国分寺ゼルクハウスはどうですか

[匿名さん]

中央線「国分寺」駅で建築中の物件です。すぐ近くに名水百選にも選ばれた「お鷹の道」
湧水群があり、環境・景観は最高ですが、一方では、環境保全団体からの訴訟もあるようです。
このマンションを検討されている方、詳しい情報をお持ちの方、おられませんか？

http://www.zelkhouse.com/

[322: 楽観でいいでしょうか？]

地下水脈への影響が今はなさそうが、三年先はどうなるのでしょう？
建て替え時の高さ制限が現在の高さまでＯＫになったようだが、それ以上の
高さは、認められないでしょうか？景観悪化は、避けられなくなったようだね。

[323: 匿名さん]

三年先、異常気象で降水量が少なかったら、湧水は減るでしょう。
でも、それはゼルクのせいではないですね。

直近の降水量に左右される湧水なら、三年先を気にする意味はないですね。
今、影響なければ、三年先も影響なし。

[324: 匿名]

法令というものをあまり単純に考えないほうがよいのではないでしょうか。
国分寺市報（2004年4月15日号）に「まちづくり条例案」の「開発事業に伴う手続きと基準等」
に関する説明が出ていましたが、これを見る限り、高さ規制がかかるのは「開発事業」に対して
であって、既存建物を同様の用途で建て替えることは「開発事業」には当らないのでこの規制は
かからないだろうという解釈が成り立ちます。
しかし一方、「建て替えの際は、原則、高さ１５メートル以内、緑化に配慮すれば２０メートル
以内の規制を適用しない」という”特例条項”が条文の中に明記されているわけでもないのです。
つまり、建て替えに関しては、「まちづくり条例」は何も規定していないのですから、既存あるいは
条例施行前に着工済みの建物を将来建て替える際、現状までの高さまでなら問題なく建て替えられる
という権利を保障しているわけではない、とも考えられるのです。
「開発事業」に関する規制であって「建て替え」の際の規制ではないということは言えますが、
だからと言って、この条例は、現状までの高さまでなら問題なく建て替えられるという権利を
無条件に保障したものではないようです。
条例案を読む限りは、そのように読めます。
購入を検討されている方は、この点を混同しないようにご注意なさったほうがよいかと思います。

市民からの問い合わせに対して、市役所の「公園課の職員」（あるいは取りついでくれた別の職員）
が、「将来の建て替えの際、現状までの高さまでなら問題なく建て替えられる」と太鼓判を押した
のだとすると、これは、その職員の早合点なのではないでしょうか。
市の職員も、これから条例施行までの数カ月間、条例についての勉強をしなければなりません。

何十年も先の建て替えのことなど気にしないという方は別として、気になる方は是非とも、
市の「都市計画課」に直接問い合わせて、担当者から条例の考え方をきちんと説明してもらう
ことをおすすめします。

[325: 匿名さん]

３２４さん、ご高説、拝読いたしました。

市の担当者に、直接、話を聞くこと、その通りと思います。

その際に、ご指摘の論点の他、財産権との関係も確認すべき事項である
と考えます。

憲法第２９条第１項に
「財産権は、これを侵してはならない。」
とあります。

まちづくり条例施行前に、「合法的に建てられた建築物」、または「許可を
うけて建築中の建築物」の広さという財産を、建築物よりも後に制定・施行
された条例が侵すようなことがあれば、それは憲法違反とならないか
市役所の考え方を確認すべきです。

常識的な考え方では、条例施行前の既存建物（建築中も含む）の
所有者の財産権を侵害するような運用はしないと思いますが、
気になる方は、市役所に聞いてみたほうがよいでしょう。

[326: 匿名]

国分寺市役所のHPに、決定したまちづくり条例が載ってました。
高さ基準が定められているものについて、施工日において一般基準を超えている建築物の立替えにより建築する建築物であって、当該立替え前の建築物の高さ以下であれば適用しないって書いてあるみたいです。
市役所職員さんの言っているのはこのことでは？
まーでもまちづくり条例みたいなのって、時代の流れで結構変わりますからね。
町田市は一度制定したのを取り消したらしいですよ。
低い高さの建築物しか建てられなくなって、家（マンション等）の戸数が減って、不動産価格が異常高騰したんだそうです。
知り合いが言ってました。

[327: 321さん]

私もそう思います。
ここのスレはどうも他と違うようで、うかつに契約したなんて書いたら、
おめでとうございます、じゃなく、かわいそう、とか、ご愁傷さま、とか言う
レスがうじゃうじゃ来るでしょ。
進んで不快な思いをしたいなんて人はまずいないでしょうから。

[328: 匿名さん]

ここの販売価格は単純に高いですよ。
確かにライオンズ系は高めですがね。
元々、突っ込まれるような感じですよ。

[329: 匿名さん]

「国分寺市まちづくり条例」を調べてみました。
国分寺市ホームページのここからPDFファイルでダウンロードできます。
http://www.city.kokubunji.tokyo.jp/ptl_osirase/40tos/160626/index.html

「附則」の中の「別表第1（第2条関係）」に、「国分寺崖線区域」が示されています。

また、「附則」の中の「別表第3（第50条、第71条関係）開発事業の整備基準」の
「3　建築物の高さ（2）」に、「前号の規定は、次に揚げる建築物については、適用しない」
とあり、「3　建築物の高さ（2）ウ」に「施行日において高さが別表第4に定める一般基準の
数値を越えている建築物の建替えにより建築する建築物であって、当該建替え前の建築物の高
さ以下であり、かつ、市長が市民会議の意見を聴いて良好な地域環境の創出が行われると認め
るもの」と規定されています。

