うそみたいな未来：THE KOSUGI TOWERは？【２】

[匿名さん]

スレッド名が長すぎてpart2が作れなかったので、カッコの部分をなくしました。

【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38594/

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子字新宿耕地13-17他　
交通：東急東横線「武蔵小杉」 徒歩7分 　
　　　　JR南武線「武蔵小杉」 徒歩8分

[401: 匿名さん]

第一期400戸販売のうち、どれくらい売れるんだろう？

[402: 匿名さん]

ヨクバリスギ・シアワセスギ・ムサシコスギ・・・・
中山美穂にダジャレ言わすとはファンとしてはビビッた!

[403: 匿名さん]

>>401
「人気住戸を先に」という考えだろうから、一応完売では？
まだ289戸あるから、勝負は２期以降どれだけいけるかでしょう。

[404: 匿名さん]

修繕計画書（案）を見ると、26年目以降の修繕積立金が４２０００円／月になってました。（25年目までは、２９０００円／月まで徐々にアップ）
このころになるとローン完済できるのかもしれませんが、一般的にタワーマンションの修繕積立金の相場としてはどうなんでしょうか？
詳しい方いらっしゃいますか？
ちなみに一時金は、１２年毎に４３０,０００円の記載がありました。

[405: 匿名さん]

かなり高い組ですね。
修繕積立金が30年後までに４万や、５万になっている物件はよくありますが、
12年毎に43万円というのは、初めて聞いたなー。

[406: 匿名さん]

修繕積立金月額「４万円」ってすごいですね。

またひとつ、この物件を選択しない理由が出てきたかも…

[407: 匿名さん]

住友不動産が札幌の物件で、構造仕様に疑問があるので、既購入者と契約を解除している
らしいけど、会社の名誉をかけた勇気ある決断。（信頼度アーップ！）
http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20060305&j=0022&...

ここも、これだけ叩かれたら、「仕様をいちからみなおします」ぐらいので
勇気ある決断をすればいいのに。立地はいいところだから、もったいない。

[408: 匿名さん]

ここの修繕費（積立金+一時金）は他のタワーマンションに
比べてもかなり高い部類ですね。
やはり高層タワーパーキングの修繕費も、ここから出すの
でしょうか。
そうだとすると、車を持たない人にとっては納得の行かない
負担ですね。

[409: 匿名さん]

たしかに３０年後に入居者全員が、月額４万円と一時金を払えるのでしょうか。
リクコスの方は、かなり抑えた修繕計画になっているようで、
駐車場を含めたランニングコストを考えると・・・・。
キッチン等ここの内装が好きなので、ここにしようと思いますが、
小杉再開発という立地が最優先なので、正直迷ってしまいます。
どなたかリクコスの修繕費の具体的数値を確認された方いませんか？

[410: 匿名さん]

何度かMR通っていますが、毎回営業もドタバタで次の予約者と重なったりして
うちはそこまで説明受けてませんでした。
確認しなかった私たちもうっかりしてましたが・・・。
ご指摘いただいた方ありがとうございます。
うっかり本登録するところでした。計算すると毎月3000円ぐらいの計画になりますね。
ここへきて、また悩んでしまいます。

[411: 匿名さん]

ここまでのタワーで今流行の耐震強度疑惑、若しくは疑問でも引っかかったら
どうなるのだろうと恐ろしくなる。
眺望を期待して買ったのに見上げられて笑われるようなマンションには
なってほしくないな。
住友の件は作為的ではなくとも自分のところの設計者と基準とのズレが
あったのなら
他所はどうなのだろうか。

[412: 匿名さん]

ご存知かと思いますが、高さ60m以上の高層物件では建築確認の仕組みが異なります。
もし高層物件での偽造が明らかになったら、学識者による超高層建築構造評定と国土交通大臣の認定制度までもがザルだったということになり、この国の建築確認制度自体が瓦解してしまいます。

[413: 匿名さん]

私は信頼するしかないって思ってます。
が、大臣認定含め、施工のチェックって有るんでしょうか？
こうなると企業のモラルの問題だし、ヒューザー等の被害者には申し訳ないのですが、これからの物件は膿が出たあとなのでマシなのではと感じてます。ホントに不謹慎ではありますが。

[414: 匿名さん]

タワーマンションの修繕積立金・29000円は妥当と思っていました
管理会社へ流れる「管理費」が高い訳ではではないですし…
修繕積立金ってマンションを維持する為の積立でしょ

ヘタに修繕積立金が少ないマンションって
大規模修繕工事の時にお金が足りずお粗末な修繕になると聞きました
…なので、リクコスは安すぎて不安でした

[415: 匿名さん]

修繕積立金について聞いたのですが、これが駐車場の修繕にも使われると聞きました。
その場ではなんだか舞い上がっていて質問するのを忘れてしまいました。
車を所持していない人にとっては問題だと思いますが、本当に修繕積立金から駐車場の修繕費も出されるのか
どなたかちゃんと聞いた方いらっしゃいますか？

