芝浦アイランド ケープタワー

[匿名さん]

ケープタワー竣工まで１５ヶ月程となってきました。
そろそろ売り出し開始ですよね！
ケープ待ちの方いますか？


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マンション内コンビニ運営の考察
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[242: 241]

裁判というとおおげさですけど、デベロッパーのほうでもイメージダウンを
おそれるでしようから、早い段階で和解可能とおもいますよ。

[243: 匿名さん]

>>234さん

私はマンションをたくさんではありませんがいくつか所有しており、最近も自宅用とセカンドハウス(セカンドオフィス兼用)として、タワーと中層階のマンションを購入しました。 従ってたくさんの物件を見ました。
最近は昔と違い 値上がり期待でマンションを購入することはなく、全く別の要因で決めています。(詳細は長くなるので省略します。)

マンションの値上がり値下がり予想は、誰に聞いても答えられる訳がなく、また当然ですが、その通りになる保証もありません。
値段が下がって、みんなが売り時と思えば買い時で、その反対も正でしょうから。

下記は、個人的な判断基準です。
よく言われるように、マンションは立地の要因が殆ど(人それぞれですが半分以上)です。
私の場合は立地と言う言葉はかなり広範囲で、

マンション周辺 (付帯の商業施設があればそれも)
駅及び駅周辺環境及び施設
駅からの距離 及び徒歩環境
駅そのもの利便性
通勤の利便性

私は地域性は白紙ですが、そこに住みたいとか、そこだけはいやだとかのイメージがある場合は、それも無視出来ないでしょう。
残りの要素として、躯体・設備・売り主・施工会社等の要因が加わります。

これらを自分なりに絶対評価、または、気に入っているマンションが複数ある場合は、相対評価をします。
その結果、一番評価が高かったマンションは、万が一、将来他のマンションが全て値下がりしても、一番抵抗力のある物件だと思います。
不運にもそうで無かった結末になっても、自分なりに一生懸命考えた結果なので、あきらめもつきますし。

個人的には、現在販売しているマンションは土地の仕入れが2〜3年以上前が殆どですから、まだ割高感は少ないと思っています。ただ、今後は気を付け無ければと、思っています。
回答になっていないかもしれませんが、参考になればして下さい。

[244: 243]

追加です。

可能ならその地域で、ランドマーク的なマンションが理想ですが、価格と占有面積、方向、眺望との兼ね合いになります。
坪単価は 絶対評価ができないので、相対評価となります。

価格とそれ以外の要因の兼ね合いをどう包括的に評価するかは大変難しい問題ですが、
これに関しては、書き出すと長くなりので省略します。

[245: 匿名さん]

>>240

重要事項説明で「居住者は幼稚園には必ず入れる、アイランドの施設に入れます」とでも説明を受けられたのであれば損害賠償も可能ですが、
そもそも幼保一体施設を設置するのは港区ですし、近隣の幼稚園の入園状況を踏まえて（実際に入園が厳しいかは知りませんが）入れない可能性も考えておくべきということは容易に想像できます。

[246: 匿名さん]

>>241 は低次元の煽りでしょう？
釣られるまでもないと思いますが。

[247: 匿名さん]

>>239
「入園できるだろう」ではなく、「入園できないかもしれない」と考えてた方が良い気がしますね。
分譲マンションは、５年〜１０年経つと中古物件がそれなりに出回るようになります。
大抵の場合、新築時の価格より安価になり、収入がさほど多くない若年層も入居するようになります。
ケープ周辺は、芝浦という立地や賃貸棟が隣接するといった条件を踏まえると比較的若い夫婦が多くなるでしょう。
（所謂「都心回帰」で、リタイヤした年齢層が郊外から都心のマンションへ移り住む傾向もありますが）
勿論、そういった傾向の方が地域社会の活性や自治の面でもメリットが多いといわれています。
私はケープの幼保施設について、あくまでプラスアルファで考えておいた方が無難であると思う次第です。

[248: 匿名さん]