既存建物の建替えについては、高さ制限の適用外なのかと思っていましたが、そう簡単では
ないようですね。
開発事業の高さ制限の適用をはずしてもらうには、元の建物の高さ以下であるだけではなく、
市長が市民会議の意見を聴いて良好な地域環境の創出が行われる建築物だと認めなければ
ならないわけですから、こりゃあかなり厳しいですね。
「国分寺崖線区域」の中でも特に崖の真上ですから、崖線の上から見ても下から見ても樹冠
からニョッキリの現状建物と同じものを建替えようと計画すれば、敷地内に多めに木を植える
くらいでは、「良好な地域環境の創出が行われる」と認められるものかどうか。

まちづくりの基本理念に逆行するとわかっている開発が条例施行前に駆け込みで行われた
物件は、事業者にとってはセーフでも、区分所有者に背負わされる宿題が大きくなるという
ことがわかってきました。
これは、この物件に限らず、マンション購入を検討する時の重要なチェックポイントですね。
この掲示板、勉強になります。

[330: 匿名さん]

難しい言葉並べてゴチャゴチャ言っても所詮は個人の想像による
でっち上げってかんじ。この掲示板に惑わされることなく購入検討者は
市役所に直接問い合わせるのが一番でしょう。明確な解答が得られる
のではないでしょうか。

[331: 匿名さん]

最近へんなあおりが減ってきて雰囲気がよくなって来たかと思いましたが、
また「評論家」がぞろぞろ増えてきましたね。
トーシロがここで何言おうが市に聞けば一発でしょ。
憶測書く前に市役所に電話でもしてみたらどうなのって思います。
結局自分は購入する気ないから適当なこと言ってられるんでしょうね。

[332: 中央線沿線は]

もともと高目です。
武蔵境の南口周辺やデライトシティを見れば、徒歩10分圏のゼルクがことさ
ら高いと言えないですね。
プラドはどう見ても国分寺からは20分は見る必要があるし、ゼルクが相対的に
高目とは言えやっぱりある程度内容相応で価格が付いてる感じもします。駅へ
のアクセス時間で売却値時にも値が開くのは常識だし。

それと西国分寺駅東口が整備されると２駅が実用圏内となり、ゼルクへの
恩恵は大きいと思われます。

[333: 匿名さん]

３２４番さん、３２９番さんお二人の精緻にして説得力のある「まちづくり条例」
の解説、よく理解できました。要するに、ゼルクハウスは無条件で同規模の
建物が建てられる保証はないということですね。早速ホームページで条例を
熟読しましたが、そのことを確認しました。また、ゼルクハウスが建ちつつ
ある国分寺崖線を、国分寺市がいかに重要視しているかもよくわかりました。
第３条と第９条で国分寺崖線の保全をわざわざ謳っているということは、
安易な建替えは許さんと宣言しているようなものだと思いました。
お二人の貴重な情報に感謝！です。

[334: 匿名さん]

国分寺の相場は、
分譲75㎡駅徒歩8分が4,480万のようですから、
やはり高めのようですが？

[335: 匿名さん]

324番さんのように市の職員さんに対して勉強しろなどというのは
如何なものでしょう？一般市民はこの掲示板の一部の歪曲した
解釈より市役所の言葉を信じるに決まってます。国分寺市が
重要視している国分寺崖線にゼルクは建つ事を許されているのです。

[336: 匿名さん]

？？？　そうですよ。
建築許可が降りたから建設しているのですよ。
市役所の言葉はここで確認するのではなくて、
実際に市役所に聞きましょうね。

[337: 匿名さん]

まちづくり条例は、ゼルクハウスだけのためにあるのでなく、国分寺市内
全域に適用じゃないかな。（崖線区域とそれ以外で規制基準は違うけどね）

別表第４の建築物の高さの基準は、国分寺崖線区域外でも
一般基準で２０ｍ、特例基準で２５ｍ。
マンションだけでなく、それ以外の建築物すべてが
第１種中高層住居専用地域〜近隣商業地域及び準工業地域の間
（こういう言い方は不正確で、たたかれるかもしれないが、スペース
の都合でカンベン）なら、規制対象となると読めるね。

でも、それじゃあ既存の建物、例えば、駅前の丸井の入っているビル
だって、建て替えるときは高さ制限に、ひっかっちゃうでしょ。
それで、既存建物については経過措置を設けている。

新しい法令を作って、今までにない規制をしようというときには、
こういうことをするのは常識。
そうしないと、社会システムが大きく変わって、不安定な社会になる
おそれがあるからね。

アンチの人流に言うと、駅前のビルも駆け込みで、屋上にレストラン街を
作っちゃったから、問題物件ということになるね。・・・・・私はレストラン街
好きだし、そうは思わないけど。

[338: 匿名さん]

近隣の市で都市計画関係の部署にいるものです。このスレはいつも興味
深く読ませて頂いています。
まず、丸井のビル付近はたぶん商業地域内なので、条例には引っかから
ないと思います。都市計画図を良く確認することをお勧めします。
次に地区計画が優先と条例には書いてあります。故に、この地域に地区
計画が定められていない事を確認する必要があると思います。
それから、「当該建替え前の建築物の高さ以下・・・」とあるので、施行前
の高さまでは認められると読めますが、問題は市民会議に認められなけ
ればならないという事です。今回の開発行為は明らかに条例が施行され
る直前に駆け込み申請を行った事実が少しだけ気にかかりますね。

まあ、長い年月の間に地域地区の変更だってありえるし、今の状態であま
り心配する話では無いと思われますよ。

[339: 匿名さん]

一部のみなさん・・・
ちゃんと調べて書かないと…

[340: ゼルクって]

７０m2台の部屋ってほとんどないみたいですね。75m2以下は皆無だし、
３LＤＫでも大半が80m2。これじゃ価格も上がるわな。
部屋数は変わらんのに広さだけで高級をうたってどうするちゅうねん。

