ルフォン文京本駒込（旧称：（仮称）ルフォン文京本駒込プロジェクト）

[買い換え検討中]

ルフォン文京本駒込（旧称：（仮称）ルフォン文京本駒込プロジェクト）の情報がありましたらお願い致します。
山手線の駅が最寄なのがいいですね、少し狭い感じもしますがどうでしょうか？
周辺情報などもお聞かせ下さい。

所在地：東京都文京区本駒込5丁目201‐4他（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩8分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：56.49平米～70.67平米
売主：サンケイビル
売主：フォーユー
販売代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.lefond.jp/bunkyo-honkomagome/
施工会社：木内建設株式会社 東京支店
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。管理担当　2014.01.27】

[301: 匿名さん]

いや、136mmの乾式壁は明らかにマイナスですよ。
ただ、遮音効果はまちまちですので、乾式壁＝うるさいではないと思います。
うるさいと感じる確率を減らすために湿式壁を選択するという感じです。

[302: 匿名さん]

だから、オプションで二重壁にするくらいしか対策がないんだから、後は納得して買うしかないでしょう。暇だったら、乾式壁のマンションのスレッド全てに注意喚起してくればいいじゃん。
もうここに来なくていいよ。

[303: 周辺住民さん]

文京区のこの辺の物件って、ほぼ完売になってからネガが出るよね。
オープン本駒6のでもひどかった。
業者というより抽選負け、もしくは予算オーバーで買えなかった人だと思う。
「すっぱい葡萄」って聴かされるのは契約者でなくとも不快だよね。

[304: 匿名さん]

普通に２期から検討し始めただけなんですけど。
悪い面も含めて議論するのがこのスレですよね。

[305: 匿名さん]

価格が安いんだし、乾式壁でも問題ないですね。駅から若干遠いとか、欲を言えばきりがありませんが、この価格でこの仕様はお買い得ですよ。子供持ちの一般サラリーマンが文京区にマンションを買うには、ここが上限かと。

[306: 匿名さん]

山手線、南北線の駒込だけじゃなくて、歩くのが苦じゃなく、頑張れば千石、千駄木が使えるからいいと思う。もっと駒込の近くだと流石に千駄木を使おうと思わないからね。
乗り換えなしで大手町はいいよ。千代田線は比較的すいてるし。大手町の駅も広いから、行き先にあわせて、乗る前に歩くか降りてから歩くかで路線を考えればいいと思う。

[307: 匿名さん]

Ａタイプの3LDKの70㎡越えがでるみたいですね。
ここは、室内設備の天然石仕様が気に入っています。
ミストサウナもやはり欲しい。肩こりだしディスクワークだから。
お風呂に入るよりも毛穴が開いて美容によささそう。
水道代も節約できるし。
何か気に入ったものがあるといいですよね。

[308: 匿名さん]

＞＞３０６さん
ここからだと千駄木駅までは１．５キロ位だからゆっくり歩いても30分もしないで
着きますよね。千駄木方面は谷中銀座などがあったりしてお散歩するのには楽しそう。
普通に最寄りの駅がこの位の距離の物件などもありますからね。
谷中銀座の肉のすずきの元気メンチカツはいつもテレビなどで話題になっていますね。
色々隠れ家的なお店もありそう。家から徒歩圏内で素敵なお店をみつけるのは
すごく楽しそうです。

[309: 匿名さん]

普通のサラリーマン世帯にはありがたいマンションですよね。
気になっています。

[310: 匿名さん]

>>307
ミストサウナ、どうしても使いたくて私も重視しました。リビオはついてなかったので残念。
あと、Aタイプは「いよいよ登場！」とありますが、B、Cが人気でほぼ売れてしまったから、、、と、そういうことだと思います。
でも一番ベーシックな間取りはAですので、完売もそう遠くないかと。

[311: 匿名さん]

いよいよ登場と言いつつあと4つだけですからね。。第二期で最終になるかな？
営業の規模もずいぶん縮小したみたいです。もう完売も時間の問題との見立てでしょう。

[312: ご近所さん]

