ルフォン文京本駒込（旧称：（仮称）ルフォン文京本駒込プロジェクト）

[買い換え検討中]

ルフォン文京本駒込（旧称：（仮称）ルフォン文京本駒込プロジェクト）の情報がありましたらお願い致します。
山手線の駅が最寄なのがいいですね、少し狭い感じもしますがどうでしょうか？
周辺情報などもお聞かせ下さい。

所在地：東京都文京区本駒込5丁目201‐4他（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩8分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：56.49平米～70.67平米
売主：サンケイビル
売主：フォーユー
販売代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.lefond.jp/bunkyo-honkomagome/
施工会社：木内建設株式会社 東京支店
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。管理担当　2014.01.27】

[271: 入居予定さん]

ちなみに、Bが完売というのは、HPから、これまであったBの価格の欄がきえていることからそう思ったもので、確認したわけではありません（たぶんそういうことなのだとは思いますが…）。気になる方は念のため直接問い合わせたほうがいいかもしれません。

[272: 匿名さん]

それにキャンセル出る可能性があるので、
希望しているっていう旨を伝えておくだけでも全然違ってくると思いますよー

それにしても、、、1期でここまで出ていたんですか

次で最終期になってくるとか？

何だかんだでこの辺ってどこに行くにも便利だし
住宅地としてもいい方だし

値段がそれなりにすることくらいでしょう、デメリットは

[273: 購入検討中さん]

Bタイプは12階がラスト1戸残っているみたいですよ。
第2期の広告間取りに掲載している関係で残しているとか・・・
登録抽選住戸なので、倍率付くのは避けられない状況でしょう。
Aタイプも高層階がいくつか残ってますので
Bタイプが駄目なら、Aタイプを検討しようと思います。
恐らくこの先、文京区でこの価格で購入できる事はないのでしょうね？

[274: 匿名さん]

とすると、残りはBが1、Cが1、Aが4ですか。第一期で売りまくりましたねえ。
値段は、文京区にしてはやはりがんばった値段だと思います。今後この条件でこの値段ではそうそう出ないのではないかしら。リーズナブルなのに設備面でもがんばっている。文京区を売りにしてむやみに高い値段をつけてこなかったのが成功の理由でしょう。堅実派。
文京区はなかなかまとまった土地が手に入りにくいそうで、マンション自体出てくるのが少ないですよね。

[275: ご近所さん]

本物件に隣接する理容室の前に７月からバス停が新設されるようです。便利になりますね。

[276: 匿名]

275さん、バス停が新設されるのは嬉しいですね！日常的に上野方面に行くことが多いので助かります。既に決定しているのですか？

[277: 匿名さん]

275ではありませんが、バス停新設は決定です。バス停の間隔が700メートルくらいあって、不便に感じていた住民の方が要望をだしていたらしい。
上野って、美術館くらいしか行ったことがないのですが、(あと子供の頃に動物園も)よかったら他の楽しみ方、教えてください。

[278: 匿名]

上野はもっぱら飲食目的で行くことが多いです。好きなのは、うさぎやのどら焼、井泉のカツサンド。他にも美味しいお店がたくさん有ると思いますよ！あと、松坂屋が新しくなって色々な店舗や映画館が入るみたいです。お子さまがいて部活や地域でスポーツをされているようでしたらアメ横内に安いスポーツ店も結構あります(この界隈の方は利用している方は多いです)。フラットな道のりなので自転車でも楽に行けますけどね！

[279: 匿名さん]

バスでも自転車でもいけるのはいいですね。博物館などもあるから子連れによさそう。

第二期の〆切延びましたね。
ひいて、一気に売ってしまうつもりかしら。あと6ですしね。

[280: 匿名さん]

うさぎやのどら焼、阿佐ヶ谷のは食べたことがあり、美味しかった記憶があるのですが、同じ系列でしょうか。
駒込駅の方の和菓子やさんもうさぎやとう店名でしたかな？こちらはどうなんでしょう？
スポーツ用品店、アメ横の中にジャージがこんもり山になっているのを見たことがありますが、気に入ったデザインとサイズを探すのが大変そうでしたが、安そうですね。
松坂屋は、以前行ったときはちょっとシニアな人向けのラインナップで、あまり見るものがなかった気がするのですが、リニューアルに期待ですかね。
上野駅からだと遠いので、バス利用が便利そうです。

[281: 匿名さん]

どうして第二期締切延びたのでしょうか？
バス停新設はうれしいニュースですね。
上野は美術館博物館が充実しているし、何気においしいものが多い！

[282: 匿名]

上野は美術館、博物館でしたらバスよりも山手線で公園口から出た方が近いですね。広小路界隈でしたらバスが便利です。百貨店目当てでしたら池袋に行った方が良いと思われます。上野松坂屋のリニューアルには期待してますが…。

[283: 匿名さん]

乾式壁なのが安い理由だし、残念。
もうちょっと高くてもいいのでコンクリート壁が良かった。

[284: 匿名さん]

そう断定する理由は？乾式はタワーをはじめ最近ではよく使われているし、それでも高い物件はあるから、それが安い理由なんてことはないと思いますよ。乾式なら安いというなら、他の物件もかなり安くなります。
床の厚さも標準以上だし、他の物件に比べ施設でコストを抑えているという印象はあまりないです。防音もしっかりしているし、実生活上影響はないと思いますよ。

[285: 匿名さん]

オプションで2重壁にはできますよ。

[286: 匿名さん]

乾式壁を採用し軽量化することで、躯体に掛かるコストを落とすことができるらしい。
また、壁自体の質量が軽いので衝撃音や重低音は良く伝わるよう。
さらに、壁が地震等でズレたり、施工がイマイチだと遮音性能が急激に落ちるらしい。
ハンマーで簡単に壊すことができる点もマイナス。
住まいサーフィンでも乾式壁を避けるよう推奨されているし。
タワマンなら眺望や豪華な共有部のために我慢できるけど、ここは小規模だし。