[341: ご参考]

出たのでご参考に。
武蔵境の相場は７５ｍ2駅から徒歩８分で４３７０万円。
デライトシティは殆どピッタリです。
高めには触れていますが。

[342: ご参考]

国分寺駅から８分の８０ｍ2は
４７７０万円が相場です。

[343: デライトシティ実価格]

（4月のものですが）
〜７５m2レベルで４４００〜４７００万、７５〜８０m2レベルで４５００〜４８００万、
上層階や付属設備付では５０００を突破しますので341さんの相場は
やや甘めかと思います。また３LDKで80m2以上の部屋の分譲残は少ないですが
ほとんどが５０００万円以上。これはゼルクよりさらに高目です。
あと、デライトは駅まで実質10分かかります。

[344: 書きこみが多い割に]

購入検討者に役立ちそうな情報がほとんどないのはこのスレの宿命？
50年は先か、自分の所有中にあるかも定かでない建替えの心配してどうする？
ほとんどが憶測や主観で事実そのまま伝えた情報は数えるほどしかないし。
将来どうなるなんて誰にもわからない。だが現時点で問題なしと市がお墨付き出したから
建設してんだろ。
はっきり言えば買う気もない外野連中とにわか評論家のマスターベーションの場だよ、ここ。
ホントに購入考えてる人は営業と市に徹底的に聞く事だね。ここの情報は「客観的事実」以外は
信用するとバカを見るな。

[345: 匿名さん]

>>343
階数にしたらきりがないので、個別には答えていませんよ。
徒歩８分を基準にした地域の平均で、大雑把にかぶっているか否かを答えただけ。
意図的に１０分にはしませんでしたよ、あえて１０分未満、その方がより気付きますから。
ま、参考ですから。

[346: 匿名さん]

>>344
賢い検討者というのは元々ここに書かれたことは信用していない。
賛成意見反対意見どうでもいいこと、全て自分で調べるさ。
そして自分で買う買わないを判断し、レス全部はクールにみてるさ。
他のスレの賢い検討者も同様だと思うよ。

[347: 匿名さん]

３４３
限定した高い物権（例を）出して、ほらね！ゼルクは高くないでしょ！
は辞めようよ。客観的でなくなるから。

[348: 匿名さん]

昨日は日曜日で休みなのに一人○役のフォローの書込みご苦労さん。
それにしても何でこんなに必死になるんだろう？

[349: 匿名さん]

＞348
ン？たまたま休みだったんですかね？本来ならかき入れ時だと思うん
ですけどね。日曜日は。

[350: 匿名さん]

全然関係ない部署で申し訳ないですが、市役所学務課にゼルクの
小学校の学区の問い合わせがかなりあるらしいです。
参考までに・・。

[351: 匿名さん]

どの小学校になるかということは、学区ごとの内情を知ってる人にとっては
非常に重要な問題ですよね。
でも目の前に小学校があるのに何でわざわざ問い合わせる人が多いので
しょうね。

[352: ３５０より]

市教委の知人に聞いた雑談の中での話です。
市外の方や未だ物件を見ていない方、目の前でもその学区
とは限らないので子供を持つ親でしたら確認するところでしょう。
私自身小学校のすぐそばに住んでいますが引越し前は
きちんと市に確かめました。
参考までに書き込みしただけですので、そんなに詮索しなくても
いいと思いますが・・。

[353: 匿名さん]

３２５番さん。ついに憲法まで出てきました。でも市役所で違憲かどうか聞いても
むだでしょう。憲法裁判所ではないのですから。
このケースは最高裁までいっても「財産権の侵害で違憲」とはなりえません。
弁護士と相談なさってみてください。

[354: 匿名さん]

不動産を購入する時は販売業者が必ず学区の説明をしてくれます。賃貸で借りる
時でも仲介業者が学区を教えてくれます。
購入予定者の家族構成は説明時に必ず確認するので、学区の説明をしない業者が
いるはずはありません。
いくら大京でも、そこまで販売員のレベルは低くないでしょう。

[355: ３５０]

でも現実問題そういう話がでたんだから。「すごい反響だね」
という話だけです。　１つ情報提供しただけなのに業者さんまで
叩くのですね。私は賛成派でも反対派でもありませんでしたが
ここまで書かれると反対派の方々の意識を疑います。

[356: 匿名さん]

財産権については３５３番さんが正しいと思います。
国分寺市のまちづくり条例は６月２１日午後１時５１分に市議会で
全員一致で可決されました。もちろん可決即発効ではありませんが、
市は来年１月１日施行を目指しております。マンション購入者の
ほとんど全員は１月１日には、法的にマンション住戸の所有者とは
なっていないでしょう。したがって、財産権侵害の主張は不可能です。
売主が良心的であれば、当然重要事項説明書の中で、「まちづくり
条例の施行にともない、建物の建替え時にはかくかくしかじかの制限
を受けることもありうる」との一文を明記するでしょう。更に良心的で
あればパンフレットやチラシの中にもそのようなお断りがのるはずです。

[357: 匿名さん]

まちづくり条例を取り上げていただいて嬉しいかぎりです。実は
私は３年間にわたるまちづくり条例案の作成に市民参加していました。
といっても、仕事があってとても毎回は出られませんでしたが、要所
要所はしっかり頭に入っています。そこで感じたことは市民の皆さん
が国分寺崖線にかける意気込みがいかに強いかということです。
とにかくその点だけは皆さんにお伝えしておきたいと思い一文を
投じました。

[358: 匿名さん]

355番さん。　ゼルクがすごい反響なら、6月26日が締切で抽選会だった第１期３次販売は
わずか２３戸だし、きっと完売っだんでしょうね。
完売御礼の通知がどこを探しても見えないけど。