いよいよ完売ですかね？
文京区でこの価格で住めるんだからいいですよね。
周辺環境も特段悪くないし、むしろ良い方だと思います。
現在購入を迷っておられる方がいらっしゃいましたら
お薦め物件だと思いますよ。
これから先、こういった物件もなかなか出てこないでしょうから。
近所に住んでいる私が言うのも何ですけど・・・

[313: 匿名さん]

>>308さん
谷根千、いいですよね。
昔、近辺に住んでいました。
最近は週末ともなるとガイドブック片手に散策する方も増えて、観光地化していますが、活気があって良いと思います。
有名ですが、マミーズのアップルパイが好きです。焼き上がるそばから売れていました。チーズケーキもおすすめです。
それから、千駄木はお洒落なカフェも何気に多いです。

物件近くの美味しいお店情報もお待ちしております！

[314: 匿名さん]

Aタイプの一番高いお部屋って、6000万超えてますか？

[315: 匿名さん]

>>314
さすがに文京区なので、よゆうで越えてます。
6500オーバーです。

[316: 匿名さん]

完売まだー？

[317: 匿名さん]

第二期の売り出しまだですからね^_^;

[318: 匿名さん]

どなたか、カラーセレクトを一番濃い色にされる方いらっしゃいますか？特にBタイプで。。
モデルルームがよいのでそれと同じにしようと始めは思っていたのですが、家具がダークオーク系が多いのでやっぱり一番濃いのがいいのかなあと…
床色はかなり濃かったでしょうか。ブランズ文京茗荷谷のモデルルームくらいのイメージならよいのですが。
Bタイプの開放的なよさをダメにしてしまわないか少し不安です。

[319: 匿名さん]

>>318さん

ブランズは見てないのでわかりませんが、今まで見た中で比較すると、一番濃い色のタイプでもあまり濃くない印象でした。特に床はグラデーションぽくなっているので。ただ、よくある焦げ茶というより赤茶系統だったと記憶しています。
あとは、営業さんの話では、一番濃いタイプの天然石が他の二つとタイプが異なるので好みがわかれるところということでした。
白は髪の毛が目立ち、濃い色は埃が目立つようです。
目立った方が掃除のモチベーションになるかもしれませんね。
あと、個人的な意見ですが、リビングはシックでよくても、子供部屋にダークな色はちょっと暗くなるかもしれません。学習机なんかも、あまりダークな色がないとおもいます。

[320: 匿名さん]

>>319さん
大変丁寧にありがとうございました。とてもとても参考になりました。たしかに、少しグラデーションぽく、赤茶色なことも思い出しました。
また、特に、子供部屋もダークになってしまうという視点はなるほどと思いました。
やっぱりナチュラルにしよう、と決心がつきました！

[321: 匿名]

昨日、二期の要望書締切でしたが、
全て売りに出るのでしょうか？
ご存知の方いますか？

[322: 匿名さん]

かなり今更ですがすみません。
このスレの上の方で、土地収用され道路拡幅された場合には既存不適格になると書いていましたが本当でしょうか？

グランスイート六義園でも散々叩かれていましたし
かなりの確率で土地収用がされそうな状況での既存不適格前提の新築マンションって
コンプライアンス意識の高まりを考えると普通のデベなら避けると思うので、俄に信じられていません。

やけにお買い得なのはそのあたりも絡んでいるのでしょうか…

[323: 匿名さん]

>>322さん
道路拡張の件は私も散々調べ、検討し、プロにも相談しましたが、まずは既存不適格＝違法ということではないのです。道路を拡張したときに初めて適用される基準に、既存の建物が合致しない状態というだけなんです。違法性を問題とするコンプライアンスとは別の話です。
一方、実質的問題点としては、今建っている建物を100年後とかに立て直そうとしたときに、それが新基準のもとではできないということです。ただ戦後たったマンションも、大規模修繕は有るものの、立て直しなんて未だにされていませんし、私たちが生きている間の話ではないので、気にしなくて良いというのが結論です。売る時も、いい場所なのでそのことで値が下がることはほとんどないだろうとのことです。

