THE TOKYO TOWERS はどうでしょう？６

[匿名さん]

銀座1.8km圏、中央区勝どき。地上58階建て東京最高層ツインタワー。まもなく3期2次販売開始！

前スレ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39252/

[2: ２ゲッツさん]

THE　TOKYO　TOWERS第3期2次／予告広告
予定価格　　　　5400万円台〜1億3600万円台予定
予定最多価格帯　6800万円・7100万円台予定（各6戸）
専有面積　　　　S:83.34m2〜116.94m2、M:80.23m2〜146.84m2
バルコニー面積　6.34m2〜15.50m2
間取り 　　　　 S:3LDK・4LDK、M:2LDK〜4LDK
販売戸数　　　　未定
管理費　　　　　未定
販売予定時期　　平成18年2月中旬

[3: 匿名さん]

3ゲットです。
第3期1次もなんだかんだで即日完売したみたいですねー。
2次でもこの記録を伸ばして欲しいものです。

[4: 匿名さん]

４５４さんに質問です。

修繕費はあれだけの規模と施設なので資産価値維持のためには止むを得ないのでは、、とのご意見ですが
修繕費というのは総戸数が大きくなると相対的に修繕費は安くなる、一戸あたりの負担が減るのでと思い
ますがいかがでしょうか？
小規模なマンションは共用施設がないのに一戸あたりの負担が大きいために修繕費や管理費が高くなると
思います。

それから管理費も修繕費も管理会社との交渉でなので改善の余地はあるのではと思ってますが自信はありま
せん。
おっしゃるとおり、マンションは管理を買えとも言いますが不当に支払いたくありません。
私の住んでいるマンションは築２０年経ってますが、一回目の修繕はスムーズに終了したのですが2回目は
もめにもめ、２年以上経ってもまだ結論が出てません。結局、各戸、経済状況や永住なのか買い替えるのか
でコンセンサスがとれません。
すみません。ご教示ください。


名前 メール（任意）

[5: 匿名さん]

>04さん

４５４です。修繕費は規模が大きくなっても、ある程度の規模を超えると、
一戸あたりが下がることはありません。むしろ、タワーマンションなどは、
個数を増やすために上に積み上げているので、通常の10階建てなどの低層
マンションに比べ圧倒的に高くなります。

施設は、プールなどついていない方がずっと安いので、ほとんど使わない
施設であれば、無いほうがいいくらいです。プールの修繕って、年に数回
しか使わない人もいるのに、えらくかかります。実は、ほっとプラザ利用券
をただで配った方がずっと安いんです。

あと、修繕積み立ては多めにしておかないと、足りない場合が一番もめます。
もちろん、大規模修繕時に、修繕そのものを見直してコストを抑えることは
可能です。その場合は、その後計画見直して修繕一時積立金を抑えることが
できるわけです。

もう一つ注意した方がいいのは、修繕積み立てを安く設定しすぎると、
10年〜15年目の大規模修繕時に追加費用が発生するため、その前に売却して
逃げる人が出てきます。自分は安く住んで、あとの人が修繕するという構図
です。私の知人もその一人でした。もし、安すぎる修繕費用のマンション
なら、私もそうするかもしれません。

管理費については、規模の理論が成立します。最初は言い値なので、交渉
すれば得られるものは大きいです。
修繕費も管理費も妥当なものにするべきですし、見直しは可能なので、
管理組合がしっかり交渉していくべきでしょう。

[6: 匿名さん]

０５さんへ

１．以下、１００％賛成します。特に高層マンションは高速エレベーターの維持管理だけでも
費用がかかりますね。

修繕費は規模が大きくなっても、ある程度の規模を超えると、
一戸あたりが下がることはありません。むしろ、タワーマンションなどは、
個数を増やすために上に積み上げているので、通常の10階建てなどの低層
マンションに比べ圧倒的に高くなります。

