目白ガーデンヒルズ［旧：【住友】目白の杜PJプレミアム］

[匿名さん]

学習院の南側に建つ予定のマンションを検討してます。
かなり環境が良さそうな立地ですがどうなんでしょうか？

http://www.mejiro-gh.com/



[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[162: 匿名さん]

>>161
秋篠宮紀子妃がお住まいだった学習院の職員住宅もこの道沿いじゃなかったですか？
（学習院馬場と千登世橋中学の間あたり）

[163: 匿名さん]

学習院敷地内の施設ですからひとくくりの学習院て言うことでよいのでは。

カルミネの隣に、東急不動産のクオリア計画中。

[164: 匿名さん]

梁をなくし壁と床で建物を支える構造ですね。部屋の中はすっきりですが、
地震への強度はどうなのでしょうか。
某新聞によれば、この構造は元来低層用なので、１１階建てだと壁と床は
60-70cmの厚さが必要なのを、免震装置をつけることで通常厚の壁・床でも
構造計算をパスしたようです。長周期振動とか問題ないのでしょうか。

[165: 匿名さん]

この週末、何も動きはないですかね？
ＭＲはいつになったら・・・。

[166: 匿名さん]

部屋のバリエーションが多いので、大変らしいです。

[167: 匿名さん]

住まいサーフィンの評価が変更されてた。
現在は高予算者と関連会社社員などに案内中。
低予算者には「準備中」と説明。
すでにMRはプレミアタイプが完成し、案内しているとさ。

[168: 匿名さん]

ここのＭＲ　どこにあるの？

[169: 匿名さん]

現地すぐ近くの切手博物館の隣にある博物館ビル4階。
すぐわかるよ。

[170: 匿名さん]

このサイト見ている方で、既にMRに行った方いらっしゃいますか。
今後の参考に

[171: 匿名さん]

先月末行ったのですが、私は高級なほうの完成直前で、MRの中に入れてもらませんでした。
……参考になりませんね。すみません。

[172: 新宿]

私も、先週末行きましたが、やはり、入れてもらえませんでした。
営業が「客にゆっくり見て貰うために、アポなしの人には見せていない。」
との給わりましたが、、
２０分くらいフロント近辺にいたにもかかわらず、誰一人客がこなかったので
「いったいどういうアポの入れ方なの？」と妻が聞いたところ、
先方はしどろもどろでした。
　また、この営業に、私たちは「アポ入れますか？」と聞いてももらえず、
結局　追い返されてしまいました。
恐るべし。

[173: 匿名さん]

あの場所に
大規模億ションという自体が強気すぎというか勘違いだと思うのだが。

[174: 匿名さん]

やっぱり金持ちしか入れてもらえないのね。
2000万円くらいの給料をもらっている源泉徴収票あたりを手に入れて、見せて
もらうくらいしか、貧乏人には方法はないのかしら。

[175: 匿名さん]

あの場所に高級物件が建つことで、逆にあの地域の評価が上がるんじゃないだろうか。
最近ペンシルみたいなワンルームもどきのマンションが林立し始めた目白通り沿いよりも住環境としてはマシに見える。
もちろん一番いいのは目白通りから奥に入った１低層エリアだけど、あそこまで大規模だと『坂の下』の雰囲気を変えてしまいそうな予感。
住友の宣伝に洗脳されちゃってますかね？

ともかく近い将来、あの坂道は高額所得者が行き交う道になります。
線路沿いの公団賃貸の家賃も、信じられないくらい高いし。
住居費に月額２５万円以上支払える方々が数百世帯も集中するのは凄いですね。

私はペンシルマンション＠目白在住２０年。。。

[176: 匿名さん]

>175
そんなに単純じゃないと思います。

名前だけは目白だが
いわゆる高級住宅地「目白」ではない坂の下に高級物件を建て
「目白ブランド」というイメージと実像の倒錯で
大規模物件を売り切ろうとする作戦にしか見えないのですが。
モデルルームでの金持ち優遇も含めて。

この会社、こういう手法が多すぎると思う。
こういうのを商売上手というのかもしれませんが。

[177: 匿名さん]

あそこまで大規模だと、私もあの通りの雰囲気自体は決して悪くなることはないと思います。
１７５さんと同じで。
学習院近辺に住んでましたが、賃貸でも結構します、ほんと。
目白のブランドじゃなくても、素敵な通りになるのでは？と期待ですけど。
住友の目白ブランドにはだまされませんが、高級住宅街じゃなくてもあそこ便利なんでいいと思いますけどねー。

