひどいでね。安い部屋の場合はほぼ駐車場は諦めた方が
いいんですかね！？我が家は南向きを検討していますが1億円はさすがに無理ですから
駐車場の件も含めて改めて再考しなくてはいけませんね。。。

[464: 匿名さん]

>でも、10％って本当ですか？　いくら何でもヒドイなぁ…。

いやいや、値段で優先順位が決まるから、
高い値段を払った人が「全員」クルマを希望したら
安い部屋は確かに10％程度になってしまうかもしれませんが、
実際にはクルマを持たない人もいるので、
駐車場がゲットできる確率は、この立地のマンションとしては
かなり高いと思いますよ。
我が家も完成してから決めようと思います。
日照の南か、静かさの北かでまよっていますが、
南の騒音、北の明るさ（湿気）も見てから決めたいので・・・

[465: 匿名さん]

ちなみに１０％になっている部屋はそんなに多くありません。だいたいは６０平米未満の１〜２人用のＣ棟北側に集中しています。
営業さんに言えば、部屋と駐車場の対応関係の一覧表をすぐくれますよ。
ちなみに、私のは６０平米ちょっとの小さいところですが、いちおう６０％のところ。
ただし、車を持つ予定はありません（笑）

[466: 462]

>>464、>>465
ありがとうございました。
なるほど、そのような仕組みになっているのですね。
そうなると我が家の検討住戸も60％ということで、
それなら、たしかに都心部としてはなかなか高い数値ですね。

[467: 匿名さん]

>それなら、たしかに都心部としてはなかなか高い数値ですね。

そうなんです。ここがいいと思った理由の１つが駐車場の充実。
都心で屋根つきの駐車場のあるマンションって
かなり限られているんです。ここは非常に充実しています。余裕もあります。
まあ、その分、価格がちょっと・・・
割高感はぬぐえませんよね。

[468: 匿名さん]

当物件は、「完成物件を見てから決める」という方が多そうですね。
それだけ皆さんこの物件は慎重に判断したい、ということなのでしょうか？
たしかに、北と南の関係とか、北の森、南の道路の感じは、出来上がってからみたほうが確実ですもんね。
ただ、すでに契約済みで、しかも駐車場希望の自分としましては、駐車場当選確率を考えると、悪いことではなかったりして。。。（笑）

[469: 匿名さん]

＞慎重に判断したい

そうですね。免震構造や立地の優位さ、駐車場の充実を考えてもやはり割高感がぬぐえない
物件ですし、せっかく森があっても南側はほとんどその恩恵を受けられない・・・
億ションはよいのですが、それ以下だと、「眼に見える部分でのスペック」
が多少落ちる感じがする（なんで億出さないとタンクレストイレでないんでしょうね？
そんなところまで差をつけなくてもいいような・・・）。
目白とはいえ、「本当のお屋敷街の目白」地域ではない。などのデメリットがあります。
それにもういい部屋はだいたい売れてしまっていますよね。
竣工までまだありますが、今契約するメリットもそんなに感じられません。
すでに契約された方はいい部屋を押さえていらっしゃると思いますよ。
我々「迷い組」は、やはり完成後、自分の目で確かめてから、ということでしょう。
南側の道路、どうかなーー。
窓閉めれば気にならないとは思うけど・・・

[470: 匿名さん]

南向きを検討出来ない我が家の検討している部屋は北向きですが
湿気やカビは大丈夫ですか？
・森が近い分、相当湿気が多い。
・アレルギーなのでカビも気になります。
ペアガラスではないので湿気・カビが非常に気になります。
子供が小さい分、変なアレルギー等にならないかどうか・・・
駅からの距離・駐車場は確かに魅力ですから捨てきれないのですが
湿気・カビは住んでからでしか解らない点なので不安です。

[471: 匿名さん]

これまで４軒のマンションに住みましたが、北側の部屋でも大丈夫でした。
ただし、現在の部屋は角部屋なのですが、角に面している部屋のクローゼットとトイレの壁には、ややカビが発生しやすいです。
きっと、向きもさることながら、通気の問題なのだと思います。
角に面している部屋以外は、北側の寝室でカビが出たことはありませんので。

[472: 匿名さん]

いやー^^；私の家の北側はホントに掃除をマメにしないといけません。
カビの被害を侮っちゃいけませんよ。。。
森が近くて、北向きだと相当な覚悟は必要ですね。

[473: 匿名さん]

