目白ガーデンヒルズ［旧：【住友】目白の杜PJプレミアム］

[匿名さん]

学習院の南側に建つ予定のマンションを検討してます。
かなり環境が良さそうな立地ですがどうなんでしょうか？

http://www.mejiro-gh.com/



[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[182: 匿名さん]

>売り手の考え方に誠意を感じない

たしかに。
「都心の奇跡」なんて地元民が腰を抜かすような仰々しいイメージづくりしないで、
利便性のいいファミリーマンションってコンセプトで宣伝してたらここまで叩かれることなかったはず。
土地の仕入れ値が高くなった分、無理な高級イメージを造り上げて、錯覚した土地勘のない人に売ろうという姿勢が見え見え。
最近届いた住友の「PAL」って情報誌で売れ残ってる高級物件の数々を見て、
一種の催眠商法（言葉が悪かったらゴメンなさい）みたいだと思いました。

[183: 匿名さん]

まあ　ここに限らず　物事の本質を見極める目を持って　物件を選びましょう
億ション１００戸超は　むしろ話題作りが狙いで　宣伝広告効果を狙ったものでしょうね
実際　多くのメディアでも取り上げられているので　狙い的中ということなのかも

この通りは　比較的小奇麗な雰囲気もあるし　既存樹木を活かしたと思われる街路樹
もあったり　それなりのステータス性のあるテニス倶楽部があったり　更には　明治
通り寄りに　鹿島建設が二棟の高層マンション建設中で　そちらもそれなりのステータス
のものとなりそうですから　２−３年後には随分住民が増えるでしょうね　それも
比較的高所得層の人が多いでしょうから　確かにこの界隈の雰囲気は随分良くなる
可能性があると思います　ただ　ごく普通の住宅街の雰囲気が好きなら　この辺では
やはり南斜面高台の　下落合や目白の一低住専がオススメなのは　間違いなしです

[184: 質問]

野村のプラウド近衛町はどうなりましたか？

[185: 匿名さん]

この配棟計画はどういうふうになっているんですか。
HPにも出ていませんが、約400戸ということは横一列でなく二列ですか
敷地は奥行きはせまいですし、どうやって400戸も詰め込むのでしょうか。
まさか○ラウド駒込のような詰め込みではないでしょうね。

[186: 匿名さん]

ロの字の配棟で、西がエントランス、住戸は南、東、北の3棟になる。

[187: 匿名さん]

真ん中は中庭ですよね？

[188: 匿名さん]

西の坂は十年ほど前まで操車場のようなものがあって歩道もありませんでした。
既存樹なんて・・・。
南は大正製薬の社宅の北に残した大木一本だけ。

どなたか書いていましたが、昨日来たＰＡＬを見ると完成物件ばかり。
高輪なんていつ完成したんだっけ状態。

ここは高田馬場より低いから低層階だと早稲田通りのビルの裏側を見ることになります。
少なくとも、多分七階以上でないと。

[189: 匿名さん]

>>188
おっしゃるとおり、馬場より土地が低いかも知れませんね。
東西線の駅から歩いてみたのですが、
早稲田通りから神田川に向かってだらだら下る坂には薄汚れた飲食店と専門学校が林立。
若いエネルギーと言えば聞こえはいいですが、雑然とした暗い街並みです。
神田川の橋は洪水対策なのか、道路の高さより高くて渡るのが不便。
仕事の行き帰りに通るには物理的にも精神的にも良くない環境だと思いました。
やはり多少面倒でも目白駅を使うことになるでしょう。

[190: 匿名さん]

ちょうど高田馬場駅はすり鉢の底のような地形。
駅から西へは小滝橋通りにむかう上り坂。
南は戸山公園に向かう坂道。
東は早稲田にむかうだらだらした上り坂。

早稲田通りと明治通りの交差点は結構高台。

[191: 匿名さん]

この物件は、「自分で住み続けるのだからいくら払おうが構わない」というような人か
「中古として売る場合に、2千万くらいの損をしても何ということはない」というような
お金持ち以外は買うなということをデベさんが暗にシグナルを出しているのでしょうかね。