[359: ３５５]

はっきり言って私はゼルクには興味ありませんでしたが、
たまたま他の話題の中でそういう話がでたから
情報提供したまでです。３５８さんみたいなこと聞かれても
私にはわかりません。　でも何故一市民が書いた事を
そこまで嫌味にとるのでしょう。

[360: 匿名]

反対派の方もちょっと行きすぎの感がありますね。崖線を重視する気持ちも
わかりますがお互いもっと歩み寄らないと良い結果は生まれないと
思います。この世で一番大切なのはやっぱり人間同士の繋がりだと思いますよ。
両者度が過ぎるとここには誰も入らなくなってしまいます。どちらかを追い出す
ような事になると折角の書きこみを見てくれる人もいなくなってしまう。

[361: 匿名さん]

３５６さんの「来年１月１日に、マンション所有者でないと、財産権の侵害
の主張は不可能」について、教えてください。

ゼルク以外の物件、例えば武蔵野レジデンスも引渡しは来年でしょうから
財産権の侵害の主張は不可能ということですよね。

今年グランプラドを購入した人は、来年１月１日は所有者だから、
財産権の侵害を主張できる。となると思います。
（武蔵野レジデンスも、グランプラドも、高さを正確には知りませんが、
いずれも基準以上であるという前提で書いています）

では、今年グランプラドを購入した人が、来年以降、中古で売りに出した場合、
それを買った人は財産権の侵害を主張できるのでしょうか？
私はよくわからないのですが、おそらくダメのような気がします。
だから、グランプラドの中古を高い値段で買う人はいないと思います。
そうすると、今年グランプラドを買って、来年以降、売ることになった人は
中古では高く売ることはできなくなってしまいます。
これはグランプラドに限った問題ではありません。
基準以上の高さのマンションすべての問題です。
基準の高さ以上の中古物件の市場価格が、いっせいに値崩れすることに
なるのでしょうか？
（マンションの価値が下がることになり、
　財産権が侵害されるということにならないのでしょうか？）

また、今、マンションに住んでいても、何十年後かのマンションを
建て替えるときに、所有者が子供の代にかわると、
その子供は、来年の１月１日時点で所有者でないので、財産権の
侵害を主張できないで、建て替えのときに狭くなってしまうのでしょうか？

ゼルクの問題だけでなく、国分寺市内にある基準以上の高さである
マンションすべｔの問題のような気がします。

私は、賛成派でも反対派でもありません。
どちらの方も、近隣市の行政の方も、条例案作成に参画された方も
私の理解でよいのか、どうか教えてください。

私の理解だと、これから、国分寺のマンションを買うのは、すごい冒険を
するようでこわいことになってしまいます。

[362: アンチは]

崖線なんか重視してないよ。
それが証拠に最初は湧水や条例でさんざんケチ付けてた。
その嘘がばれると今度は作りやマンション乱立でケチを付けてる。
ゼルク固有でない、プラドや一般のマンションに言える事まであれこれ
言って完全に論理破綻してる。
とにかくゼルクを貶してりゃいいのさ。
批判のための批判しか頭にない迷惑バカ集団だ。

[363: 匿名さん]

まぁ、それだけ突っ込めるって訳だ。

[364: ３６１さんへ]

市へ確認すると確かですが、立て替えの高さ制限は１月１日の所有者が
誰であろうと関係ありません。要は建設中である、という事が条件です。
勿論、ゼルクも今の高さで立て替えられるしプラドもＯＫです。
安心していろいろな物件ご検討なさって下さい。ここでマイナス要素を
見つけたら市に問い合わせしたほうがいいです。

[365: 匿名さん]

確かに市へ確認することが一番よいでしょう。ただ、市は既存建築は
１００％同規模のものを建替えられるとはいいませんし、また絶対に
同規模のものは建てられないともいいません。条例はもちろんその
点については何も明言しておりません。はっきりしていることは市民
会議の諮問を必要とするということです。
来年３月引渡しの武蔵野レジデンスは、所在地が国分寺崖線区域に
含まれておりません。したがって、建替え時には原則２０ｍの高さまで
ですが、緑化等に努めれば２５ｍまで建設可能になります。ということは
現在と同規模のものが建てられるということでしょう。

[366: 匿名さん]

私が市へ確認したところでは、条例施行日に建設中であれば
同規模のものが建て替えられるとの事でした。崖線地区であると
いうことは関係ないそうです。

[367: 匿名さん]

何十年後かわからないけど個人の財産にまで市民会議とやらの
力が及ぶはずなし。そうなったら財産権侵害でいろんなマンションの
住民が黙っていない。

[368: 匿名さん]

350=355番さんはご自分が事業者である事を認めてしまいましたね。
354番さんは”市役所に学区の問い合わせをする人はいないのでは”
と350番さんに対して疑問を投げかけたのに、なんと”情報提供した業者さんまで叩くの”
と反論しました。
結局かなり、事業者の方が書き込みにがんばっているということですね。

[369: はあ・・・？]

お願いしますよ、もういやです。全然関係ない仕事してます。
ただ近隣という事もあり興味があってここを開いただけです。
いちゃもんつけられてからはちょこちょこ覗いてます。どのくらい売れてるのかって
聞いた人がいたから情報提供しただけです。学務課の問い合わせに
しても習熟度別の授業内容や総合学習等、親としては知りたいことが
たくさんあるのです。私が業者だったらもっと直接的に売れてる事を
アピールしますよ。支離滅裂な書きこみにあまりにおとなしく黙っている業者さんが
可哀相になっただけ。

[370: 匿名さん]

業者はこんなぺージ、開くこともしないでしょう。

[371: 匿名さん]