壁の厚さを考えると、壁にカビは考えがたいような。
外側も木があるせいでさほど風が直接あたらないので、以外といけるかもしれませんよ。
といって、そうだと断言できるかはわかりませんが。
とりあえず、最上階と角部屋を避ける、というのを考えてみては？そうすれば問題はサッシくらいですから掃除できます。

[474: 匿名さん]

>湿気やカビは大丈夫ですか？

本当に、住んでみないとわからないですよね。
換気システムはあります(平成15年7月に義務づけられました。
ですからこれ以前のマンションから比べると通気性が格段によくなってるはず）
し、壁もまあまあの厚さですから
短期的には大丈夫だと思います。
しかし、日照がほとんど期待できないつくりですから、なんとも・・・

[475: 匿名さん]

471さんに質問です。

＞角に面している部屋のクローゼットとトイレの壁には、ややカビが発生しやすいです。

とのことですが、換気システムのないマンションですか？
換気システムがあるのとないのとでは全然違います。

[476: 匿名さん]

471です。
換気システムはないですね。
でも、なぜか、角に面してる部屋に、カビが発生する傾向があります。
これは本当なんですが、角に面してる部屋以外は、問題ないんです。
これって、やはり通気ですね。

[477: 475]

471さん、お答えどうもありがとうございました。
そうですね、やはり通気でしょうね。
ただ、換気システムがあったとしても
角まで通気がいきわたるかどうかはほんと、
すんでみないとわからないですね。
実は私も換気システムのないマンションに住んでいます。
最上階で、南にリビング、北に和室の寝室があります。
北の部屋の角（天井や床）にカビが発生します。
冬は結露があります。
結露は結構やっかいです。

[478: 匿名さん]

ところで、北側の崖、大雨や地震の際のがけ崩れの心配はないですかね。。
とりあえず人工地盤のため、建物がゆれなくても、がけ崩れが来たらひとたまりもないですし。

まぁいちおう地盤的には目白台地で盛り土とかではないから可能性は低いかな。。。

[479: 匿名さん]

>ところで、北側の崖、大雨や地震の際のがけ崩れの心配はないですかね。。

その心配は少ないと思いますよ。
大正時代に固めた部分が、今もう蔦に覆われてるの、お気づきになりましたか？
大正時代から変わってないわけだから、大丈夫ではないでしょうか。
ま、確かなことはいえませんけどね。「想定外」の大雨や地震でくずれちゃうってことが
ないとはいえないでしょうし。

[480: 匿名さん]

477さん＞
ということは北向きの部屋はリビング側はもちろん
洋室も南棟があり日当たりは期待できないので
ある程度の覚悟は必要ですね。
今のマンションもそうですが結露は厄介ですよね。
我が家もクロスにもカビが生えますし、タンスの裏は
最近見るのも怖いくらいです＾＾；
そう考えるとコストダウンしないでペアガラスにして
欲しかったですね。。。

[481: 477]

>洋室も南棟があり日当たりは期待できない

はい。まったく無理だと思います。南棟のがはるかに高いんですから。
普通はこういう棟配置はしない(逆ならありますが）のですが、営業曰く、
学習院に遠慮して森側の棟は高くできなかったとのことでした。

＞そう考えるとコストダウンしないでペアガラス

まったくです。ただ、住友の肩をもつわけではないのですが、
大きなガラスをふんだんに使ったつくりですから、あれを全部ペアにするとなると、
おそろしいコストがかかったと思います。
しかも、「合わせガラス」は全部じゃないみたいですね。
Ｔ3サッシュのみ、とパンフにあります。
1枚のペラなガラスもあるということでしょうね。
そのへんも購入前にはしっかり確かめたほうがいいでしょうね。

[482: 匿名さん]

でも、北側を低くして、森にはさんさんと日があたるので北側低層でもなんとかなる、という説も。
あれで北側も高いと、北側低層は闇の中です（笑）

[483: 匿名さん]

>北側低層でもなんとかなる、という説も。

そうですね。確かに、森からの照り返しもありますから
採光（明るさ）は確保できそうですね。
ただ、やはりカビや結露は気をつけないと・・・
という気がします。

[484: 匿名さん]

↑いやあ、勇気づけられますね、この意見。北側購入者です。
この物件で重視したのは、エリアと、駅からの距離と、建物の感じ。
妥協したのは、広さと間取りと、北側ということ。
自分の判断はこれしかなかったかな、と思っています。
ただし、これまで南側にしか住んだことが無いので、正直カビや結露はイメージしずらく、住んでみないとわからないですね。すでに腹くくっています（笑）。