多くの地域で保育園の不足が深刻化しており
東京都も対策している様ですが
最近増えているマンション内の保育園は心配です。
将来入居者の年齢層が上がり運営が難しくなると思えますから。
芝浦アイランドの幼保一体施設は港区が設置運営するのでその点安心。
４階建ての大きな施設だから将来の増減にも対応しやすいのでは？
港区は福祉がとても充実していて暮らしやすいと聞きます。

[249: 匿名さん]

>港区は福祉がとても充実していて暮らしやすいと聞きます。

そうですね。
新築マンションに対して一戸当たり百万円以上の大金を取る江東区とは大違いです。
港区は、子供の医療費補助も手厚いし、小学校も選択制ですし、子持ちの定住者を増やそうという意思が感じられます。

[250: 港区住みたい]

優良企業が多く税収入が多いわりに人口が少ないからでしょうか港区の福祉は充実していますね。
子供の医療費も中学生まで無料なのはすごいですね。　さすが港区！
http://www.city.minato.tokyo.jp/kurasi/guide/gu_02.html#1

老人にも優しい街だそうで、一人暮らしの老人には毎日の訪問サービスもあるみたいです。
芝浦アイランドの幼保一体施設（４階建）の３階４階では地域の老人がくつろげるスペースがあり、
子供と触れ合う機会を作るそうですね。
田舎に比べて東京はふれあいが少ないですが、区が主導でこういった取り組みを行い、
住民の満足度向上、定着率アップにつながるという街づくりの姿勢は正しいと思います。
芝浦アイランド周辺はとてもいいコミュニティが形成され住みやすい地域になると思います。

[251: 匿名さん]

港区は千代田や中央と共に日本の心臓部を形成してるからね。

[252: 匿名さん]

海にも近いから楽しめるしヒートアイランド現象がない地区なので自然環境もよい。
新しい街で計画的につくられてるから防災面でも有利。大雨による浸水の危険もすくない。
位置的にも都心や横浜から千葉にかけての移動が極めてスムーズ、将来性も第二湾岸道路が計画されて
いるといった発展性もある。内陸部のような休日の交通渋滞もない。
いまなら政策で容積率緩和措置があり超高層マンションがつくりやすく、消費者は超高層ならでは
のメリットを享受できる。
他の湾岸にくらべると、地盤の支持層の深さが２０メートル程度と浅いので、安心感がある。

[253: 匿名さん]

ゆりかもめでお台場海浜公園が１駅なのは週末のおまけとして
山手線と京浜東北線の田町駅、都営三田線と浅草線の三田駅が使える。
芝浦は交通機関の便利さは最強。
ＣＭＴか島を買えた人は住んだ後に交通の利便性を感じるだろうな。
島迄延長されるかもしれない100円バスちぃばすと島西側の水上バス桟橋は実現したらおまけ。
山手線新駅？によるサウスゲート構想はビックなおまけ。

[254: 港区住みたい]

元々、田町駅芝浦口駅前の再開発はお台場へのゲートとしての名目で始まりました。
だから運河ルネッサンス構想で、芝浦アイランドに水上バス桟橋が出来れば
おそらくお台場や天王洲アイルの間を往復すると予想しています。
距離からして片道100円でしょうか
水上バスでお台場行ったり、天王洲の運河沿いレストランＴＹハーバーに行けたらおしゃれだなぁ。
あくまでおまけの予想だけど。

[255: 匿名さん]

アイランド内にできる幼保一体施設は、現在の芝浦幼稚園の移転再編成という扱いらしく
定員５０名の予定ということで（芝浦幼稚園は定員４０名、毎年ほぼ満員）
ずっとここに暮らしているのに利用できないかもしれない、と、
田町の病院待合室で地元ママが不安そうに話してたのを又聞きしました。

どうなんでしょうね？施設が地域の需要に見合った運営になることを願ってます。

[256: 匿名さん]

芝浦幼稚園の40名がほぼ満員になるということは、
幼稚園と保育園が1つになってるのに50名定員となると
かなり不足しそうですね。
うーん、あまり期待できないのかな。
入れない子はどうなるんでしょう…。

