目白ガーデンヒルズ［旧：【住友】目白の杜PJプレミアム］

[匿名さん]

学習院の南側に建つ予定のマンションを検討してます。
かなり環境が良さそうな立地ですがどうなんでしょうか？

http://www.mejiro-gh.com/



[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[102: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズが20年たって住みにくくなっているという話ですが、
本物件は100年コンクリートを一つの売りにしているようですが、どのくらい
意味があるのでしょうか。ご存知の方教えて下さい。

[103: 匿名さん]

100年コンクリといっても、配管とか水周り設備は遥かそれ以前に駄目になる
から、結局30-35年ほどで大規模修繕か建替えは避けられないと思います。
むしろ、100年コンクリは一般コンクリより強度が高いので、地震等への
耐久力が高い、と思えばよいのでは。

[104: 匿名さん]

>>103
いえいえ、１００年コンクリートを使う物件は
建物本体と配管をは別構造になっています。
躯体を壊すことなく、配管・配線の交換ができます。

というか、配管が躯体に埋まってるマンションって、昔の公団くらいなもので、
分譲マンションではとっくに絶滅してませんか？

[105: 匿名さん]

ところで、100コンクリとセット販売になっている免震工法も同じだけもつのでしょうか。
どこかの本で免震工法のシステムを更新するのに相当なお値段がかかるとかいて
ありました。

[106: 匿名さん]

37: 名前：匿名さん投稿日：2004/10/30(土) 13:28
学習院馬術部の馬小屋のニホイが。。。

地元又は学習院の方ですね。
西の線路側は関係ないですが、東側は要注意。かなりすごいにおいです。
現地、一回ではなく何回か行くことをお勧めします。

92の目白在住ですが、私もあんな目白に住んでみたくなりました。
絶対、地元民ではありません。

[107: 匿名さん]

臭いの問題はちょっと要注意ですね。
今の季節はまだましなのかもしれませんね。
S不動産には、十分にその点の説明もしっかりとしていただきたいですね。

[108: 匿名さん]

まあ山手線の内側で馬糞の匂いを嗅げるのも一興かと。
まあ梅雨時とか真夏なんかはもう・・・（略）
別荘地の牧場に来たと思えばまた楽し。

＞105
免震工法自体、まだマンションに取り入れられて１０年ちょっとですから。
建設会社は５０年とか百年とか言ってますけど、こればかりは実際に時間が経ってみないと。
でもまあ、遠くない将来に地震が来ると言われていることを考えるとプラスかと。

[109: 匿名さん]

ということは、東は馬のにおい、西は山手線の騒音、窓が開けられない
ということでしょうか。
前門の馬、後門の山手線ですね。真ん中辺は何とかという感じになれば
いいのですが。

[110: 匿名さん]

東側は大正テニスクラブの音と照明にもご注意を。
パコーンパコーンと意外にうるさいですよ。
夜の１０時くらいまでものすごく明るいですし。でも防犯上はいいかも、です。

[111: 匿名さん]

パコーンというテニスの音はしますが、そんなに気になりません。
騒ぐ学習院の学生のサークルは昼間からで6月ぐらいまでだし、
あとは主婦が中心（平日）なので。騒がしいことはないですよね、あそこ。
確かに防犯上はいいです、すごい明るい。
明治とおりへ出るときに夜あのとおりは、あの明るさが救い。人がいるし。

あのへんは治安がいいと思います。数年前、ジョナサンのところでパトカーがとまってるのいがい
あまり見ません事件など。
あと、ほんとにちょうど低層の階で馬術部に接してなければ、匂いがきになったことないです。
学習院へあの裏口から通学してたころ、中にはいるとさすがににおいますが、
外に出れば別に平気でした。風で匂いが乗ると少しするかもしれませんが。

[112: 匿名さん]

大正テニスクラブはいいですね。
高級住宅街によくあるハイソ系アイテムの一つですから。
田園コロシアムはもうなくなりましたが、ここは、いつまで
も日本を代表するハイソサエティが集う社交の場として、
末永く存続して欲しいですし、目白ガーデンヒルズができ
れば、多くの方がこちらのクラブに入会されることでしょう。