２．以下、一理ありますが、ＴＴＴの場合は竣工から５年ごとに大幅アップし２０年ー３０年は最初の５年に
比較して６倍近くになります。従って修繕費が上がる前に逃げる居住者が大量に出てきそうです。
最初から修繕費を高くとれば新築を手放す人は少ないので予定の修繕費が積み立て可能と思います。
私も２０年後位には脱出するかもしれません。
その点いかがでしょうか？

もう一つ注意した方がいいのは、修繕積み立てを安く設定しすぎると、
10年〜15年目の大規模修繕時に追加費用が発生するため、その前に売却して
逃げる人が出てきます。自分は安く住んで、あとの人が修繕するという構図
です。私の知人もその一人でした。もし、安すぎる修繕費用のマンション
なら、私もそうするかもしれません。

[7: 匿名さん]

>06さん

２．その通りだと思います。最初に修繕費を最初安く抑えるのは
得策ではありませんね。
しかし、20年過ぎると６倍にもなる計画は脱出を助長しかねないので、
是正が必要かもしれませんね。

[8: 匿名さん]

私も最初からそこそこ高めにしておきたいです。

[9: 匿名さん]

私も同感です。ずっと住みたいですもんね。
最初はローンも残っていて大変かもしれませんけど…。

[10: 匿名さん]

修繕費のエスカレーションには、もしかしたら、インフレなども織り込んであるのかもしれませんね。

[11: 匿名さん]

SEA購入者です。15年返済ローンを予定していますが、15年以降の修繕費高い！
ローン返済しても毎月の支払額があまり変りません。住み続ける以上発生する
こと納得して購入しましたが、緩やかなアップ率で修繕費決めてほしいです。

[12: 匿名さん]

SEA購入しました。
もうすこしなだらかなアップ率の調整してほしい。

[13: 匿名さん]

＞06さん
＞10年〜15年目の大規模修繕時に追加費用が発生するため、その前に売却して
＞逃げる人が出てきます。自分は安く住んで、あとの人が修繕するという構図

素朴な疑問をひとつ。これって何が問題なのでしょうか？
修繕費って修繕計画に従って、毎月納めるんですよね？
修繕費が段階的に高くなることで脱出する人が出てきても、その後入居される方が
引き続き修繕費を納めれば、積み立てられる修繕費の合計額は変わらないと思います。
財源が変わるだけで、決められた額をちゃんと払ってもらえば何の問題もないように思いますが。

今の計画のように修繕費が急激に高くなって将来払えなくなる人が出てくると困るので
もっと緩やかなアップ率に改めるという理屈は理解できます。

[14: 匿名さん]

当初入居する方の修繕費を高くすることで、将来的な大量脱出を抑制し、
マンションコミュニティの崩壊を防ぐということでしょうか？

いずれにせよ短期での売却を考えている人と永住を考えている人の間で
利害が一致しないのでもめそうですね。

[15: 匿名さん]

どうせ脱出するなら使い捨て感覚になる事はありえそうですね。
モラルなども、ばれなければ、指摘されなければいいやとなりそうだし。

[16: 匿名さん]

13さん、06です。

すみませんがやはり、問題です。今までの論調は資産価値を保つためには修繕費が高くてもやむをえな
ということで、それについては異論もありますがまあ、良しと考えます。
しかし修繕費が５年ごとに大幅に上がると若い人はローンが終わる頃に修繕費も上がり返済は楽になりません。
中高年は退職後、収入が減るのに修繕費が極端に上がるのは辛いはずです。すると何が起こりますか？
15-20年後になると売却を希望する居住者が増えますね。すると相対的に需要と供給の関係で価格
を下げないと売却できません。またそんな高い修繕費を払わされる１０年以上経ったマンションを買う人が
いるのでしょうか？　結果、このような修繕費の支払いスキームのため資産価値が減少します。
TTTはこれからしばらくは再高層として共用施設も立派で、１０年間くらいはランドマークとして認知されても、
技術の進歩は早く、10年後は全てが陳腐化し、ただの普通のマンションになると思います。
私もそこそこの歳なので、このマンションを最後の住処として永住したいと思う一人です。
しかし今の修繕費のアップ率はインフレを考慮しても、住商の考え方に疑問を持ちますい。余程、住民が
監視を強化しないとなしくずし的にぼったくられそうです。
住友不動産販売のマンションはＷＣＴや成増の物件を見ても割高で、一般的に同社が出す物件は割高との
評判は確立されてます。住商建物も商社の中でも三菱商事と比肩して人件費の高い住友商事（株）からの
出向社員ですので管理費は高くなります。私のコメントは住商にお勤めの人にはすみません。
以上ですが、入居後、対策を練る必要があります。