[287: 匿名さん]

そんなに乾式が気になるのに、タワマンならいいんだ^_^;

ここを買う人も同じだと思うよ。他に優先したい価値がたくさんあるから、乾式かどうかは決定打にならないんだ。

気になるなら買わないのがいいよ。
隣の人がハンマーで乗り込んできたら困るし。

[288: 匿名さん]

同規模物件は直壁が多いのですか？そんなこともないと思うのですが。

[289: 物件比較中さん]

287,288さんが仰る通りで、
そこを気にされるなら、購入しなければいいだけのこと。

気にするところは人それぞれですし、
タワマンには絶対住みたくない、っていう人だっていらっしゃいます。
それは、壁とは全然関係ない理由で。

この地域にタワマンはまず建たないですが、
地域か構造か、規模か…納得のいく物件が見つかるといいですね。

[290: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50573/res/921-1021
乾式壁に関するスレです。
ここを読んで気になるようなら見送ればいいというだけ。

[291: 匿名さん]

取りあえず、乾式壁と知らずにここを買ってしまうと後悔する可能性もあるので、検討中の方はキチンと考えた方が良いですね。避ける人は徹底して避ける要素の一つではありますし。

[292: 物件比較中さん]

同業他社さんみたいなのが多い。

[293: 匿名さん]

あと数戸しか残ってない物件で、今更乾式とか言ってもしょうがないよね。買った人は納得して買ったんでしょうし。
ただ、子育て中の家庭は、しつけ＆音対策はして欲しいです。
小学校の評判が良いだけに、子供がいる家庭も多そうだし。公式HPのコメントみても、3人家族ばっかり。

[294: 匿名さん]

売れない社によるネガキャンでしょうねえ。。腹いせみたいな。

防音も基本的には大丈夫ですけどね。乾式だからどうこうというのとはちょっと違う。
小さい子がいると、どちらかというと床の音が気になるものだけど、床もしっかりしています。

[295: 匿名さん]

いや、乾式壁に不安になることは普通ですよ。音を気にする人は避けた方が良いというのは常識ですので。しかも、ここはファミリー向けマンションですし。詳細は下記サイトご参照。
「戸境壁が乾式工法には問題あり」https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=162
「防音の嘘と真」http://sutekicookan.com/%E9%98%B2%E9%9F%B3%E3%81%AE%E5%98%98%E3%81%A8%...
「乾式壁を採用した方が建築費は安い」http://yoshino-gypsum.com/kouhou/taika/taika05.html

色々と良い点があって、多少煩くても耐えられる人向けの物件だと思います。乾式壁でも静かだと決めつけていると痛い目を見ますよ。

[297: 匿名さん]

タワーマンションにもファミリーいっぱいいるけど、うるさいって聞いたことがない。

[299: 匿名さん]

ネットでタワマンの騒音を検索すると、「大丈夫」という人もいれば「うるさい」という人もいますね。

[301: 匿名さん]

いや、136mmの乾式壁は明らかにマイナスですよ。
ただ、遮音効果はまちまちですので、乾式壁＝うるさいではないと思います。
うるさいと感じる確率を減らすために湿式壁を選択するという感じです。

[302: 匿名さん]

だから、オプションで二重壁にするくらいしか対策がないんだから、後は納得して買うしかないでしょう。暇だったら、乾式壁のマンションのスレッド全てに注意喚起してくればいいじゃん。
もうここに来なくていいよ。

[303: 周辺住民さん]

文京区のこの辺の物件って、ほぼ完売になってからネガが出るよね。
オープン本駒6のでもひどかった。
業者というより抽選負け、もしくは予算オーバーで買えなかった人だと思う。
「すっぱい葡萄」って聴かされるのは契約者でなくとも不快だよね。

[304: 匿名さん]

普通に２期から検討し始めただけなんですけど。
悪い面も含めて議論するのがこのスレですよね。

[305: 匿名さん]

価格が安いんだし、乾式壁でも問題ないですね。駅から若干遠いとか、欲を言えばきりがありませんが、この価格でこの仕様はお買い得ですよ。子供持ちの一般サラリーマンが文京区にマンションを買うには、ここが上限かと。

[306: 匿名さん]

山手線、南北線の駒込だけじゃなくて、歩くのが苦じゃなく、頑張れば千石、千駄木が使えるからいいと思う。もっと駒込の近くだと流石に千駄木を使おうと思わないからね。
乗り換えなしで大手町はいいよ。千代田線は比較的すいてるし。大手町の駅も広いから、行き先にあわせて、乗る前に歩くか降りてから歩くかで路線を考えればいいと思う。

[307: 匿名さん]

Ａタイプの3LDKの70㎡越えがでるみたいですね。
ここは、室内設備の天然石仕様が気に入っています。
ミストサウナもやはり欲しい。肩こりだしディスクワークだから。
お風呂に入るよりも毛穴が開いて美容によささそう。
水道代も節約できるし。
何か気に入ったものがあるといいですよね。

[308: 匿名さん]

＞＞３０６さん
ここからだと千駄木駅までは１．５キロ位だからゆっくり歩いても30分もしないで
着きますよね。千駄木方面は谷中銀座などがあったりしてお散歩するのには楽しそう。
普通に最寄りの駅がこの位の距離の物件などもありますからね。
谷中銀座の肉のすずきの元気メンチカツはいつもテレビなどで話題になっていますね。
色々隠れ家的なお店もありそう。家から徒歩圏内で素敵なお店をみつけるのは
すごく楽しそうです。

[309: 匿名さん]

普通のサラリーマン世帯にはありがたいマンションですよね。
気になっています。

[310: 匿名さん]