[257: 匿名さん]

>>255
不安を煽っているのかどうか分かりませんがすごい聞き込みをしていますね。
とにかく健康にお気をつけくださいませ。

さて、アイランドにできるのは芝浦幼稚園からの移転ではなくあくまで新規とのことです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/resident/

尚、入れられる保証があるというつもりもありませんが、
港区の教育委員会がアイランド等の住人の増加を受けそれをふまえた上で配置計画等を検討しています。
これらの状況をどのように判断するかじゃないですか？

[258: 255]

あ、そうなんですか？　257様、情報ありがとうございます。
私がこの話を聞いたのは５月ごろだったので、そのあと予定が変わったのかしら…。
古い情報を書き込んで申し訳ありません。

私もこれで積極的にケープを検討できそうです。

[259: 匿名さん]

芝浦幼稚園は残すと聞いています。
それから幼保一体施設は４階建ての大きな施設だから定員枠超えたら追加対策しやすいはず
ファミリー住民定着に力入れている港区だからそういった対策は早いと思います。

[260: 匿名さん]

ここの幼稚園に入れたらとても近いし良いですよね。
私も断然ケープ積極的になってます。

ところで、前にも出てるのかもしれませんが、結局モノレールの駅は
芝浦付近にはできないのでしょうかね？そんな話もちらっと耳にしたのですが…。

[261: 匿名さん]

ないんじゃないですか？
それに人それぞれだと思いますが個人的にはなくてもいいかとなと。
JR線、三田線、ゆりかもめ線とこれだけ周辺にあれば十分。
これだけあってモノレールの新駅が必要ですか？
上記の既存路線に止まるところ以外で使えそうな駅といってもほとんどないような。
逆に人通りが増え、自転車などが周りにおかれるようになって・・・

[262: 匿名さん]

３駅５路線ですからね。アクセスはもう充実すぎるくらい。
芝浦以外は有り得ない交通の利便性。それが一番だな。
でも水上バスは少し期待！笑）

[263: 匿名さん]

保育所・幼稚園ネタをもう少し。
ＣＭＴなどの周辺のマンションでは
そのマンション内にある預かり施設がそのマンション外の希望者も
そのマンション内の住人と同列に募集するとのことなので、
これだけマンションがたっているのですから、
もしかして逆に困るってことがないかもしれませんね。

[264: 匿名さん]

明日の事前の事前説明会に参加される方
情報をお待ちしています。よろしくお願いします。

[265: 匿名さん]

行ってきました。説明会。

・西の3階以下（モノレールの影響あり）は駐輪場
・北の11階以下（都営住宅の影響あり）は駐車場

なので、条件が最悪の場所には住戸はなし。

値段は確かに全般として安いけど、
条件の良い南向き（EAST WINGの南側）やお台場方面の東南東（SOUTH WINGの東側）は
それなりに高め。しょうがないけど。

[266: 匿名さん]

私も行って参りました。
価格はグローブタワーよりどの向きも安く、好感触です。
レインボーブリッジ向き角部屋１００㎡が上層階でも7000万円台なのでＴＴＴやＷＣＴ、ベイクレ、
ひょっとするとＰＣ豊洲より安いと思います。
駅からの距離は多分15分部屋までは20分になると思います。
内廊下や玄関のドアの仕様も高級感がありました。
とにかく眺望は素晴らしいと思います。

ＰＴ品川の屋上にも案内していただき現地見学もできました。

[267: 匿名さん]

行ってまいりました。
230さん、遊歩道を自転車で走れるかどうか聞いてみたのですが、分かりません（駄目な規則は今のとこ
無い）との事でした。まだキッチリと応えられるくらいＱ／Ａ対策やってないのかな？

北側は安かったです。
グローブとの見合いが３００ｍ離れているといっても結構感じました。
北以外はやはり絶景ですよね。
あとは266さんが書かれている様に駅からの距離に妥協できればなんですが
結構ありますよねぇ。。。