[178: 176です]

交通が便利なのは間違いないが
マンションひとつでそんなに変わるとは思えないですが。
もちろん悪くはならないでしょうけど。

このマンション、
この地域をよく知る野次馬として思うのは
大規模億ションの場所かどうかということ。
地価や賃料相場まで含めて。

ワールド・シティ・タワーズにせよ
シティハウス成城やシティタワー高輪にせよ
高値で売るために
販売上だけで有効な付加価値で
（日本最大とか、名前だけは成城とか、
とりあえずガーデンヒルズとつけてみるとか
物件自体の価値とは関係ない、なんとなくのプレミア感）
売り抜ける手法が一般消費者を馬鹿にしているようで気に入らん。

[179: 匿名さん]

高級億ションの場所ではないけど、あたりの賃料相場をみても、
それなりなはず。目白駅から10分以内は、下落合、目白住宅地を選ぶと無理だから
、場所が場所なぶん完全に利便性の価値で。

[180: 176＆178です]

あくまでそれなり。
山手線内の賃料は大抵どこでも「それなり」でしょう。

例えばガーデンヒルズの本家「広尾」と比べた場合、
周辺の分譲及び賃料相場はどうなんですかってことです。

利便性なら他にもっといいところも安いところもいくらでもあるし
そもそも１億以上出せば大概どこでも買える。

要するに売り手の考え方に誠意を感じないと言いたかっただけ。

[181: 匿名さん]

そうですね、期待してただけに確かに住友ってだけで
ちょっとがっかりでした。。。まあ売り手と住むわけじゃないと思って物件を見たいですけど。
がっぽり暴利を、感はありありですね。

[182: 匿名さん]

>売り手の考え方に誠意を感じない

たしかに。
「都心の奇跡」なんて地元民が腰を抜かすような仰々しいイメージづくりしないで、
利便性のいいファミリーマンションってコンセプトで宣伝してたらここまで叩かれることなかったはず。
土地の仕入れ値が高くなった分、無理な高級イメージを造り上げて、錯覚した土地勘のない人に売ろうという姿勢が見え見え。
最近届いた住友の「PAL」って情報誌で売れ残ってる高級物件の数々を見て、
一種の催眠商法（言葉が悪かったらゴメンなさい）みたいだと思いました。

[183: 匿名さん]

まあ　ここに限らず　物事の本質を見極める目を持って　物件を選びましょう
億ション１００戸超は　むしろ話題作りが狙いで　宣伝広告効果を狙ったものでしょうね
実際　多くのメディアでも取り上げられているので　狙い的中ということなのかも

この通りは　比較的小奇麗な雰囲気もあるし　既存樹木を活かしたと思われる街路樹
もあったり　それなりのステータス性のあるテニス倶楽部があったり　更には　明治
通り寄りに　鹿島建設が二棟の高層マンション建設中で　そちらもそれなりのステータス
のものとなりそうですから　２−３年後には随分住民が増えるでしょうね　それも
比較的高所得層の人が多いでしょうから　確かにこの界隈の雰囲気は随分良くなる
可能性があると思います　ただ　ごく普通の住宅街の雰囲気が好きなら　この辺では
やはり南斜面高台の　下落合や目白の一低住専がオススメなのは　間違いなしです

[184: 質問]

野村のプラウド近衛町はどうなりましたか？

[185: 匿名さん]

この配棟計画はどういうふうになっているんですか。
HPにも出ていませんが、約400戸ということは横一列でなく二列ですか
敷地は奥行きはせまいですし、どうやって400戸も詰め込むのでしょうか。
まさか○ラウド駒込のような詰め込みではないでしょうね。

[186: 匿名さん]

ロの字の配棟で、西がエントランス、住戸は南、東、北の3棟になる。

[187: 匿名さん]

真ん中は中庭ですよね？

[188: 匿名さん]

西の坂は十年ほど前まで操車場のようなものがあって歩道もありませんでした。
既存樹なんて・・・。
南は大正製薬の社宅の北に残した大木一本だけ。

どなたか書いていましたが、昨日来たＰＡＬを見ると完成物件ばかり。
高輪なんていつ完成したんだっけ状態。

ここは高田馬場より低いから低層階だと早稲田通りのビルの裏側を見ることになります。
少なくとも、多分七階以上でないと。

[189: 匿名さん]