[17: 匿名さん]

16さん

私には住商の人の人件費はどうだか分かりませんが、
修繕積み立て金は、デベに入るものではありませんよ。
なので、人件費やぼったくりはあまり関係ないのでは？
修繕費はマンション住民が管理するものですから、
住民が検討して変えていけばいいだけです。
修繕計画は変更可能ですから。

[18: 匿名さん]

ところで長期修繕計画書を見ましたが素人なので時期や修理の範囲など評価できません。
あくまで案なので住民で構成される管理組合で詳細を検討するはずです。
しかし第一期の修繕費は既に決定されたとおりで、変更の余地なしです。
これだけ大規模のマンションの修繕は施工会社にとって魅力的でしょうから、住民の中から
経験者をを入れて、修繕の必要性や項目の使用のチェック、修繕時期など詳細に検討し、
最後は業者から相見積もりをとって価格を検証し、コスト削減を目指すことになると期待してます。

[19: 匿名さん]

17さん

でも色々な面でデベの影響力はあるので、修繕も主導権を握ろうとするのでは？

[20: 匿名さん]

17です。う〜ん、管理会社、管理費はそうでしょうね。修繕は18さんの言うように
施工業者の方でしょうね。ちなみに、管理費は住商関係が高いようではないみたい。
三菱のタワーはもっと高くで、横浜のナビューレなんかは4万円ですから、それに
比べたらましかも。修繕費はあくまでも案ですから、修繕する前までに見直しは
可能でしょうね。管理会社の修繕計画への影響は多少なりともあるかもしれませんが。

[21: 匿名さん]

初期の管理組合の理事なども、事業者やデベロッパーの息のかかった人間がなることが多いようですね。

[22: 匿名さん]

21さん
そうなんです。
これだけ大規模なマンションになると私も含めてつい、ひとまかせになりましが、そうすると手を挙げるのは
事業者やデベの息のかかった人です。その人たちは専門家なので論陣を張られたら素人は論破できないですね。
だから監視するといっても限界があるのではないでしょうか？
これって怖いですね。

[23: 匿名さん]

だからたいてい管理計画に、疑問が出たりして、改革をするのって、しばらく後になるみたいですよ。
しばらくはお手並み拝見というところでしょうかね。

[24: 匿名さん]

話は戻りますが最初、修繕費が安いな、、となんとなく喜んでいたのですが、長期修繕計画書を
見て愕然としたというか、やはりこれだけの高層なのでやむをえないかなとも思いつつ、また、
どうしてこんな後で負担の来る修繕計画にしたのか疑問で訳が分らなくなりました。
これって一時流行ったゆとり返済みたいなものですね。

[25: 匿名さん]

今回の購入者は最初、修繕積み立て基金で相当な額を取られています。
だから、しばらくは安く設定してるのでは？　これで説明がつきませんか？
それを取られていない数年後の入居者とのバランスからも納得がいく。

[26: 匿名さん]

