国分寺ゼルクハウスはどうですか

[匿名さん]

中央線「国分寺」駅で建築中の物件です。すぐ近くに名水百選にも選ばれた「お鷹の道」
湧水群があり、環境・景観は最高ですが、一方では、環境保全団体からの訴訟もあるようです。
このマンションを検討されている方、詳しい情報をお持ちの方、おられませんか？

http://www.zelkhouse.com/

[22: 購入検討中]

私も訴訟は気にしません。購入を考えてはいるのですが、本命ではなく
滑り止めといったところです。なにしろこの辺は安くて結構良い物件が
多いんですよ。目移りするんです。最近現場に行って周辺環境は抜群とは
思ったのですが、工事中の建物をよくよく見ると、東側の棟と南側の棟
は樹木が目前に迫る感じで、３階までの住戸は買ったらダメだなと思い
ました。買うなら４階以上だけど、肝心の値段がわからないんでは
きめようがなーい。値段は６月になったらきめるとか。

[23: 匿名]

「環境」を売り物にしながら環境破壊をしている矛盾．．．。

[24: 20さんへ]

この物件が、訴訟中でも自分が住むことに支障は無いと私も
思いますが、売却するときに不利になるのではと気になって
います。
国立で一部取壊し命令の判決が出たマンションは、その後
どうなったんでしょうか？
裁判の影響で売れ残りもあると聞いたんですが。
ご存知でしたら教えて下さい。

[25: ２４番さんへ]

２０番です。裁判はそう長期化しないのではないでしょうか。市民ｖｓ業者の
裁判は、仮処分、一審、二審、最高裁と続くあいだに原告の人数はどん
どん減って尻すぼみになるのが通例です。
国立のクリオは裁判にもめげず健闘しているようですよ。つい最近の明和
地所発表の数字は後４０戸で完売だそうです。ただし、賃貸部分はいまだに
かなり空いているようです。とにかくお化け屋敷でも何でも、お値打ちと
思えば買う人はいるということでしょう。

[26: 20番です]

さきほど明和地所の物件に関し情報をつけ忘れました。パンフの
中に特記事項として、訴訟中であること、市の条例が施行される
と将来建替えの場合２０メートルを超す高さの建築物は建てられ
ないことを明記してます。立派な業者ですね。

[27: 匿名さん]

ゼルクハウスのチラシには訴訟のことなどひと言もふれて
ませんね。隠し通そうということでしょうか、それとも取るに
たらない小さなことなのでしょうか。

[28: 匿名]

この湧水群は都内では本当に貴重なものですよ。
この泉が枯れるようなことがあったらデベはどう
責任をとるのだろうか。金儲けさえ出来れば他の
ことはどうでもよいという姿勢のデベの造ったマン
ションなど到底買う気にはなれない。

[29: 匿名さん]

国分寺という場所が気にいってますが、デベが実質は大京だとしたら、
やっぱりシックハウスの件もきちんと確認しておかないと心配です。
最近の大京の物件は大丈夫なんですか？
よく入居前に測定器を持ち込んで確認した話を聞いたりするのですが
契約前に確認する方法はあるのでしょうか。
どなたか良い方法があったら教えて下さい。

[30: 大京は・・・]

基本的には「現物販売」を打ち出していますので、工事中の段階から
現場を見せてくれていますし、私の知り合いも、とあるライオンズマンションで
興味のあった間取りを、コンクリートを打った直後・内装工事開始直後と工事
途中・そして物件完成直前というように何段階かを踏んで見学し、測定器
などを持ち込んで確認し、納得の上で購入していました。大京に関する
論議はいろいろありますが、この点だけはすごいと思いました。ただ、この
物件の場合、いくら大京が主導とは言っても、トヨタ、オリックスの間で
どんな話になっているのか不明な点、また件の訴訟もありますので、同じ
ように工事現場の段階から何度も見学させてもらえるのかは、未知数です。
もう、販売センターがオープンしているようですので、そこで確認されるのが
一番かもしれません。

[31: 居住者]

２９番さん、３０番さん。シックハウスの件はご心配ないでしょう。
２１世紀になってシックハウスを造っていてはそれこそ命とりに
なってしまいます。前科のある大京は慎重にやっていると思います。
それより、いきなり販売センターなどを訪ねないことです。行く前に
インターネットを含めできるだけ予備知識をたくわえてからいかない
と、たちまち業者のワナにはまりますよ。

[32: 匿名]

たしかに３１番さんのいうとおりです。この物件は大変売り急いで
いるようです。大京はホームページで社長自ら、わが社はモデル
ルームを作らず出来上がった建物を見ていただいてご購入いた
だくと大見得をきっています。その大京がモデルルームを作って
消費者を煽って売り急ぐとはおかしくありませんか。建物のできる
まえに売り逃げようというのはどういうことでしょうか。販売センター
に急ぐのは、飛んで火に入る夏の虫になりかねませんよ。

[33: そうですね]

ただ、単に販売センターに行くだけなら、特に危険は無いと思いますが、
来場者アンケートは、まじめに記入しない方がいいです。特に電話番号は
未記入にして、住所も町名までにして、「まだ参考の段階です。」と逃げ
ましょう。たいていは、これで引き下がってくれます。どうしても、と言われたら
メールアドレスだけ教えて、「メールで情報をくれ」と言えば、大丈夫です。
そして、興味が無ければ配信停止依頼をすれば、それっきりメールは
来ません。強引な業者のかわし方は、いくつもあります。私はこれまで一通り
大手・中堅業者の販売センターやモデルルームを見学しましたが、困ったことは
一度もありません。ところで、ゼルクハウスの販売センターはモデルルーム
のようになっているのですか？どなたか、行かれた方、レポートしてください。

[34: 大京の評判]

「ライオンズマンションってどうですか？ 」というスレッドがたっています。
全部のレスが見られるURLはここ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39126/

スレッド自体は2年くらい前にたったもので、ずっと休眠していたようですが、今年の2月からまた動きはじめ、4月からは活発に書き込みがあるので、今、上位のスレッドに上がってきています。
最近は、内覧会も含めて、相当ひどい実例が紹介されています。

[35: 地元民]