>>307
ミストサウナ、どうしても使いたくて私も重視しました。リビオはついてなかったので残念。
あと、Aタイプは「いよいよ登場！」とありますが、B、Cが人気でほぼ売れてしまったから、、、と、そういうことだと思います。
でも一番ベーシックな間取りはAですので、完売もそう遠くないかと。

[311: 匿名さん]

いよいよ登場と言いつつあと4つだけですからね。。第二期で最終になるかな？
営業の規模もずいぶん縮小したみたいです。もう完売も時間の問題との見立てでしょう。

[312: ご近所さん]

いよいよ完売ですかね？
文京区でこの価格で住めるんだからいいですよね。
周辺環境も特段悪くないし、むしろ良い方だと思います。
現在購入を迷っておられる方がいらっしゃいましたら
お薦め物件だと思いますよ。
これから先、こういった物件もなかなか出てこないでしょうから。
近所に住んでいる私が言うのも何ですけど・・・

[313: 匿名さん]

>>308さん
谷根千、いいですよね。
昔、近辺に住んでいました。
最近は週末ともなるとガイドブック片手に散策する方も増えて、観光地化していますが、活気があって良いと思います。
有名ですが、マミーズのアップルパイが好きです。焼き上がるそばから売れていました。チーズケーキもおすすめです。
それから、千駄木はお洒落なカフェも何気に多いです。

物件近くの美味しいお店情報もお待ちしております！

[314: 匿名さん]

Aタイプの一番高いお部屋って、6000万超えてますか？

[315: 匿名さん]

>>314
さすがに文京区なので、よゆうで越えてます。
6500オーバーです。

[316: 匿名さん]

完売まだー？

[317: 匿名さん]

第二期の売り出しまだですからね^_^;

[318: 匿名さん]

どなたか、カラーセレクトを一番濃い色にされる方いらっしゃいますか？特にBタイプで。。
モデルルームがよいのでそれと同じにしようと始めは思っていたのですが、家具がダークオーク系が多いのでやっぱり一番濃いのがいいのかなあと…
床色はかなり濃かったでしょうか。ブランズ文京茗荷谷のモデルルームくらいのイメージならよいのですが。
Bタイプの開放的なよさをダメにしてしまわないか少し不安です。

[319: 匿名さん]

>>318さん

ブランズは見てないのでわかりませんが、今まで見た中で比較すると、一番濃い色のタイプでもあまり濃くない印象でした。特に床はグラデーションぽくなっているので。ただ、よくある焦げ茶というより赤茶系統だったと記憶しています。
あとは、営業さんの話では、一番濃いタイプの天然石が他の二つとタイプが異なるので好みがわかれるところということでした。
白は髪の毛が目立ち、濃い色は埃が目立つようです。
目立った方が掃除のモチベーションになるかもしれませんね。
あと、個人的な意見ですが、リビングはシックでよくても、子供部屋にダークな色はちょっと暗くなるかもしれません。学習机なんかも、あまりダークな色がないとおもいます。

[320: 匿名さん]

>>319さん
大変丁寧にありがとうございました。とてもとても参考になりました。たしかに、少しグラデーションぽく、赤茶色なことも思い出しました。
また、特に、子供部屋もダークになってしまうという視点はなるほどと思いました。
やっぱりナチュラルにしよう、と決心がつきました！

[321: 匿名]

昨日、二期の要望書締切でしたが、
全て売りに出るのでしょうか？
ご存知の方いますか？

[322: 匿名さん]

かなり今更ですがすみません。
このスレの上の方で、土地収用され道路拡幅された場合には既存不適格になると書いていましたが本当でしょうか？

グランスイート六義園でも散々叩かれていましたし
かなりの確率で土地収用がされそうな状況での既存不適格前提の新築マンションって
コンプライアンス意識の高まりを考えると普通のデベなら避けると思うので、俄に信じられていません。

やけにお買い得なのはそのあたりも絡んでいるのでしょうか…

[323: 匿名さん]

>>322さん
道路拡張の件は私も散々調べ、検討し、プロにも相談しましたが、まずは既存不適格＝違法ということではないのです。道路を拡張したときに初めて適用される基準に、既存の建物が合致しない状態というだけなんです。違法性を問題とするコンプライアンスとは別の話です。
一方、実質的問題点としては、今建っている建物を100年後とかに立て直そうとしたときに、それが新基準のもとではできないということです。ただ戦後たったマンションも、大規模修繕は有るものの、立て直しなんて未だにされていませんし、私たちが生きている間の話ではないので、気にしなくて良いというのが結論です。売る時も、いい場所なのでそのことで値が下がることはほとんどないだろうとのことです。

[324: 匿名さん]

ありがとうございます！
やっぱり既存不適格なんですね。。悩む…
(違法建築と既存不適格の違いは理解してるつもりです。)

リセールバリューが下がらないとか適当なことを言う営業もいるんですね。
だったら重要事項説明書での説明事項として義務付けられていないだろうに…
サンケイビルや東京建物が損失補填するなら別ですが

[325: 匿名さん]

>>324さん
ちなみにリセールバリューが下がらないというのは、営業ではなく、不動産の有名なプロの方です。私もまさに同じことを気にしていたので、その点を中心にアドバイス求めました。30年後に値崩れしないかと。結論としては、生きている間にそのことが原因で値崩れすることはないだろう、ネガティブな要素がほとんどない物件だからそれなりにいい値はつくとのことでした。

ただ投資というのは確実なことは言えないので、少し気持ち悪いのをどう捉えるか、ですよね。ですが、もともと100年先にどうなっているかなんて、この問題に限らず誰も何もわからないと思います。私も2週間くらいいろいろ調べまくり、よく考えた上で決めました。