ご教示申し上げましょう。
当初２年間はアフターサービスの範疇に入っている部位が多く、
基本的に入居者(管理組合)負担の修繕は発生しません。
その後、５年前後に鉄部塗装等の軽微な修繕が行われ、
１２年前後に屋根の防水といった中規模の修繕が実施されます。
なぜ、最初安いのか？
これは、当然新築で買った方は躯体・設備ともに新しい状態で購入しているので、
修繕の負担義務が軽いと位置づけられるからです。
例えば、３０年間の修繕費を当初から平均して徴収した場合、
無用な積立残高が発生し、これは逆の意味で不公平になるからです。
ちなみに、インフレは織り込んでいません。
何ら根拠のないインフレ(もしくはデフレ)を算出基礎にすることはできません。
現在の貨幣価値でいくらになるという提示であり、
もしも材工費がインフレにより高騰した場合、
貨幣価値や収入水準もそれに見合って上がってるというロジックに基づくものです。
これはこれで正しい提示手段だと思います。

[27: 26]

書き忘れ。
25さんのように永住を意識されている方は、
修繕費引落口座に３０年平均で想定される修繕費を毎月入金されてはいかが？
でも、やんないでしょ。

[28: 26]

更にごめんなさい。
25さんではなく、24さんでした。
しかも、24さんが永住を意識されていると決めつけている点についても、
お詫びします。

[29: 匿名さん]

修繕積立基金については？

[30: 匿名さん]

２６＝２７＝２８
なんか分かり難いな

[31: 26]

ごめんなさい。＊＊でも分かるように書けなくて。
つまり、簡単に言えば「受益者負担』ということ。
①新築購入者
②中古(経年劣化後)購入者
①と②ではどちらが修繕の利益を受けるでしょうか？ということです。
これでもわからなければ、多分私の説明能力の問題ではなく、＊＊(=30)の理解力の問題だと思うので、
ここで撤退します。
29さんの修繕積立基金については、多分に慣習的な部分が大きいと思います。
ただし、修繕は計画どおりに発生するとは限りませんので、一定のファンドを準備しておく必要があり、
その目的を達するために実施しているとは言えます。
回答にはなりませんが、本体価格＋修繕積立基金＝購入価格と考えると良いのではないでしょうか。

[32: 匿名さん]

修繕基金が慣習・・・

[33: 匿名さん]

30さんが普通の感覚。
31は修繕積立金の意味がまるでわかってない。

[34: 匿名さん]

都市再生機構東京都心支社は１月３１日、住友商事などが出資する勝六再開発が建設中の勝どき六丁目地区第１種市街地再開発事業施設のうち、同機構の取得床を賃貸住宅として供給する事業者を選定した結果、代表者がアメリカン・ライフ・インシュアランス・カンパニー（千代田区）、構成員がオリックスのグループに決めた。８１３戸の住宅供給を担当する。取得床の譲渡契約は３月に締結する予定で、０８年６月に引き渡す。
再開発施設は中央区勝どき６丁目の敷地２万９７１８m2で、勝六再開発が地下１階地上５８階建て２棟総延べ３８万２８０５m2を建設中。施工者は、前田建設工業・大成建設ＪＶ。特定事業参加者として住友商事と都市機構が参加して事業を進めている。総戸数約２８００戸のうち、８１３戸を都市機構が賃貸住宅として同グループに業務を委託して供給し、残る約２０００戸を住友商事とオリックス・リアルエステート、東急不動産の３社が分譲する。

よくわからんのだが、この記事によると賃貸はURじゃなくてアリコとかオリックスが募集、管理するってこと？
都市再生機構に詳しい人、教えてください。

[35: 26]

修繕積立基金は長期修繕の考えが導入されるはるか前から存在しており、
長期修繕の考え方(受益者負担＝逓増積立)とは齟齬が生じている。
そこの調整がなされないまま基金負担が運用されていることを「慣習的」と表現したまで。
32といい、33といい、なんでここに登場するのは、一から十まで説明しないと
物事が理解できない＊＊ばかりなんだろう。
それから、「分かりづらい」だとか「まるでわかってない」とかしか、
自分自身具体的な説明ができないくせにしゃしゃり出やがって。
では、33に問おう。
俺がまるでわかっていないという修繕積立金について、分かり易く説明してみろよ。
（そもそも、修繕積立金と修繕積立基金の違いもわかってないようだから無理だろうけどな。）

