目白ガーデンヒルズ［旧：【住友】目白の杜PJプレミアム］

[匿名さん]

学習院の南側に建つ予定のマンションを検討してます。
かなり環境が良さそうな立地ですがどうなんでしょうか？

http://www.mejiro-gh.com/



[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[21: 匿名さん]

買い物はどこでするのでしょうか。前後、坂になっているので結構気になるところです。
それと、山手線の騒音はどんな感じなんでしょうか。（山手線と直角になっているので
近いところと遠いところでは違うとは思いますが。）
プラウド駒込のように二重窓が標準になるのでしょうかね。

[22: 匿名さん]

山の手線のすぐそばに賃貸マンションがあります。　そこに住むよりは、騒音の
の心配はないですよね。
電車の音を住む方がどうとらえるかによるあと思います。
買い物は・・？
宅配も利用するのかな？

[23: 匿名さん]

高級物件なんだから、近くのスーパーで買い物してビニール袋下げて歩いて帰ってくる、
なんて俗っぽいことは想定外なんでしょ。たぶん。

[24: 匿名さん]

高級物件路線もいいですがほどほどでお願いしたいところです。
恵比寿や代官山でなくて豊島区で線路近く、坂の下、裏は学習院でも表は、直ぐ高田馬場、神田川
なのですから

[25: 匿名さん]

23です。高級物件というのは、デベがそう勝手に考えている、ということで、
立地（南側）はとても高級物件としては売り出しにくい。
ランドスケープで木とか植えて誤魔化すんでしょ。神田川ビューはまずい。

[26: 匿名さん]

噂レベルだけで目白ガーデンヒルズにするらしい。まあ最低８０００万位に
するだろうね。高く仕入れている住友だし。

[27: 匿名さん]

HPタイトルに”目白ガーデンヒルズ”と入っていますよ。
アドレスもghだし。なぜまだ仮称なんでしょう？

[28: 匿名さん]

>27 HPは目白の杜プロジェクト＜プレミアム＞と出ているけど？
（１のリンク）　ガーデンヒルズってどこに出ていますか？

[29: 匿名さん]

消費者から見た実力と強気が伴わない会社。

売れ残りの在庫は一杯。
とはいえ、決算は過去最高益。

売れ残りがたくさんなのに
会社として儲かっているということは
売れている分はいかに割高かと言うことでは。

[30: 匿名さん]

29さん、同感です。

[31: 匿名さん]

ガーデンヒルズは魔法の言葉とでも思ってそう。

[32: 匿名さん]

８０００万円といってもどのくらいの広さかによりますが、近くの地面の値段（単純に考えれば
これを１１世帯で共有するわけですから）でもこんな感じなのですから、
あまり非常識な坪単価にしないでほしいですね。
結局、中古市場に出すときには、周辺の相場に相応に収束していくわけですから。
（皆さんご存知とは思いますが）
公示地価（平成16年）（その時点の市場実勢に近い）
新宿区下落合３−１７−１８ 約2,261,000円/坪（ 685,000円/）
豊島区目白２−３６−１６ 約1,692,900円/坪（513,000円/）
路線価（平成16年）（遅行データ）
目白1丁目と高田３丁目の間　4,000,000円/坪
因みに、住まいサーフィンのデータでは、目白駅徒歩4分85㎡7000万円
という計算をしております。

[33: 匿名さん]

>32
こういう計算がデベに通じるとは思えない。
目白徒歩でも立地環境はよくないのだが、
野村と並び強気で知られるデベなので、
高級物件として超強気で来る事は容易に想像出来る。
あまり期待しないほうがよいのでは。

[34: 匿名さん]

仙川（調布市）　９５平米を８５００−８６００を出している業者だからね。
（３部屋中２戸残っているが）少し広めの部屋は平気で１億とかで売るでしょ。
プラウド駒込より高くするんじゃないの。３３さんが言うように住友にあまり
期待しないほうがいい。

[35: 匿名さん]

>28
1のリンクをクリックするとHPに行きますよね。
その画面の一番上の青い部分に書かれています。
ちなみにこの画面だと
【住友】目白の杜PJプレミアム @マンションコミュニティ-
と書かれている部分のことです。

[36: 匿名さん]

もし買うのだったら、割高ということをよく理解して、途中で売ることを考えないか、中古で売るときは、その割高の分かぶる
覚悟が必要ということでしょうかね。

[37: 匿名さん]

学習院馬術部の馬小屋のニホイが。。。

[38: 匿名さん]

ハイソなかほりですね（笑）

[39: 匿名さん]