[113: 匿名さん]

ちなみに　大正製薬のトップの方も　目白界隈某所の第一種低層住専エリア
にある高級邸宅街の大きなお屋敷にお住まいですよね。
あのエリアは　都内屈指の山の手高級邸宅街、高額納税者集積エリアです。

[114: 匿名さん]

あのエリアというのはどのエリアを指しているのでしょうか。
かなり広いエリアを同じランクの場所と考えるのは危険です。

[115: 匿名さん]

あのエリアは　あのエリアでしょう
知ってる人なら知っているエリアです
決して広いエリアではないです
ヒントは　新宿区側　です

[116: 匿名さん]

この辺で一番高級なエリアはどこですか？

[117: 匿名さん]

線路の向こう側の某高級（とされる）地域の話をしても意味ないので、
そちらへの誘導はやめ、この物件に話をもどしましょう。
ここ自体は、崖下だし、馬場あたりよりはよいが別にハイソな地域
ではないし、高級度を競ってもしょうがない。

[118: 匿名さん]

でも　物件ＨＰに　おもいっきり　某高級地域の
蛍とかるがもで有名な　江戸時代には将軍の
お狩場だった　鬱蒼とした公園が出て来ますよ

[119: 匿名さん]

>118
だから何ですか？　その公園に隣接しているわけでないですし、
物件に話を戻しましょう。

[120: 匿名さん]

住まいサーフィンに評価がでてました。９０点というのはビックリしましたが
よくよく中身を読んでみると点数とあわないような気がしました。
その中で、周辺の地価にそぐわないような値段をつけると書いてありました。
理由が、取得価格が高かったからというのも中々の驚きです。坪単価４０万円
くらいは割高にするのでしょうかね。
位

[121: 匿名さん]

この物件のいい点としては車の利用がしやすいってことかな。
目白界隈、とくにお屋敷街は目白通りからの出入りがしにくいけど、
ここは前面道路の交通量が少ないし、十三間通り、明治通りからアクセス容易。
これだけは評価できると思う。

[122: 匿名さん]

先週末にたまたま現地を近く通る機会があって、覗いてみると複数人の
お客らしい人とネクタイを締めた人が案内のようなのを受けていた。
もしやと思い、近くに車を止め、再度戻ると工事関係者らしい人たちしか
残っていなかった。
鎌をかけようと工事関係者に
「住友の方は？」
と聞くと、
「もう帰られましたよ」
という答え。
そこでモデルルームが入るビルに向かってみると、工事はかなり進んで
おり、あとちょっといったところ。
モデルの作っていた職人さんに
「住友の方は？」
と聞くと
「今はいないですよ」
という答え。
住まいサーフィンに評価が載っていたことを考えると、何らかの説明会が
一部の方に行われているということかな？

[123: 匿名さん]

モデルルームの案内が今日来た。

[124: 匿名さん]

うちにはまだ来ておりませんが、モデルルームの案内が来た方が
いらっしゃるのですね。
それにしても当初の情報よりかなり遅れていますよね。
何か理由があるのでしょうか。ひょっとして馬小屋のにおい対策とか
していたりして…。

[125: 匿名さん]

プレミアム住戸が100戸あって、年内の案内はそちらから。
貧乏人は年明けから案内開始だそうな。

[126: 匿名さん]

遅れているんじゃなくて、金持ち優先で買えるか買えないかわからない客は
後回しということね。

フン、気分悪〜

[127: 貧乏人]

「自己資金２億」くらい書いときゃよかったな！

[128: 匿名さん]

本当に気分が悪いですね。
残るのは、臭いか、うるさいか、眺めが悪いか、蚊にやられるところということになる
のでしょうか。

[129: 匿名さん]

>>128
それに金持ちに見下されるようなところということですな。

[130: 匿名さん]

