目白ガーデンヒルズ［旧：【住友】目白の杜PJプレミアム］

[匿名さん]

学習院の南側に建つ予定のマンションを検討してます。
かなり環境が良さそうな立地ですがどうなんでしょうか？

http://www.mejiro-gh.com/



[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[2: 匿名さん]

もりあがらないですね・・

[3: 匿名さん]

最近ガーデンヒルズがいろいろな所に建っていますね。
ここも立地がとても良さそうですが、もう少し情報が欲しいです。
ただし住友には、まずは文京区千石の件を
なんとかして欲しい。期待してたのに。

[4: 匿名さん]

南には神田川があり工場が見える…

[5: 匿名さん]

神田川があるのはだめなのですか？
土地のことが分からないので教えてください

[6: 匿名さん]

新宿タワーをセールスしてきた住友マンに聞いたがお客さんと同じような
レベルでしか情報は分かりませんて言われた。まあ一番の強気デベだから
１億以上はザラのマンション作るんじゃないの？　あのインチキ広告プラウド
駒込もとんでもない値段だったから　当然野村はそれを参考にするよね。
話変わるけど　メジロって駅降りてずっと左に行けばスーパーあったけど
他にあるのかな？学習院と本女のイメージが強くて生活状況がわからない。

[7: 匿名さん]

保守

[8: 匿名さん]

まあ、あの立地では本当の目白（下落合）ではないね。
坂なので神田川があふれても大丈夫ではあろうが、
神田川は集中豪雨に弱いし、地盤もどうかな。
住友は、売れ残りの高級マンションをまず在庫整理すべきです。
勿論小石川も。どんな値付けするか見てみたい。

[9: 匿名さん]

検索していたらヒットしたのですが本件について詳しい内容ご存知の方いますか。
http://www.cpna.co.jp/Untitled%20(3).html
『都市再生と環境インフラ』
情報ヘッドライン
■8月10日号
【主な記事】
【東京】
▽日本造船技術センター跡地で土壌汚染＝住友不動産がマンション開発

[10: 匿名さん]

気になっている物件ではあるのですが、9月18日の投稿の方がおっしゃるようにいろいろな意味でプラウド駒込に共通する潜在的要素が
あるのでそうならないように期待している次第です。

[11: 匿名さん]

8の人もしかして馬鹿？
目白（屋敷）と下落合（目白に出入りする業者の町）ってまったく違うんだけど。

[12: 匿名さん]

>11 2ちゃんにやたらと登場する目白電波の方ですか？

[13: 匿名さん]

計画は進んでいるのでしょうか？
小石川の事もありますし、どうなのでしょう？

[14: 匿名さん]

この掲示板は貧乏人が多いので高級物件の情報が少ない。
ほとんどが５０００万で買える物件で　くだらない事言い合っている。
この物件について情報を望むのは無理だろ。

[15: 匿名さん]

１３の方へ
先日、現場に行った限りでは、作業は進んでいるようでした。
ただ、気になるのは、モデルルームのオープン時期がちょっと遅くなっていますね。
理由はわかりませんが。

[16: 匿名さん]

どれくらいの格・値段を想定しているのかな。
場所は、少なくとも崖下神田川方向のビューを考えると
プレミアム高級路線はどうかんがえても無理と思う。
それとも野村の駒込みたいに強引に良い（目白）イメージで売り出し、
金払いの良い富裕老人層にアピールするのか。

[17: 匿名さん]

駒込より高いらしいですよ。
HP、全然更新されませんね。

[18: 匿名さん]

>17
おそらくそうなるんでしょうね。
他で売れ残った分も回収しなきゃいけないしね。

[19: 匿名さん]

プラウド駒込も結局、予定価格から結構下げたようです。
そういうことのないように価格設定は周囲の相場から逸脱したものとならないように慎重に考えてほしいですね。

[20: 匿名さん]