[324: 匿名さん]

ありがとうございます！
やっぱり既存不適格なんですね。。悩む…
(違法建築と既存不適格の違いは理解してるつもりです。)

リセールバリューが下がらないとか適当なことを言う営業もいるんですね。
だったら重要事項説明書での説明事項として義務付けられていないだろうに…
サンケイビルや東京建物が損失補填するなら別ですが

[325: 匿名さん]

>>324さん
ちなみにリセールバリューが下がらないというのは、営業ではなく、不動産の有名なプロの方です。私もまさに同じことを気にしていたので、その点を中心にアドバイス求めました。30年後に値崩れしないかと。結論としては、生きている間にそのことが原因で値崩れすることはないだろう、ネガティブな要素がほとんどない物件だからそれなりにいい値はつくとのことでした。

ただ投資というのは確実なことは言えないので、少し気持ち悪いのをどう捉えるか、ですよね。ですが、もともと100年先にどうなっているかなんて、この問題に限らず誰も何もわからないと思います。私も2週間くらいいろいろ調べまくり、よく考えた上で決めました。

余談ですが、考え方によっては、おそらくこのなんとなく気持ち悪い問題も影響してか立地や仕様の割にリーズナブルな値段をつけているわけですから、かえってお得なのですよね。実際、この問題がちゃんと説明されてもこの物件は間違いなく完売するでしょうから、当面リセールのときも買い手はいるということを示していると思います。10年、20年でその状況が変わることはない。たとえ40年後に売るとして、築40年といったら相当ボロいですから、その分値は当然下がりますが、建て替えされることを見込んで買う人はいませんから、既存不適格かどうかは価格にほとんど影響しないかと思います。どのみち既存不適格でないにしても、建て替えなんて、住民の総意を得ることは到底無理でしょう。せいぜい大規模修繕でしょうね。大規模修繕ならこの物件もできますからね。
生きている間に影響することはない、というのは、そういったもろもろのことも踏まえて、です。
あとは、いろいろ考えて納得できるかということですね！

[326: 匿名さん]

グランスイート六義園は優先整備対象の地域で、かつ1/3ぐらい収用されるのが大きいみたいですね。
それをわかって建築しようとしてたので反対が大きくなったと想像しています。
数年後であれば延床面積が2/3程度のものしか建てられないわけで、周辺住民にしてみれば日照の影響とかがかなり変わってきますし。

[327: 匿名さん]

>325さん、326さん

ありがとうございます。
特に325さんは全く同じ点を気になり、プロにも確認してくれていたとのこと、とても心強いです。

仰るとおり実際に建て替えになったときには建築基準も変わっているでしょうし
本物件が倒壊するような大規模震災等の場合には特例等も検討されそうなので実害はないとは思うのですが、

リセール価格を決めるのは結局購入者側なので、「何かあったときに建て替えできない」という心理がどれくらいリセール時に悪影響を与えるのか
（仮に価格下落がなかったとしても、購入を考える母集団が絞られることで売却までの時間がかかるのではないか、等）が想像がつかず、不安に思っていました。

[328: 匿名さん]

>>327さん

325です。ご懸念の点は私も考えていました（す）ので、理解できます。この問題が、買い手の心理に影響するひとつのネガティブ要因にならないとは言い切れないでしょう。つまり、そのことでリセールのときは、同じ条件のものよりは多少値は落ちる。ただ、いま買う時もそれだけリーズナブルになっているので、とんとんであると考えることもできます。また、ネガティブ要因であるにせよ、駅からの距離や日照、眺望、周辺環境、学区、様々あるなかでの、ひとつの要因にすぎないということです。どれがどのくらい値下がりに影響するかはわかりませんし、きっとニーズに応じて総合的に判断されるような気がします。（という一般論など不要ですね、すみません）