基礎票を何とか確保して、貧乏人を責めようと考えているのですかね。
分断工作（金持ちと貧乏人）は、あとあと糸を引くのでよくないと思いますね。
全く、売ることしか考えていないのでしょうね。当たり前ですか？？？

[131: 匿名さん]

ほんと感じ悪いですよね〜!!　一気にテンションさがりました。

[132: 匿名さん]

住友ってこういう区別をよくするでしょ。
「プレミアム」と「スーペリアル」とかいって。
タワーマンションや例の小石川ガーデンヒルズでもやってました。
こういうマンションは買わないに限るでしょ。
プラウド駒込がスレで叩かれてるけど、ここもそういう風になるんじゃないのかな。

[133: 匿名さん]

>132

別にやってもいいんですよ、そりゃ会社の方針ですから。
ただね、事前に登録やら話をしたいって人たちがいるわけですからきちんと説明するべきだと思うんですよね。
だって最初に送ってきた案内では、１２月にコンセプト説明会があると書いてあるんですから。

プレミアムグレードから先に案内をさせていただき、スーペリアルは後になります。
遅くなってすみません。

これぐらい連絡してきてもいいだろう、と思ってしまうのだが。

[134: 匿名さん]

私の記憶が確かならば、最初の案内に「11月下旬事前説明会」とあったような気がしていたので、
11/26の金曜日に「明日事前説明会があるのですか？」と問い合わせたところ、
「今準備しておりまして12月の中旬になる予定です。」との応えで、
名前も聞かれ、また御案内しますとのことでした。
でも、MRの案内が来た人もいるところをみると、わたしは来年回しなんだーって思っちゃいます。

こちらから問い合わせするくらいだから、普通なら大いに脈ありと思われそうなのに、
反響がすごくて手応えを感じているのでしょうかね？
第２のプラウドニコタマタワーをねらってるとか‥。

P駒込もそうだけど、プレミアム住戸とかある貧富の差マンションはいやだな。感じ悪。
p駒だってメゾネット売りに苦戦してるみたいじゃないですか。
あんまりタカピーな売り方だと400戸近くも売り抜けないよーー。

[135: 匿名さん]

はっきり言って、プレミアム住戸というカテゴリーをつくって、虚栄心のようなものを
くすぐること、金銭的にゆとりのある人間に余計な情報が入らないようにするための、
青田刈り、囲い込み類で、反響がよいということではないと思います。
本音はできる限りはやくキャッシュを獲得したい訳ですから。買いたい人は
戦術にのらないように注意が必要です。何れにしても良心的な対応ではないことは
確かですね。

[136: 123]

この物件のモデルルームとは書いてませんが、なにか？

[137: 匿名さん]

>136

意味不明〜
どこのモデルルーム？
何いいたいの？

[138: 匿名さん]

高いお部屋のモデルルームが完成したと伺いました。

[139: 匿名さん]

近いうちに　プラウド近衛町が販売になるから　そっち待った方が良くない？
でも　そっちの方が　高いかも・・・

[140: 匿名さん]

プラウド近衛町というのはまったくのデマらしいですよ。野村の営業のひとから聞きましたけど。

[141: 匿名さん]

じゃあ古河の社宅跡地は何になるの？
もう取り壊し終わって仮囲いしてるけど。
野村が買ったという話そのものがデマ？？？　＞１４０

[142: 匿名さん]

住友不動産、東京・目白で100戸超す「億ション」
　住友不動産は9日、東京・目白の学習院大の隣接地に建設中のマンション「目白ガーデンヒルズ」の概要を発表した。分譲価格が1戸1億円以上の億ションが100戸を超えるという。販売は来年2月から。

　目白ガーデンヒルズは地上11階で総戸数396戸。1戸当たりの広さは約55—約170平方メートル、分譲価格は最低5000万円台から最高2億円以上になる見込み。

　地下の免震装置上にコンクリート製の巨大な人工地盤を築き、その上に全戸を配置する日本初の「フラットプレート免震工法」を採用する。敷地外周を赤外線センサーで囲み、計73台の防犯カメラを設置するなどセキュリティー対策も万全という。〔共同〕 (23:51)