余談ですが、考え方によっては、おそらくこのなんとなく気持ち悪い問題も影響してか立地や仕様の割にリーズナブルな値段をつけているわけですから、かえってお得なのですよね。実際、この問題がちゃんと説明されてもこの物件は間違いなく完売するでしょうから、当面リセールのときも買い手はいるということを示していると思います。10年、20年でその状況が変わることはない。たとえ40年後に売るとして、築40年といったら相当ボロいですから、その分値は当然下がりますが、建て替えされることを見込んで買う人はいませんから、既存不適格かどうかは価格にほとんど影響しないかと思います。どのみち既存不適格でないにしても、建て替えなんて、住民の総意を得ることは到底無理でしょう。せいぜい大規模修繕でしょうね。大規模修繕ならこの物件もできますからね。
生きている間に影響することはない、というのは、そういったもろもろのことも踏まえて、です。
あとは、いろいろ考えて納得できるかということですね！

[326: 匿名さん]

グランスイート六義園は優先整備対象の地域で、かつ1/3ぐらい収用されるのが大きいみたいですね。
それをわかって建築しようとしてたので反対が大きくなったと想像しています。
数年後であれば延床面積が2/3程度のものしか建てられないわけで、周辺住民にしてみれば日照の影響とかがかなり変わってきますし。

[327: 匿名さん]

>325さん、326さん

ありがとうございます。
特に325さんは全く同じ点を気になり、プロにも確認してくれていたとのこと、とても心強いです。

仰るとおり実際に建て替えになったときには建築基準も変わっているでしょうし
本物件が倒壊するような大規模震災等の場合には特例等も検討されそうなので実害はないとは思うのですが、

リセール価格を決めるのは結局購入者側なので、「何かあったときに建て替えできない」という心理がどれくらいリセール時に悪影響を与えるのか
（仮に価格下落がなかったとしても、購入を考える母集団が絞られることで売却までの時間がかかるのではないか、等）が想像がつかず、不安に思っていました。

[328: 匿名さん]

>>327さん

325です。ご懸念の点は私も考えていました（す）ので、理解できます。この問題が、買い手の心理に影響するひとつのネガティブ要因にならないとは言い切れないでしょう。つまり、そのことでリセールのときは、同じ条件のものよりは多少値は落ちる。ただ、いま買う時もそれだけリーズナブルになっているので、とんとんであると考えることもできます。また、ネガティブ要因であるにせよ、駅からの距離や日照、眺望、周辺環境、学区、様々あるなかでの、ひとつの要因にすぎないということです。どれがどのくらい値下がりに影響するかはわかりませんし、きっとニーズに応じて総合的に判断されるような気がします。（という一般論など不要ですね、すみません）

私は決して、この問題は大丈夫と断言しているわけではありません。私もかなり冷静に考えましたから。基本的にはこれまで書いてきたようなことになるだろうとある程度の自信をもって考えています。文京区にリーズナブルに住みたいファミリー層は今後もずっといるだろうし、まあソコソコの値で売れるだろうと。しかし最悪の事態として、本当に納得の値で売れなかった場合には、夫婦で最後まで住めばいいや、立地はすごくいいし、と思っているので、究極的には安心できているところがあります。

[329: 周辺住民さん]

既存不適格の件は、定量的にとらえた方がよいですよ。

道路拡幅によって収用される敷地の面積が仮に全体の10％であれば、建て替えの際に床面積が10％減るだけです。収用といっても補償金がもらえるので、まるまる損するわけではないですし、その額も路線価などから容易に概算できます。

都市計画図をみると、もっと重要なことがわかります。拡幅を前提とした道路境界線から北に30mの範囲が容積率600％になっていて、さらにその北は300％です。600％と300％の境界付近に、このマンションの敷地北側境界線がありそうです。つまり、道路の拡幅がなければ、こんなに大きなマンションは建てられなかった可能性が大きいです。

＞グランスイート六義園は優先整備対象の地域で、かつ1/3ぐらい収用されるのが大きいみたいですね。
＞それをわかって建築しようとしてたので反対が大きくなったと想像しています。

これは反対派が口実に使っただけではないでしょうか。

仮に敷地が2/3しかない前提で建てると、例えば6000万円で70m2のマンションになるところが、同じ6000万円で60m2弱のマンションになってしまします。

繰り返しになりますが、収用されるといっても、ただで召し上げられるのではありません。既存不適格になろうと、使える土地（ここでは容積率）を有効活用しておいた方が、レバレッジが効くので購入者にとってためになるはずですよ。

[330: 匿名さん]

議論されている都市計画道路の件、自分でも理解し、納得した上での申込のつもりでしたが、改めて熟考する良い機会となりました。
皆様ありがとうございます。

この物件に限らず、現在建てられている建物は、理論上100年もつという話ですが、実際はもっと早く対応が必要になると思います。
子供の代で大変な思いをすることがないようになるといいなと願っておりますが、こればっかりはわかりませんね。

[331: 匿名さん]

うちの場合は、子供は結婚したら好きな家を買うだろう、という考えなので、子供が大変な思いをすることはないと思っています。高く売れれば、少し子供に還元できるでしょうが、私自身親からの援助なくなんとかなっているので^_^

[332: 匿名さん]

>>331
子供が住む前提ということではなく、売るに売れず、金額面だけではなく、いろいろと負担になるような状況を危惧しているだけです。
土地つきの旧家ならともかく、マンションですので、継いで欲しいという意味ではありません。誤解されているような気がしましたので、念のため申し添えます。

[334: 入居予定さん]

収用の対価で、隣の土地を買えたらいいですね。

[335: 匿名さん]

素人考えだけど、駐車場なし、玄関ホールなしで1Fから住居にして、可能だったら回りの土地を買ってもダメなのかなぁ。
住み替えない予定だから、リセールバリューとかあまり気にしてないんだけど。

[336: 物件比較中さん]