３６６番さん。市の職員がそんな情報を流すでしょうか。かりに事実で
あったとしても、そのような情報は全く意味ありません。行政というのは
法律に基づいて判断し、法律に基づいて実行します。○年○月○日に
某職員が保証してくれたと主張しても、条例にはそんなことは１行も
ありませんと軽くいなされることは必至です。まちづくり条例をとことん
読むことをおすすめします。

[372: ３６６]

都市計画課に問い合わせたらいかがですか。条例に基いて説明して
くださいますよ。

[373: 匿名]

突然ですが、以前水の関係で署名もさせて頂きましたが、これを
見てると本当に守りたいものは何なのかよくわからなくなります。
反対派の方も小さな情報に右往左往するのではなく、もっと前向きに
活動して下さい。最近は特に一般の人まで敵にまわしているような
言動も見受けられます。それは効果的とは思えません。自己満足に
終わらぬよう頑張って下さい。

[374: 匿名さん]

あれ？３５５さんは「情報提供しただけなのに・・・」ってかいてあるよ。
文章はよく読んでから疑おうね、３６８さん。

[375: 匿名さん]

嘘の情報を提供したってねぇ。
「すごい反響」　だという事を書きたいために、市役所の
学務課にゼルク購入予定者から小学校の学区に関する
問い合わせが多く寄せられているという作文を書いたの
ですね。
ゼルクのパンフやホームページに市立第４小学校
（徒歩５分、400ｍ）とはっきり書いていますよ。
聞かなくてもわかってることを誰が市役所に問い合わせするの？？？

[376: ３５０＋３６９]

３６９のレスをお読みになって下さいね。元々私はゼルクに興味はないので
パンフやホームページは見ていません。何かのお役に立てれば、と思い
投稿しただけです。学校の学習内容やクラス編成など営業マンは教えて
くれないでしょう。度々ここに来ることになってしまいましたが、こういう
人達と話したくないのでもうやめます。最後に、・・・自分の都合いいことしか
見ないと自分がどう思われてるかも見えなくなってしまいますよ。

[377: 匿名さん]

相変わらず盛り上がっていますね〜。
このスレは条例の内容に興味がある、もしくは今後の参考にしたい
と思っている人が多いのではないでしょうか。購入希望者や
本当の反対派は少ないと思われます。

っで、興味がある派の私もちょっと参加（^^

>条例施行日に建設中であれば同規模のものが建て替えられる。
>市民会議とやらの力が及ぶはずなし。

これは原則論ですね！でも市民会議という話は気になりますよ。

まず立て替えには開発許可申請はいりませんが、確認申請（建築確認）
は必要になります。国分寺市は特定行政庁ではないので、東京都に申請
することになります。確認申請には事前協議が必要で、これが国分寺市の
都市計画課ということになります。まちづくり条例による地域整備計画と併
せてここでは「国分寺市宅地開発・中高層建築物等指導要綱」による行政
指導を受ける事になります。公開空地がどうだとか、駐車場がどうとか・・・。
っでその中に紛争を予防することって項目があるのですが、そこでひっかか
るのです。要綱だから守らなくても良い！って考え方もありますが、東京都
の紛争予防条例にも引っかかってくるので、紛争が起きると東京都も簡単
に確認済証を出してくれるとは思えませんね。。国分寺市が建築確認を自
市でやるようになれば、更に建築が簡単に許可される可能性が低くなりま
す。わたし的にはすったもんだの末、最終的には許可されると考えますが。。

ようするに市民に付け入る隙を与えた事がこの条例のイヤなところですね。
市民がごねた場合、すんなりと同じ高さで許可される可能性は小さいという
ことです。じゃあ財産権侵害だって言う場合はもう裁判ですね。でも今現在
裁判が行われずに建築が許可されたってことは、将来も紛争が起きる可能
性は小さいと思われます。

今市の職員に質問しても「原則は」って答えしか返ってこないですよ。
法律にはいろいろな解釈があり、判断は難しいのです。

[378: 匿名さん]

３６１です。
たくさんの方に、条例の解説をしていただきありがとうございます。

実は、マンション購入を考え始めたばかりで、チラシやネットで物件の
情報を集めている段階です。そこにまちづくり条例の話で３５３さんや
３５６さんの“最高裁までいっても「財産権の侵害で違憲」とはなりえません。”
“来年１月１日に、マンション所有者でないと、財産権の侵害の主張は
不可能”といった解釈が出てきたので、所在地が国分寺市という物件
は見る気もしなくなっていました。

１階を３メートルくらいとすると２０メートル（崖線区域　緑化）で６階建てから
７階建て、２５メートル（崖線区域外　緑化）で８階建てから９階建てが
限界となるかな、と思ったからです。

だから、
武蔵野レジデンスは８階建てだからギリギリくらいだけれど、緑地が
大丈夫かどうか？緑地不足で建て替え時２０メートルに制限されたら
アウトかな？
グランプラドやゼルクは、まず建て替え時アウトだろうな？
と考え始めて、国分寺市所在の物件は見る気がしなくなりました。

でも、この解釈は何か変だと感じ、思い切ってお聞きしたところ、
たくさんの皆さんに“そんなことないんじゃないの”ということを言われ、
安心しました。

所在地が国分寺市だからというだけでパスするのはやめて、検討対象と
したいと思います。
そして、詳しく検討するときには、市役所に行って条例について教えて
いただこう、という気になりました。
皆さん、ありがとうございました。

３５３さんや３５６さんに同調される解説をされた方、昨日はいらっしゃら
なかったので、そういう方のお話も伺って今後の参考にしたいと思います。
引き続き、皆さんに解説いただければ幸いです。

[379: 匿名さん]