私は決して、この問題は大丈夫と断言しているわけではありません。私もかなり冷静に考えましたから。基本的にはこれまで書いてきたようなことになるだろうとある程度の自信をもって考えています。文京区にリーズナブルに住みたいファミリー層は今後もずっといるだろうし、まあソコソコの値で売れるだろうと。しかし最悪の事態として、本当に納得の値で売れなかった場合には、夫婦で最後まで住めばいいや、立地はすごくいいし、と思っているので、究極的には安心できているところがあります。

[329: 周辺住民さん]

既存不適格の件は、定量的にとらえた方がよいですよ。

道路拡幅によって収用される敷地の面積が仮に全体の10％であれば、建て替えの際に床面積が10％減るだけです。収用といっても補償金がもらえるので、まるまる損するわけではないですし、その額も路線価などから容易に概算できます。

都市計画図をみると、もっと重要なことがわかります。拡幅を前提とした道路境界線から北に30mの範囲が容積率600％になっていて、さらにその北は300％です。600％と300％の境界付近に、このマンションの敷地北側境界線がありそうです。つまり、道路の拡幅がなければ、こんなに大きなマンションは建てられなかった可能性が大きいです。

＞グランスイート六義園は優先整備対象の地域で、かつ1/3ぐらい収用されるのが大きいみたいですね。
＞それをわかって建築しようとしてたので反対が大きくなったと想像しています。

これは反対派が口実に使っただけではないでしょうか。

仮に敷地が2/3しかない前提で建てると、例えば6000万円で70m2のマンションになるところが、同じ6000万円で60m2弱のマンションになってしまします。

繰り返しになりますが、収用されるといっても、ただで召し上げられるのではありません。既存不適格になろうと、使える土地（ここでは容積率）を有効活用しておいた方が、レバレッジが効くので購入者にとってためになるはずですよ。

[330: 匿名さん]

議論されている都市計画道路の件、自分でも理解し、納得した上での申込のつもりでしたが、改めて熟考する良い機会となりました。
皆様ありがとうございます。

この物件に限らず、現在建てられている建物は、理論上100年もつという話ですが、実際はもっと早く対応が必要になると思います。
子供の代で大変な思いをすることがないようになるといいなと願っておりますが、こればっかりはわかりませんね。

[331: 匿名さん]

うちの場合は、子供は結婚したら好きな家を買うだろう、という考えなので、子供が大変な思いをすることはないと思っています。高く売れれば、少し子供に還元できるでしょうが、私自身親からの援助なくなんとかなっているので^_^

[332: 匿名さん]

>>331
子供が住む前提ということではなく、売るに売れず、金額面だけではなく、いろいろと負担になるような状況を危惧しているだけです。
土地つきの旧家ならともかく、マンションですので、継いで欲しいという意味ではありません。誤解されているような気がしましたので、念のため申し添えます。

[334: 入居予定さん]

収用の対価で、隣の土地を買えたらいいですね。

[335: 匿名さん]

素人考えだけど、駐車場なし、玄関ホールなしで1Fから住居にして、可能だったら回りの土地を買ってもダメなのかなぁ。
住み替えない予定だから、リセールバリューとかあまり気にしてないんだけど。

[336: 物件比較中さん]

収用の対価は持分に応じて分配される。
想像以上に微々たる額にしかならないと思うけど。
一方、隣地を購入するには、それこそ全員の協力がなきゃ出来ない。
既存不適格物件を買うということはそういうこと。
永住して相続も視野、自分の代だけ、投資、とか購入目的が異なる大勢が
意思統一なんて無理でしょ。
特に中古になった時に既存不適格物件の怖さが出てくると思うけどな。

[337: 匿名さん]

各住人ごとにいろいろ状況が異なる中で、周りの土地を買うとか複雑な意思決定は厳しいと思いますね収容によるお金は現金分配以外現実的じゃないでしょう。
それでも、第一回目のリセールに関しては、この物件なら必ず需要があると思いますよ。

[338: 匿名さん]