[143: 匿名さん]

価格帯が明らかになりましたね。
とても手が出なさそうです。
億単位の住戸が１００以上あるマンションだと、安い部屋に住んだら肩身が狭そう。

この物件からは脱落します。
目白近辺で探したいので、明治通り寄りの２１階建てのほうに期待します。

[144: 匿名さん]

あの場所で本当にそんなのが売れるのか興味津々

[145: 匿名さん]

住友不のただでさえ過剰な在庫が将来も増えるのに貢献しそうですね。
今日某新聞で完成在庫が多いと指摘されたのに対し、「青田売りがおかしい。
当社は竣工してから現物で確認できる売りかたをしている...」と専務が述べて
おられたが、本当にそうなら本件青田売りはしないですよね。え？違うって？

[146: 匿名さん]

脅威の拡大策といい
そういう物言いといい昔の●京みたい。

[147: 匿名さん]

もう商談がすすんでいる方もいらっしゃるんでしょうか。
早くモデルルームにいってマンション自体の雰囲気をつかみたいです。
あれだけ大きいので、こじゃれた街角になると嬉しいです。
ま、一応目白という売りなんだし。

[148: 140]

＞141
＞野村が買ったという話そのものがデマ？？？

そのようにききました。
その土地は野村は持ってないそうです。
その営業の方も「どこからそういう話になったのか‥」
と不思議そうでした。

[149: 匿名さん]

じゃあ、どこが買ったんですか？
もう　すっかりきれいに　更地にされてますよ
もし野村だったら　その営業は詐欺罪で告訴すべきですね
プラウド駒込が苦戦してるからって　嘘つけば犯罪です
故意又は過失による虚偽又は不正表示による不当営業行為として
告発すべきでしょうし　損害賠償請求の対象となるでしょう

[150: 匿名さん]

まあまあ＞149さん、もちついてください。
そのうち明らかになるでしょうから。
話を戻して…
住友の物件は売れ残って値下げになるでしょう。
ひと声２千万、ってな感じで。
すぐに飛びつく必要はありませんよ、購入を考えてる方々。
私は全然手が届きませんが。

[151: 匿名さん]

不動産会社がよく使う手だけど、近隣住民がうるさい場合なんかには最初は表に名前を出さずに建設会社の名前で建築確認やお知らせ看板を出して、
工事の途中になって建築会社が建てているものを買って分譲するという形をとることが多いよ。もちろん裏でシッカリ契約結んであるけど。
現にこの物件の先でもう工事が始まってる２１階建てもいまだに鹿島建設の名前しか出てないけど、鹿島が直接分譲するとは思えない。
下落合３丁目のオリジンの隣にできた「台無しシティ目白」もつい最近まで建築主は工事業者の荒川建設工業って書いてあった。

[152: 匿名さん]

鹿島は自分でデベロッパー事業もやってます。もう少し勉強してね。
いずれにせよ、古河社宅跡地の情報もお願いします。。。

住友は値下げ渋いですよ。うーんとマージン乗せてても売り急がない。
基本的に大手だから体力あるでしょうし、多少売れ残っても、たっぷりマージン
乗せた住戸が売れた分でしっかり儲けてるから、残戸の売れ行きが少々遅く
なっても構わないのでしょう。住友の場合、竣工して平気で１年くらい残戸ある
のが普通っぽいよ。

ところで、ライオンズの目白、残り１戸ってＨＰに出てるけど、そんなに売れたの？

[153: 匿名さん]

＞150
まあ　不動産屋は　嘘つき集団だから　少々の嘘で騒いでもしょうがないって
ことですかね。ただ、そうした営業方法は明らかに違法であり不法行為に基づく
法的責任追及の対象となり得ます。人生で一度という大きな買い物の決断に
当たり、重要な情報を隠蔽・隠匿し、若しくは改竄した虚偽の事実を示すことにより、
その意思決定に何らかの影響を及ぼし、正確な事実を知っていたならば異なる
意思決定をしていたであろうことが合理的に推定出来る場合であれば、
契約解除請求や損害賠償請求の対象となるのは当然です。そういう場合は、
決して泣き寝入りせず、不当営業行為を告発し、法的制裁を加えるようにしま
しょう。