収用の対価は持分に応じて分配される。
想像以上に微々たる額にしかならないと思うけど。
一方、隣地を購入するには、それこそ全員の協力がなきゃ出来ない。
既存不適格物件を買うということはそういうこと。
永住して相続も視野、自分の代だけ、投資、とか購入目的が異なる大勢が
意思統一なんて無理でしょ。
特に中古になった時に既存不適格物件の怖さが出てくると思うけどな。

[337: 匿名さん]

各住人ごとにいろいろ状況が異なる中で、周りの土地を買うとか複雑な意思決定は厳しいと思いますね収容によるお金は現金分配以外現実的じゃないでしょう。
それでも、第一回目のリセールに関しては、この物件なら必ず需要があると思いますよ。

[338: 匿名さん]

↑「それでも」が変なところにはいってしまいました。「ちなみに」の間違いです。

[339: 匿名さん]

収容されるのは何もないエントランス前部分のみなので、そもそも隣の土地を買う必要ないと思いますよ。そのために長いエントランスをとってありますから。建物がたっている部分が収容されるわけではありません。

[340: 物件比較中さん]

いや、そうではなくて。
既存不適格物件を将来的に逃れるには隣地を購入して敷地に算入するしかないという事でしょ。
削られる敷地の対価では隣地を購入出来ないだろうし、隣地購入は多数決ではなく全員の協力でやらなきゃ無理な計画。
よって基本的には既存不適格物件になるという前提で購入しなきゃ。
都市計画が入っていることを事前に重要事項で説明するのは価値の毀損が明確だからでしょ。

[341: 匿名さん]

価値が下がること自体は誰も否定してないと思いますよ。今だって相当リーズナブルですからね。それをどの程度リーズナブルと見るかは見解の相違があるとして。
ほんとに売れるか売れないかは、そのときにならないとわからないですねえ。それを、絶対こうだと言い切れる人なんて誰もいない。個人的には、文京区だし、当面ニーズはあると思いますが。文京区は中古がなかなかでないですしね。ファミリー層には人気が根強いし。
いけないと思う人はやめればいいし、いけると思う人は買えばいい。それでもこの物件は完売するんじゃないかしらねえ。ある人が買わなくても他の人が買う。住み替え前提の人ばかりでないですしね。

[342: 物件比較中さん]

売れる売れないという次元ではなく、幾らで売れるかが資産価値でしょ。
このスレ見てるとあまりに既存不適格物件を楽観的に考え過ぎてると思うけど。
まっ、買うなら買う、買わないなら買わないしか選択肢は無いので究極的にはどーでも良い話ではあるけど。

[343: 匿名さん]

どっちもどっち。理論的なことはみんなわかってるし、結果は証明できないから、あとはこの問題に係る将来予測についてどう賭けるかの問題じゃないかい？

[344: 物件比較中さん]

みんなわかってる割に339みたいな書き込みがあるのは？
分かっていたらアプローチ無くなるだけで平気〜とか思わないでしょ？
そういう層が買い支えてるんじゃないかな。
それはそれでありがたいんだろうけども。

[345: 匿名さん]

確かに339さんの理解は間違っておりましたが、契約者とも限りませんし。

契約者はよく理解した人であって欲しいですね。だいたい後からクレームをつけるのは、理解していない→こんなはずじゃないで、後々問題を大きくする懸念がありますので。
買う前も買う後も、正しく冷静に物事を考えていただきものです。

[346: 入居予定さん]

既存不適格の話になると、待ってましたとばかり盛り上がりますね〜笑

ネガレスも読み飽きたから、そろそろ入居予定者専用スレ作りましょうか。

[347: 物件比較中さん]

ネガではなく事実だから正確な情報と議論が必要じゃないの？
臭いものには蓋？
何千万もする資産だから、ちゃんと勉強して決断しなきゃと思わないのかな？

[348: 匿名さん]

議論してるのかな？
自分が正しいとだけ言い続けて、入居者は何もわかってないんだろとばかにしてるだけ。
買うのやめたならムキにならずにどこかに行かれては？検討しているならともかく。

[349: 匿名さん]

議論というよりは、契約者にとっても、購入を見送った人にとっても、その選択が正しかったと思うための理由探しにしか聞こえない。

ところで物件比較中さんは2期に申し込んだの？名前どうり比較中なら、もう残り戸数も少なくて選べないし、そんなに不安ならやめれば？

私も契約者スレ作成に賛成です。

[350: 物件比較中さん]

結局、自分の判断は間違ってないと思いたいだけなんじゃない？
だから図星なことを言われると、聞きたくなーいと反応する。
違うならちゃんと法的な問題とかいろいろ議論が必要じゃないの？
耳塞いで聞こえない、聞きたくなーいってだめでしょ。

[351: 入居予定さん]

検討が終わり、入居予定の方はこちらで情報交換しましょう。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446957/

[352: 周辺住民さん]

容積オーバーの既存不適格物件なんて世間に山ほどありますよ。さらに、道路拡幅で容積オーバーになる可能性がある、というレベルなら数え切れないほどになるかと。新築早々そうなるのは不幸かもしれませんが、さほど気にしなくて良いように思います。

[355: 匿名さん]

ネガ工作が必死すぎ。
契約者に後悔でもさせたいの？
だとしたら、契約しなかった自分を納得させるためのネガ。
だってこんなに粘着しても、自分になんのメリットもないしね。
あとは残り少ない戸数の倍率下げのネガ工作。
今、丁度登録の時期なので、タイミングとしてはこっちの線が現実的かな。こっちなら、今更的な盛り上がりも納得。ネガるメリットもあるしね。
この２つの理由以外で、ただ単に自分の意見を振りかざして満足してるだけなら、ただのナルシストでしょ。
注意喚起の慈善活動なら、遅すぎだし。

ほんと、ご苦労様ですとしかいいようがない。

[356: 匿名さん]