マンションを買うということはたいへんな投資です。いろいろな
角度から慎重に検討したいと思います。
まちづくり条例は重要な要素です。
市の職員が条例施行前に断定的なことをいうわけがありません。
やはり買う者が慎重に条例（市のホームページで全文を見られます）
を読むことですね。条例を見れば最初に出てくる前文（付則と呼ばれて
ます）からして国分寺崖線の重要性が強調され、その後、３条、９条
などで強調されています。その崖線の最重要部に、ゼルクハウスは
建つのだということを、買う人は十分自覚しておくことが必要です。

[380: 匿名さん]

条例を読んでも解釈に差があるようなので市の担当者に
聞いた方が良いと私は思います。

[381: 匿名さん]

市の担当者に聞くのもチェック方法のひとつです。しかし、何回か
指摘のあったように、行政が条例にないことを確約することは
ありません。たとえ市長が約束したとしても、条例が発効すれば
市長の口約束は無力であることを心得ておきましょう。

[382: 匿名さん]

し、市長まで敵にまわしてる〜。。

[383: 匿名さん]

３７７番さん。今現在裁判中ではないでしょうか。２０日に
国分寺市内で受け取ったチラシには、「６月３日に初公判
が開かれました」と書いてありました。

[384: 377]

>今現在裁判中では
ゴメンナサイ、勉強不足でした。
ってことは、条例がどうとかよりも、裁判の結果次第では
建替え時に同じモノが立てられなくなる可能性は十分ありえますね。

仮に、合法と判断された場合も、次回の建替え時には条例を理由に
再度裁判を起こす可能性があります。まぁ、何十年先のことは誰も
分かりませんが。。

裁判の結果の方が今のところ重要なのでは。。

[385: 匿名さん]

私も２０日に湧水を汲みに行ったときにチラシをもらいました。
「わっ湧き水があぶない」№９というチラシでした。その裏面を
見てびっくりしました。今までごく一部の市民だけが運動して
いると思ってましたが、いやいやとんでもない、有名作家、
著名学者のお名前がずらっと並んでいてこの運動を支援する
とのことです。私たち一般市民ももっともっと関心を持ち
応援すべきだと感じました。

[386: 匿名さん]

段々反対派の＊＊になっていくのか、このスレは・・・。
しっかしまともな人はもう見ないよ、バカみたいだもん。

[387: ていうか]

３８５さん、作家や学者だったらいいのかい？
職業で人を判断してはいけないでしょう。
一般市民をばかにしてない？もう協力しないよ。

[388: ３８５です]

一般市民を馬鹿にしてはいません。私もごくごく普通の
市民です。以前この運動は一部の人間だけがやっている
との書き込みがあり、私もそう思っていました。それが
そうでなく広い範囲の方々も支援しているのだということ
がわかったので、私の感想も含めお伝えしただけのこと
です。

[389: ３８５さん]

ではなんで職業を限定したんだ？作家や学者が
支援してるんだから一般市民も応援しろって書いて
あるじゃないか。こういう運動は市民の力が原動力だろ。
ごく一部の市民だけが運動してたら関心を持たず、学者の
名前がズラリと並んでたら一般市民も応援しろ？
私達一般市民も？一緒にするなって、もっと国分寺市民は
主体性もってるよ。

[390: 匿名さん]

>385
「わっ湧き水があぶない」№９の思うつぼだったね。
どんな著名人か知りませんが、幼稚な心理作戦にひっかかってしまった
ようですね。
そうやって、主体性のない市民を味方につけようって魂胆ですよ。
反対するなら、自分の意思で反対してね。
賛成する時もそうですよ。

[391: 匿名さん]

しかし、有名作家、著名学者の名前を出すだけ反対派も頑張っている
訳であって、385さんはそのことを伝えたかったわけじゃないの？
そもそも本当の反対派なんてこのスレにはいないんじゃないの。
所詮みんな討論を楽しんでいるだけ。
384さんの言うとおり今の裁判の行方の方が問題だと思われる。
っあ、私は反対派でも賛成派でもないよ〜

[392: 思案中。。。]

中央線の物件の価格を比較してみました。
南向き、最上階、最上−１階を抽出しました。
ゼルクはそんなに高くないという感想です。
中央線マンションの南向きの部屋の価格です。

●インザパーク荻窪（西荻窪から徒歩１６分）
　・１０Ｆ（最上階）角部屋87.6m2　¥６５２０（３ＬＤＫ）
　・９Ｆ　（−１Ｆ）角部屋87.6m2　¥６３００（３ＬＤＫ）

●武蔵野ガレリア（三鷹から徒歩１２分）
　・１０Ｆ（最上階）中部屋88.0m2　¥６３４０（４ＬＤＫ）
　・９Ｆ　（−１Ｆ）中部屋88.0m2　¥６２９０（４ＬＤＫ）

●デライトシティ（武蔵境から徒歩１０分）
　・１４Ｆ（最上階）中部屋77.5m2　¥５４８０（３ＬＤＫ）
　・１３Ｆ（−１Ｆ）中部屋81.1m2　¥５５８０（３ＬＤＫ）

●パークハウス三鷹連雀通り（武蔵境から徒歩１２分）
　・６Ｆ（最上階）角部屋84.8m2　¥５８３０（３ＬＤＫ）
　・３Ｆ（−４Ｆ）中部屋77.8m2　¥４６９０（３ＬＤＫ）
　・２Ｆ（−４Ｆ）中部屋92.0m2　¥５７８０（３ＬＤＫ）

●ライオンズステージ西国分寺（西国分寺から徒歩１２分）
　・９Ｆ（最上階）角部屋88.8m2　¥５６０６（３ＬＤＫ）
　・８Ｆ（−１Ｆ）中部屋88.8m2　¥５８７６（３ＬＤＫ）
　・８Ｆ（−１Ｆ）中部屋81.5m2　¥４９８０（３ＬＤＫ）