[154: 匿名さん]

Sさんから貧乏人には案内を出さないことについて言訳メールが来ました。
100㎡以上御希望の方に案内をしているとのことです。何でも
130㎡のモデルルームが先にできたとのことです。ものは言いようですね。

[155: 匿名さん]

鹿島のマンションは具体的にどこで建設しているのでしょうか？

[156: 匿名さん]

>155

この物件の南側の道路を、東（明治通り方面）へテコテコ歩いていくと
右側にあります。
11階と20階建ての2棟がありますよ。

[157: 匿名さん]

＞155
都電の学習院下のすぐ近く。
高田小学校前。
敷地が二つに分かれていて、300戸位は建つのでは。
目白からは十分以上かかりそう。
開通したらそちらが便利かと。

[158: 匿名さん]

>156 157
情報ありがとうございます。
あそこで「目白」はないでしょうねぇ。
環境はイマイチです。

[159: 匿名さん]

でも、ガーデンヒルズとどんぐりの背比べという感じではないのですか。
（目白の住人ではないのでよくわかりませんが）

[160: 匿名さん]

>>159
いえ、目白１丁目と高田とではやはり全然…。
周辺環境もかなり違います。
現地を見てきましたが、ここで言われているほど悪くなかったです。
南側がゴチャゴチャしてるのは線路に近いごく一部で、
あとは敷地の広いマンションとテニスコート。
背後と東側には学習院の緑。
やはりあの環境は希少だと思います。
７、８千万円台でどの程度の物件が買えるのか注目してます。
でも最低５千万円台で５０㎡台らしいですから、望み薄ですかね・・・。

[161: 匿名さん]

高田も目白も良いところは目白通り沿いの高台。
坂下は下落合も目白も高田も同じ。
目白の坂下っていうのは、この物件と角の小さなマンションと、その隣の古い家だけしかありません。

目白近辺の電信柱や看板がいっせいに赤い目白ガーデンヒルズ案内になって来ました。

[162: 匿名さん]

>>161
秋篠宮紀子妃がお住まいだった学習院の職員住宅もこの道沿いじゃなかったですか？
（学習院馬場と千登世橋中学の間あたり）

[163: 匿名さん]

学習院敷地内の施設ですからひとくくりの学習院て言うことでよいのでは。

カルミネの隣に、東急不動産のクオリア計画中。

[164: 匿名さん]

梁をなくし壁と床で建物を支える構造ですね。部屋の中はすっきりですが、
地震への強度はどうなのでしょうか。
某新聞によれば、この構造は元来低層用なので、１１階建てだと壁と床は
60-70cmの厚さが必要なのを、免震装置をつけることで通常厚の壁・床でも
構造計算をパスしたようです。長周期振動とか問題ないのでしょうか。

[165: 匿名さん]

この週末、何も動きはないですかね？
ＭＲはいつになったら・・・。

[166: 匿名さん]

部屋のバリエーションが多いので、大変らしいです。

[167: 匿名さん]

住まいサーフィンの評価が変更されてた。
現在は高予算者と関連会社社員などに案内中。
低予算者には「準備中」と説明。
すでにMRはプレミアタイプが完成し、案内しているとさ。

[168: 匿名さん]

ここのＭＲ　どこにあるの？

[169: 匿名さん]

現地すぐ近くの切手博物館の隣にある博物館ビル4階。
すぐわかるよ。

[170: 匿名さん]

このサイト見ている方で、既にMRに行った方いらっしゃいますか。
今後の参考に

[171: 匿名さん]

先月末行ったのですが、私は高級なほうの完成直前で、MRの中に入れてもらませんでした。
……参考になりませんね。すみません。

[172: 新宿]

