ルフォン文京本駒込（旧称：（仮称）ルフォン文京本駒込プロジェクト）

[買い換え検討中]

ルフォン文京本駒込（旧称：（仮称）ルフォン文京本駒込プロジェクト）の情報がありましたらお願い致します。
山手線の駅が最寄なのがいいですね、少し狭い感じもしますがどうでしょうか？
周辺情報などもお聞かせ下さい。

所在地：東京都文京区本駒込5丁目201‐4他（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩8分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：56.49平米～70.67平米
売主：サンケイビル
売主：フォーユー
販売代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.lefond.jp/bunkyo-honkomagome/
施工会社：木内建設株式会社 東京支店
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。管理担当　2014.01.27】

[201: 入居予定さん]

お悩みお察しします。
うちはミディアムペカン（モデルルームが気にいったので）で何とか自分を納得させて、
迷いに迷ったオプションの申込と、ダイニングテーブルの購入までGWにすませました。
大きな家具の色を決めないと、色って決まらないですよね～。
ダイニングテーブルはフライングで現住居に来ちゃいますが笑

今は、照明やカーテンを検討中です。がんばってください（＾－＾）

[202: 匿名さん]

198
土地の持ち分に応じてです。
補償金は2種類あります。
土地の補償金と物件移転補償金です。
土地の補償金は個人に支払い、
物件移転補償金は管理組合に支払います。
ちなみにマンションでは99パーセントもめて、
土地収用法適用になります。

[203: 匿名さん]

詳しい方がいらっしゃいますね
素人感覚では、もめても、土地収用法という最終的な解決法が決まっているなら逆によいかも。組合で話合となると、なかなか意見はまとまらないでしょうし。

[204: 物件比較中さん]

この物件、目立った共用施設もないのに管理費が高めじゃないですかね？

[205: 匿名さん]

管理費は6000円くらいでしょ。修繕費のこと？

[206: 匿名さん]

↑ちがった、6000円（当初）は修繕費だ。管理費は18000円くらいだっけ？確かに高い。そんなもの？

[207: 物件比較中さん]

ホームページの情報だと、ほぼ同規模の他社物件、パレステージ町屋弐番館（総戸数38戸）は、
月額：9,300円～12,200円（63.39m2（2戸）～83.16m2）とありますな。
管理費も床面積に応じて金額を決めているので、1平米あたり約147円。それに対し、この物件は
1平米あたり約277円。サービス（管理人の駐在時間など？）にどれほど違いがあるのかどうかは
わからんが、金額はだいぶ違いますな。

あとは、管理組合がどう判断するか次第かな。管理会社の言いなりなら、上がることはあっても
下がることはないだろうね。

[208: 匿名さん]

リビオは12000から18000くらいで、少し安いくらいみたい。ルフォンはゴミ運びなどもあるし、多少高いのかな。戸数少ないと、厳しいね。ルフォンもたくさんシリーズ出してるから、そんなに変な管理会社じゃないと思いたいけど。値上げは絶対反対ですな。

[209: 匿名さん]

管理組合発足後に、サービス対価にみあう管理かどうか、暫く様子を見てから、管理会社の変更なり、時間の変更なり考えてもいいでしょうね。
担当の人にもよるのかもしれませんが。
でも、ルフォンというブランドもまだ歴史が浅いので、管理がダメで変えられた場合、ブランド自体に悪いイメージがついてしまうかもしれないですね。

[212: 匿名さん]

>207さん
他社物件と比較すると随分割高になっているんですね。
管理費の内訳は清掃、共用施設の光熱費、火災保険、管理委託費の
他に何かありましたっけ？
総戸数が少ないので1世帯あたりの負担額が大きいのでしょうか。

[213: 入居予定さん]

>207です。
総戸数が同じくらいの物件で比べているのですが、ずいぶんと割高ですよね。
セコムシステムと、管理人が常駐することがコストを押し上げている部分も
あるでしょうが、そもそ常駐が必要か、清掃兼ゴミ出しの方が毎朝2時間くらい
いれば十分でないでしょうか。設備点検の立会などは、巡回で回している物件
なんて山ほどありますし。24時間コンシェルジェを置くような大規模物件でもないし、
過剰サービスはとことん省くのと、他の独立系の管理会社などの相見積もりをとって、
1つ1つの金額が適正かどうかをしっかり見極めていかないと、ほっておくと
管理会社は平気で値上げとか言ってきます。