[485: 483]

採光に関しては、北側だからといって
そんなに心配されなくてもいいと、マジで思います。
あれだけ窓が開放的ですからね。

湿気に関してですが、後から施工できる
珪藻土などの壁紙（？）も最近は出ているようですよ。
湿気をとってくれるようなので、家具の後ろなどには
効果がありそうです。

ところで、「免震」を評価する声が聞こえないのはなんだか寂しいんですが・・・(笑）
あれのせいで、機械式の駐車場へ行く動線が悪かったり（エレベータ乗り換え）、
ってこともありますし、多分あれにお金かかったせいで
個々のスペックが、若干値段のわりには見劣りするんだと理解してるんですが、
同意見の方はいらっしゃらないのでしょーか。

[486: 匿名さん]

ここの免震構造って、ほかの物件と比べてそんなにすごいんですか?

[487: 匿名さん]

普通です。

[488: 匿名さん]

>そうですね。確かに、森からの照り返しもありますから
>採光（明るさ）は確保できそうですね。

>採光に関しては、北側だからといって
>そんなに心配されなくてもいいと、マジで思います。
>あれだけ窓が開放的ですからね。

水を差すようですみません。最近、何度かモデルルームに行きました。
そこから見下ろしてみると、足場が残っているとはいえ北棟と森の距離
が極めて近いことがわかります。そして、森の下のほうは全く日が当たっ
ていないようです。何しろ、目の前に数mしか離れずに7階建が聳え立っ
ているわけですから、下のほうに日が当たるはずがありません。あの様
子だと、当然照り返しは全くないでしょうし、おそらく部屋の中は真っ暗
でしょう。営業さんがどこまで正直に話してくれるかわかりませんが、よ
く確認された方が良いと思います。

わたしも北棟の低層はリーズナブルだと思い検討していたのですが、や
はり見合わせることにしました。

ただ、北棟低層でも、東や西のはじっこの方なら、少しはましかもしれ
ません。

[489: 匿名さん]

>わたしも北棟の低層はリーズナブルだと思い検討していたのですが、や
>はり見合わせることにしました。

ここのスレで、「実物見てから決めたい」という意見の人が多いのは
うなずけますよね。
リーズナブルとはいっても、南棟と比べて、のことで、
あの条件であの値段は絶対的にはやはりかなり高いと思います。

魅力もあるんだけど、欠点も多すぎて
購入に踏み切れないんです。
販売のほうも、普通は全部のプライスリストを見せてくれるんですが、
住友は予算を聞いて図面をちょろちょろ持ってくるという
時間もかかり、不信感を呼ぶスタイル。
案外売れてないんじゃ名の？　と思ってしまいます。
「まだこれから売り出すところもあるから全部のプライスリストはない」
なんて、竣工まであと半年の物件で、そりゃ、ないでしょう。
「住まいサーフィン」の掲示板でもボロクソに書かれてますが、
小手先の変な目くらましみたいな営業はやめたほうがいいですよ。

[490: 匿名さん]

今日、物件近辺を散歩してきました。大分出来上がってました。
北側一階の植え込みも、駅に近いほうはすでに植わっていましたし、一階部分のレンガもある程度出来上がっていました。
北棟と森との距離は思っていたよりも遠いなと思いました。またバルコニは結構奥行きがありましたが、１Ｆテラスにある植え込みのカベ（土台）は想定より高かったです。でも、森は植え込みからかなり億という印象でした。
ちなみに、目白プレイスのほうも見に行きましたが、タワー棟は4-5階まで外壁ができていましたので、両者のイメージを見るにはいいかもしれませんね。
私の印象ではGHが落ち着いた感じ、プレイスが近代的でシャープな感じで、やはりパンフ通りでした。
スーパーよしやにも行ってみましたが、ワインがまあまあ豊富ですね。パンやもあるし、いいのでは。ただし魚好きの私としては、もう少し魚介類を充実してほしい。まあ、池袋の西武・東武にいけば用は足りますけどね。
よしやまわりには落ち着いた感じのマンションが多かったです。

[491: 匿名さん]

散歩がてら学習院にはいって杜側から、ときどきみています。白いカバーがかけられていますが、階層や、バルコニの形状から購入希望あるいは予定の部屋を特定できますよ。北棟でも東と西側では土手の高さやバルコニーから林の梢までの距離はちょっと違うようですよ。