ゼルクハウスのモデルルームの近くに住んでおり、毎日のように
その前を通っています。ある日、住友不動産シスコンと書かれた
看板がかかっていたので、職人に住友のマンションかと聞いたら
大京のマンションだと教えてくれました。なんで商売がたきの子会社
に仕事を頼んだのか不思議に思いましたが、事情通の説明によると
普通ならば本体工事をやっているゼネコンかその下請にモデルルーム
を作らせるが、やっつけ仕事で最短日数でモデルルームを仕上げる
必要があったのだろう、と。それでピンときました。今進行中の訴訟の
判決が出たら大きなダメージを受けかねない、ということで判決のおりる
前に売り切ろうということだろうと推理しています。

[36: 匿名]

ゼルクハウスの管理会社が大京管理であることもひっかかります。
ちょっとデータは古いのですが、平成１２年７月８日に葛飾区の
かつしかシンフォニーヒルズで開かれた第４回マンションサミットで、
事例報告としてレクセル谷塚第２マンションの例が報告されました。
管理は大京管理で、仕事の内容の改善と管理費の大幅値下げを
要求し、ほぼ住民の希望どおりに改められたそうです。その時に
各管理会社の査定が非公式に発表されましたが、大京管理は
ワーストご三家の２番目でした。もちろん４年前の話ですから、
大京管理も多少は改善されているかもしれませんが、体質は
後を引いている可能性はあるとみたほうがよいでしょう。

[37: 検討中]

このへんには、土地かんがあるので、あ、いい立地だなとすぐに思いました。ところが調べ始めると、訴訟はある、売主の主体はどこの社かわからないと、かなり問題があることがわかってきました。この板のレスも最初から最後まで目を通したのですが、結局売主の実体は大京と考えていいのでしょうか。トヨタなら、愛車もトヨタですし何となく
信用できるのですが、トヨタの主体性が全く感じ取れないので迷ってます。トヨタは、実際にはどの程度コミットしてるのでしょうか。ご存知の方、お教えください。

[38: 私も疑問に]

ほんと。私もなんでトヨタが顔をみせないのか疑問に思ってます。
唯一トヨタが出てくるのは、鍵がトヨタ独自のスマートキーだって。
これって変ですね。

[39: ライオンズファン]

国分寺ゼルクハウスは、要するに大京ライオンズマンションなんですよ。
それ以上でもそれ以下でもないということ。

[40: 匿名ＡＡ]

もとはトヨタ寮の土地だったそうだ。
推測ですが、これを大京に売却したから、大京が売主主体になっている様
です。
環境破壊恐れで市民とのトラブルがあったそうです。その市民に対して、
大京のうそや一方的な説明があったらしいので、気に入らないです。
購入をやめた方が賢明でしょう。

[41: 再度掲載します。]

当物件に関わる訴訟は次のリンクで詳細が見られます。

http://homepage3.nifty.com/meisui-keikan/

環境問題に多くの方々が興味を持っておられることは嬉しい限りです。

[42: ちなみに・・・]

国分寺ゼルクウスはライオンズマンションです。というのも、かつてこの物件には
ライオンズマンション国分寺云々（詳細不明）と、仮称がついていたそうです。
つまり、もともとは、ライオンズマンションシリーズとして売り出す予定だった
ということです。

[43: 匿名ＡＡ]

確認したら、間違いがありました。訂正します。
もとはＫＤＤＩ社宅と三和銀行寮とトヨタ寮があり、最初はトヨタ寮があった土地
は規定値ぎりぎりいっぱいの建物を建てる予定だったが、国が指定の史跡
にしたため、公有化される方針なので、国分寺ゼルクハウスが建てられる
土地は、ＫＤＤＩ社宅と三和銀行寮があった土地となるそうです。
マンション建設規模が縮小し、国指定の史跡の破壊は防止できたが、計画
変更後の国分寺ゼルクハウス建設で、湧水の自然環境悪影響が懸念され
ているそうです。悪影響があった場合の責任についてはどうなるでしょうね。

[44: 悪影響があった場合]

国分寺市は事業者との間に「湧水保全対策に関する協定書」というのを締結しており、湧水量が減ったり
水質が悪化した場合は、工事に起因しているかどうかの調査を行い、工事が原因だということになれば
工事を中断させて現況復旧措置を講じさせる取り決めとなっています。
現況復旧が出来なかった場合、国分寺市は事業者に対して損害賠償を請求することができるとも書かれています。
なお、マンションの真下の湧水の湧き出し口と水路は国分寺市の所有。

[45: 見てきました！]

モデルルームみてきましたよ。
感想は一言。とても高い（金額でね）マンションです。
仕様はそこそこだったけど。まあ最近のマンションだったらどこも同じようなもんです。
ただ８階建てのマンションにしては珍しくスラブ厚は２５０ミリだそうです。
それで上は８０００万（１１０平米）、下は４０００万弱（７０平米）とは。
坪２３５万〜坪１９０万だよ。びっくり！
ちなみにモデルルームには大京の人間しかいなかったと思います。
１時間近くいたけどトヨタホームの人間は見ていません。
セールスマンに、「結構、強気の価格設定ですね。」て言ったら、トヨタの方から、結構注文があったそうで、
機械駐にはセルシオが入るようにとか、キッチンの天板、洗面所の天板は等には指定があったりとか。
それに立地が一等地だからと、しきりに申しておりました。
たしかに南と西はいいけど、北はマンション建ってるし、東は工場だし、駅から徒歩１０分以上かかるし…。
駅からマンションまでの道のりはちょっと夜は寂しいかも。
広告ではいいなと思っていたけど、モデルルーム、現地、価格を考えたら、ちょっと考えちゃいました。
売れ残り物件を大幅値引きしてもらって、買うのも一つの手かなとも思います。
ちなみに駐車場は９０％強確保されてました。

[46: 匿名さん]

スラブ厚２５０ミリとはご立派。ただし、それは大京の指定ではなく
施工者の清水の方針に間違いないですね。

[47: そうですね。]

この物件は、価格設定や訴訟問題などの関係で、早期に完売するとは
思えません。また、協定の関係で、物件自体が完成するのかも不明です。
完成してから様子を見るのがベストではないかと思います。もちろん値引も
完成後のお楽しみで・・・。

[48: チラシマニア]