[268: 匿名さん]

説明会にいってきた方にご質問させてください。今日の説明会では、ある程度の価格の目安が
示されたのでしょうか？
　私は、1LDKを購入しようと考えているのですが、
　HPにプランとして挙がっている　東南東（SOUTH WINGの東側）の55m2の1LDK
の大まかな値段をお教えいただけないでしょうか？(坪単価でも結構です。)
　お忙しいところ、恐縮ですがよろしくお願いします。

[269: 匿名さん]

>268さん
低層階ならほとんど３、０００万円、高層階でも３、５００万円ぐらいとのこと。
坪単価で１８０万円（低層階）から２１０万円（高層階）の範囲です。

[270: 匿名さん]

今日説明会に参加してきました。価格はすべての部屋に関して（一定のレンジでではありますが）説明されました。
年内にモデルルームの事前見学会があります。30階程建ちあがっている建設現場にも足を運びましたが、
ケープタワー前面にご存知の通り既存の都営住宅やビルがあり、ケープまでのアプローチが島の左・右端の
非常に狭い専用道に限定されるようです。エントランスのデザインは良かったです。
モノレールは建物に非常に近い所を通りますが、それ程大きな騒音ではなかったです。
ヘリの方は爆音で、周囲の建物に反響してかなり大きな音でした。離発着の回数はそれ程頻繁ではなさそうです。

[271: 匿名さん]

参加された皆様、情報ありがとうございます。　私も行きたかった。
先日お台場に遊びに行ったのですが、その時にレインボーブリッジの横に芝浦アイランドの３棟が
とても大きく見えてとても目立っていましたよ。
お台場から見るとケープタワーは低層の１０階あたりまでしっかり見えていました。
眺望はすごい期待できるでしょうね。
今日の説明会ではパソコンで眺望シミュレーションは出来ましたか？　見れたらどうでしたか？

[272: 匿名さん]

送付された資料の間取り図を見ると、すべての窓が二重サッシ（ペアガラスではなくてサッシが二重になっている）に見えるのですが、この点何か説明はなされたのでしょうか？
個人的に、モノレールとヘリポートの音対策かと勝手に想像しているのですが。

[273: 匿名さん]

　268です。早速の情報ありがとうございます。感謝感謝です。
噂どおり、港区アドレスではなかなかできない、比較的手の届きやすい値段だと思います。
　価格は可とすると、やはり駅までのアクセスをどう考えるか　になるでしょうかね。

[274: 匿名さん]

キャピタルマークタワーの１６階南東５８．７４㎡が３、３９０万円だから駅からのアクセスを考えると
キャピタルマークタワーの方が割安感があると思うのだが。
ケープタワーだと１６階前後だと３、３００万円前後でしょうから悩みどころでは。
徒歩１３分をどう取るかですね。

[275: 匿名さん]

CMTとは眺望と内装＆仕様でぜんぜん勝っていると思うけどね。

[276: 匿名さん]

西側遊歩道を歩けば敷地まで１１分ですよ。
田町駅は駅の入口に着いてからホーム迄近いからその点は他の駅より近く感じると思う。
健康の為のちょうど良い桜広場の遊歩道散歩と考えています。

[277: 匿名さん]

夏に宝くじで３億円当たったので購入するつもりです。
年収１０００万以下の私が港区に住むなんて夢みたい。

[278: 匿名さん]

>>267さん
自転車の件、質問していただきありがとうございます。　たぶん大丈夫なのでしょうね。
現地を見に行ったら、西側護岸工事が本格化していて遊歩道はかなり幅を広げていましたし。
駅までは、ほぼ平らですので、歩いても、自転車でも坂が無い点は楽ですね。
ちなみに天王洲アイル周辺の遊歩道では自転車通行用に段差が無くしてあり、皆さん普通に自転車で走っていました。
こちらも橋へのつなぎの部分などで段差は作らないと予想しています。

[279: 匿名さん]

