ルフォン文京本駒込（旧称：（仮称）ルフォン文京本駒込プロジェクト）

[買い換え検討中]

ルフォン文京本駒込（旧称：（仮称）ルフォン文京本駒込プロジェクト）の情報がありましたらお願い致します。
山手線の駅が最寄なのがいいですね、少し狭い感じもしますがどうでしょうか？
周辺情報などもお聞かせ下さい。

所在地：東京都文京区本駒込5丁目201‐4他（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩8分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩9分
間取：2LDK・3LDK
面積：56.49平米～70.67平米
売主：サンケイビル
売主：フォーユー
販売代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.lefond.jp/bunkyo-honkomagome/
施工会社：木内建設株式会社 東京支店
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。管理担当　2014.01.27】

[169: 申込予定さん]

>>167さん

当選おめでとうございます！
Ｂ・Ｃあわせて６－７部屋位抽選だったみたい。
１期１次で20戸程度ですから、結構早いペースですね。

[170: 物件比較中さん]

リビオと比較すると立地はリビオの方が高台ですが仕様、間取りのどれをとってもこちらが上位ですね。
眺望は高層階しか期待できませんがＡ、Ｂタイプは日差しがたくさん入りそうですね♪2期で話を聞きにいきます。

[171: 匿名さん]

1期、半分売り出して完売？ですか？順調だったみたいですね～
いちばん広くてお値段がするAはそこそこ残ってるみたいですが、B,Cはあまり選べなくなってきたようです。
Cが人気のようですか、2LDKって一般的に需要が多いんですか？
今は単身か夫婦だけでも、将来的なことを考えてとりあえず3LDKから売れていくのかと思ってました…

[172: 匿名さん]

リビオのほうが、前面の歩道が広くて、小学校が近いですね。小さい子供がいる場合は、その点もプラスポイントかも。

Cタイプは、この界隈で手ごろな金額の2LDKの供給が少なかったので人気化したのではないでしょうか。
といっても花の数を見る限り、A+B＞Cですから、DINKSでも予算が許す場合は、2LDKよりも3LDKのほうが
需要があるかもしれません。ただ、将来的にも2人がMAXとか、子どもは1人だけと決めている場合は、
2LDKも選択肢としてありだと思います。

図面だけならAタイプの方が人気がでると思いますが、モデルルームがBタイプなので、「Bも悪くないじゃん、
Bのが安いし。」ということでBが売れているのかも。モデルルームタイプが売れるのは、割と普通みたいですよ。

[173: 匿名さん]

Bは東から、Aは西からの採光というのが好みが分かれるところではないでしょうか。植物の生育や人間の体内時計的には朝日の方が良いみたいですけどね。
ただ、主寝室は、Aの方が四角に近いので使いやすいと思います。
あとは、子供部屋？の窓が外からの採光か通路に面しているかといったところですかね。
Bの変形LDも好みが分かれるところ。モデルルームは広々見えても、標準になるとかなり狭さを感じると思います。

[174: 匿名さん]

モデルルームは、だいたい盛ってますからね。

プラン変更しての広さと、デザイナーが広くみせる工夫を至るところにしてますからね。

[175: 物件比較中さん]

盛ってこれかよ、みたいなモデルルームもたまにありますが。

ここは有名な方が手がけたみたいですよ。

誰かここのデザイナー知りませんか？

[179: 匿名さん]

知りません。
というか、空間デザイナー系に明るくないので、有名だとしてもわかりません。
でも、１期完売って何気に優良物件ですよね。

[180: 匿名さん]

売れると見込んだ数しか売り出さず、完売を出すことで売れてるように見せかけるのはこの業界の常套手段らしいです。
似たような規模の物件で1期売り出し数を比べるしかないようで。

[181: 購入検討中さん]

似てるかどうかは別にして、近隣のリビオはまだ第1期先着順で販売してますからね～。
勢いがあるのはこちらかな？
ま、どちらもおさえ目価格なので時間の問題かと。

[182: 入居予定さん]

このマンションは絶対良い物件だよ。入居するまで楽しみにしましょう。

[183: 匿名さん]