８階建てでスラブ厚２５０ミリは確かに一応の水準です。もし戸境壁厚が２００ミリ以上、
天井高２６００ミリとなっていればライオンズマンションより１ランク上と認めてよいかも
しれません。ただ、坪２３５万〜１９０万はいかにも高い！ですよ。汐留のマンション
よりちょっぴり安いですが、汐留とは資産価値が全く違う！ことに国分寺ゼルクハウス
の敷地は１、２年後に建物の高さが１５メートルに制限されることはご存知かな？
そうなったら、建替えのときは、せいぜい５階建て（天井高は２５００ミリ確保できるか
どうか）しか建ちませんぞ。もちろん資産価値は大暴落。大京は当然まちづくり条例
のことを知っているはずだけど、もちろんそんな説明はしっこない。購入を検討して
いるひとはそのことを理由に大幅値下げを要求しなければ、後で泣きますよ。

[49: 匿名さん]

４８番さんのいうとおり。近い将来、４階か５階建てしか建てられない。
もちろん、５年や１０年で建替えということはありえないけれど、資産
価値は絶対に大暴落。売ろうと思っても、条例施行後は半値以下
を覚悟する必要あり。

[50: ４８番さんへ]

もう少し詳しく教えて下さい。
１５目メートルに高さ制限される事の根拠は
何がどう変わるからなのでしょうか。

[51: ４８番]

５０番さんのご質問に答えて。国分寺市では「まちづくり条例」案が３年がかり
でできあがり、今月か来月中に市議会へ上程されるんです。
１５ｍの根拠は、条例の中に＜開発事業に関する新しい主な基準＞と
いうものがあり、建築物の高さの基準が定められてます。それによれば、
「商業地域を除く地区で、国分寺崖線区域内は原則１５ｍ（十分な緑化等を
行った場合は２０ｍ）以下と規定する」となってます。
なお、これに続いて「地下水の観測等」という基準もあり、「建築物の基礎が
れき層に及ぶ工事を行う場合、地下水の観測を２年間行うこと、また湧水
に及ぼす影響等について事前評価を行う」となってます。
ゼルクハウス建替えの際は、この二つの規定に従う必要があります。仮に
５ｍのボーナスが認められて２０ｍまで建てられるとしても、７階がやっと。
それも天井高を２．４ｍくらいの低い天井にしないかぎり無理。もしボーナス
が認められなければ１５ｍの高さ。天井高を低くしないかぎり５階建ては
不可能、４階で諦めるしかないんですよ、国分寺ゼルクハウスを買いたいと
いう諸君！！
とにかく議会での成り行きがはっきりするまでは、手付金の支払いは控え
たらどうですか。

[52: いつもババをつかまされる女]

へーそうなんですか。高さ１５ｍですか。そうなると坪単価２３５万円
は暴利もいいとこじゃないですか。買おうと思っている人たちその
こと知ってるんでしょうか。何とか教えてあげたいですよね。

[53: 匿名さん]

全レスを読んだ上での素朴な疑問です。
湧水への影響を問題にしている人達がいるということは、このマンションは
水脈の上に建てるということで間違いないのでしょうか。
基礎が水脈の上までの深さなら、湧水には影響ないだろうし、影響が
あることを心配するって事は、水脈を分断しているってこと？
そうだとしたら、大雨が降ったら地下はプールみたいになるのかしら？

[54: 匿名]

皆さんのご警告を読んでまよってます。裁判、資産価値の減少等々
なけなしの大金を投じようという身にとってはすっごい重圧です。
MR見学予約は先のことにして、とにかく敷地を見てきました。
見たかぎりでは緑に囲まれ（ま、今はどこもそうですが）、静かな
環境は魅力的でした。ただ、東、南、西は人家が全くなく夜なんか
どうなんですかね。あのへんは、引ったくりとか痴漢なんか出ない
んでしょうか。娘がひとりいるので、それが気になります。どなたか
周辺の防犯事情ご存知でしょうか。

[55: 匿名ＡＡ]

５３番で知っている範囲だけ、答えたいと思う。
国分寺ゼルクハウス前の建物（社宅、寮）は、容積（建物階層＆面積）が
小さかったため、杭は深くないもので、使用杭の本数も少なかったから、
コンクリート杭でＯＫだったそうでしたが、今回の国分寺ゼルクハウスは、
容積の大きい建物だから、杭がより深く、本数も多いため、コンクリート杭
だと完全硬化するまでは、セメント成分が地下の水脈に流れ、すぐに湧水
に悪影響が出るとのこと。そのため、太めの鋼管杭に変えたとのこと。その
杭をねじのように回転しながら、地下に押し込むやりかたらしいが、地盤を
乱し、礫層をいためるおそれがあるそうです。鋼管杭がさびて湧水に悪影響
が出るのは、ある程度の時間を要するそうです。

[56: 匿名ＡＡ]

５５番の鋼管杭について、地下水位から上にあっても、その影響は無視できない
と懸念しているそうです。

[57: 匿名さん]

視点を変えて、地下水のゼルクハウスに対する影響はどうなんでしょうか。

[58: 高いわけ]

45番さんのご報告で、セールスマンが「立地が一等地だから」と、しきりに申しておったとの
ことですが、湧き水が出ている崖地の水脈の上なんて、住宅立地の常識から云って、全然、
一等地じゃないですよ。周辺の環境が良いというだけで、住宅を建てる敷地としてみたら、
最悪の要素が揃い踏みです。
仮にここに、4階建てとかの低層建物を建てて、砂礫層に杭を貫入させない工法を採ったと
すれば地下水に触ることもなく、リスクはずっと低くなるわけですから、悪条件を好条件
に変えることができたわけです。

普通は、低層にして戸数を減らせば価格は高くなり、戸数をめいっぱい多くして敷地の中
に詰め込めば低価格となるわけですが、このマンション、高層にして目一杯詰め込んだ上
に価格も高い。
問題の鋼管杭ってのは、価格が高いんですよ。
だから、なかなか普及しない。

低層建物にしておけば鋼管杭なんて使う必要ないのですから、コストは押さえられたのです。
水脈の上に無理やり高層建物を建てようとするから鋼管杭を使わなくてはならなくなって、
価格がつりあがるのです。
もちろん、湧水を傷めるリスクも高くなる。