[416: 匿名さん]

>414
リクコス、けっして安くはないと思いましたよ、むしろ
高いかなと、タワーと板状の違いからいえば、見せてもらった
積立金はコスギタワーとほぼ変わらないのですから。
あっちは一時金はないようですが、パーキングの機械って
取り替えるのに3億〜4億かかることを考えればそれがないのに
ずいぶんとるなーと思いましたけど。
リクコスは5年に一回20％上がるらしいですね。

[417: 匿名さん]

確かに…車を持たない家にとっては死活問題ですね
駐車場代が２万円程するので、
勝手な解釈で駐車場の修繕込みこみの駐車場代だと思ってました

[418: 匿名さん]

駐車場を含め、共用設備の修繕については、各共用施設の使用有無に限らず修繕積立金の中から拠出されるそうです。
駐車場代は、共用施設の管理費＋修繕費の足しになるようなことを担当の方は仰ってたと思います。
（気になる方は担当の方に問い合わせた方がよいと思います。）

[419: 匿名さん]

>416
昨日、レジデンスのMRで「ずっと９８００円」という説明を受けたけど。
（ただし、物価上昇時の値上げは考慮されずでしたけど）
これって激安だと思うのですが。

確か、初回積立金は普通の価格（３８万ぐらいだったかな？）で、以降は基金もないと
いう説明でしたけど、

でも、この価格は正直言って疑問です。
「6000円〜8000円ぐらいでスタートして５年毎に２０％上がる」というのが普通ですよね。

[420: 匿名さん]

>419
416です。私の担当の方は、5年に1回20％あがると
はっきり言っていましたよ。
確か、もらった資料の中にも、何年目に何に使うのか
細かく図が載っていました。

[421: 匿名さん]

>>420
どっちの話？
コスギタワー？リクコス？

[422: 匿名さん]

コスギタワーの話をしましょう！

[423: 匿名さん]

そうですね。リクコスと比較されてない方も多いでしょうし・・

[424: 匿名さん]

リクコスの修繕積立が5年に一度20％あがるのに対し、
コスギタワーの上がり率はどれくらいなのでしょうか？
修繕積立以外に管理費も値上がりしていくんですよね？
何年ごとに上がっていくんですか？
通常、タワーマンションは低層や小規模のマンションに比べ、
そういった諸々の費用が高めなのでしょうか？

[425: 匿名さん]

リクコスと比較するよりも
パークシティと比較の方がタワーマンション同士でいいような?
まだ、パークシティはしっかりと発表されてないけど…
三井の芝浦アイランド　ケープタワーで見てみると

◆芝浦アイランド◆
管理費　　　：13150〜25420
修繕積立金　：4000〜7740
修繕積立基金：240000〜464400

◆コスギタワー◆
管理費　　　：11000〜23200
修繕積立金　：4800〜10200
修繕積立基金：315100〜663000

コスギターの方が管理費が少なく積立金が多い…
これって良い事じゃない?

[426: 匿名さん]

ポジティブに考えて見ました。
コスギタワーの場合、平成20年入居になるかと思いますが、
ぎりぎり住宅ローン減税を受けられる最後の年で、
その場合の控除学は限度額2,000万円に対して、
1-6年目 1.0%、7-10年目 0.5% で最大160万円になります。
大抵の人はその10年間はローン残高が2000万円以上残っていると思うので、
最大の160万円をゲットできるというわけで、
その160万円を12年毎の修繕積み立て基金に回すと考えれば、
何となく気分的にまぁいいかなって感じになりませんか？
ポジティブに明るいコスギタワーライフを送りたいですね。
って、まだ抽選でゲットできるか分かりませんが。。

[427: 匿名さん]

そーだ、そーだ！
でも今年入居の物件なら、その1.5倍貰えるんだが…。

[428: 匿名さん]

>425さん

ケープタワーも一時期検討したことがあるのですが
あちらは一時金はありませんでした。
確か5年毎に見直す積立金方式でした。
何パーセントかはよく覚えていません。
こちらは共有設備が充実しているのでそれだけ
修積金にもお金がかかるのでしょうか？
詳しい方にお聞きしたいのですがもし、その一時金を
払わない人が多数出たときにはどうなるのですか？
それが気になります。

[429: 匿名さん]

これだけ戸数が多いと一時金を払わない人が何人かいて、
大規模修繕が予定より遅れてしまうことが多い。
だからリクコスは一時金を払う必要が無いようにする
と、リクコスのおばちゃんが言ってたのを聴き、
そうかもしれないなと思いました。

[430: 匿名さん]

>424さん

コスギタワーの修繕積立金の上がり率は５年ごとに４５％になっています。

[431: 匿名さん]