[492: 匿名さん]

具体的には、東と西だと、どう違いますか？もしお分かりになれば。。。

[493: 匿名さん]

そういえば、11/18-19のインテリアフェアの案内来ました。事実上、ここでいろいろ最終決定するんですかね。
横浜は、ちと遠いですが。

[494: 匿名さん]

>>485
値段はこの部屋の間取りと値段は？としつこくひとつずつ聞けば全部教えてくれますよ。
でも聞かないといけないのはやっぱり営業としてどうなんだろう、と思ってみたり。
北も４階、５階ならまぁ大丈夫だと思います。２階３階は実物見ないと買えないですね。
まぁ暗くても気にならないと言い切れる人は別だと思います。

だいたい、北側の土手の高さをかんがえると３階でやっと半地下くらいの高さですからね。。。

[495: 匿名さん]

北と南の距離が近すぎますから、北棟の南側の居室から
見たら、えらい圧迫感があるでしょうね。
そのかわり北側は森ですが・・・

この建物配置は、かなり「むごい」配置ですね。
ただ、これだけ敷地内につめこむことで管理費や修繕費などの
負担を減らしてる、ともいえるんですが・・・
まあ、本当に、できてみないとなんともいえないですね。

南側の低層はあの、目の前のぶっとい電線が気になります。
あれさえなければねえ・・・
いっそ１Ｆ(実質半地下）のほうがいいかも。

[496: 匿名さん]

まぁ、北側の住人は南側に窓があることは考えないでしょうから圧迫感については特に問題はないかと。
それよりも北側低層（２Ｆ，３Ｆ）の場合、森も圧迫感がある可能性があるのが問題ですね。

個人的には南側の眺望は高層でもいまいち（なんかごみごみとした感じ）、新目白の騒音も気になる、ということで、
この物件では買うとしたら北側上層のみ、ということになります。
建物の内外装の質感やセキュリティ、免震、駅までの雰囲気、あたりは合格ラインを遥かに上回っていますし、
北側上層なら緑がきれいなので眺望は良好なわけで。
あとは日当たりのないことを納得できるかどうか、だけです。（あとは値段、かな。。笑）

でも、この南側の眺望がわりといい、という意見もあるようで、人それぞれなんですね。まぁ
山の手線内側の眺望ですから、眺望がいいマンションなんて皆無に等しいことを考えると。。

[497: 匿名さん]

北と南の距離感はやはり気になりますね。でも向かい合わせの部屋がお互い寝室なので、日常的にはあまり意識しないとか。
こればっかりは想像してもなかなか。。。できあがりを見て、「なるほど」と思うしかないんでしょう。
北側の森との距離も。
あとは、それが、「建物・マンション」じゃなくって「森」だということで、どう感じるか？
都内だと、南向きでも、目の前に建物が接近しているマンションって、結構ありますからね。
たとえばそれとの比較でどう考えるか？ここの購入を検討している方は、本当に悩んでいるのでしょう。
私も悩みましたから。。。
まあ、あとはどのファクターを重視するか、その方の価値観できめるしかありませんね。
それより、営業担当が、北側の学習院の柵をすべて新しく建て直すといっていましたが、まだみたいですね。
あと、学習院馬場の糞処理も２-３千万円かけて科学的に処理するものを設置して臭気がまったくおこらないようにするとか言っていましたが、もう完成したんでしょうか？

[498: 匿名さん]

北側契約者です。
北棟と南棟の間には竹が植えられると聞きました。向かいの建物が直接見えてしまうよりはマシでしょう。竹の背丈が何階まで届くか分かりませんが。
学習院の木々は賛成です。虫、湿気、暗さなど、デメリットには気を使うと思います。しかし四季の移り変わり、植物や土のにおいなど、魅力的です。
１週間まえに現地を散歩したときには馬場の前で臭気を感じました。が、そういわれてみれば臭いがする、程度でした。
しかしこの掲示板には多くの不安や悩みが多く見受けられますが、皆さんの期待の大きさの裏返しと個人的には解釈しています。
契約を済ました私は、住めば都、とのんびりと構えています。

[499: 匿名さん]

>>498
同じく北側契約者です。よろしくお願いします（笑）
お互い、住み始めてもいろいろ情報交換しましょう！

[500: 匿名さん]

498です。
499さん、こちらこそよろしくお願いします。
もちろん北側以外の方もお願いします。