[36: 匿名さん]

>31さん
>回答にはなりませんが、本体価格＋修繕積立基金＝購入価格と考えると良いのではないでしょうか

本体価格はデベに入りますが、修繕積立金はあくまでも
住人管理の基金ですよ。本体価格が安かったら、デベが
安く設定しすぎて購入者が得したと言えますが、
修繕積立金が安いからって、購入価格が安くついた！と
喜べませんよね。資産価値維持に必要なものですから。

ちなみに、今すんでいるマンションは修繕積立金の状況
がすこぶるよく、さらに駐車場からの余剰金収入が年々
貯まってっているので、大規模修繕時にまったく心配が
ありません。本体価格＋修繕積立で計算すると、かなり
高いお値段ですが、資産維持できるので、それをカバー
するメリットが出ています。TTTもそうありたいですね。

[37: 匿名さん]

２６は真正包茎に間違いない。

[38: 33]

＞26
修繕積立金については、住宅情報ナビのサイトとかを見ると解説してありますから、
よく読んでみてください。

[39: 匿名さん]

>34
そうですよねぇ、アリコとオリックスの民間賃貸だと読めますよねぇ。
オリックスが手を回したんだと思うが、なんかぼったくりそうだなぁ。。

[40: >34]

たとえば河田町のコンフォガーデンは、３０階までＵＲの募集、それより上階は東急不動産の募集になっています。
上階の方が豪華で家賃も高く、エレベーターも別ということになっていますが、参考まで。

[41: 匿名さん]

いやいや、８１３戸ということは全てオリックスの募集ということでしょう。
河田町も汐留も上階が別というのは事例がありますが、全てという物件は初めてか？

もしかしたら賃貸の方が豪華だったりして。

[42: 匿名さん]

＞４１
たしかに。賃貸のフロントサービスなどもあなどれなかったりして・・・・・

[43: 匿名さん]

晴海のＵＲ賃貸タワー物件の家賃なんかを見ると、結構高いんですよね。
率直に言って、職場からの家賃補助が期待できない我が家では借りられない値段。
ＴＴＴのほうが駅から近いし、晴海より高くなりそうだと考えると、お金持ち向け賃貸。
豪華でも納得しちゃいます。

[44: 匿名さん]

Ｓ棟はトップグレード以外は完売だと思っていましたが、
今日マンションパビリオン３Ｆを見たらラウンジ（ゲストルームだっだかな？）
の上下左右の部屋にバラも価格もついてませんでした。
何故でしょうか？これから販売すのでしょうかね。
何故そこだけ残したのでしょうね。

[45: 匿名さん]

残ってるなら速攻買います！

[46: 匿名さん]

>>44
一次3期でＳＥＡ棟高層階を購入した者ですが、その時お聞きしたところＳＥＡ　ラウンジ付近について設計変更
となり改めて建築確認をする必要があるため周辺の部屋もまだ売りに出されていないとのことでした。

[47: 匿名さん]

46さんお答えありがとうございます。
うちもＳＥＡ棟高層階（一期2次）です。
ご近所ですね。仲良くしてくださいね。

[48: 匿名さん]

ラウンジ問題は大丈夫？

[49: 匿名さん]

２８さん
２４です。おっしゃるとおり今のところ永住志向です。しかし１０年も経つと気が変わるかもしれません。
今のマンションも昔、購入した時は自分の予算や子供のことを考えるとベストで、一生住み続けると思って
ました。しかし今度は経済的、体力的、気力的にもう動けないでしょうね。

４３さん
TTTのUR、晴海で完成するマンション群により、競合が厳しくなり、貸す側は弱い立場になるのでは。
一方、高い固定資産税、５年ごとに６０％上がる修繕費により残念ですが、賃貸のメリットはないと思います。

[50: 匿名さん]

49さん
支離滅裂ですよ