目白ガーデンヒルズ［旧：【住友】目白の杜PJプレミアム］

[匿名さん]

学習院の南側に建つ予定のマンションを検討してます。
かなり環境が良さそうな立地ですがどうなんでしょうか？

http://www.mejiro-gh.com/



[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[101: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズの価格って　いつの価格のこと言ってるの？
新規分譲時？　それとも今の中古価格？

確かに、新規分譲時は当時としては破格の高価なマンションだった
だろうし、バブル期にも信じられないくらい高騰したのだろうが、
今や築２０、実際は相当年季入ってて住みにくくなってるんだよ

そうは言っても、事情知らない地方出身のミーハーな田舎者さん
などが、業者に騙されて高値掴みさせられちゃうんだけどね。。。

[102: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズが20年たって住みにくくなっているという話ですが、
本物件は100年コンクリートを一つの売りにしているようですが、どのくらい
意味があるのでしょうか。ご存知の方教えて下さい。

[103: 匿名さん]

100年コンクリといっても、配管とか水周り設備は遥かそれ以前に駄目になる
から、結局30-35年ほどで大規模修繕か建替えは避けられないと思います。
むしろ、100年コンクリは一般コンクリより強度が高いので、地震等への
耐久力が高い、と思えばよいのでは。

[104: 匿名さん]

>>103
いえいえ、１００年コンクリートを使う物件は
建物本体と配管をは別構造になっています。
躯体を壊すことなく、配管・配線の交換ができます。

というか、配管が躯体に埋まってるマンションって、昔の公団くらいなもので、
分譲マンションではとっくに絶滅してませんか？

[105: 匿名さん]

ところで、100コンクリとセット販売になっている免震工法も同じだけもつのでしょうか。
どこかの本で免震工法のシステムを更新するのに相当なお値段がかかるとかいて
ありました。

[106: 匿名さん]

37: 名前：匿名さん投稿日：2004/10/30(土) 13:28
学習院馬術部の馬小屋のニホイが。。。

地元又は学習院の方ですね。
西の線路側は関係ないですが、東側は要注意。かなりすごいにおいです。
現地、一回ではなく何回か行くことをお勧めします。

92の目白在住ですが、私もあんな目白に住んでみたくなりました。
絶対、地元民ではありません。

[107: 匿名さん]

臭いの問題はちょっと要注意ですね。
今の季節はまだましなのかもしれませんね。
S不動産には、十分にその点の説明もしっかりとしていただきたいですね。

[108: 匿名さん]

まあ山手線の内側で馬糞の匂いを嗅げるのも一興かと。
まあ梅雨時とか真夏なんかはもう・・・（略）
別荘地の牧場に来たと思えばまた楽し。

＞105
免震工法自体、まだマンションに取り入れられて１０年ちょっとですから。
建設会社は５０年とか百年とか言ってますけど、こればかりは実際に時間が経ってみないと。
でもまあ、遠くない将来に地震が来ると言われていることを考えるとプラスかと。

[109: 匿名さん]

ということは、東は馬のにおい、西は山手線の騒音、窓が開けられない
ということでしょうか。
前門の馬、後門の山手線ですね。真ん中辺は何とかという感じになれば
いいのですが。

[110: 匿名さん]

東側は大正テニスクラブの音と照明にもご注意を。
パコーンパコーンと意外にうるさいですよ。
夜の１０時くらいまでものすごく明るいですし。でも防犯上はいいかも、です。

[111: 匿名さん]

パコーンというテニスの音はしますが、そんなに気になりません。
騒ぐ学習院の学生のサークルは昼間からで6月ぐらいまでだし、
あとは主婦が中心（平日）なので。騒がしいことはないですよね、あそこ。
確かに防犯上はいいです、すごい明るい。
明治とおりへ出るときに夜あのとおりは、あの明るさが救い。人がいるし。

あのへんは治安がいいと思います。数年前、ジョナサンのところでパトカーがとまってるのいがい
あまり見ません事件など。
あと、ほんとにちょうど低層の階で馬術部に接してなければ、匂いがきになったことないです。
学習院へあの裏口から通学してたころ、中にはいるとさすがににおいますが、
外に出れば別に平気でした。風で匂いが乗ると少しするかもしれませんが。

[112: 匿名さん]

大正テニスクラブはいいですね。
高級住宅街によくあるハイソ系アイテムの一つですから。
田園コロシアムはもうなくなりましたが、ここは、いつまで
も日本を代表するハイソサエティが集う社交の場として、
末永く存続して欲しいですし、目白ガーデンヒルズができ
れば、多くの方がこちらのクラブに入会されることでしょう。

[113: 匿名さん]

ちなみに　大正製薬のトップの方も　目白界隈某所の第一種低層住専エリア
にある高級邸宅街の大きなお屋敷にお住まいですよね。
あのエリアは　都内屈指の山の手高級邸宅街、高額納税者集積エリアです。