[192: 匿名さん]

>「中古として売る場合に、2千万くらいの損をしても何ということはない」

今どき８０００万円以上のマンションを買う場合には当たり前だと思うが・・・

[193: 匿名さん]

近隣の相場を考えても2000万ではすまないでしょ

[194: 匿名さん]

住まいサーフィンの掲示板が荒れている、、、、、

[195: 匿名さん]

１９１です。
１９３の方がおっしゃっているように近隣の相場と比べてということです。
例えば、今回のが9000万で、近隣の同程度のものが7000万の場合、
両者とも時期やメインテナンスの状態が同等であれば、殆ど同額で売れる
のでしょうからという意味です。

[196: 匿名さん]

これだけの規模とグレードだったら近隣の物件よりは高くなるでしょう。
もちろん値上がりするという意味ではありませんけど。
この物件の行く末は皇室典範の改正とビミョーに関連していたりもして・・・

[197: 匿名さん]

住まいサーフィンでガーデンヒルズをお気に入りに登録してるやつが
９２人もいまっせ。
ユーザ評価の欄に
『売り方やグレード設定にももう少し配慮を。
入居後のことも考えて欲しい。』と書かれている。
https://www.sumai-surfin.com/product/rating/re_rate_list.php?r=2208

[198: 匿名さん]

>>196
愛子様が皇位継承順位１位になられたら、
当然学習院に通われて、周辺の警備も厳しくなる＝治安が保証されるということですよね？

横の公団賃貸に住んでる方からの又聞きなのですけど、
この物件の上層階の購入者については、
そういう意味からある程度制限されているとかいないとか。
高額な部屋（＝上層階）だけ先行して予約制で案内しているのはそんな意味があると。
つまり金だけ出せば買えるというものではないらしいというのです。
学習院を見下ろしてしまう高さですから、住まい方や素性などチェックしてるとか。
なんでもこのマンションの計画段階で学習院から住友にそういう条件が出されたそうです。
（最初、学習院は７階建てまでにするように強く申し入れしていたとか）

学習院や住友から直接聞いたわけではないのでまったく根拠はないのですが、
周辺ではそういう話になっているみたいです。

今後は真子様佳子様、愛子様と皇族方が続々と入学されますから、
あながちあり得ない話ではないかなと。

[199: 匿名さん]

もし高額層イコール信頼のおける人間という評価をしているということが
本当ならば益々、問題ですね。
かなり、企業のスタンスを疑わざるを得ないですね。
更に居住者の分断を深刻なものとするのではないでしょうか。
もし、セキュリティを高めたいならば、もっとオープンなやり方をすべきと
思います。（本当ならば）

[200: 匿名さん]

かつて　皇居傍に某財閥系保険会社が本社ビルを建てる際　さまざまな筋から
要請があり　高さを制限して建設した例がありますが　恐らく同じような理由から
でしょう。そういうことであれば、ある程度きちんとした身元の人に優先的に分譲
するのも無理からぬ事のように思われますが、上階の買主だけ身元チェックする
のでは不十分でしょうし、更に言えば、中古として第三者に分譲される際にもしっ
かりチェックしないと、実質的には意味がないでしょうね。果たして新築時の分譲
主の住友がそこまでフォロー出来るかは大いに疑問が残るところですが…。
ところで、紀宮様ご婚約内定で大変御目出度いですし、新居を御探しでいらっしゃ
るようですから、本当に大使館並セキュリティ完備であるならば、御馴染み御深く
ていらっしゃる目白でも御座居ますし、こちらのペントハウス等宜しいかも知れませ
んね。

[201: 匿名さん]

目白の良さは、さりげなく控え目な上品で気品漂う、違いが分かる
洗練されたハイクラスの大人達に相応しい、上質で高級な、歴史と
文化の香り高い成熟した住環境です。都心立地にも関わらず、都会
の喧騒とは無縁の閑静で落ち着いた緑深い歴史と伝統溢れる街並み。
学習院に代表される由緒ある文教の地、皇室や近衛家、徳川将軍家
等との浅からぬゆかりなど、この街の魅力を語り始めれば、枚挙に
暇がないほどです。目白に住まう、人生の至福が、ここにあります。