地下水が建物に悪影響を与えるかも知れないという意味でも、当然、ハイリスクでしょう。
水脈の上に建物を建てる際の「安全基準」なんてものはないのです。
たとえ、地下水脈の一番底にまで杭を打っても、これを規制する法律がないから、違法
じゃないのです。
だから何でもやっちゃうわけ。
それを全部、購入者がひっかぶるのです。

[59: 匿名ＡＡ]

地盤が関東ロームらしく、固いが、太い鋼鉄杭を多数打ち込んだから、その
分、地盤がやや弱体化し、大地震などで地盤沈下が発生すると私は推測して
います。

さて、鋼管杭が、地下水位から上にあっても、さびる理由は、その鋼管杭周囲
に降った雨すべてを土中に流し込むしかけとなる雨水浸透枡を多数埋め込む
ためだからそうです。

[60: 匿名ＡＡ]

５８番の意見に大体、同感します。

[61: 匿名ＡＡ]

関東ローム関連ＨＰによると、関東平野に降った雨が、関東ローム層に浸透
して、国分寺崖線からきれいな湧水となって流れてくるそうです。それをだめ
にするのは、どうでしょうね？

[62: 匿名]

５４番さんへ。私は崖の下の東元町に住んでますが、犯罪状況は悪くは
ないです。私自身も経験はありません。しかし、近所では空き巣とのぞき
の被害にあったという人は結構います。いずれも人通りの少ない１戸建て
です。やはり人通りの少ないことは要注意でしょう。

[63: 絶対に阻止したいですね。]

訴訟を起こしている原告団には、ぜひ頑張ってほしいです。私はお金が
ないので、直接的な支援はできませんが・・・。

[64: 原告団頑張れ！！！！！]

http://homepage3.nifty.com/meisui-keikan/

[65: 匿名さん]

立て続けにすみません。「６３」と「６４」のレスは、「６１」さんに対するものです。
更新のタイミングがズレてしまいました。

[66: 匿名]

４４番さん。湧水に悪影響があった場合、工事を中断とか、損害賠償
とありますが、居住者にも責任が及ぶのでしょうか。

[67: 匿名]

ほんと。こういろいろと問題点が指摘されているとビビッテしまいます。
購入者にも何かしらの影響があるのでしょうか。損害賠償は当然
売主が１００％責任を持つべきでしょう。でも、たとえば、周辺住民から
白い目で見られるとか、子供が小学校に通ってイジメにあうとか。

[68: 匿名さん]

６７番さんへ。白い目で見られる可能性は大いにアリですね。
ゼルクハウスの近くにも「エフユニバース府中の杜」という、やはり
訴訟になっているマンションがあります。このマンションの周辺には
看板だの張り札がいっぱいあり、居住者たちは内心むかついて
いるようです。ただ、訴訟中とか近隣住民の反対運動を承知のうえで
購入したので弱音は吐けないようです。問題マンションに住むには
相当の覚悟をする必要があるのではないですか。私ならば買いません。

[69: 匿名さん]

それなりの覚悟（精神的に）は必要と思います。
万一原状回復となったら、お金は戻ってくるとは思いますが、
住む場所を失います。
確かにマンション建設には反対運動はつきものです。
が、その内容いかんでは世論を敵に回すこともあります。
水に何かあれば、真っ先に疑われるのはマンション。
疑われるということは調査が入りと、物事が続きます。
それを承知で買うのか買わないのかということでしょう。

[70: 匿名さん]

マンションの建設反対運動はケースバイケースです。
反対運動には二種類あります。法令違反と、周辺住民のわがままのどちらかです。
事後にせよすでに明らかになっている条例に抵触するようであればかなりのハイリスクでしょう。
つまりは行政を敵に回すかどうかです。行政を敵にまわせばかなり苦しい。
国立や国分寺は政権が左寄りですので、行政を敵に回す可能性が高い。
（府中のエフユニバースのほうは、単なる周辺住民のわがままですので、一緒には論じられません。
かつ府中市は行政はふつう（保守的）です。）

エフユニバースのようなところは竣工済みですし反対運動を理由に値引きがあるんだったらお買い得ですね。
ここは、まだ未確定。それなりの覚悟をする必要があるのではないかと思います。私なら買いません。

[71: ６６番さんへ]

損害賠償は業者に対するものですが、工事中断命令がでる可能性は十分に
あります。
また竣工後の場合でも、国立のクリオのように一部取壊し命令がでる可能性
すらあります。

[72: 匿名]

不動産買うときは何といっても事前調査が一番大事と思ってます。
まず資料を送ってもらう。インターネットで検索する。現地を見る。
そしてすべて合格ならば、初めてMRを訪れる。
ゼルクハウスもその方法で検討しました。資料はまあまあ（どの
業者でも良いことしか書かないので、形容詞的なことはすべて
無視）。インターネットは、大分気持ちがなえました。そして雨の
日に現地を見に。公園側の道路はまだよかったけれど、工場側
の道路は途中から舗装でなく、道幅いっぱいの水たまり。これには
おどろきました。もちろん、建物が完成するころには舗装するので
しょうが、台地だというのにこの水はけの悪さは湿気が多いことを
意味してると思います。押入れにカビがはえるのはもうイヤという
ことで、ほかを探します。

[73: 「買ったあなたも犯罪者」]

このショッキングなフレーズは、国立のクリオの周辺に掲示されていた大きな看板に
書いてあったものです。今は撤去されているようですが、こんなことを言われてまで
購入するのは本当に勇気がいりますよね。ゼルクハウスでも、どんな辛らつな言葉を
浴びせられるか分かりません。もっとも、居住の自由は憲法で認められている権利
ですので、これ以上のことは言えませんが、購入にはそれなりの覚悟がやはり必要
ですね。

[74: 匿名さん]

>>73
そんな言葉の看板を公の場に掲示するような低レベル地区には関わりたくないというのが正直なところですね・・。
（なにか勘違いをしている人が多いのでは・・そんなもの作っておいてとても「景観」だなんて言えないね）
撤去されたってことはまともな人もいるのかもしれませんが。
この周辺にも看板が出るかもしれませんが、それにより地域住民のレベル見たりですよ。観察してみては。

[75: 匿名]