ケープタワーと比べて、最初の修積金が高いうえ
値上がり率も倍以上、そして一時金も12年ごとに
徴収というのはいくらなんでも高すぎるような。
ケープタワーがいい加減な修理をするとは思えませんが。
駅前の三井がどのくらいの修積になるのでしょう？
リクコスは板状ですから比較にはならないでしょう。

[432: 匿名さん]

各デベによってまちまちだと思いますが、平均的に考えてこの規模だと
だいたいどれくらいの修繕積立金の上がり率が普通なのでしょうか？

[433: 匿名さん]

北東、北西にひかえる鹿島賃貸タワーとのお見合い具合ってどんなもんでしょう？？

[434: 匿名さん]

>>432

20%で最初以外の一時金なしが普通かな
45なんて初めてきいた

[435: 匿名さん]

これは管理組合でその後長期修繕計画のプランを練り直したりして
見直すこととかって出来ないのでしょうか？

[436: 匿名さん]

この建物、西といっても若干南にふれていますけど、西向きは何時ごろから日が
あたるのでしょうかね？

[437: 匿名さん]

>>435
できると思いますよ。

よっぽど保守が必要な固有の施設、設備がない限りは
他の同規模のタワーと同じ水準になるはずだろうし。

逆いえば、最初からこれだけの修繕計画を出しているあたりが正直？？
他のタワーも実際は入居後見直し入るんではないかと。

[438: 匿名さん]

>435さん
正価が出て、正式な管理費が決まったということは
修積金も具体的な数値の基にはじき出されているの
だと思うので登録に行ったときにそれを見せてもらおうと
思っています。
物価上昇分は入っていなくても基の数字は
出るんじゃないでしょうか？たしか、ケープタワーで
細かく聞いたときにはよっぽどのアクシデントが
ない限り5年毎の上昇以外見直しはありませんと細かい表を
提示して教えてくれたのです。
ケープを止めたときに、捨ててしまいましたがどなたか
持っていたら見てくれませんか？

[439: 匿名さん]

＞＞430
最初に6000円だったら25年後には約38500円
それ以外に管理費が変わらず15000円として
合計53500円、他に12年毎の一時金、ローンと
あわせるとすごいですね。
もう一度シュミレーションし直しです。
住宅ローンも2年後だと4〜5％もあるかも
しれませんね。登録を前に現実に引き込まれています。

[440: 匿名さん]

駐車場も借りてると毎月20万超えそうですね・・
賃貸と変わらないジャン

[441: 匿名さん]

ここは高すぎるんだよ

田都のタワマン（32Fの100M)は修繕積み立てこんなにしなかったぞ

http://www.dentoclub.com/top.html

[442: 匿名さん]

ザタワー＆パークス
共用施設のサウンドタップいいな〜
すんまそん_(._.)_
見るところが違いましたね

[443: 匿名さん]

442さん　私もそう思いましたｗ

これだけ修繕費がかかってくるとは　わかって購入するのでしょうが、
修繕費不払い、管理費不払いなど出てくるのでしょうかね・・

[444: 匿名さん]

689世帯もありゃ、そーなるわな。
でも、修繕積立金を当初より上乗せ修正に迫られたりとかしたら、理事会主導でもなかなかまとまらないだろうし、初めから高いもんだと認識して、みんな入居した方が良いんじゃない？
そーいえば、共用施設も、パン屋とかいらないんだよね〜。赤字垂れ流しでもずっと残るのかね〜？こういうのも話し合いなんかな？
パン屋いらないから、その分管理費下げてくれっつーの。

[445: 匿名さん]

ギリギリまたは無理して購入される方、
養育費にお金がかかっていく方(私立、留学などなど)
修繕費の計画を見てじっくり考えたほうがいいかも。
２５年後には毎月２０万近くはちょっとね〜
(ローンが無い人とか終わっている方、引っ越す人はいいですが)

[446: 匿名さん]

立地条件・外観はいいのにな〜
修繕費とパン屋が問題か〜

[447: 匿名さん]

>>441

田園都市線にもタワーできるんだな
HPに値段書いてないがやっぱ高いのかね

[448: 匿名さん]

>>447
たしかもう完成間近ですよね。
売り切れたのかな？

[449: 匿名さん]

11月末完成みたいね

[450: 匿名さん]

ここ買う気なら、安く感じるかも。。。西側最上階6000くらいだった。
あの狭さと内装を考えると、引いてしまう。隣のKSPのシャトルバス無料です。
徒歩15分勘弁してくださいだし。。。唯一のタワーです、小杉より希少価値ありますが、
営業の合言葉みたいだった。タワー＆パークスより、高くてもこっちのがいいと思うよ。
人それぞれだけど。。。あっちも10年ごととかにドカーンと修繕積立金とられそうなカンジだし。