[202: 匿名さん]

>>200
たしかに学習院の、特に正門付近は
大通り沿いにもかかわらず高層建築がないですね。
駅周辺でも最近できたホテル（学習院側の窓は開かない）と
コマースとあとは川村学園だけですから。
線路沿いの公団住宅も微妙な高さで並んでますし。

紀宮さまご降嫁の際にはぜひ住んでいただきたい。
でもご結婚はこの秋、竣工ははるか先の話・・・

[203: 匿名さん]

２０１の方、S不動産の方ですか。

[204: 匿名さん]

>>203
いえ、某有名掲示板や「まちBBS」で有名な、可哀想な方です。
見ないふりをなさってください。
意味が不明でしたら、googleで「目白厨」を検索してみてください。

[205: 匿名さん]

目白駅周辺側は高級かもしれませんが...
ここは、馬場といった方が良いのでは...

新目白通り付近にはホームレスの方々がたくさんいらっしゃるようですが、
最近はどうなのでしょうか？
(小生は大正セントラルに通うテニスボーイです。)

[206: 匿名さん]

>>205
この物件ができることによって高級なエリアが坂の下まで広がるんです。…と事業主は言いそう。

[207: 北朝鮮なみ？]

住友不動産がつくったパンフレットを見せてもらったのですが、不可解な
点があります。

ちょうど真中見開きに載っている「スカイルーフガーデン完成予想図」は、
図の左側が北の方向になるはずなのに、なぜか、木の影は右側、つまり
南側に伸びている！？

事情の分かる人、よろしくお願いします。

[208: 匿名さん]

by北朝鮮みたいですねw＞影の矛盾
たぶん何も考えずに影を書いちゃっただけじゃないでしょうか。

それにしても珍妙なランドプランですよね。
北棟なんて買う人いるのかしら？
あれじゃ一日中真っ暗でしょう。前方がひらけてればまだしも、
いきなり崖＆林だし。
大森プロストシティのように潔く、一列20階建てとかにはできなかったのかな〜？

立地から期待してましたがたぶんMRにも行かないと思います。

[209: 匿名さん]

というか、学習院のほうも日陰になって迷惑してるんじゃない？北棟があんなに接近してたら。
＞２０８さんが言うとおり一列で高層にしたほうがまだマシだったのでは。

正月に沖縄から遊びに来ていた友人が「PAL」を見てて、
「牧志緑ヶ丘公園」の記事を見つけてひとこと。
「この公園、荒れ果てた墓地だったのを那覇市が公園にしてるんだけど、いろんなことがあって進んでないんだよねー。このマンションも墓地の跡だよー。地元の人は買わない。というかこの場所には近寄らないさー。きっと内地の人が買うんだろうね、何も知らないで」と。

なんとなくこの物件と相通じるなと思いました。

[210: 匿名さん]

北棟は日照ゼロかな。日照だけならともかく通風・視界もゼロなのは致命的か。
なんかプラウド駒込と同じで、金持棟最優先で、残りは採算確保のため
居住性を無視した詰め込みプランですね。
もともとあまり期待してなかったが、ランドプランはがっかり。

[211: 匿名さん]

ほんと詰め込み・・・
北棟なんて買う人いるんだろうか。
値段を相当やすくしないと、あそこで北をかうメリットなさそうだし。
永住をうたってるわりに、あのつくりはないですね。

[212: 匿名さん]

真のお金持ちにせよ小金持ちにせよ
他の選択肢があるのではないかと思う
誰が買うべきマンションなのか
ここが最適という購入者像が想像できないかな

[213: 匿名さん]

結局坂の下は坂の下ということで、終了。

[214: 匿名さん]

本当にランドプランは残念ですね。
光と影、表と裏　どちらを選ぶ、あるいは選べるにしても心にひっかかるものが
残りそうですね。

[215: 匿名さん]