たしかに住民のマンション反対看板は見苦しいですね。ないに越したことは
ありません。反対運動は先住民エゴが多いですしね。ただゼルクハウス建設
に対する反対運動は、全く性質が異なると理解しています。全レスを読み、
提示されているサイトを覗き、新聞記事を読めば、反対運動は、湧水を守ろう、
景観を守ろうという、実に純粋かつ崇高な動機によるものであることがわかり
ます。美観を損なうような看板が出るかどうかはしりませんが、出ても仕方ない
んじゃないですか。

[76: 匿名]

美観ってむずかしいです。多分に主観的なものでは？今ゼルクハウスの
建設現場に出ているでっかい看板は美しいと思う？

[77: 匿名さん]

「多くの方々の心情に応えるべく、まったく新しいスタイルの邸宅をつくりたい、ゼルク
ハウスはそんな想いをスタートラインにはじまりました」という宣伝文句に惹かれて
MRを見に行きました。ところがです。一体どこが新しいスタイルなの、交通費返せと
いいたくなりました。（もっとも不動産屋の甘い誘いにのるのが悪いのですが）。
新しい邸宅の実体は、原始公団住宅の基本を忠実に守っているウナギの寝床式
のものにすぎませんでした。

[78: 匿名]

７７番さんへ。そりゃ人が良すぎますよ。不動産屋の宣伝を信ずるなんて。江戸時代から不動産屋は千三屋（せんみつや）といわれてたんです。当時はもちろん貸家周旋業だったのですが。ほんとのことは千に三つしかないという意味ですね。今やデベロッパーなどといってますが、所詮千三屋の域を出ていないと心得てデベの話を聞かないと、江戸時代の庶民のようにうまくのせられますよ。

[79: 匿名さん]

たしかに、新しいスタイルの邸宅なんて聞かされると、どんなに斬新なスタイル
なんだろうと期待に胸をふくらませてしまいますよ。それが、単に新築で
タイルを貼っただけのことなんて。そりゃないよ、ゼルクさん。

[80: 74番さんへ]

低レベルなのは地区ではなく、世の中の動きが見えない業者のことでしょう。
国立は文教地区で住民一人当りの所得金額も多く○○レベルな地区である
ことは誰の目にも明らかです。　　　それを敢えて低レベル地区と言う貴方は
どこの業者の方ですか？

[81: 匿名さん]

昨日の東京新聞で、ゼルクハウス関連の湧水問題について、
市民団体が国分寺市に工事中断の申し入れを行ったことが
大きく報道されていました。買うことは控えて成り行きを
見守ったほうがよさそうですね。

[82: わしもそう思う]

この物件を買い急いではいけません。昨日の工事中断の申し入れの前にも
工事差し止めの訴訟が起こっているので、特に昨日のことでさらに大きな
影響が出るとは思いませんが、いずれにしても地域に受け入れられていない
物件であることは間違いありません。

[83: 匿名さん]

ゼルクハウスの購入についてはイエローカードが３枚出ています。
１．貴重な真姿の池湧水を破壊しかねない恐れがあること。
２．裁判で訴えられている物件であること。
３．買った途端に資産価値が暴落する恐れがあること。
以上のご警告をありがたく念頭におきながら、あえてモデルルームを
訪問。買うに価する物件であるかどうか冷静に観察してきました。
価格ですが、第１期販売の２５戸のうち最低は５３００万円（83.72㎡）、
最高は８０００万円（111.85㎡）です。この地域では高すぎます。なぜ
高いか、担当者はゼルクハウスの立地が一等地であることを強調
していました。しかし、一等地ではあるけれど、ごく近い将来には
建物の高度制限により資産価値が下がる可能性については一言の
説明もありませんでした。でも、高度制限されなくてもこの値段は高い
です。
たしかにバリアフリーに関してはかなり満足すべき水準だと思いました。
しかし、７７番さんのご指摘のとおり、新しいスタイルの邸宅を呼称する
のはおこがましい作りでした。やれ玄関の鍵がスマートキーという最先端
の鍵で、扉にふれることなく「開けゴマ」式にスーと開くとか、シャワーヘッドが
ドイツのクローエ製だとか、調理台の天板は大理石だとか、枝葉末節のこと
をオーバーに強調していましたが、そういうことはマンション価格を大きく
押し上げるほどのものではありません。バルコニーは２ｍと称しながら、
実際は手摺部分が梁になっているので、１．５ｍぐらいしかありません。
もちろん２ｍバルコニーを売りにしているマンションの多くもネット１．８ｍぐらい
が多いのですが、ゼルクハウスのバルコニーはどう見ても貧弱です。
リビングダイニングは、天井高２．５ｍを一応確保はしているのですが、
部屋の端の方は２．４ｍで一番ひどいのは配管スペースがあるため
２．３ｍというチャカポコした天井になっていました。素人の私でもこれなら
いっそ２．４ｍの天井高にすればずっとすっきりするのにと思いました。
以上が仕様面から見た問題点の一例です。（続く）

[84: ８３番]

８３番です。続きです。一番のまやかしは、モデルルームがいわゆるメニュー
プランと称するもので、設計変更をしたものなのです。ほんとは４LDKなのですが
７畳と５．５畳の洋室を一室にしてあります。もちろんオリジナルプランと変更
プランの両方の設計図が掲示されてはいましたが、やはり実物を見るとその
印象のほうが強くなるのは当然です。だれもが、主寝室がこんなに広いのか、
素晴らしいと思ってしまうでしょう。こういう錯覚を起こすモデルルームは正確に
モデルルームといえるのでしょうか。
モデルルームを見終わると階下の商談ブースに移ります。その途中にボードが
あり、第１期販売２５中１６戸に赤い造花がつけられてました。造花は売約済み
ではなく要望のあった住戸です。こんな表を見せられると買い焦るひとが多い
のではないでしょうか。なお、第１期販売は、公園側の棟と南側の棟の上のほう
の住戸で、工場側の住戸は全くありません。多分下層階や工場側は最後には
大幅値下げをするように思われます。
価格といい、設計といい、営業方法といい、飛びつくような物件ではないという
のが冷静な観察の結論です。

[85: 匿名さん]

外から見ると，もう数階できつつあるようなので，基盤工事は
終わっていると思うのですが，地下水への影響は出たのでしょうか？

[86: 湧水への影響]