●グランプド国分寺（国分寺から徒歩１４分、西国分寺から１０分）
　・１３Ｆ（最上階）角部屋88.0m2　¥５２２０（４ＬＤＫ）
　・９Ｆ　（−１Ｆ）角部屋86.3m2　¥４７９０（４ＬＤＫ）＊西向き

[393: 著名人ねえ]

共惨党も同じように著名人が支持とか言ってたっけ。
小田実とか、井上ひさしとか・・・・・

[394: 価格]

＞392さん

私もいろいろ比較して同じ感想を持ちました。
高い高いという根拠がここまでくるとよくわからないですね。
今まで騒いでたゼルクに反対の人や野次馬の皆さんに「根拠」を求めたいですね。
いちおう第一候補です。

[395: 裁判]

地裁の一審は原告の工事差し止め請求却下（原告に請求権なし）が半年で決着。
高裁に即時抗告されてるが一審と同じく原告の請求権で疑義がついてるらしい。
そもそも原告の大部分は国分寺市民じゃないという話もある。
危ないって言ったって現にパイル打ち終わってるのに湧水は何ともないんじゃなあ。

[396: 匿名さん]

３９２さん　価格表をありがとうございます。
中央線沿線の物件高すぎ。
他の路線で探した方がいいと思う人は私だけではないでしょう。
京王線や小田急線に比べて随分高いのはなぜでしょうか？

[397: 匿名さん]

>392さん
すみません、つまらないミスが。
ガレリアは三鷹から徒歩１２分では着きません。
バスで１０分弱です。
（もしパンフにそう書いてあったとしても絶対着きません。）
それなのに高いんですよねえ。

[398: 中央線沿線は高いです]

特に立川までは高い。一種の「ブランド」ですね。「田園調布」とか「芦屋」
とかと同じ。
ただ、売却時にもこれが効いて値が下がらない事もある。
難しいところです。

[399: 匿名さん]

>>392
高い価格ばかり持って来ましたね。。。
高い価格ばかり見すぎて、麻痺していなければいいのですが。

中央線の相場はこちらで確認できますよ。
http://www.a-lab.co.jp/cgi-local/station_list.cgi?ensen_s=17
これ以上のソースがあれば、紹介してくださいましm(___)m

[400: 匿名さん]

こんな情報も。
http://www.a-lab.co.jp/producer/ranking.html

[401: 思案中。。。]

ご意見ありがとうございます。
中央線沿線で駅から歩ける閑静なマンションという条件で物件を探しており、具体的検討物件の実価格を比較検討してみました。
価格表や電話ヒアリングで、設備等はともかくとして、最上階の南向き角部屋で比較したものです。
ガレリアは１２分でなく２１分も間違いでした。
すみません。
あと、シティハウス武蔵野を追加しました。
シティハウス武蔵野がゼルクの対抗馬なのですが、高くて手が届かないところです。
もちろんシティハウス武蔵野は駅から４分なのですが隣が神社で魅かれています。
ご参考に。

●インザパーク荻窪（西荻窪から徒歩１６分）
　・１０Ｆ（最上階）角部屋87.6m2　¥６５２０（３ＬＤＫ）
　・９Ｆ　（−１Ｆ）角部屋87.6m2　¥６３００（３ＬＤＫ）

●武蔵野ガレリア（三鷹から徒歩２１分）
　・１０Ｆ（最上階）中部屋88.0m2　¥６３４０（４ＬＤＫ）
　・９Ｆ　（−１Ｆ）中部屋88.0m2　¥６２９０（４ＬＤＫ）

●シティハウス武蔵野（武蔵境から徒歩４分）
　・（最上階？）角部屋89.0m2　¥８０００　（３ＬＤＫ）
　・（最上階？）角部屋70.0m2　¥５０００台（３ＬＤＫ）

●デライトシティ（武蔵境から徒歩１０分）
　・１４Ｆ（最上階）中部屋77.5m2　¥５４８０（３ＬＤＫ）
　・１３Ｆ（−１Ｆ）中部屋81.1m2　¥５５８０（３ＬＤＫ）

●パークハウス三鷹連雀通り（武蔵境から徒歩１２分）
　・６Ｆ（最上階）角部屋84.8m2　¥５８３０（３ＬＤＫ）
　・３Ｆ（−４Ｆ）中部屋77.8m2　¥４６９０（３ＬＤＫ）
　・２Ｆ（−４Ｆ）中部屋92.0m2　¥５７８０（３ＬＤＫ）

●ライオンズステージ西国分寺（西国分寺から徒歩１２分）
　・９Ｆ（最上階）角部屋88.8m2　¥５６０６（３ＬＤＫ）
　・８Ｆ（−１Ｆ）中部屋88.8m2　¥５８７６（３ＬＤＫ）
　・８Ｆ（−１Ｆ）中部屋81.5m2　¥４９８０（３ＬＤＫ）

●グランプド国分寺（国分寺から徒歩１４分、西国分寺から１０分）
　・１３Ｆ（最上階）角部屋88.0m2　¥５２２０（４ＬＤＫ）
　・９Ｆ　（−１Ｆ）角部屋86.3m2　¥４７９０（４ＬＤＫ）＊西向き

[402: 匿名さん]

３９５番さん、ずいぶん詳しい情報をお持ちですね。しかも
当事者しか知らないような情報を。ただ、湧水は激減した
後あまり増えていないのはどうしてでしょうか、情報通の
３９５番さん。

[403: ３９４さん。]

同感です。いろいろ検討しましたが相場かな？と。
うちも第一候補です。

[404: 一市民]

涌き水はもう２〜３年前から減少しています。ゼルクハウスの
工事が始まってからの変化ではないです。毎日通るのでわかります。

[405: 匿名さん]