↑「それでも」が変なところにはいってしまいました。「ちなみに」の間違いです。

[339: 匿名さん]

収容されるのは何もないエントランス前部分のみなので、そもそも隣の土地を買う必要ないと思いますよ。そのために長いエントランスをとってありますから。建物がたっている部分が収容されるわけではありません。

[340: 物件比較中さん]

いや、そうではなくて。
既存不適格物件を将来的に逃れるには隣地を購入して敷地に算入するしかないという事でしょ。
削られる敷地の対価では隣地を購入出来ないだろうし、隣地購入は多数決ではなく全員の協力でやらなきゃ無理な計画。
よって基本的には既存不適格物件になるという前提で購入しなきゃ。
都市計画が入っていることを事前に重要事項で説明するのは価値の毀損が明確だからでしょ。

[341: 匿名さん]

価値が下がること自体は誰も否定してないと思いますよ。今だって相当リーズナブルですからね。それをどの程度リーズナブルと見るかは見解の相違があるとして。
ほんとに売れるか売れないかは、そのときにならないとわからないですねえ。それを、絶対こうだと言い切れる人なんて誰もいない。個人的には、文京区だし、当面ニーズはあると思いますが。文京区は中古がなかなかでないですしね。ファミリー層には人気が根強いし。
いけないと思う人はやめればいいし、いけると思う人は買えばいい。それでもこの物件は完売するんじゃないかしらねえ。ある人が買わなくても他の人が買う。住み替え前提の人ばかりでないですしね。

[342: 物件比較中さん]

売れる売れないという次元ではなく、幾らで売れるかが資産価値でしょ。
このスレ見てるとあまりに既存不適格物件を楽観的に考え過ぎてると思うけど。
まっ、買うなら買う、買わないなら買わないしか選択肢は無いので究極的にはどーでも良い話ではあるけど。

[343: 匿名さん]

どっちもどっち。理論的なことはみんなわかってるし、結果は証明できないから、あとはこの問題に係る将来予測についてどう賭けるかの問題じゃないかい？

[344: 物件比較中さん]

みんなわかってる割に339みたいな書き込みがあるのは？
分かっていたらアプローチ無くなるだけで平気〜とか思わないでしょ？
そういう層が買い支えてるんじゃないかな。
それはそれでありがたいんだろうけども。

[345: 匿名さん]

確かに339さんの理解は間違っておりましたが、契約者とも限りませんし。

契約者はよく理解した人であって欲しいですね。だいたい後からクレームをつけるのは、理解していない→こんなはずじゃないで、後々問題を大きくする懸念がありますので。
買う前も買う後も、正しく冷静に物事を考えていただきものです。

[346: 入居予定さん]

既存不適格の話になると、待ってましたとばかり盛り上がりますね〜笑

ネガレスも読み飽きたから、そろそろ入居予定者専用スレ作りましょうか。

[347: 物件比較中さん]

ネガではなく事実だから正確な情報と議論が必要じゃないの？
臭いものには蓋？
何千万もする資産だから、ちゃんと勉強して決断しなきゃと思わないのかな？

[348: 匿名さん]

議論してるのかな？
自分が正しいとだけ言い続けて、入居者は何もわかってないんだろとばかにしてるだけ。
買うのやめたならムキにならずにどこかに行かれては？検討しているならともかく。

[349: 匿名さん]

議論というよりは、契約者にとっても、購入を見送った人にとっても、その選択が正しかったと思うための理由探しにしか聞こえない。

ところで物件比較中さんは2期に申し込んだの？名前どうり比較中なら、もう残り戸数も少なくて選べないし、そんなに不安ならやめれば？

私も契約者スレ作成に賛成です。

[350: 物件比較中さん]

結局、自分の判断は間違ってないと思いたいだけなんじゃない？
だから図星なことを言われると、聞きたくなーいと反応する。
違うならちゃんと法的な問題とかいろいろ議論が必要じゃないの？
耳塞いで聞こえない、聞きたくなーいってだめでしょ。