山手線とは言え、都心からやや遠いマイナー駅から徒歩8分ですから、立地は今一つですね。
でも、その分価格が安く、一般的なサラリーマンでも無理なく買える範囲ですので、
どうしても文京区に住みたい人にとっては良いと思います。

[184: 周辺住民さん]

不忍通り沿いっていうのがちょっとネックかな。
本郷通りや白山通りと違ってすぐ近くをかなりの量の車が走ってるから、なんとなく気ぜわしいし、排気ガスもきつくないのかな？

[185: 購入検討中さん]

交通量自体は、本郷、白山の方が多いイメージがありますが、確かに前の歩道は狭い。
文京区、特区になったのが意外です。最初は対象から外れていたのに…
でも、なんとなく他の特区より影響は少なさそうと思うのは私だけ？

[186: 匿名さん]

この物件の場合、道路からエントランスまで奥行きがあるから、
歩道沿いに立つ建物より音は緩和されると思います。

[187: 匿名さん]

この季節、ホームから見る山手線駒込駅のつつじがキレイですね。
文京区は、根津神社もツツジ祭りでいいですよね。
昨日、現地から千駄木駅まで歩いてみましたが、思ったより近く感じました。
ただ、忍不通りの歩道が狭いので、一本内側のルートを見つけるといいかもしれまん。
そのあと、谷根千を散策して日暮里駅から帰ったのですが、北区、豊島区、文京区、台東区、荒川区と、5区を通ったことになりました！千駄木駅は、普段使いには遠いですが、周辺は休日の散策に良いと思います。

[188: 入居予定さん]

地元民です。
私も、駒込はつつじの咲く時期の一番好きです。

[189: 匿名]

第二期の後、伸び悩んでる？

[190: 匿名]

BタイプとCタイプは遅かれ早かれ完売しそうですが、Aタイプは多少苦戦するのかなあ。まだ値段が公表されていない他の物件と比較してみたいという人は多いかも。ただ、いろいろな条件を踏まえた上でのリーズナブル感で最終的に人は戻ってきそう。この口コミサイトも情報は出切った感があるし、あとは人により何を優先するかの判断かなあ。

[191: 匿名]

文京区内ではリーズナブルなのでAタイプを検討しています。気になるのは道路拡張計画ですが、実行された方が付近が活性化されるようにも感じます。甘いですかね？

[192: 物件比較中さん]

自分も実行された方がいいと思っています。電柱の地中化と歩道の拡張。歩道が広くなることでロングアプローチはなくなりますが道路が近づくわけではないならいいと思います。

[193: 入居予定さん]

前の歩道が広くなれば、道路沿いの美観は良くなるでしょうね。

[194: 匿名]

道路拡張が行われた場合の収益は一般的には世帯で分配、それとも管理修繕費に当てられるのでしょうか？お詳しい方がいらっしゃいましたら教えて下さい。

[195: 匿名]

上野広小路方面のバス停がもっと近ければ千駄木か根津で千代田線の利用もし易いし、上野松坂屋に買い物も行き易いんですけどね。ちょうどバス停間の真ん中あたりなんですよね。しかもこの区間だけ異常に距離があります。物件の前あたりに新しい停留所が出来てくれないかなーと思います。

[196: 匿名]

Aタイプ、70以上で文京区でこの値段はこの先もなかなか出て来ないでしょうね。買って損はなさそう。
道路拡張工事が行われたほうが、前の道路も歩道がすっきりするでしょうね。私も賛成。どちらでも、流れにまかせればいいかなあと。
拡張による収益については、全然詳しくはありませんが、どうするかは管理組合（つまり住んでいる人たち）で話し合って決めるのでしょうね。修繕費にまわすか分配するか、意見は割れそうですが、割れた場合には分配の路線にするほうが現実的かもしれないですね。修繕費にまわす利点は、分配方法を決めなくていいことですが、これからマンションを売りたい人は、とりあえず分配してほしいと思うでしょうし。具体的な修繕計画もたっているし、修繕費としてはもうちょっと大きな額がはいるのではないかしら。分配方法は、マンションの購入時の価格に応じて按分が公平かしら。まあどのみち今すぐの話ではないので、いま論議する必要はないですが。どちらにしても悪い話ではないかと。