>>188
おっしゃるとおり、馬場より土地が低いかも知れませんね。
東西線の駅から歩いてみたのですが、
早稲田通りから神田川に向かってだらだら下る坂には薄汚れた飲食店と専門学校が林立。
若いエネルギーと言えば聞こえはいいですが、雑然とした暗い街並みです。
神田川の橋は洪水対策なのか、道路の高さより高くて渡るのが不便。
仕事の行き帰りに通るには物理的にも精神的にも良くない環境だと思いました。
やはり多少面倒でも目白駅を使うことになるでしょう。

[190: 匿名さん]

ちょうど高田馬場駅はすり鉢の底のような地形。
駅から西へは小滝橋通りにむかう上り坂。
南は戸山公園に向かう坂道。
東は早稲田にむかうだらだらした上り坂。

早稲田通りと明治通りの交差点は結構高台。

[191: 匿名さん]

この物件は、「自分で住み続けるのだからいくら払おうが構わない」というような人か
「中古として売る場合に、2千万くらいの損をしても何ということはない」というような
お金持ち以外は買うなということをデベさんが暗にシグナルを出しているのでしょうかね。

[192: 匿名さん]

>「中古として売る場合に、2千万くらいの損をしても何ということはない」

今どき８０００万円以上のマンションを買う場合には当たり前だと思うが・・・

[193: 匿名さん]

近隣の相場を考えても2000万ではすまないでしょ

[194: 匿名さん]

住まいサーフィンの掲示板が荒れている、、、、、

[195: 匿名さん]

１９１です。
１９３の方がおっしゃっているように近隣の相場と比べてということです。
例えば、今回のが9000万で、近隣の同程度のものが7000万の場合、
両者とも時期やメインテナンスの状態が同等であれば、殆ど同額で売れる
のでしょうからという意味です。

[196: 匿名さん]

これだけの規模とグレードだったら近隣の物件よりは高くなるでしょう。
もちろん値上がりするという意味ではありませんけど。
この物件の行く末は皇室典範の改正とビミョーに関連していたりもして・・・

[197: 匿名さん]

住まいサーフィンでガーデンヒルズをお気に入りに登録してるやつが
９２人もいまっせ。
ユーザ評価の欄に
『売り方やグレード設定にももう少し配慮を。
入居後のことも考えて欲しい。』と書かれている。
https://www.sumai-surfin.com/product/rating/re_rate_list.php?r=2208

[198: 匿名さん]

>>196
愛子様が皇位継承順位１位になられたら、
当然学習院に通われて、周辺の警備も厳しくなる＝治安が保証されるということですよね？

横の公団賃貸に住んでる方からの又聞きなのですけど、
この物件の上層階の購入者については、
そういう意味からある程度制限されているとかいないとか。
高額な部屋（＝上層階）だけ先行して予約制で案内しているのはそんな意味があると。
つまり金だけ出せば買えるというものではないらしいというのです。
学習院を見下ろしてしまう高さですから、住まい方や素性などチェックしてるとか。
なんでもこのマンションの計画段階で学習院から住友にそういう条件が出されたそうです。
（最初、学習院は７階建てまでにするように強く申し入れしていたとか）

学習院や住友から直接聞いたわけではないのでまったく根拠はないのですが、
周辺ではそういう話になっているみたいです。

今後は真子様佳子様、愛子様と皇族方が続々と入学されますから、
あながちあり得ない話ではないかなと。

[199: 匿名さん]

もし高額層イコール信頼のおける人間という評価をしているということが
本当ならば益々、問題ですね。
かなり、企業のスタンスを疑わざるを得ないですね。
更に居住者の分断を深刻なものとするのではないでしょうか。
もし、セキュリティを高めたいならば、もっとオープンなやり方をすべきと
思います。（本当ならば）

[200: 匿名さん]

かつて　皇居傍に某財閥系保険会社が本社ビルを建てる際　さまざまな筋から
要請があり　高さを制限して建設した例がありますが　恐らく同じような理由から
でしょう。そういうことであれば、ある程度きちんとした身元の人に優先的に分譲
するのも無理からぬ事のように思われますが、上階の買主だけ身元チェックする
のでは不十分でしょうし、更に言えば、中古として第三者に分譲される際にもしっ
かりチェックしないと、実質的には意味がないでしょうね。果たして新築時の分譲
主の住友がそこまでフォロー出来るかは大いに疑問が残るところですが…。
ところで、紀宮様ご婚約内定で大変御目出度いですし、新居を御探しでいらっしゃ
るようですから、本当に大使館並セキュリティ完備であるならば、御馴染み御深く
ていらっしゃる目白でも御座居ますし、こちらのペントハウス等宜しいかも知れませ
んね。