[114: 匿名さん]

あのエリアというのはどのエリアを指しているのでしょうか。
かなり広いエリアを同じランクの場所と考えるのは危険です。

[115: 匿名さん]

あのエリアは　あのエリアでしょう
知ってる人なら知っているエリアです
決して広いエリアではないです
ヒントは　新宿区側　です

[116: 匿名さん]

この辺で一番高級なエリアはどこですか？

[117: 匿名さん]

線路の向こう側の某高級（とされる）地域の話をしても意味ないので、
そちらへの誘導はやめ、この物件に話をもどしましょう。
ここ自体は、崖下だし、馬場あたりよりはよいが別にハイソな地域
ではないし、高級度を競ってもしょうがない。

[118: 匿名さん]

でも　物件ＨＰに　おもいっきり　某高級地域の
蛍とかるがもで有名な　江戸時代には将軍の
お狩場だった　鬱蒼とした公園が出て来ますよ

[119: 匿名さん]

>118
だから何ですか？　その公園に隣接しているわけでないですし、
物件に話を戻しましょう。

[120: 匿名さん]

住まいサーフィンに評価がでてました。９０点というのはビックリしましたが
よくよく中身を読んでみると点数とあわないような気がしました。
その中で、周辺の地価にそぐわないような値段をつけると書いてありました。
理由が、取得価格が高かったからというのも中々の驚きです。坪単価４０万円
くらいは割高にするのでしょうかね。
位

[121: 匿名さん]

この物件のいい点としては車の利用がしやすいってことかな。
目白界隈、とくにお屋敷街は目白通りからの出入りがしにくいけど、
ここは前面道路の交通量が少ないし、十三間通り、明治通りからアクセス容易。
これだけは評価できると思う。

[122: 匿名さん]

先週末にたまたま現地を近く通る機会があって、覗いてみると複数人の
お客らしい人とネクタイを締めた人が案内のようなのを受けていた。
もしやと思い、近くに車を止め、再度戻ると工事関係者らしい人たちしか
残っていなかった。
鎌をかけようと工事関係者に
「住友の方は？」
と聞くと、
「もう帰られましたよ」
という答え。
そこでモデルルームが入るビルに向かってみると、工事はかなり進んで
おり、あとちょっといったところ。
モデルの作っていた職人さんに
「住友の方は？」
と聞くと
「今はいないですよ」
という答え。
住まいサーフィンに評価が載っていたことを考えると、何らかの説明会が
一部の方に行われているということかな？

[123: 匿名さん]

モデルルームの案内が今日来た。

[124: 匿名さん]

うちにはまだ来ておりませんが、モデルルームの案内が来た方が
いらっしゃるのですね。
それにしても当初の情報よりかなり遅れていますよね。
何か理由があるのでしょうか。ひょっとして馬小屋のにおい対策とか
していたりして…。

[125: 匿名さん]

プレミアム住戸が100戸あって、年内の案内はそちらから。
貧乏人は年明けから案内開始だそうな。

[126: 匿名さん]

遅れているんじゃなくて、金持ち優先で買えるか買えないかわからない客は
後回しということね。

フン、気分悪〜

[127: 貧乏人]

「自己資金２億」くらい書いときゃよかったな！

[128: 匿名さん]

本当に気分が悪いですね。
残るのは、臭いか、うるさいか、眺めが悪いか、蚊にやられるところということになる
のでしょうか。

[129: 匿名さん]

>>128
それに金持ちに見下されるようなところということですな。

[130: 匿名さん]

基礎票を何とか確保して、貧乏人を責めようと考えているのですかね。
分断工作（金持ちと貧乏人）は、あとあと糸を引くのでよくないと思いますね。
全く、売ることしか考えていないのでしょうね。当たり前ですか？？？

[131: 匿名さん]

ほんと感じ悪いですよね〜!!　一気にテンションさがりました。

[132: 匿名さん]

住友ってこういう区別をよくするでしょ。
「プレミアム」と「スーペリアル」とかいって。
タワーマンションや例の小石川ガーデンヒルズでもやってました。
こういうマンションは買わないに限るでしょ。
プラウド駒込がスレで叩かれてるけど、ここもそういう風になるんじゃないのかな。

[133: 匿名さん]

>132

別にやってもいいんですよ、そりゃ会社の方針ですから。
ただね、事前に登録やら話をしたいって人たちがいるわけですからきちんと説明するべきだと思うんですよね。
だって最初に送ってきた案内では、１２月にコンセプト説明会があると書いてあるんですから。

プレミアムグレードから先に案内をさせていただき、スーペリアルは後になります。
遅くなってすみません。

これぐらい連絡してきてもいいだろう、と思ってしまうのだが。

[134: 匿名さん]

