THE TOKYO TOWERS はどうでしょう？６

[匿名さん]

銀座1.8km圏、中央区勝どき。地上58階建て東京最高層ツインタワー。まもなく3期2次販売開始！

前スレ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39252/

[22: 匿名さん]

21さん
そうなんです。
これだけ大規模なマンションになると私も含めてつい、ひとまかせになりましが、そうすると手を挙げるのは
事業者やデベの息のかかった人です。その人たちは専門家なので論陣を張られたら素人は論破できないですね。
だから監視するといっても限界があるのではないでしょうか？
これって怖いですね。

[23: 匿名さん]

だからたいてい管理計画に、疑問が出たりして、改革をするのって、しばらく後になるみたいですよ。
しばらくはお手並み拝見というところでしょうかね。

[24: 匿名さん]

話は戻りますが最初、修繕費が安いな、、となんとなく喜んでいたのですが、長期修繕計画書を
見て愕然としたというか、やはりこれだけの高層なのでやむをえないかなとも思いつつ、また、
どうしてこんな後で負担の来る修繕計画にしたのか疑問で訳が分らなくなりました。
これって一時流行ったゆとり返済みたいなものですね。

[25: 匿名さん]

今回の購入者は最初、修繕積み立て基金で相当な額を取られています。
だから、しばらくは安く設定してるのでは？　これで説明がつきませんか？
それを取られていない数年後の入居者とのバランスからも納得がいく。

[26: 匿名さん]

ご教示申し上げましょう。
当初２年間はアフターサービスの範疇に入っている部位が多く、
基本的に入居者(管理組合)負担の修繕は発生しません。
その後、５年前後に鉄部塗装等の軽微な修繕が行われ、
１２年前後に屋根の防水といった中規模の修繕が実施されます。
なぜ、最初安いのか？
これは、当然新築で買った方は躯体・設備ともに新しい状態で購入しているので、
修繕の負担義務が軽いと位置づけられるからです。
例えば、３０年間の修繕費を当初から平均して徴収した場合、
無用な積立残高が発生し、これは逆の意味で不公平になるからです。
ちなみに、インフレは織り込んでいません。
何ら根拠のないインフレ(もしくはデフレ)を算出基礎にすることはできません。
現在の貨幣価値でいくらになるという提示であり、
もしも材工費がインフレにより高騰した場合、
貨幣価値や収入水準もそれに見合って上がってるというロジックに基づくものです。
これはこれで正しい提示手段だと思います。

[27: 26]

書き忘れ。
25さんのように永住を意識されている方は、
修繕費引落口座に３０年平均で想定される修繕費を毎月入金されてはいかが？
でも、やんないでしょ。

[28: 26]

更にごめんなさい。
25さんではなく、24さんでした。
しかも、24さんが永住を意識されていると決めつけている点についても、
お詫びします。

[29: 匿名さん]

修繕積立基金については？

[30: 匿名さん]

２６＝２７＝２８
なんか分かり難いな

[31: 26]

ごめんなさい。＊＊でも分かるように書けなくて。
つまり、簡単に言えば「受益者負担』ということ。
①新築購入者
②中古(経年劣化後)購入者
①と②ではどちらが修繕の利益を受けるでしょうか？ということです。
これでもわからなければ、多分私の説明能力の問題ではなく、＊＊(=30)の理解力の問題だと思うので、
ここで撤退します。
29さんの修繕積立基金については、多分に慣習的な部分が大きいと思います。
ただし、修繕は計画どおりに発生するとは限りませんので、一定のファンドを準備しておく必要があり、
その目的を達するために実施しているとは言えます。
回答にはなりませんが、本体価格＋修繕積立基金＝購入価格と考えると良いのではないでしょうか。

[32: 匿名さん]

修繕基金が慣習・・・

[33: 匿名さん]

30さんが普通の感覚。
31は修繕積立金の意味がまるでわかってない。

[34: 匿名さん]

都市再生機構東京都心支社は１月３１日、住友商事などが出資する勝六再開発が建設中の勝どき六丁目地区第１種市街地再開発事業施設のうち、同機構の取得床を賃貸住宅として供給する事業者を選定した結果、代表者がアメリカン・ライフ・インシュアランス・カンパニー（千代田区）、構成員がオリックスのグループに決めた。８１３戸の住宅供給を担当する。取得床の譲渡契約は３月に締結する予定で、０８年６月に引き渡す。
再開発施設は中央区勝どき６丁目の敷地２万９７１８m2で、勝六再開発が地下１階地上５８階建て２棟総延べ３８万２８０５m2を建設中。施工者は、前田建設工業・大成建設ＪＶ。特定事業参加者として住友商事と都市機構が参加して事業を進めている。総戸数約２８００戸のうち、８１３戸を都市機構が賃貸住宅として同グループに業務を委託して供給し、残る約２０００戸を住友商事とオリックス・リアルエステート、東急不動産の３社が分譲する。

よくわからんのだが、この記事によると賃貸はURじゃなくてアリコとかオリックスが募集、管理するってこと？
都市再生機構に詳しい人、教えてください。

[35: 26]

修繕積立基金は長期修繕の考えが導入されるはるか前から存在しており、
長期修繕の考え方(受益者負担＝逓増積立)とは齟齬が生じている。
そこの調整がなされないまま基金負担が運用されていることを「慣習的」と表現したまで。
32といい、33といい、なんでここに登場するのは、一から十まで説明しないと
物事が理解できない＊＊ばかりなんだろう。
それから、「分かりづらい」だとか「まるでわかってない」とかしか、
自分自身具体的な説明ができないくせにしゃしゃり出やがって。
では、33に問おう。
俺がまるでわかっていないという修繕積立金について、分かり易く説明してみろよ。
（そもそも、修繕積立金と修繕積立基金の違いもわかってないようだから無理だろうけどな。）

[36: 匿名さん]

>31さん
>回答にはなりませんが、本体価格＋修繕積立基金＝購入価格と考えると良いのではないでしょうか

本体価格はデベに入りますが、修繕積立金はあくまでも
住人管理の基金ですよ。本体価格が安かったら、デベが
安く設定しすぎて購入者が得したと言えますが、
修繕積立金が安いからって、購入価格が安くついた！と
喜べませんよね。資産価値維持に必要なものですから。

ちなみに、今すんでいるマンションは修繕積立金の状況
がすこぶるよく、さらに駐車場からの余剰金収入が年々
貯まってっているので、大規模修繕時にまったく心配が
ありません。本体価格＋修繕積立で計算すると、かなり
高いお値段ですが、資産維持できるので、それをカバー
するメリットが出ています。TTTもそうありたいですね。

[37: 匿名さん]

２６は真正包茎に間違いない。

[38: 33]

＞26
修繕積立金については、住宅情報ナビのサイトとかを見ると解説してありますから、
よく読んでみてください。

[39: 匿名さん]

>34
そうですよねぇ、アリコとオリックスの民間賃貸だと読めますよねぇ。
オリックスが手を回したんだと思うが、なんかぼったくりそうだなぁ。。

[40: >34]

たとえば河田町のコンフォガーデンは、３０階までＵＲの募集、それより上階は東急不動産の募集になっています。
上階の方が豪華で家賃も高く、エレベーターも別ということになっていますが、参考まで。

[41: 匿名さん]

いやいや、８１３戸ということは全てオリックスの募集ということでしょう。
河田町も汐留も上階が別というのは事例がありますが、全てという物件は初めてか？

もしかしたら賃貸の方が豪華だったりして。