[197: 物件比較中さん]

隣接する土地を代替地として購入することも、状況によっては考えられるようです。
また、法律の専門家ではないのですが、仮に分割するとしたら、「購入時の価格」ではなく、
「土地の持ち分に応じて」になるのではないでしょうか。あくまで、土地は所有権の共有で、
床面積に応じた持ち分を有しているわけで、階の違いによる価格差は、土地の持ち分とは
関係ない気がします。それに、中古購入の方も出てくるかもしれませんしね。

、

[198: 匿名]

なるほど、確かに土地の持分に応じてなのかもですね！

[199: 匿名さん]

あ～オプションが決まらない。
カラーセレクトさえ迷ってます。
家具も新調するので、手持ち家具での縛りなしで、よけいに悩む！
上の方で、白を選ばれると言って
いた方がいましたが、掃除苦手なズボラでも、白の清潔感を保てるでしょうか！？ここを見ている入居予定者さん、どれを選んだのか、理由つきで教えてください～m(_ _)m

[200: 匿名]

モデルルーム色。ナチュラルな木目の家具が取り入れられそうなので。モデルルーム、明るいしナチュラルでとても良かった。白は、家具も考え尽くさないといけないし、上級者なんでしょうねえ。

[201: 入居予定さん]

お悩みお察しします。
うちはミディアムペカン（モデルルームが気にいったので）で何とか自分を納得させて、
迷いに迷ったオプションの申込と、ダイニングテーブルの購入までGWにすませました。
大きな家具の色を決めないと、色って決まらないですよね～。
ダイニングテーブルはフライングで現住居に来ちゃいますが笑

今は、照明やカーテンを検討中です。がんばってください（＾－＾）

[202: 匿名さん]

198
土地の持ち分に応じてです。
補償金は2種類あります。
土地の補償金と物件移転補償金です。
土地の補償金は個人に支払い、
物件移転補償金は管理組合に支払います。
ちなみにマンションでは99パーセントもめて、
土地収用法適用になります。

[203: 匿名さん]

詳しい方がいらっしゃいますね
素人感覚では、もめても、土地収用法という最終的な解決法が決まっているなら逆によいかも。組合で話合となると、なかなか意見はまとまらないでしょうし。

[204: 物件比較中さん]

この物件、目立った共用施設もないのに管理費が高めじゃないですかね？

[205: 匿名さん]

管理費は6000円くらいでしょ。修繕費のこと？

[206: 匿名さん]

↑ちがった、6000円（当初）は修繕費だ。管理費は18000円くらいだっけ？確かに高い。そんなもの？

[207: 物件比較中さん]

ホームページの情報だと、ほぼ同規模の他社物件、パレステージ町屋弐番館（総戸数38戸）は、
月額：9,300円～12,200円（63.39m2（2戸）～83.16m2）とありますな。
管理費も床面積に応じて金額を決めているので、1平米あたり約147円。それに対し、この物件は
1平米あたり約277円。サービス（管理人の駐在時間など？）にどれほど違いがあるのかどうかは
わからんが、金額はだいぶ違いますな。

あとは、管理組合がどう判断するか次第かな。管理会社の言いなりなら、上がることはあっても
下がることはないだろうね。

[208: 匿名さん]

リビオは12000から18000くらいで、少し安いくらいみたい。ルフォンはゴミ運びなどもあるし、多少高いのかな。戸数少ないと、厳しいね。ルフォンもたくさんシリーズ出してるから、そんなに変な管理会社じゃないと思いたいけど。値上げは絶対反対ですな。

[209: 匿名さん]

管理組合発足後に、サービス対価にみあう管理かどうか、暫く様子を見てから、管理会社の変更なり、時間の変更なり考えてもいいでしょうね。
担当の人にもよるのかもしれませんが。
でも、ルフォンというブランドもまだ歴史が浅いので、管理がダメで変えられた場合、ブランド自体に悪いイメージがついてしまうかもしれないですね。

[212: 匿名さん]