あと、長期修繕積立金の（案）も見られましたか？5年で倍、10年で3倍…、しかも一時金も
徴収なんていうとんでもない金額になっていますよ。そもそも管理会社経由の工事は、
管理会社が相当マージンをとってますから。相見積もりとってるなんていって、下請け自体
息がかかったところで、そこの下請けをたたいたとしても、そこにたっぷり利益のせていますから。

必要なことにお金をかけるのは当然ですが、文京区だからこのぐらい払えるだろ、みたいな感じで
金額決めているんじゃないでしょうか？高くても住民の方々が払いたいというなら別ですけど、
将来住み続けるにしても、売却するにしても、管理費・修繕積立が高いほうがいいなんて人は
管理会社のひとぐらいでしょう。

いずれにしても、この辺を理事会が一丸となってガンガンやるしかないでしょう。理事会が機能していない
物件は、担当者もCランクを割り当てられて、ぼったくられ物件となります。言いたいことは山ほどありますが、
ここでこれ以上吠えてもしかたないので（笑）、ここを見ている入居予定の方がいたら、自分たちの財産を守る
ために、理事会をしっかりやりましょうね。（＾－＾）

[214: 物件比較中さん]

長期修繕10年目の一時金ない計画ですが。。

[215: 入居予定さん]

管理会社の言いなりなんてまっぴらごめんですし、今時、物言わぬ理事会なんて流行らないですよね。
知見のある方、やる気のある方が役員になって欲しいです。
勿論、私も役員になった暁にはしっかり仕事をしたいと思います。
だから、サンケイビルさん、Cランクの担当者を配置するのは止めてくださいね～。　

[216: 匿名さん]

修繕費も、管理組合による交渉で値下げなどできるものなのですか？

[217: 入居予定さん]

>216さん

207です。
値下げするべきは管理費で、修繕積立金ではないです。どちらも、もちろん安いにこしたことはないのですが、
当初の修繕積立金は、ディベロッパーが売りやすくするため、安く設定している物件がほとんどで、このままの
金額で済むことはまずありません。長期修繕積立金の（案）にもある通り、5年、10年、15年…と経つうちに、
どんどん値上げせざるを得なくなったり、一時金まで徴収されるようになったりもします。
逆に管理費はあとで値上げし辛いので結構高く設定されています。

管理費と修繕積立金の違いは、

管理費　→　月々管理「会社」に払うもの

修繕積立金　→　月々管理「組合」（つまり自分たちのマンションのため）に貯金するもの

※修繕積立金はそもそも管理組合の貯金ですから、減額したら貯金が減ってしまうだけです。

そこで、まずは修繕費がどんどん高くなっていくのを少しでも抑えるために、管理費を値下げして、
その分を修繕費にまわすようにしたほうが良いのではという意見です。トータルの金額が変わらな
ければ負担は変わらないですよね？

そして、修繕積立金を使うとき（つまり大規模修繕などを行うとき）に、できるだけ支出を抑えるために
工夫・知恵を出したり、交渉したり、色々な業者にあたったりするのも、重要です。

[218: 入居予定さん]

>215さん

ちなみに、意識の高い理事がいるところはBランク、
住人みんなの意識が高いところはAランクのように
格付けがされるようですよ。

[219: 匿名さん]

最低でも理事だけでもしっかりしないとということですね。
ただ、なんとなくですが、文京区を選ばれる方にそんなに変な人はいないと思いたい…

そしてこのご時世、共働きや単身赴任、海外出張なんかも多く、忙しい世帯も多いと思いますが、言い訳なし＆手抜きなしでお願いします…

[220: 匿名]

Aタイプ中層階とBタイプ高層階で迷っています。家具が設置しやすそうなAと採光が期待出来るB、購入を決めた皆様は何が決め手でしたか？ Bの販売状況は好調なようですが、Aはどんな状況でしょうか？