私も、先週末行きましたが、やはり、入れてもらえませんでした。
営業が「客にゆっくり見て貰うために、アポなしの人には見せていない。」
との給わりましたが、、
２０分くらいフロント近辺にいたにもかかわらず、誰一人客がこなかったので
「いったいどういうアポの入れ方なの？」と妻が聞いたところ、
先方はしどろもどろでした。
　また、この営業に、私たちは「アポ入れますか？」と聞いてももらえず、
結局　追い返されてしまいました。
恐るべし。

[173: 匿名さん]

あの場所に
大規模億ションという自体が強気すぎというか勘違いだと思うのだが。

[174: 匿名さん]

やっぱり金持ちしか入れてもらえないのね。
2000万円くらいの給料をもらっている源泉徴収票あたりを手に入れて、見せて
もらうくらいしか、貧乏人には方法はないのかしら。

[175: 匿名さん]

あの場所に高級物件が建つことで、逆にあの地域の評価が上がるんじゃないだろうか。
最近ペンシルみたいなワンルームもどきのマンションが林立し始めた目白通り沿いよりも住環境としてはマシに見える。
もちろん一番いいのは目白通りから奥に入った１低層エリアだけど、あそこまで大規模だと『坂の下』の雰囲気を変えてしまいそうな予感。
住友の宣伝に洗脳されちゃってますかね？

ともかく近い将来、あの坂道は高額所得者が行き交う道になります。
線路沿いの公団賃貸の家賃も、信じられないくらい高いし。
住居費に月額２５万円以上支払える方々が数百世帯も集中するのは凄いですね。

私はペンシルマンション＠目白在住２０年。。。

[176: 匿名さん]

>175
そんなに単純じゃないと思います。

名前だけは目白だが
いわゆる高級住宅地「目白」ではない坂の下に高級物件を建て
「目白ブランド」というイメージと実像の倒錯で
大規模物件を売り切ろうとする作戦にしか見えないのですが。
モデルルームでの金持ち優遇も含めて。

この会社、こういう手法が多すぎると思う。
こういうのを商売上手というのかもしれませんが。

[177: 匿名さん]

あそこまで大規模だと、私もあの通りの雰囲気自体は決して悪くなることはないと思います。
１７５さんと同じで。
学習院近辺に住んでましたが、賃貸でも結構します、ほんと。
目白のブランドじゃなくても、素敵な通りになるのでは？と期待ですけど。
住友の目白ブランドにはだまされませんが、高級住宅街じゃなくてもあそこ便利なんでいいと思いますけどねー。

[178: 176です]

交通が便利なのは間違いないが
マンションひとつでそんなに変わるとは思えないですが。
もちろん悪くはならないでしょうけど。

このマンション、
この地域をよく知る野次馬として思うのは
大規模億ションの場所かどうかということ。
地価や賃料相場まで含めて。

ワールド・シティ・タワーズにせよ
シティハウス成城やシティタワー高輪にせよ
高値で売るために
販売上だけで有効な付加価値で
（日本最大とか、名前だけは成城とか、
とりあえずガーデンヒルズとつけてみるとか
物件自体の価値とは関係ない、なんとなくのプレミア感）
売り抜ける手法が一般消費者を馬鹿にしているようで気に入らん。

[179: 匿名さん]

高級億ションの場所ではないけど、あたりの賃料相場をみても、
それなりなはず。目白駅から10分以内は、下落合、目白住宅地を選ぶと無理だから
、場所が場所なぶん完全に利便性の価値で。

[180: 176＆178です]

あくまでそれなり。
山手線内の賃料は大抵どこでも「それなり」でしょう。

例えばガーデンヒルズの本家「広尾」と比べた場合、
周辺の分譲及び賃料相場はどうなんですかってことです。

利便性なら他にもっといいところも安いところもいくらでもあるし
そもそも１億以上出せば大概どこでも買える。

要するに売り手の考え方に誠意を感じないと言いたかっただけ。

[181: 匿名さん]

そうですね、期待してただけに確かに住友ってだけで
ちょっとがっかりでした。。。まあ売り手と住むわけじゃないと思って物件を見たいですけど。
がっぽり暴利を、感はありありですね。