今日までの段階では、当物件の工事が原因と思われる地下水脈への
客観的な影響は観測されていないようです。というよりも、まだデータの
解析が完了していないと言った方が正しいかもしれません。しかし、
今は大丈夫でも、完成してから影響が出た場合はどうするのでしょうね？

[87: ８３番]

付け加えますと、今まではモデルルーム見学は、土日に予約者のみでしたが
現在は平日ぶらっと行っても見られます。平日のほうが煽られずに
冷静に観察できると思います。のせられやすいタイプ゜の人は平日が
おすすめです。

[88: ８３番]

８４で、モデルルームについての説明が不足してました。モデルルームとオリジナル
プランの違いがもう１点あります。原設計では６畳の日本間が、モデルルームでは
４畳半になっており、削られた分だけリビングが広くなっております。客は、頭
ではそのことがわかっていても、リビングはこんなに広いんだと錯覚してしまい
ます。そして、これは変更ではないのですが、モデルルームになっているB-Hと
いうタイプの住戸のキチンだけはダウンライトになっており高級感を与えてます。
しかし、少なくとも今回販売の他のすべての住戸のキチンの照明は、よくある
横長の天井付け蛍光灯です。モデルルームに例外的仕様の住戸を使うことは
邪道ではないでしょうか。羊頭狗肉とまでは申しませんが、かぎりなくそれに
近い商法と思いました。

[89: 戦略ですね・・・]

大京単独物件ならば、そもそもモデルルームはつくりませんし、
モデルルーム販売にありがちな、例外仕様でディスプレイしておいて、
ものすごく小さな「オプション」というラベルを貼るという戦略は
行いません。

ただ、この物件は、実質は大京であっても、建前はジョイント
プロジェクトですので、他の青田販売業者と同じことをせざるを
得ない事情があるようです。

ですので、この物件は、大京の傲慢さと、青田販売業者の姑息さが
集まった史上最低プロジェクトといえます。

[90: 匿名さん]

どうして第一期販売が２５戸だけなんでしょうか。
この規模だとこれ位が普通ですか？それとも訳ありなんでしょうか？
業界に詳しい方教えて下さい。

[91: 74]

>>84
｜低レベルなのは地区ではなく、世の中の動きが見えない業者のことでしょう。
｜国立は文教地区で住民一人当りの所得金額も多く○○レベルな地区である
｜ことは誰の目にも明らかです。　　　それを敢えて低レベル地区と言う貴方は
｜どこの業者の方ですか？
国立市民です。
口に出すのもはばかれるような汚い言葉を公道に掲げるのは迷惑です。低レベルではありませんか？
住民にとっては非常に迷惑。反対運動ならなにやってもいいと思っている？それは勘違いというもんです。
大学があって所得金額が多ければ「○○レベルな地区」なんて、おごりでしかない。ぞっとします。
ところで業者と決めつけた根拠はなんですか？
こういう方が国立市民ではなければいいのですが・・。

[92: 業界通でもありませんが]

９０番さんへ。大体どのマンション業者も５０戸以上の物件は分けて売るようです。
そのほうが、今回は３０戸中あと５戸しか残っていません、と買い気をあおるのに
都合がよいからと思います。ただゼルクハウスの売り方を見ていると、一番の
理由は売り急いでいるからとにらんでいます。今回販売の２５戸を見ると、一番
買い人気の高い南向きのガーデンテラスの上階部２０戸と公園に面している
パークテラスの最上階５戸です。もちろん高価格です。早いところ高価格の住戸
を売り切ってある程度の利益を確保してしまえば、不人気が予想される工場側の
住戸は投売りしても大丈夫という作戦にきまってます。

[93: 匿名さん]

７４番さんへ。私はマンション反対運動で挫折したので、国立の景観裁判の
経緯をずっと追っています。私たちの運動もそうでしたが、住民運動はどう
しても羽目を外したり脱線したりしがちです。それも止むを得ないと私は
思っております。反対運動をする市民にプロなどはおらず、ほとんどが初めて
の経験なのですから。一方、市民に対する業者は場数を踏んだツワモノ揃い
です。業者にとっては赤子の手をひねるより簡単なことです。市民が業者だけ
でなくマンション購入者にまで反感を持つのも止むをえない成り行きです。
そのへんはある程度理解してあげる寛容さが必要ではないでしょうか。
一度国立を訪問して実地に拝見したうえで、感想を述べさせていただきます。

[94: 匿名]

売り急いでいるらしいですね。８３番さんのご報告にあったとおり、大京は
高さ制限のことなど一切いわないのですね。条例が発効する前に
何とか売り切ってしまおうと急ピッチで販売活動をしてるということでしょう。

[95: ゥ〓努縦]

国分寺ゼルクハウスは高すぎるとの声が多い。高くても買手が納得できるような
理由があればかまわない。しかし本件には納得できる理由は見当たらない。
しからばなんんで高いのか。ここで自称アナリストの登場。高い理由は一に
かかって施工が清水建設だからだ。
賢明なる諸氏ご指摘のように、本件は実質ライオンズマンション。すなわち大京
の物件である。大京はほとんどの物件を大○建設、△井建設、□藤工業、Fタ、
等々の倒産したり債務超過のゼネコンに発注、最低工費でマンションを建てて
きた。それらのゼネコンも、利益はゼロでもなんとか仕事が続けられるならと無理を
承知で引き受けた。今回も、大京としては価格を叩きに叩いたのではないか。
しかし、大手５社の中でも大林と並ぶ優良ゼネコンの清水はダンピングしてまで
大京とつきあう気はない。よほど降りようと思ったのでは。しかし、大京と組んでいる
トヨタとしては、問題企業に工事をやらせたりはとんでもない、清水のブランドが
重要と主張したことは想像に難くない。ちなみにトヨタと清水も関係が深い。大京は
やむをえず清水に発注することを呑んだが、割高の工費をカバーするためには、
高値で売るしかない、というのが真相とアナリストは分析した。したがって、買手に
とっては高値で買うメリットはないということです。

[96: 匿名]

９５番さんの分析に納得。なぜ高いかわかりました。
話はちがいますが、今日の新聞各紙にUFJが大赤字で頭取らトップ
３人の辞任が報ぜられました。大京は４千億円以上の債務をＵＦＪに
免除してもらいましたが、今後はUFJに頼れなくなり、ますます
ブッタクリ商法に走るように思えます。