以前から既存不適格の話は何度か出ていて（私も話を振った1人）、大体大して盛り上がらず
終了してたのですが、今更になってやけに盛り上がったと思ったらネガ工作認定だの何だの…
後悔されることがないよう知ってる限りで情報をお伝えしてましたが、もう必要はなさそうですね。

[357: 匿名さん]

本当に。他社でないなら逆に可哀想な人と思ってた。

[358: 匿名さん]

↑これは355さんについての同意ね。

[359: 周辺住民さん]

>>353さん

ウェブで探しているんでしょ。ウェブの募集要項に既存不適格の表示はありませんよ。

1970年の建築基準法改正で容積率が全面導入されていて、それ以前に建築確認を取った高層マンションは、まず間違いなく容積率をオーバーしています。その後も斜線制限などが取り入れられています。

[361: 匿名さん]

最近この掲示板を知ったものです。住まいサーフィンで2階の2LDKｶﾞ4200万弱と載っていましたがとてもお買い得だと思いました。他の階も安いのでしょうか？

[362: 匿名さん]

お買い得というか、この辺はこんなもんですよ。
そのサイトの「儲かる確率」は低いのですし。
ただ、文京区としてはかなり安い。

[366: 匿名さん]

事実関係に反論も何も、ただ「都市計画道路の計画が実行されれば、既存不適格物件になる」という事実以外に何もないのですが？

ですから、これまでに出た意見の他に新たな問題提起でもあるんですか？とお伺いしているだけなんですが。
(新たな問題提起がないなら書き込みしちゃいけないのかというのは無しでお願いしますね。)

[367: 周辺住民さん]

前にも書いたけど
この辺の新築マンションのスレってほぼ完売後にやたらネガ書き込む人がいるね。
オープンの本駒6の時なんか完売後にだよ。
絶対すっぱい葡萄の狐だな。

[374: 匿名さん]

流れ？読まずに書き込みますが、2期の登録状況ご存じの方いますかー？
やっぱりラスト1戸のB,Cは倍率つきなのでしょうか？
順調に2期売り出しの4戸が契約となると、残りはあと2戸ですかね。
思ったより早かったなー。

[377: 匿名さん]

そろそろ、既存不適格の話題は終わりにしませんか？
もう充分です・・・

[378: 入居予定さん]

いよいよ最終期のようです。

[379: 物件比較中さん]

先日モデルルームを見てきました～(^^)
ディスポーザーはなかったですが設備とかそれなりに良かった気がしました！
建設地は私がイメージしていた場所とは少しイメージが違ったかな。。。
やっぱり目の前の大きな通りが気になっっちゃいました。
小さい子供がいるからどうせなら窓を開けて静かに暮らしたいし、
排気ガスが子供に影響がないか心配というのが正直な感想です。
でも都心にも比較的出やすいので一人暮らしみたいにほとんど家にいない人なんかには悪くないのかなと思いました。
（賃貸向けかな？）

[380: 匿名さん]

六義園が近いのはいいですが。
近ければ夜桜も気軽に見に行ける。
ベランダが南向きで道路が南向きですが、階層により音や排気ガスも変わってくるかと。
道路に面したマンションって多いですけど、交通量などによっても変わってきますよね。

[381: 入居前さん]

大きな通りに面してなく、排気ガスは気にならず、日当たり良好、南向きで、文京区、昭和小学校の学区でファミリータイプで、70平米くらいはあって、ディスポーザーがついていて、窓を開け放てるくらい静かな物件が、新築で出たら最低でもいくらかな？笑

[382: 匿名さん]

３８０さん
ここの立地だと六義園がもう庭の様な感覚ですよね。六義園は年間パスポートが
あるんですよ。一般は1200円で65歳以上は600円。入園料が300円なので年間4回以上行けば
もとがとれてしまうんですよね。この距離なら年間パスポートを購入してしまった方が
いいなと思います。桜の時期などもすごく綺麗ですからね。

[383: 匿名さん]

桜の時期、紅葉の時期の六義園は、入るのに列をなしてますからね。散歩にもいい季節ですし、季節を感じられる広大な日本庭園が徒歩圏なのは、個人的にはポイント高いです。

[385: 周辺住民さん]

381のような言い方が平気でできる人には正直住んでほしくないです。
価格と条件との妥協の話をなんでこんな嫌みったらしい表現にするのか理解できません。

[386: 匿名さん]

まあまあ。379さんが、賃貸向けと言ったから、普通に住もうとして購入した入居者にはかちんときたんじゃないでしょうか。こういう匿名の掲示板では、書いた人がどういう気持ちで書いたかはわからない面が多分にありますから、その分差し引いて読みましょう。

[387: 周辺住民さん]

>>386さん
文面から379さんに対して書いたかわかりませんし、そうだったにしても私にはカチンとくるような感想に読めません。
私も大通り沿いに住んでますので、立場としては似たようなものです。
書いた人の気持ちを最大限に差し引いて、近所住まいということを抜きにしても、無駄に荒れる原因を作りかねない意見という感想です。
現に番号1つ飛んでますしね。

[388: 匿名さん]

ここは３LDK中心のファミリー世帯向けかと思いますが、「一人暮らしみたいに」と例えていて、ちょっとズレてるなとは思いますよ。
しかも、「賃貸向け」につながる理由が私にはよくわかりませんでしたし。
ただ、381さんのコメントは確かに挑戦的すぎると思います。
ということで、どっちもどっちでしょうか。

[389: 周辺住民さん]

「例えや論理展開に難がある（ので理解できない）」ことと「明確な意思を持って挑発する」ことはどっちもどっちにはならないと思いますよ。
わからなければ意図を聞くなりすれば済むことで、挑発する必要なんてないでしょう。

[390: 匿名さん]

私は70平米に4人で住む予定ですが狭過ぎますかね？子供が小学生のうちはまだいいかなと。。

[391: 入居済み住民さん]