[182: 匿名さん]

>売り手の考え方に誠意を感じない

たしかに。
「都心の奇跡」なんて地元民が腰を抜かすような仰々しいイメージづくりしないで、
利便性のいいファミリーマンションってコンセプトで宣伝してたらここまで叩かれることなかったはず。
土地の仕入れ値が高くなった分、無理な高級イメージを造り上げて、錯覚した土地勘のない人に売ろうという姿勢が見え見え。
最近届いた住友の「PAL」って情報誌で売れ残ってる高級物件の数々を見て、
一種の催眠商法（言葉が悪かったらゴメンなさい）みたいだと思いました。

[183: 匿名さん]

まあ　ここに限らず　物事の本質を見極める目を持って　物件を選びましょう
億ション１００戸超は　むしろ話題作りが狙いで　宣伝広告効果を狙ったものでしょうね
実際　多くのメディアでも取り上げられているので　狙い的中ということなのかも

この通りは　比較的小奇麗な雰囲気もあるし　既存樹木を活かしたと思われる街路樹
もあったり　それなりのステータス性のあるテニス倶楽部があったり　更には　明治
通り寄りに　鹿島建設が二棟の高層マンション建設中で　そちらもそれなりのステータス
のものとなりそうですから　２−３年後には随分住民が増えるでしょうね　それも
比較的高所得層の人が多いでしょうから　確かにこの界隈の雰囲気は随分良くなる
可能性があると思います　ただ　ごく普通の住宅街の雰囲気が好きなら　この辺では
やはり南斜面高台の　下落合や目白の一低住専がオススメなのは　間違いなしです

[184: 質問]

野村のプラウド近衛町はどうなりましたか？

[185: 匿名さん]

この配棟計画はどういうふうになっているんですか。
HPにも出ていませんが、約400戸ということは横一列でなく二列ですか
敷地は奥行きはせまいですし、どうやって400戸も詰め込むのでしょうか。
まさか○ラウド駒込のような詰め込みではないでしょうね。

[186: 匿名さん]

ロの字の配棟で、西がエントランス、住戸は南、東、北の3棟になる。

[187: 匿名さん]

真ん中は中庭ですよね？

[188: 匿名さん]

西の坂は十年ほど前まで操車場のようなものがあって歩道もありませんでした。
既存樹なんて・・・。
南は大正製薬の社宅の北に残した大木一本だけ。

どなたか書いていましたが、昨日来たＰＡＬを見ると完成物件ばかり。
高輪なんていつ完成したんだっけ状態。

ここは高田馬場より低いから低層階だと早稲田通りのビルの裏側を見ることになります。
少なくとも、多分七階以上でないと。

[189: 匿名さん]

>>188
おっしゃるとおり、馬場より土地が低いかも知れませんね。
東西線の駅から歩いてみたのですが、
早稲田通りから神田川に向かってだらだら下る坂には薄汚れた飲食店と専門学校が林立。
若いエネルギーと言えば聞こえはいいですが、雑然とした暗い街並みです。
神田川の橋は洪水対策なのか、道路の高さより高くて渡るのが不便。
仕事の行き帰りに通るには物理的にも精神的にも良くない環境だと思いました。
やはり多少面倒でも目白駅を使うことになるでしょう。

[190: 匿名さん]

ちょうど高田馬場駅はすり鉢の底のような地形。
駅から西へは小滝橋通りにむかう上り坂。
南は戸山公園に向かう坂道。
東は早稲田にむかうだらだらした上り坂。

早稲田通りと明治通りの交差点は結構高台。

[191: 匿名さん]

この物件は、「自分で住み続けるのだからいくら払おうが構わない」というような人か
「中古として売る場合に、2千万くらいの損をしても何ということはない」というような
お金持ち以外は買うなということをデベさんが暗にシグナルを出しているのでしょうかね。

[192: 匿名さん]

>「中古として売る場合に、2千万くらいの損をしても何ということはない」

今どき８０００万円以上のマンションを買う場合には当たり前だと思うが・・・

[193: 匿名さん]