２６６さんへ
ＰＴ品川の屋上にも入れるんですね。
私も、見てみたいです。
説明会に予約すればいいのですか？

[280: 匿名さん]

>274さん
>キャピタルマークタワーの１６階南東５８．７４㎡が３、３９０万円だから駅からのアクセスを考える
>とキャピタルマークタワーの方が割安感があると思うのだが。

ＣＭＴの南側には近くに25階以上の建物が建ってて、はっきり言ってその部屋からの眺望はないに等しいです。
だからその安さみたいですよ。。

[281: 匿名さん]

＞２６６さん
PT品川はどんな感じでした。
眺望の参考のために見せてもらえたのですか？

おなじデザイナーだし出来上がりには興味あります。

[282: 匿名さん]

眺望はなくても立地はCMTのがずっといいと思うんだよね。
私もCMTの２期登録をすごく迷ってます。まあ登録しても
買えない可能性もたかいけどね。

[283: 匿名さん]

人それぞれだけど、高層マンションなんだから自分はある程度は眺望がほしいと思う。
グローヴにしたって賃貸棟がっていわれていた東向きだってきちんと眺望が抜けてるし、
向き的には一番売れ行きがよい。
ここも眺望がいいところは高くても間違いなく売れるだろう。

内装については後でどうにでもなるという人もいるけど、
その後の改装代の上乗せ分まで考えてどう思うかだろうね。

後で変更しづらい仕様部分を考えれば、
昔の日経トレンディをみるかぎり（グローヴのものだけど）、あきらかに芝浦アイランドの方が優れてる。

[284: 匿名さん]

ちぃばすがケープ前まで来るかどうかがポイントだな。１００円で駅までいけるのなら、
ＷＣＴのシャトルバスみたいなものだ。もし、来ないならケープはパスだ。１０分以上
歩くのはありえない。でも、モノレールの駅が出来ればさらにいいね。羽田まで１５分
で着くのもよいが、なんであれ駅１〜２分となると賃貸棟の入居率と賃貸料が全く違って
くるしね。東京駅まで延伸になるという話もある。とにかく、事情でケープを賃貸に出す
場合でも賃貸棟が満室になってからでないと話にならない。

[285: 匿名さん]

>>282
CMTを別に非難しているわけではないのであしからず。

立地については考え方でいろいろ異なると思うけど？
CMTの場合、周りが会社で囲まれていてる環境が私にしてはどうも。
それにそれらの建物がいつ第二、三のCMTになるかもしれなし、
可能性は低いかもしれないが準工業だから例え嫌悪施設を建てられても文句が言えない。

アイランドは周囲を運河で囲まれているし、将来にわたって現在の開放感が保障されているよ。

[286: 匿名さん]

>>284
３０分、４０分も歩くわけじゃないんだから、
仮に来たとしてもバスを待っているうちに駅までにたどりつくよ。
そんなこといったら港南の物件はほとんどパスってことになるけど？
あと自分はモノレールの駅はいらないな。

[287: 匿名さん]

芝浦でいうランドスケープ的な存在はアイランド地区で確定しそうな気がするしね。
グローヴとケープを買っていて損はないと思うな。

[288: 287]

ランドマークの間違いっす。(#^.^#)

[289: 匿名さん]

アイランドの南側には新しい橋はかからないのしょうか？
歩行者専用橋でいいんですけど。

[290: 匿名さん]

>>287
そう思う。　田町駅からはまっすぐな道の先に大きくグローブタワーが見えるし、
お台場からは芝浦アイランド全体が存在感高く映るだろうしね。
３駅５路線が使えるという物件は他にあまり例がないんでは？（おまけに＋ちいばす、＋水上バス？）
ＣＭＴもけっして悪い物件ではないが、ブランドという点では港区芝浦のマンションとして思い浮かぶのは
芝浦アイランドが定着すると思うよ。

[291: 匿名さん]

>>289
今のところそういう話は聞いたことありませんね。
>07 の山手線新駅が正式発表になれば、サウスゲート構想との絡みで話が出るかもしれないけど全く未定。