381さんの意見は、379さんを金持ちとおもって言ってるなら、どっちにしてもうちは買えないけどね〜、という自嘲発言にも読めるわけで。
住んで欲しくないって言うのも、攻撃的に聞こえる場合もあるわけで。

[392: 匿名さん]

番号１つとんでいるのは、いろんなスレに書き込んでいる「こんなせまいとこ～」ですので、挑発的発言とは無関係ですよ。

[393: 匿名さん]

こんなこと書いたら怒られちゃうかも知れないのですが、正直な気持ちなので書かせて頂きます。

東日本大震災にて発生した原発事故以降、六義園には行っていないです、一度も。文京区は意外と放射性降下物質量が多かったと聞いていて、舗装道路などは、やり直したり、雨で流れたりということで影響はほとんど残っていないと思うのですが、六義園あたりだと実際どうなんでしょうか？

どなたか放射線量を計測された方いらっしゃいますか？私は、怖くてまだ足を踏み入れていないもので。ましてや子供を連れては行けないのではないかと思っています。チリとともに吸い込んでしまいそうで。どなたか詳しい方いらっしゃいますか？

[394: 周辺住民さん]

大通りの話が出たのでご参考までに。

うちは大通り（片側2車線ですが）まで100mありますが、結構うるさいですよ。「1本入ったら静か」というのは、多くの人の幻想かと思います。

[395: 入居予定さん]

あまりに感覚的で参考にならない情報をありがとうございました

[396: 匿名さん]

大通りを話ながら歩いていると、たまに相手の話が聞き取れないことがありますよね。知らず知らずのうちに声を大きくしてしまったり。
それが、一本通りを入ると、まず相手の話が聞き取れないことはありませんので、普通に「一本入ると(通り沿いと比べて相対的に)静か」と言えるのは間違いないと思いますが…
何処と比較して静かなのかそうでないのか、少し曖昧なご意見かと思います。

この物件で言えばCが一番静かですし、A、Bも個室は気にならないと思います。
日中、リビングを開けてどうかは、住んでみないとわかりません。上層階の音の軽減効果もわかりません。音は上に上がるともいいますし。

[397: 匿名さん]

区立の幼稚園が近くにあるのですね。預かり保育があるのは私立の幼稚園だけだなんて
思っていたのですが、区立の幼稚園も午後１８時までは預かってくれる様です。
保育料も安いしいいですよね。月８０００円。私立の幼稚園は大体が３万円位の保育料
ですからかなり安い。ここだと徒歩ですぐだしいいですよね。
ただ２年保育しかないのですよね。

[398: 周辺住民さん]

不忍通りから1本入ったところの、近隣に住んでいますが（低層階）、静かな夜でさえ、
窓を開けても、緊急自動車とうるさ目のマフラー音くらいしか聞こえませんよ。
自分のうちの室外機の音の方がよっぽどうるさいです。

不忍通り沿いのマンションやビルが防音壁になっているのと、不忍通りの道幅がせまいので
スピードをあまり出さないこと、夜の交通量が国道や環七などに比べ少ないからかと思います。
以前、横浜の、国道1号から100メートル以上なかに入ったマンションでは、夜、窓を開けると
交通音聞こえましたので。
ただその時は、中層階でしたので、音は上にいくのかな？とも思います。

[399: 周辺住民さん]

1本入れば静かになることや、住戸の階数によってうるささの度合いが異なることは確かにありそうです。ただ、「1本入ったら静か」と盲目的に考えるのは、場合によっては後悔しますよ、ということを言いたかったのです。ま、お好きにどうぞ。

[401: 匿名さん]

まぁまぁ。
ご近所さんになるのですから、お二方とも「聞き流す」ということを覚えてくださいな。
ところで、今週末は最終期でしたが、結局残りはどのタイプが何戸なのでしょう？公式トップではのB,C1戸づつで2戸、間取りのページではA,Cのみ掲載。どっちが本当？
公式なんだから、ちゃんと整合性をあわせて更新して欲しいですね。

[402: 購入検討中さん]

花がついていなかったのは、Cタイプだけでしたよ。

[403: 匿名さん]

395と400は、入居予定者でなく間違いなく荒らしですよ。入居予定者などの名を語りこういう悪質な書き込みをする人がいます。他社業者かな。
私も以前違うスレで、なにか質問したことに対して丁寧に回答してくれた人に対し、誰かが私であるかのようなふりをしてひどい返しをしている例がありました。
本当に入居者なら、こういう意味のないことを書き込む理由がありません。

[404: 匿名さん]

いよいよ最終2邸ですね。BとCが、ひとつずつ。最終期ではAの抽選もあったみたいですよ。Bは、登録はあったものの、手続がうまくいかなかったみたいです。いずれにせよ、完売間近ですね。

[405: 匿名さん]

販売当初は、Cの低層階、Bの中層階から抽選もありつつあっという間に売れて、Aがパラパラといった感じだったのに、最終期にきてAが倍率つきだったとは驚きです。
他の物件(駅近の豊島区ブランズとか、北区のフレシアとか？？)と比較して、戻ってきた方がいたのかな？と推測。
規模が小さいのもあるけど、かなり早い売れ行きな気がする。

[407: 匿名さん]

最初はBとCを中心に売り出しましたからね。Aは多少苦戦するかと思いきや、あっさり埋まってしまいましたねえ。買い手市場でいろんなマンションが苦戦しているなかですが、ものすごいブランド力があるところと、ひそかに実力あるところはやはり売れますねえ。消費者はよく見てるんだなあと改めて思います。

[412: 購入検討中さん]

先週末、モデルルームに行ってきました。
契約者の方も一杯来ていて、かなり賑わっていました。
Ａタイプが気になって見に行きましたが
時すでに遅かったです・・・
文京区では、なかなか買えない価格帯ですので
かなり魅かれています。
Ｂタイプが１戸キャンセル出たという事で
Ｂタイプにしようか迷っています。
あ～　どうしよう・・・