[97: 匿名]

今朝の新聞に大京の社長が６月２５日付けで代わると出てました。またまた
UFJ銀行からです。生え抜きには人材がいないようです。やはり銀行と
密接な関係を保っていないとアブナイのでしょうか。

[98: 匿名さん]

大京が経営再建のため扶桑レクセルと合併を検討とニュースにでていました。
これは子会社が親会社を吸収するってことでしょうかね。

[99: 匿名さん]

ゼルクハウスって批判的投稿ばかりですね。他の板をのぞくと結構ほめたり好意的な
意見のほうが圧倒的に多いです。もちろんあきらかに売主の自作自演の八百長も
多いですが。でもなんでゼルクハウスはこんなに不人気なんですかね。いちど見に
行ってみよう。

[100: 不人気の理由]

言うまでもありませんが、当物件は

（１）環境破壊物件
（２）将来的には既存不適格物件
（３）訴訟を含む反対運動を引き起こす物件
（４）地域に受け入れられない物件（←これは致命的）
（５）高価格に見合わないスペック
（６）高価格の割に交通の便が悪い（駅との往復は予想以上にハード）
（７）高価格も限度を超えている（同じ床面積の周辺の戸建より高い）
　・
　・
　・
これまでのレスをすべて、良く読んでみると、決して主観的な好みで
この物件を批判しているものはほとんど無く、客観的な事実なよる
批判が中心です。不人気は当然と言える物件です。

[101: 近所の住人]

湧き水の水量ですが、確かに以前より少なくなっているような・・・・
そのせいか、下流の方ではちょっと淀んでいるような部分もあったりします。
価格は高いですが、朝など、鳥の声で目覚める感じで、立地は気に入って
おり（個人的にはそれほど交通の便が悪いとも思わないし）実は購入しよう
かと思ったのですが、なんだか良心が痛んでやめにしました。
湧き水の将来が不安です・・・

[102: 匿名さん]

９９番さんの疑問、１００番さんが明快に説明してくださったので、これで
十分と思います。売主の自作自演的な意見が全く出てこないので余計
不思議に感ずるわけですね。多分売主は１００番さんが列挙したもろ
もろの問題点を十分自覚していると思います。ですから下手に物件を
ヨイショすると、たちまち集中攻撃を受けかねないことを恐れて、ダンマリ
をきめこんでいるのだと思います。

[103: 匿名さん]

自作自演といえば、大京が現場に掲示している大看板をご存知ですか。
いかに環境に配慮してマンションを建てているかということを一問一答
形式で誇示しています。実際を知っている人たちから見れば、まさに
我田引水、自画自賛、牽強付会、羊頭狗肉、針小棒大の噴飯物の宣伝です。
大京の使っている辞書にはこれらの４文字熟語は載っていないようです。

[104: １０１さん、えらい！！！！！]

確かに、この物件の環境は国分寺Ｎｏ．１の「癒し空間」で、
私も休みのたびに出かけては、心身ともにリフレッシュしています。

国分寺のみならず、東京、いや国の財産とも言える名水を
危機にさらすような大規模マンションは絶対に建てては
いけませし、買ってもいけません。

湧水の危機を間近で感じている方の意見は、説得力がありますね。

[105: 101番さんとは別の地元住民]

おくればせながら、70番代で話題になっていた「マンション反対看板」について。
ゼルクハウスの周辺には、建設反対の看板ひとつ、ポスターひとつありません。
街の美感を損ねるような立看板はこの街には似合いませんから、ここの住民は誰もやりません。

103番さんもおっしゃっていますが、でっかい看板といえば、建設現場の防護柵にデカデカと
掲げられた宣伝用の大看板だけです。
ご丁寧に2種類の大看板が、西と東にあわせて4枚も。
これがもう、どうしちゃたのこれ？、と笑っちゃうくらいデッカくて、とっても品がよろしくないのです。
品のよろしくないデザインであるばかりか、まっ黄色の看板のうたい文句の中味は嘘っぱちだらけです。
真っ赤な嘘といいますが、黄色です。

住民の反対運動のほうは、立看板とは別の方法で、深く静かに進んでいます。

[106: 匿名]

確かに、立て看板ものぼり旗も全く出ていないので、知らずに来た人は
気づかないでしょうね。新聞に何度も載っているので、地元の人間は
みんな知っているし、湧水は春先からずっと糸みたいに細くなってしまったし、
地元にとっては歓迎する材料が何もない物件ですが、モデルルームを見に来る人たちは、
知らずに来る人が多いみたいです。新聞記事と物件が結びつかないのでしょうか。
知らずに買ってしまう人、あとで辛いでしょうね。
湧き水のことも確かに心配なんですが、住民同士の確執とか起きて住みにくい場所
になるんじゃないかと、そっちのほうが心配っていうのが本音です。
湧水の上なんですから、4〜5階建ての優良物件を建ててくれていたら、地元民としても
歓迎だったんですけどね。何で高層でなくちゃならなかったのか、とにかく不思議です。

立体駐車場は、トヨタ製の大きい車がはいる大きさなんだとか。
蓋を開けてみたら、南と西の見晴らしのいい上層階はトヨタや旧・三和銀行（今、UFJですか）の
幹部社員が社員価格でズラリと買いしめていたりして。
下々向けの下層階がそれを支えるってことかしら。

[107: 匿名さん]

いよいよ今月末から一般売り出し開始らしいです。これまではライオンズ○○クラブ
の会員登録をしていたひとたちが対象だったようですが、人気はよくなかったらしいです。

[108: 匿名さん]

とにかく条例が施行されたら資産価値が暴落するのは必至だろうし、
地元ではこの「環境破壊マンション」を歓迎している人は皆無だと思い
ますよ。購入希望者はそのあたりのことをよくよく考えた方が良いです。

[109: 湧水はどうなる？]

地元の方のレスでは、湧水の量が肉眼でも確認できるほど少なくなって
いるとのことですが、計測値はどうなっているのでしょう。そして、データ
からも湧水への影響が明らかならば、工事を差し止める約束になっている
はずですが、そのような動きになっているのでしょうか・・・？

[110: 匿名さん]