私の記憶が確かならば、最初の案内に「11月下旬事前説明会」とあったような気がしていたので、
11/26の金曜日に「明日事前説明会があるのですか？」と問い合わせたところ、
「今準備しておりまして12月の中旬になる予定です。」との応えで、
名前も聞かれ、また御案内しますとのことでした。
でも、MRの案内が来た人もいるところをみると、わたしは来年回しなんだーって思っちゃいます。

こちらから問い合わせするくらいだから、普通なら大いに脈ありと思われそうなのに、
反響がすごくて手応えを感じているのでしょうかね？
第２のプラウドニコタマタワーをねらってるとか‥。

P駒込もそうだけど、プレミアム住戸とかある貧富の差マンションはいやだな。感じ悪。
p駒だってメゾネット売りに苦戦してるみたいじゃないですか。
あんまりタカピーな売り方だと400戸近くも売り抜けないよーー。

[135: 匿名さん]

はっきり言って、プレミアム住戸というカテゴリーをつくって、虚栄心のようなものを
くすぐること、金銭的にゆとりのある人間に余計な情報が入らないようにするための、
青田刈り、囲い込み類で、反響がよいということではないと思います。
本音はできる限りはやくキャッシュを獲得したい訳ですから。買いたい人は
戦術にのらないように注意が必要です。何れにしても良心的な対応ではないことは
確かですね。

[136: 123]

この物件のモデルルームとは書いてませんが、なにか？

[137: 匿名さん]

>136

意味不明〜
どこのモデルルーム？
何いいたいの？

[138: 匿名さん]

高いお部屋のモデルルームが完成したと伺いました。

[139: 匿名さん]

近いうちに　プラウド近衛町が販売になるから　そっち待った方が良くない？
でも　そっちの方が　高いかも・・・

[140: 匿名さん]

プラウド近衛町というのはまったくのデマらしいですよ。野村の営業のひとから聞きましたけど。

[141: 匿名さん]

じゃあ古河の社宅跡地は何になるの？
もう取り壊し終わって仮囲いしてるけど。
野村が買ったという話そのものがデマ？？？　＞１４０

[142: 匿名さん]

住友不動産、東京・目白で100戸超す「億ション」
　住友不動産は9日、東京・目白の学習院大の隣接地に建設中のマンション「目白ガーデンヒルズ」の概要を発表した。分譲価格が1戸1億円以上の億ションが100戸を超えるという。販売は来年2月から。

　目白ガーデンヒルズは地上11階で総戸数396戸。1戸当たりの広さは約55—約170平方メートル、分譲価格は最低5000万円台から最高2億円以上になる見込み。

　地下の免震装置上にコンクリート製の巨大な人工地盤を築き、その上に全戸を配置する日本初の「フラットプレート免震工法」を採用する。敷地外周を赤外線センサーで囲み、計73台の防犯カメラを設置するなどセキュリティー対策も万全という。〔共同〕 (23:51)

[143: 匿名さん]

価格帯が明らかになりましたね。
とても手が出なさそうです。
億単位の住戸が１００以上あるマンションだと、安い部屋に住んだら肩身が狭そう。

この物件からは脱落します。
目白近辺で探したいので、明治通り寄りの２１階建てのほうに期待します。

[144: 匿名さん]

あの場所で本当にそんなのが売れるのか興味津々

[145: 匿名さん]

住友不のただでさえ過剰な在庫が将来も増えるのに貢献しそうですね。
今日某新聞で完成在庫が多いと指摘されたのに対し、「青田売りがおかしい。
当社は竣工してから現物で確認できる売りかたをしている...」と専務が述べて
おられたが、本当にそうなら本件青田売りはしないですよね。え？違うって？

[146: 匿名さん]

脅威の拡大策といい
そういう物言いといい昔の●京みたい。

[147: 匿名さん]

もう商談がすすんでいる方もいらっしゃるんでしょうか。
早くモデルルームにいってマンション自体の雰囲気をつかみたいです。
あれだけ大きいので、こじゃれた街角になると嬉しいです。
ま、一応目白という売りなんだし。

[148: 140]

＞141
＞野村が買ったという話そのものがデマ？？？

そのようにききました。
その土地は野村は持ってないそうです。
その営業の方も「どこからそういう話になったのか‥」
と不思議そうでした。

[149: 匿名さん]

じゃあ、どこが買ったんですか？
もう　すっかりきれいに　更地にされてますよ
もし野村だったら　その営業は詐欺罪で告訴すべきですね
プラウド駒込が苦戦してるからって　嘘つけば犯罪です
故意又は過失による虚偽又は不正表示による不当営業行為として
告発すべきでしょうし　損害賠償請求の対象となるでしょう

[150: 匿名さん]

まあまあ＞149さん、もちついてください。
そのうち明らかになるでしょうから。
話を戻して…
住友の物件は売れ残って値下げになるでしょう。
ひと声２千万、ってな感じで。
すぐに飛びつく必要はありませんよ、購入を考えてる方々。
私は全然手が届きませんが。