ラブホテルを通って帰る駒込より１００倍いいだろ。あっちは線路またいで
六義園だが　こっちは横が緑だからね。他のデベより高値で買いあさっているから
必然的に高いだろ。小石川の分もここで稼ぐんだろうね。所で、買い物はどこで
するのだろう？　

[21: 匿名さん]

買い物はどこでするのでしょうか。前後、坂になっているので結構気になるところです。
それと、山手線の騒音はどんな感じなんでしょうか。（山手線と直角になっているので
近いところと遠いところでは違うとは思いますが。）
プラウド駒込のように二重窓が標準になるのでしょうかね。

[22: 匿名さん]

山の手線のすぐそばに賃貸マンションがあります。　そこに住むよりは、騒音の
の心配はないですよね。
電車の音を住む方がどうとらえるかによるあと思います。
買い物は・・？
宅配も利用するのかな？

[23: 匿名さん]

高級物件なんだから、近くのスーパーで買い物してビニール袋下げて歩いて帰ってくる、
なんて俗っぽいことは想定外なんでしょ。たぶん。

[24: 匿名さん]

高級物件路線もいいですがほどほどでお願いしたいところです。
恵比寿や代官山でなくて豊島区で線路近く、坂の下、裏は学習院でも表は、直ぐ高田馬場、神田川
なのですから

[25: 匿名さん]

23です。高級物件というのは、デベがそう勝手に考えている、ということで、
立地（南側）はとても高級物件としては売り出しにくい。
ランドスケープで木とか植えて誤魔化すんでしょ。神田川ビューはまずい。

[26: 匿名さん]

噂レベルだけで目白ガーデンヒルズにするらしい。まあ最低８０００万位に
するだろうね。高く仕入れている住友だし。

[27: 匿名さん]

HPタイトルに”目白ガーデンヒルズ”と入っていますよ。
アドレスもghだし。なぜまだ仮称なんでしょう？

[28: 匿名さん]

>27 HPは目白の杜プロジェクト＜プレミアム＞と出ているけど？
（１のリンク）　ガーデンヒルズってどこに出ていますか？

[29: 匿名さん]

消費者から見た実力と強気が伴わない会社。

売れ残りの在庫は一杯。
とはいえ、決算は過去最高益。

売れ残りがたくさんなのに
会社として儲かっているということは
売れている分はいかに割高かと言うことでは。

[30: 匿名さん]

29さん、同感です。

[31: 匿名さん]

ガーデンヒルズは魔法の言葉とでも思ってそう。

[32: 匿名さん]

８０００万円といってもどのくらいの広さかによりますが、近くの地面の値段（単純に考えれば
これを１１世帯で共有するわけですから）でもこんな感じなのですから、
あまり非常識な坪単価にしないでほしいですね。
結局、中古市場に出すときには、周辺の相場に相応に収束していくわけですから。
（皆さんご存知とは思いますが）
公示地価（平成16年）（その時点の市場実勢に近い）
新宿区下落合３−１７−１８ 約2,261,000円/坪（ 685,000円/）
豊島区目白２−３６−１６ 約1,692,900円/坪（513,000円/）
路線価（平成16年）（遅行データ）
目白1丁目と高田３丁目の間　4,000,000円/坪
因みに、住まいサーフィンのデータでは、目白駅徒歩4分85㎡7000万円
という計算をしております。

[33: 匿名さん]

>32
こういう計算がデベに通じるとは思えない。
目白徒歩でも立地環境はよくないのだが、
野村と並び強気で知られるデベなので、
高級物件として超強気で来る事は容易に想像出来る。
あまり期待しないほうがよいのでは。

[34: 匿名さん]

仙川（調布市）　９５平米を８５００−８６００を出している業者だからね。
（３部屋中２戸残っているが）少し広めの部屋は平気で１億とかで売るでしょ。
プラウド駒込より高くするんじゃないの。３３さんが言うように住友にあまり
期待しないほうがいい。

[35: 匿名さん]