1億以上出すなら、もっといい場所で高級なマンションがあるし
１億出せないんだったら、他のマンションの方が嫌な思いや不利な扱いを受けずに済むし
高級住宅地としての目白が好きなら、ここは場所が違うし
馬場界隈が好きならここまでお金を出さなくてもいいわけですし
誰が買うのか想像が難しい。
あえて言うならお金が余っている物好きと言うか、この地区が徹底的に好きな人
あるいは物事は良く分かっていないが土地の相続などで金だけはある人でセールスにのせられて買うか・・・

[216: 匿名さん]

>>215
問題は、そんな人間が４００人近くもいるかどうかだが。

２０９に書いてある沖縄の物件も広告だけ見ていると南国リゾートのイメージ。
知らなければ誰も墓場だとは思わないだろう。
こっちも「目白」のイメージに引き寄せられて地元の事情にうとい人がババをつかむんだろうな。

[217: 匿名さん]

イメージ作りはうまい会社ですな

[218: 匿名さん]

..

・・・糸冬・・・
.

[219: 匿名さん]

なんか結論がでてしまったような・・。

ほんと不可解なマンションですね。
地元なので、ずっとウオッチしていたいと思います。

[220: 匿名さん]

あとはどの程度売れるか
どんな売り方をするのか
買うのはどんな奴なのかですね

[221: 匿名さん]

案内会での金持ちとの差別、詰め込みすぎ、表と裏を差別するランドプランの作り方、
どんどん思いがさめてきました。

[222: 匿名さん]

伝説に残る悪マンションとなりそうですね。

[223: 匿名さん]

結局坂の下は坂の下ということで

[224: 匿名さん]

53:のプラウド近衛町はどの辺にできるんですか？

[225: 匿名さん]

旧古河社宅との噂ですが　真偽の程は不明です
現在　当該土地は　既に更地になっていますが
現時点では　特段集合住宅建設工事の気配は
ありませんので　もしかしたら　キャラが被る恐れ
がある　駒込物件の完売を　待っているのかも

[226: 匿名さん]

ここは完全にイトフユ状態ですね
.
,

[227: 匿名さん]

MRを見た方の感想をもらえるとうれしいです。

[228: 匿名さん]

賛否両論にもならず
これまでの書き込みにあるとおりの見解で
完全に一致しているからでしょう。
肯定的な見方が出ようもない。

[229: 匿名さん]

購入を検討しているのですが・・・
価格面以外は結構いいな、と思っていて。
といっても家を買うのは価格がかなり重要なんですがね。

[230: 匿名さん]

安いほうの部屋を見に行ってきました。
＊＊みたいな価格設定。
笑えます。
北向き低層で70〜75平米で6500万円、南向き1階（というか半地下で
地下駐車場と同じフロア）80平米が7000万円台。
80平米未満にはエアコンはありません。
（それ以上の大きい部屋はリビングと寝室に天カセ）

グレード感も1億円以上の部屋とは違い、かなりショックを受けます。

[231: 匿名さん]

80平米前後が希望という旨を伝え、82.60㎡のMRに行ってきました。
期待していたのに気持ちが動かされるような仕様もなく、
特にこれが、というような印象も残らず、少々気がぬけてしまいました。。普通??〜。。
きっと高級な部屋の方にかなりの配分で力が注がれているのだな、
(億ションだから当たり前か〜とは思いつつ、、、)と感じました。
ちなみに130㎡台のMRは参考にはなりませんよと言われ見せて貰えませんでした。
ただ立地、利便性、環境やセキュリティ、建物のデザイン、pと違って敷地全体免震である、あと思ったほど
管理費が高くない事(1㎡あたり315円ほど修繕積立金込み)などで検討の余地はあるかな−と思っております。
しかし、あれが7000万円か〜とも、、、。
目白駅から現地の間の電信柱にP駒○の広告が連なっているのには驚きました。やはりN不動産はかなり意識しているのですね。