[413: 匿名さん]

これまでA,Bの間取りについていろいろ意見がでていますので、それを読んでBでと思えるなら買いではないでしょうか。
モデルルームタイプなのでイメージしやすいかと。
もともとBは人気があったので、そう長くは売れ残らないと思いますが。

[415: 匿名さん]

そうですよ、Bはすぐ売れますので、気になるならその旨を伝えておいたほうがいい気がします。本当に一瞬かと。

[416: 匿名さん]

けっこう予想とは違った動きもありつつ～ですね。
やはりお値段面が強かったなという感じがあります。
Ａタイプも本当にパタパタっとあっという間でしたし。

この広さだとファミリーというよりは
ＤＩＮＫＳ／単身者などが多くなってくるのでしょうか。

文京区ということでお子さんが一人とかのご家庭も
需要はあるのかな～。

[417: 匿名さん]

公式の契約者のコメントを見ればわかりますが、大部分がファミリー世帯のようですよ。
70の3LDKでファミリーって、都心なら普通じゃないですかね。
2LDKだと少し狭く感じるかもしれませんが。

[418: 物件比較中さん]

なんでここではすぐ売れると勧めるのに、実際にはいつまでもキャンセル物件が売れ残ってるのですか？

[419: 匿名さん]

まあ、今月最終期だして、モデルルームも今は夏休み期間中だしね。
あてがあるのか、ゼロなのかは分からないけど。
1期のときにB、Cタイプから売れていったのは事実だから、それなりに需要はあるという見込みなのでは？

[421: 契約済みさん]

ちょっと幻滅しちゃいますよねー。そこまで小賢しい事をしなくても売れるのに。

[422: 匿名さん]

都内は70の3LDKでファミリーが普通ってデタラメだよ。

[423: 匿名さん]

>>422
都内じゃなくて都心ね。と・し・ん。

[425: 契約済みさん]

お里が知れるの使い方知らないの？

[439: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨に著しく反する投稿が散見されたため、
関連投稿の一斉削除を行わせていただきました。

レス、ページが飛んでいる箇所が多く、閲覧しづらいかと存じますが、
何卒ご了承いただけますようお願いいたします。

また、ご利用にあたりましては、以下のページの内容もご覧ください。

■利用規約
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■FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

今後とも、宜しくお願いいたします。

[441: 匿名さん]

>>419
まだ完売しないのはなぜでしょうか？
キャンセル物件が出た時には、直ぐに買わなきゃ無くなるとか煽った人たちがいたのに
この物件はちょっと胡散臭くないですか？

[443: 匿名さん]

いよいよ最終一邸になりましたね。やはり早い。

[446: 匿名さん]

小規模な物件のわりには異常なスレの伸びがありますね。駒込界隈ではダントツです。

ネガが多いということはそれだけ注目されている物件ということでしょうね。
人気物件の宿命です。

[449: ご近所さん]

近隣のリビオの方が仕様低めで安かったけどね。北区のフレシアも、下のモデルルームと高層階が売れ残ってるよ。
眺望とかが高層階で大きく変わる物件じゃないし、あんまりメリットがないんだよね。あと、何となくだけど最上階の地権者の真下はちょっと…ってなるかも。
文京区っていっても外れなんだから、比較するなら周辺物件であって、区内だけで比較してもしょうがないと思うのだけど。
しかも6000万前後の価格帯が多い物件で、貧乏ってどういうこと？
批判的な方はお金持ちなんですね。

[454: 匿名さん]

完売しましたね～

[455: 匿名]

完売しましたね！
入居が楽しみです。

先週見に行ったら、9階まで工事が進んでました。

[456: 匿名さん]

あまりにこの掲示板でび不自然な書き込みが多すぎた物件でしたね。
早くしないと一瞬で売り切れるとか煽っておいて9月まで完売せず・・・・。
公式HPが更新された途端に、自称購入者がぞろぞろ出てきてるし。
周りが仕様低いとか言うけど、既存不適格建築物の方が最低な仕様でしょ？
それを覆い隠して完売まで持ち込むあたり、流石なのかもしれないけど、フェアではない。

[457: 匿名さん]

ぞろぞろ自称購入者って、どれのこと？誰も覆い隠していないんじゃないでしょうか。被害妄想が過ぎる。
この物件のプラス点マイナス点についてはちゃんと購入前にきちんと説明がなされていますし、みんな自分で調べまくったり専門家に相談した上で買っていると思います。あなたのほうがひたすら荒らしの連続で、いったいどういう立場から完売してからも負け惜しみを言うのか、不自然極まりないと言わざるを得ません。

[458: 匿名さん]

ほんと、何度管理者に削除されようとも湧いてくる懲りない方ですね。何度も削除されている事実が、あなたのコメントはこの掲示板上で認められていないという現実ですよ。

完売は9月ですがキャンセル戸数でしたし、4、5月に販売開始を考えるとそんなに悪いペースではないでしょう。完売した今では、販売ペースはあまり意味がありませんし。

公式ホームページの更新に購入者が反応するのは自然なことです。上の方も書かれていますが、あなたのコメントの方が不自然です。

また、事実を覆い隠した実態もありません。重要事項説明項目であり、購入者は納得の上です。
ですので、フェアじゃないと感じる余地もありませんよ。

いいかげんご退出ください。

[459: 匿名さん]

邪推をすると、やたらと低仕様発言に反応されているので、リ○オ購入者で後悔されているのでしょうか。

それぞれの方が熟考し、納得して行った契約です。あなたがどの物件を選ぼうとも、もちろんここの契約者にとっても、責任は全て自分自身ですよ。

契約者の方は住民スレに移動された方が良いかもしれませんね。