４０４番さん。湧水は２〜３前からではなく、もっと前から漸減傾向
にあります。
私の知り合いでほとんど毎日湧水の状況を写真に撮って記録して
いる方がおり、先日見せていただきました。それによりますと
昨年１２月４日、つまり工事の始まる直前は滔々と流れ落ちていた
水が着工後の１月以降どんどん減り始め３月、４月は僅かな流れ
でした。もちろんこれは少雨による影響もありますから一概に工事
のせいとは断定できません。問題はその後、雨があり梅雨期にある
現在でも水の増加が緩慢であることです。通常梅雨期には湧水も
かなりふえてきます。写真を時系列的に見ると、湧水に異変が
起きていることが疑われます。

[406: 匿名さん]

裁判の事よくわからないのですが、３９５番さんもう少し詳しく教えて
頂けませんか。涌き水に関する裁判という事でしょうか。
この結果から見ると一審は反対派の敗訴ということですよね。
すると、涌き水とマンションの因果関係は認められなかった、と裁判所が
判断したと解釈していいのでしょうか。

[407: 匿名さん]

買おうとしている人たちのための役立ち情報がいろいろ出ています。
私も重要と思われる情報を提供します。
宅建法第３２条では、「（前略）将来の利用の制限について（中略）人を
誤認させるような表示をしてはならない」とあります。
ゼルクハウスが係争中の物件であるとか、国分寺市のまちづくり条例
について、購入者にきちんと説明しないとこの条文に抵触する恐れが
あります。
更に消費者契約法では、第１条で「消費者と事業者との間の情報の
質及び量並びに交渉力の格差にかんがみ、事業者の一定の行為に
より消費者が誤認し、又は困惑した場合について契約の申し込み
又は承諾の意志表示を取り消すことができる」としております。
不利益事実の故意の不告知（重要な項目について不利益になること
を故意にいわない）の場合は、契約から５年以内であれば契約を
取り消すことができるのです。

[408: 匿名]

私も裁判の結果が知りたいです。原告と被告は誰なのですか。
係争中と言っても反対派は敗訴したのですよね。
条例うんぬんはもういいです。市役所に聞けば済むことですから。

[409: 匿名さん]

＞408
まだ係争中ですよ。
第2回公判は7月8日13時頃から東京地裁で開かれる
そうです。興味がおありなら、傍聴にいかれたらいかがでしょうか。

[410: 匿名]

第一回公判の結果はどうだったのでしょうか。

[411: ４０７さん]

何だか安心して契約出来る気になりました。５年以内に不利益が
生じた場合契約取り消せるとなると購買者にとってかなり有利ですね。
ありがとうございました。

[412: 匿名さん]

そうです。契約後５年以内なら購買者は解約できるのです。
しかも損害賠償などを売主は請求できません。
ただくれぐれも注意しなくてはいけないことは、重要事項説明書や
契約書の目立ちにくいところに、虫眼鏡を使わなければ見えない
ような字で逃げ口上が書いてあることがしばしばあります。その
あたり、しっかりと確認なさってください。

[413: ４０７さん]

裁判中である事を隠して契約したら、5年以内であれば契約を取り消すことができる
のでね。
でも裁判中であることを隠したり、充分な説明をしないで販売するような業者そのものが
信用できないと思うんですが、そんな業者が契約の取り消に応じるとは思えませんけど
どう思いますか。

[414: 匿名さん]

調べた限りでは裁判は始ったばかりです。　また普通は判決が下りるのに２年位は
かかると思います。一審が反対派の敗訴と書いた人がいますが、その一審の裁判が
始ったばかりなので、その書き込みは間違えた情報ですね。大きな勘違いをされたのでしょう。

国立の明和の例では、事業者のほかに購入者も被告人になっていましたが、ゼルクでは
被告人は事業者だけです。
もっともまだ物件が竣工前のため購入者がいないので当然なことですが。

[415: 匿名さん]

仮処分申請であれば判決（決定といいます）はすぐ出ますよ。ここの人たちは仮処分申請と本訴とを両方やられているんですかね。

事業主が憎くてやっているのであればはっきりいって事業主がかわいそうです。
その前に行政の都市計画を非難したら如何なんでしょうか。

[416: 匿名さん]

ほんとに事業者はかわいそうです。ぜんぜん売れなくて。

[417: 匿名さん]

もし売れ行きがよくても、ここではそういう情報まだ流さない
ほうがいいかも。反対派のかたを挑発するだけ。情報交換の場所
にはなりません。素人が見てもあきらかに反対派の方が書いている
文章はわかります。そのうちに事業者に同情して買いたいっていう
人が出てくるんじゃないかとおもうくらい・・。でも反対派の方も五年
間は契約者がキャンセルできる事を教えてくれたりしてるのだから
悪い人ではなさそう。

[418: 匿名さん]

被告人は事業者なんですか。４１５番さんの言う通り、責める
相手は行政だよなあ。今まで反対さんが市に対して懐疑的だったのは
やっぱり市は業者のこと認めてるんだよなあ。いや、独り言・・暇だったもんで、
では、さよなら。

[419: 匿名さん]

購入者が損害を受けたら、事業者よりかわいそうでは、ないか？
事業者が、よい家を提供する努力をしてもらいたいと思う。

[420: 匿名さん]

建築を許可したのは国分寺市ではなく、東京都だよ。
市を攻めるのはお門違いです。
みんなちゃんと勉強しようね。

[421: 匿名さん]

所有権が移転した不動産の契約をキャンセルすることができるのでしょうか。
住宅ローンを借りて銀行の抵当権だって付いてるし、非現実的な話だと思うんですけど。
キャンセルって結局は裁判をしない限りできないんでしょう？