>28
1のリンクをクリックするとHPに行きますよね。
その画面の一番上の青い部分に書かれています。
ちなみにこの画面だと
【住友】目白の杜PJプレミアム @マンションコミュニティ-
と書かれている部分のことです。

[36: 匿名さん]

もし買うのだったら、割高ということをよく理解して、途中で売ることを考えないか、中古で売るときは、その割高の分かぶる
覚悟が必要ということでしょうかね。

[37: 匿名さん]

学習院馬術部の馬小屋のニホイが。。。

[38: 匿名さん]

ハイソなかほりですね（笑）

[39: 匿名さん]

今日予定地前を通りました。
学習院の緑の匂いがするし、静かで、別世界ですね。
目白駅からのアプローチも品がいいです。
でも電車の音が予想外に大きかったのと、南側の町並みがネックですね。
買うとしたら線路から遠い方の低層階でしょうか。
価格がとっても気になります。

[40: 匿名さん]

>>39 買えない値段だから気にしなくて良いよ

[41: 匿名さん]

39>
そう、ここは南側の汚い景色と線路の音をどう消すかがポイントでしょう。
でないと、神田川方向ビューはどう考えても......もしかして北向きにしたりして。

[42: 匿名さん]

ここは、目白の一番端、すぐ目の前は高田、
多分、遠く離れた六義園を入れたプラウド駒込と逆の方法、できる限り接近したイメージ図
で攻めるのでしょうね。

[43: 匿名さん]

このデベはWCTなど
消費者に実情とは違うイメージを抱かせて
割高に売る術はかなり長けているような気がする。

[44: 匿名さん]

ガーデンヒルズも久我山で失敗したブランドだからなあ。あそこディスポーザー
もないし　作りも安っぽい。地所と三井が建てた志木物件の方がまともだった。
ここは立地もいいし小石川で失敗した分　相当な値段になるでしょう。

[45: 匿名さん]

イメージ戦略に成功した会社が勝つ、というところでしょうかね。
いつまでもその夢を見続けていられるのなら幸せだけれど
実際とイメージの違いを思い知らされちゃったら辛いですね。

[46: 匿名さん]

>イメージ戦略に成功した会社が勝つ
顧客本位ではなく
あくまで売らんがための売り手の論理。

[47: 41]

トンデモ価格で来るに決まってるので、物件としては全く期待していないのだが、
どういう建物配置をし、どういうイメージ戦術でマーケティングを行ってくるのか
どういう小手先の騙しテクニックを使うか、非常に興味あり。
HPでは学習院の森のイメージを出しているが、南側にバルコニーあったらイメージ
ぶち壊しになるよね。どうするのかな。

[48: 匿名さん]

>>47
東建のBrilia六義園は大型タイプのリビングが本当に北向き（六義園側）になってる。
ここも外廊下なしで全戸北側リビングにしたらいいんじゃない？
きっと買えない値段だろうけど。

[49: 匿名さん]

１６０平米　３億とかかな

[50: 匿名さん]

結局のところ、良心的でないところほど売り手と買い手の情報の非対称性
の差を駆使して割高に売るということ、買う方としては逆にマイナス要因をしっかり
認識して買うしかないということ
ここで言えば、
いい話は業者が十分アピールすると思うので、
神田川、高田馬場に通ずる南側の町並み、山手線に隣接、そしてフラットな位置関係にあること
通勤・通学路の坂道、さあ、これでいくらだったら買ってもいいと思えるか・・・

[51: 匿名さん]

>>>48
今朝も目の前を通ってきた。
北側リビングにしたら、緑は見えるが学習院の崖に直面し、採光まったくないから、
それもありえないかと。上階だと南は汚い街並み、下階だと道をはさんだマンションの
ゴミ置き場、と絶景だな。この崖下の立地は普通なら高級路線はありえないでしょ
良識あるデベだったら、高級路線でなく利便性で売るんだろうが、
そうでないようなので、全く期待していない。