>207さん
他社物件と比較すると随分割高になっているんですね。
管理費の内訳は清掃、共用施設の光熱費、火災保険、管理委託費の
他に何かありましたっけ？
総戸数が少ないので1世帯あたりの負担額が大きいのでしょうか。

[213: 入居予定さん]

>207です。
総戸数が同じくらいの物件で比べているのですが、ずいぶんと割高ですよね。
セコムシステムと、管理人が常駐することがコストを押し上げている部分も
あるでしょうが、そもそ常駐が必要か、清掃兼ゴミ出しの方が毎朝2時間くらい
いれば十分でないでしょうか。設備点検の立会などは、巡回で回している物件
なんて山ほどありますし。24時間コンシェルジェを置くような大規模物件でもないし、
過剰サービスはとことん省くのと、他の独立系の管理会社などの相見積もりをとって、
1つ1つの金額が適正かどうかをしっかり見極めていかないと、ほっておくと
管理会社は平気で値上げとか言ってきます。

あと、長期修繕積立金の（案）も見られましたか？5年で倍、10年で3倍…、しかも一時金も
徴収なんていうとんでもない金額になっていますよ。そもそも管理会社経由の工事は、
管理会社が相当マージンをとってますから。相見積もりとってるなんていって、下請け自体
息がかかったところで、そこの下請けをたたいたとしても、そこにたっぷり利益のせていますから。

必要なことにお金をかけるのは当然ですが、文京区だからこのぐらい払えるだろ、みたいな感じで
金額決めているんじゃないでしょうか？高くても住民の方々が払いたいというなら別ですけど、
将来住み続けるにしても、売却するにしても、管理費・修繕積立が高いほうがいいなんて人は
管理会社のひとぐらいでしょう。

いずれにしても、この辺を理事会が一丸となってガンガンやるしかないでしょう。理事会が機能していない
物件は、担当者もCランクを割り当てられて、ぼったくられ物件となります。言いたいことは山ほどありますが、
ここでこれ以上吠えてもしかたないので（笑）、ここを見ている入居予定の方がいたら、自分たちの財産を守る
ために、理事会をしっかりやりましょうね。（＾－＾）

[214: 物件比較中さん]

長期修繕10年目の一時金ない計画ですが。。

[215: 入居予定さん]

管理会社の言いなりなんてまっぴらごめんですし、今時、物言わぬ理事会なんて流行らないですよね。
知見のある方、やる気のある方が役員になって欲しいです。
勿論、私も役員になった暁にはしっかり仕事をしたいと思います。
だから、サンケイビルさん、Cランクの担当者を配置するのは止めてくださいね～。　

[216: 匿名さん]

修繕費も、管理組合による交渉で値下げなどできるものなのですか？

[217: 入居予定さん]

>216さん

207です。
値下げするべきは管理費で、修繕積立金ではないです。どちらも、もちろん安いにこしたことはないのですが、
当初の修繕積立金は、ディベロッパーが売りやすくするため、安く設定している物件がほとんどで、このままの
金額で済むことはまずありません。長期修繕積立金の（案）にもある通り、5年、10年、15年…と経つうちに、
どんどん値上げせざるを得なくなったり、一時金まで徴収されるようになったりもします。
逆に管理費はあとで値上げし辛いので結構高く設定されています。

管理費と修繕積立金の違いは、

管理費　→　月々管理「会社」に払うもの

修繕積立金　→　月々管理「組合」（つまり自分たちのマンションのため）に貯金するもの

※修繕積立金はそもそも管理組合の貯金ですから、減額したら貯金が減ってしまうだけです。

そこで、まずは修繕費がどんどん高くなっていくのを少しでも抑えるために、管理費を値下げして、
その分を修繕費にまわすようにしたほうが良いのではという意見です。トータルの金額が変わらな
ければ負担は変わらないですよね？

そして、修繕積立金を使うとき（つまり大規模修繕などを行うとき）に、できるだけ支出を抑えるために
工夫・知恵を出したり、交渉したり、色々な業者にあたったりするのも、重要です。

[218: 入居予定さん]

>215さん

ちなみに、意識の高い理事がいるところはBランク、
住人みんなの意識が高いところはAランクのように
格付けがされるようですよ。