昨日ノーアポでMRに冷やかしで行ってみました。予約客だけのはずなのに、受付に
おそるおそるいうとドーゾといとも簡単にOK、ただし氏名住所等書かされました。
受付女性に冷やかし客と見破る眼力がなかったというより、ひとりでも多くの客を
囲い込めという指令が出ているのでしようね。
MRそのものについては、他の方々が詳しく報告しており付け加えるほどの
情報はありませんが、この掲示板で仕入れた「近い将来５階建て以下の
建物しか建てられなくなるとか聞いたのですが・・・」とカマをかけたところ、
「さあ、聞いてませんね」といわれました。本当に知らないのか、知ってて
とぼけたのかはわかりません。いずれにしても、大京は積極的に情報を
開示する気はないようです。

[111: 地元民]

109番の「湧水はどうなる？」さんへ

湧水保全協定を守るようにという働きかけはいろいろありますが、そのひとつに、署名運動が進んでいます。
今年になってから3月中旬まで雨が少なく、湧水が枯渇状態になって以降、雨が降れば多少は増えるものの
すぐに減ってしまい、どうも増え方が芳しくない、どうも変だということを地元民は感じています。
ここの湧水は、雨が降るとすぐに増えるという特徴があるのですが、水を汲む人たちも近頃は「雨が降っても
増え方が悪いなあ。やっぱりあそこのせいだろうなあ。」と崖の上を指しながら話し合うようになりました。
始終、湧水を見ている地元の人間がそう感じているということは確かで、実際に湧水が激減状態から脱する
ことが出来ていないことも確かです。
一方、マンション建設はどんどん進んでいます。
それで、とにかく手後れにならないように、湧水保全協定にそって調査検討のために、一時、工事を中断して
原因を調査して欲しいという要望を市長に出すための署名です。
これは建設そのものをやめてくれという署名ではなく、手後れにならないように一時的に工事を中断して調べて
ほしいという要望です。
真姿の池湧水は野川の源流のひとつであり、東京都全体に影響が及ぶ問題ですので、国分寺市民に限らず、
全国のみなさんが署名されています。
事業者と湧水保全協定を結んだのは国分寺市長ですので、要望書の提出先は国分寺市長です。

こちらのホームページの「ダウンロード」の欄から「国分寺市長宛　要望書」の署名用紙がダウンロードできます。
http://homepage3.nifty.com/meisui-keikan/

[112: 匿名さん]

いよいよ大京の一般向け大売出しが始まるようです。第一弾はこの２８日（金）に
国分寺とその周辺地域にチラシをくばるらしいです。チラシがどのようになっているか
見ものです。裁判のことや建物の高さが１５ｍに制限されることまで、きちんとチラシ
に盛り込んで説明責任を果たすのかどうか、です。

[113: 匿名さん]

今度のチラシにも「東京森都心」とかいうわかったようなわからないような
キャッチフレーズが使われるるんですか。洒落たつもりでしょうが、何とも
センスのない惹句です。

[114: 匿名さん]

国分寺ゼルクハウスには本当にトヨタも関係しているんですか。MRでは大京の
セールスがさかんに、トヨタの意向でこうしましたとか、強調してましたが、日本一
のトヨタがやってるとしたら余りにお粗末なマンションと思いました。駐車場も
全戸分はなくて、しかも平置きでなく５階建ての駐車場なんて、スーパーでは
あるまいし。

[115: 匿名]

正真正銘、トヨタのマンションです。
事業者3社の出資率は、トヨタ自動車50％、大京30％、KDDI開発20％です。
現在の事業者は、トヨタ自動車からトヨタホームに代わり、KDDI開発から
オリックス開発を経てオリックスリアルエステートにかわりましたが、各社の出資率に
変更はありません。
当初はトヨタ自動車本体の中の住宅産業部門が担当していましたが、裁判に訴えられて、
トヨタ自動車はマンション部門を本体から切り離し、トヨタホームに移管したのです。

トヨタブランドというといかにもネームバリューがありそうですが、トヨタのマンションは
全国でまだ数棟しかありません。
要するにまだ実績らしい実績もなく、単独でマンション事業を展開する実力なんてないのです。
それでもゼルクハウスは、間違いなくトヨタのマンションです。
トヨタの威光に群がって事業が展開されていることに間違いありません。

[116: 匿名さん]

環境を破壊しても金儲けができればいいという考えには賛同出来ない。
トヨタの企業イメ−ジも低下すること必至じゃないんですか？こんなマン
ション造って。

[117: １１１番さんへ]

太い鋼鉄杭が地盤の礫層まで達し、乱された礫層が地下水脈に何かの
影響をあたえた可能性があると思われる。調査が必要でしょう。

１１６番に同感ですね。

[118: 匿名さん]

今経営者に求められている　「武士道」　の精神を、決して表に出てこない
トヨタにこそ求めたいですね。

[119: 舌切りすずめ]

118番さんへ、日経新聞28日朝刊ですね。

「武士道を見直せ」。時代の危機を感じ取ってか、近年、経営者からの提言が目立つ。
日本経団連会長でトヨタ自動車会長の奥田碩の発言。
「日本人にはかつて武士道の精神があった。戦後、物質的に（欧米に）追いつくことに
力を入れすぎ、心の世界を大切にすることを忘れた」
伊藤忠の丹羽宇一郎社長の指摘。「歴史をひもとけば、国や企業が没落するのは
リーダーが私利私欲に走った時に多い。今こそ我々は武士道の精神を思い出すべきだ」

武士に二言なし。閻魔も見てるぞよ。

[120: 匿名さん]

反対運動は、訴訟慣れしている不動産会社よりも、畑違い出身のオーナーデベに矛先を向けるべき。

あの業界は、別メーカーの欠陥車問題もあり、ユーザーの評判には異常に気を使う体質ですから。
その中で、名実共に業界を代表するメーカーの威厳が傷付くようなことは、絶対に避けたいハズ。不買運動なんか起こったら最悪ですからね。

[121: 匿名さん]

見ました、見ました大京の特大広告。２８日の朝刊からドサット出て
きました。相変わらずの舌先三寸の美辞麗句。ヘンリー・ソローの
「森の生活」まで引き合いに出して煽りまくっている。ソローが森の
木をぶった切って巨大な家を建てたんですか？泉を潰したといって
ますか？