[201: 匿名さん]

目白の良さは、さりげなく控え目な上品で気品漂う、違いが分かる
洗練されたハイクラスの大人達に相応しい、上質で高級な、歴史と
文化の香り高い成熟した住環境です。都心立地にも関わらず、都会
の喧騒とは無縁の閑静で落ち着いた緑深い歴史と伝統溢れる街並み。
学習院に代表される由緒ある文教の地、皇室や近衛家、徳川将軍家
等との浅からぬゆかりなど、この街の魅力を語り始めれば、枚挙に
暇がないほどです。目白に住まう、人生の至福が、ここにあります。

[202: 匿名さん]

>>200
たしかに学習院の、特に正門付近は
大通り沿いにもかかわらず高層建築がないですね。
駅周辺でも最近できたホテル（学習院側の窓は開かない）と
コマースとあとは川村学園だけですから。
線路沿いの公団住宅も微妙な高さで並んでますし。

紀宮さまご降嫁の際にはぜひ住んでいただきたい。
でもご結婚はこの秋、竣工ははるか先の話・・・

[203: 匿名さん]

２０１の方、S不動産の方ですか。

[204: 匿名さん]

>>203
いえ、某有名掲示板や「まちBBS」で有名な、可哀想な方です。
見ないふりをなさってください。
意味が不明でしたら、googleで「目白厨」を検索してみてください。

[205: 匿名さん]

目白駅周辺側は高級かもしれませんが...
ここは、馬場といった方が良いのでは...

新目白通り付近にはホームレスの方々がたくさんいらっしゃるようですが、
最近はどうなのでしょうか？
(小生は大正セントラルに通うテニスボーイです。)

[206: 匿名さん]

>>205
この物件ができることによって高級なエリアが坂の下まで広がるんです。…と事業主は言いそう。

[207: 北朝鮮なみ？]

住友不動産がつくったパンフレットを見せてもらったのですが、不可解な
点があります。

ちょうど真中見開きに載っている「スカイルーフガーデン完成予想図」は、
図の左側が北の方向になるはずなのに、なぜか、木の影は右側、つまり
南側に伸びている！？

事情の分かる人、よろしくお願いします。

[208: 匿名さん]

by北朝鮮みたいですねw＞影の矛盾
たぶん何も考えずに影を書いちゃっただけじゃないでしょうか。

それにしても珍妙なランドプランですよね。
北棟なんて買う人いるのかしら？
あれじゃ一日中真っ暗でしょう。前方がひらけてればまだしも、
いきなり崖＆林だし。
大森プロストシティのように潔く、一列20階建てとかにはできなかったのかな〜？

立地から期待してましたがたぶんMRにも行かないと思います。

[209: 匿名さん]

というか、学習院のほうも日陰になって迷惑してるんじゃない？北棟があんなに接近してたら。
＞２０８さんが言うとおり一列で高層にしたほうがまだマシだったのでは。

正月に沖縄から遊びに来ていた友人が「PAL」を見てて、
「牧志緑ヶ丘公園」の記事を見つけてひとこと。
「この公園、荒れ果てた墓地だったのを那覇市が公園にしてるんだけど、いろんなことがあって進んでないんだよねー。このマンションも墓地の跡だよー。地元の人は買わない。というかこの場所には近寄らないさー。きっと内地の人が買うんだろうね、何も知らないで」と。

なんとなくこの物件と相通じるなと思いました。

[210: 匿名さん]

北棟は日照ゼロかな。日照だけならともかく通風・視界もゼロなのは致命的か。
なんかプラウド駒込と同じで、金持棟最優先で、残りは採算確保のため
居住性を無視した詰め込みプランですね。
もともとあまり期待してなかったが、ランドプランはがっかり。

[211: 匿名さん]

ほんと詰め込み・・・
北棟なんて買う人いるんだろうか。
値段を相当やすくしないと、あそこで北をかうメリットなさそうだし。
永住をうたってるわりに、あのつくりはないですね。