近隣の相場を考えても2000万ではすまないでしょ

[194: 匿名さん]

住まいサーフィンの掲示板が荒れている、、、、、

[195: 匿名さん]

１９１です。
１９３の方がおっしゃっているように近隣の相場と比べてということです。
例えば、今回のが9000万で、近隣の同程度のものが7000万の場合、
両者とも時期やメインテナンスの状態が同等であれば、殆ど同額で売れる
のでしょうからという意味です。

[196: 匿名さん]

これだけの規模とグレードだったら近隣の物件よりは高くなるでしょう。
もちろん値上がりするという意味ではありませんけど。
この物件の行く末は皇室典範の改正とビミョーに関連していたりもして・・・

[197: 匿名さん]

住まいサーフィンでガーデンヒルズをお気に入りに登録してるやつが
９２人もいまっせ。
ユーザ評価の欄に
『売り方やグレード設定にももう少し配慮を。
入居後のことも考えて欲しい。』と書かれている。
https://www.sumai-surfin.com/product/rating/re_rate_list.php?r=2208

[198: 匿名さん]

>>196
愛子様が皇位継承順位１位になられたら、
当然学習院に通われて、周辺の警備も厳しくなる＝治安が保証されるということですよね？

横の公団賃貸に住んでる方からの又聞きなのですけど、
この物件の上層階の購入者については、
そういう意味からある程度制限されているとかいないとか。
高額な部屋（＝上層階）だけ先行して予約制で案内しているのはそんな意味があると。
つまり金だけ出せば買えるというものではないらしいというのです。
学習院を見下ろしてしまう高さですから、住まい方や素性などチェックしてるとか。
なんでもこのマンションの計画段階で学習院から住友にそういう条件が出されたそうです。
（最初、学習院は７階建てまでにするように強く申し入れしていたとか）

学習院や住友から直接聞いたわけではないのでまったく根拠はないのですが、
周辺ではそういう話になっているみたいです。

今後は真子様佳子様、愛子様と皇族方が続々と入学されますから、
あながちあり得ない話ではないかなと。

[199: 匿名さん]

もし高額層イコール信頼のおける人間という評価をしているということが
本当ならば益々、問題ですね。
かなり、企業のスタンスを疑わざるを得ないですね。
更に居住者の分断を深刻なものとするのではないでしょうか。
もし、セキュリティを高めたいならば、もっとオープンなやり方をすべきと
思います。（本当ならば）

[200: 匿名さん]

かつて　皇居傍に某財閥系保険会社が本社ビルを建てる際　さまざまな筋から
要請があり　高さを制限して建設した例がありますが　恐らく同じような理由から
でしょう。そういうことであれば、ある程度きちんとした身元の人に優先的に分譲
するのも無理からぬ事のように思われますが、上階の買主だけ身元チェックする
のでは不十分でしょうし、更に言えば、中古として第三者に分譲される際にもしっ
かりチェックしないと、実質的には意味がないでしょうね。果たして新築時の分譲
主の住友がそこまでフォロー出来るかは大いに疑問が残るところですが…。
ところで、紀宮様ご婚約内定で大変御目出度いですし、新居を御探しでいらっしゃ
るようですから、本当に大使館並セキュリティ完備であるならば、御馴染み御深く
ていらっしゃる目白でも御座居ますし、こちらのペントハウス等宜しいかも知れませ
んね。

[201: 匿名さん]

目白の良さは、さりげなく控え目な上品で気品漂う、違いが分かる
洗練されたハイクラスの大人達に相応しい、上質で高級な、歴史と
文化の香り高い成熟した住環境です。都心立地にも関わらず、都会
の喧騒とは無縁の閑静で落ち着いた緑深い歴史と伝統溢れる街並み。
学習院に代表される由緒ある文教の地、皇室や近衛家、徳川将軍家
等との浅からぬゆかりなど、この街の魅力を語り始めれば、枚挙に
暇がないほどです。目白に住まう、人生の至福が、ここにあります。