今日予定地前を通りました。
学習院の緑の匂いがするし、静かで、別世界ですね。
目白駅からのアプローチも品がいいです。
でも電車の音が予想外に大きかったのと、南側の町並みがネックですね。
買うとしたら線路から遠い方の低層階でしょうか。
価格がとっても気になります。

[40: 匿名さん]

>>39 買えない値段だから気にしなくて良いよ

[41: 匿名さん]

39>
そう、ここは南側の汚い景色と線路の音をどう消すかがポイントでしょう。
でないと、神田川方向ビューはどう考えても......もしかして北向きにしたりして。

[42: 匿名さん]

ここは、目白の一番端、すぐ目の前は高田、
多分、遠く離れた六義園を入れたプラウド駒込と逆の方法、できる限り接近したイメージ図
で攻めるのでしょうね。

[43: 匿名さん]

このデベはWCTなど
消費者に実情とは違うイメージを抱かせて
割高に売る術はかなり長けているような気がする。

[44: 匿名さん]

ガーデンヒルズも久我山で失敗したブランドだからなあ。あそこディスポーザー
もないし　作りも安っぽい。地所と三井が建てた志木物件の方がまともだった。
ここは立地もいいし小石川で失敗した分　相当な値段になるでしょう。

[45: 匿名さん]

イメージ戦略に成功した会社が勝つ、というところでしょうかね。
いつまでもその夢を見続けていられるのなら幸せだけれど
実際とイメージの違いを思い知らされちゃったら辛いですね。

[46: 匿名さん]

>イメージ戦略に成功した会社が勝つ
顧客本位ではなく
あくまで売らんがための売り手の論理。

[47: 41]

トンデモ価格で来るに決まってるので、物件としては全く期待していないのだが、
どういう建物配置をし、どういうイメージ戦術でマーケティングを行ってくるのか
どういう小手先の騙しテクニックを使うか、非常に興味あり。
HPでは学習院の森のイメージを出しているが、南側にバルコニーあったらイメージ
ぶち壊しになるよね。どうするのかな。

[48: 匿名さん]

>>47
東建のBrilia六義園は大型タイプのリビングが本当に北向き（六義園側）になってる。
ここも外廊下なしで全戸北側リビングにしたらいいんじゃない？
きっと買えない値段だろうけど。

[49: 匿名さん]

１６０平米　３億とかかな

[50: 匿名さん]

結局のところ、良心的でないところほど売り手と買い手の情報の非対称性
の差を駆使して割高に売るということ、買う方としては逆にマイナス要因をしっかり
認識して買うしかないということ
ここで言えば、
いい話は業者が十分アピールすると思うので、
神田川、高田馬場に通ずる南側の町並み、山手線に隣接、そしてフラットな位置関係にあること
通勤・通学路の坂道、さあ、これでいくらだったら買ってもいいと思えるか・・・

[51: 匿名さん]

>>>48
今朝も目の前を通ってきた。
北側リビングにしたら、緑は見えるが学習院の崖に直面し、採光まったくないから、
それもありえないかと。上階だと南は汚い街並み、下階だと道をはさんだマンションの
ゴミ置き場、と絶景だな。この崖下の立地は普通なら高級路線はありえないでしょ
良識あるデベだったら、高級路線でなく利便性で売るんだろうが、
そうでないようなので、全く期待していない。

[52: 匿名さん]

>>51
同意。
へたに「目白」の高級ブランドにこだわらないで、
馬場徒歩圏の利便性とちょっとだけオシャレな雰囲気で
シングル・DINKS向けにすれば良かったのに。
小田急コアロード目白がお手本。

まあ土地の仕入れ値が馬鹿高かったんだろうけどね。

[53: 匿名さん]

ここを買うなら野村のプラウド近衛町のほうがいいかと。
同じ目白最寄りでも立地がいいし。

[54: 匿名さん]

DM来てたけど、やはり超高級路線を目指しているようだ。
センターインにして「学習院の森」側にも（狭い）バルコニー作ったりして。
現地付近の風景なんて写真何枚も出ていたが、全部「崖上」であって、
馬場・神田川方面の風景は全くなかったよ。
住所はギリギリ目白でも地形的には高田と一体化してるのに。
プラウド近衛町はここよりずっといいけど、強気の野村だし値段も恐ろしい
ものになるので、これもそれほど期待していない。やや窪地にあるしね。

[55: 匿名さん]

最上階だけメゾネットか

[56: 匿名さん]

>やや窪地にあるしね

昔、沼だったとか川だったとかいう話がある。
あ、近衛町のハナシ。

[57: sage]

11の人もしかして馬鹿？
豊島区目白より新宿区下落合（目白近衛町）の方が格上ですよ。
　　新宿区＞豊島区は勿論のこと、近衛文麿・細川護煕という歴代
　　二人の内閣総理大臣と所縁深く、古くは藤原鎌足にまでつながる
　　五摂家筆頭にして公家界の名門中の名門である近衛家は、尾張
　　徳川家よりも格上でしょう。高級邸宅街としての由緒伝統格式も
　　下落合＞目白です。

[58: 匿名さん]

今日見てきましたが、
ここで言われているほど環境悪くないかも。
南側の大部分は武田薬品の社宅（１５階建てマンション）と大正テニスクラブ。
町並みが汚いのは山手線寄りのごく一部でした。

それと、
もう少し明治通り寄りで大規模開発やってますね。
鹿島建設が事業主って書いてありました。
２１階建てと１１階建ての２街区構成。
値段的にこなれていればこっちでもいいかも。

[59: 匿名さん]

解体工事ほぼ完了。
なくなってみるとホント崖下だね。
あそこの１１階って、目白駅から見たらたぶん４階くらいの高さ。
候補落ち決定！

[60: 匿名さん]

学習院下は目白という住所名だけで、馬場だと思えば、駅から見る必要はない気がします。
道はんさんで3メートル先は高田なので、
私は利便性でいいなあと考えてますが、まったくここを目白だとは考えてないので結構そのへん住友の
目白を前面にだしているのが無理やりに思えてます・・・。
目白のイメージで考えている人は、近衛町とは違うので、
期待するとがっかりかもしれませんね。現地と下落合を両方みるのもお勧めです。
住友は少し目白を強調しすぎでなんかいやな感じもするんですけど。

[61: 匿名さん]

>>60
まあ「目白」っていう地名だけは一流だからね。
マンションで「目白」がつくのは東は関口、雑司ヶ谷から、西は南長崎、西落合まで、
北は西池袋あたりでも平気で目白を名乗ってる。
本当の目白１丁目なんだからそれを売り物にしてもしょうがないんじゃ？
わたしは買えないけど、
住所を書くときに「東京都豊島区目白１丁目」って書いてみたい。。。

[62: 匿名さん]

目白っていう場所はちょっと抽象的なんですね。
ただ、豊島区とつくと目白がちょっと色あせてしまいますね。

[63: 匿名さん]

電話して聞いてみました。

グレードはパークスクエア文京音羽より数段上。
日当たりのよい南向きと学習院の森が望める北向きはプレミアム住戸。
明確な数字は出せないが、プラウド駒込と同程度の坪単価の部屋も
用意する見込み。
もちろんプラウドより高い部屋が中心とのこと。

[64: 匿名さん]

>>63

それ本当の話ですか！？
正気とは思えない・・・＞「プラウド駒込より高い」

っていうか、どの部屋も南北両側に面してると思うのですが。

[65: 匿名さん]

私も聞きましたよ。
「プラウド駒込と同じくらいになってしまうのですか？　6000万円台で
3LDKで買えるような部屋はありますか？　だいたいでいいので教えて
頂けませんか？」
と伺ったら
「プラウドさんよりは高くなると思いますが、南側や北側の学習院の杜
への眺望を気にしなければ希望通りで買える部屋があるかもしれま
せん。まだ予定価格ですので、12月になりましたら是非モデルルーム
をご覧ください」
という返答でした。

[66: 匿名さん]

バカにしてるよな、住友

[67: 匿名さん]

できるだけ高く売ろうとするのが売り手の立場、特に、住友ですから。
買いたい方は、目くらましにだまされないように、水ぶくれの価格に飛びつかないように
落ち着いた対応が必要でしょう。多分1000万近くは水ぶくれ価格でしょう。

[68: 匿名]

先日資料を請求したせいか電話がかかってきました。簡単なアンケートで、希望の間取り、広さ、向きなど。話をしているとかなりの高級物件らしく、広尾ガーデンヒルズのような感じで、社運かけてます。などと言ってました。プラウド駒込と同じ感じですか?と聞いたら、全くコンセプトが違います!格段上だよ!いっしょにしないでくれぐらいの感じでした。どんな高級物件か楽しみでもあり、、、。でも買えないのかなぁ〜と思っているこの頃です。

[69: 地元民]

あの場所でねえ・・・　　＞広尾ガーデンヒルズのような

[70: 匿名さん]

社運賭けた法外な値段で売るんでしょうね。
Nの駒込も40周年（いや執念？）記念事業という名前つけてたけど、
気合を入れて売らないと普通に売っては元がとれないでしょうから。
あと、土壌汚染の件どうなったのかな。
１階とかは実質地下みたいなもので、多少は安くなるでしょうけど。