ディアナコート本郷弓町（旧称：（仮称）本郷2丁目プロジェクト 新築工事（モリモト））

[周辺住民さん]

ファミリー向け分譲マンションとのことです。12/20に近隣向け説明会あり。

地名地番：東京都文京区本郷2丁目122-1・122-3（地番）
　※現住居表示は　東京都文京区本郷2-38-3
交通：東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅徒歩4分、都営大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩4分
用途：共同住宅
敷地面積：666.24㎡
建築面積：302.18㎡
延べ面積：3427.99㎡
構造・階数：RC造・地上13階/地下1階
基礎工法：現場造成杭（予定）
高さ：45.79m
着工予定：平成26年4月上旬
完了予定：平成28年1月下旬
建築主：株式会社モリモト
設計者：株式会社日本エーコン一級建築士事務所
施工会社：イチケン東京支店
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-hongo/index.html

【タイトル変更及び情報を追加しました　2014.4.13　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【本郷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.7】
https://www.sumu-log.com/archives/6869/

[88: 購入検討中さん]

モデルルーム見に行ってきました。やはり素敵ですねー。
ターゲットが専門職（特に医者）という感じだったので、住民層も落ち着いていてよさそうでした。

[89: 周辺住民さん]

>>85さん

> 文京区ということで犯罪率も少ないし、

これにはカラクリがあります。犯罪は繁華街で起きるのですが、その繁華街が文京区にない、というだけのことです。警察の資料にも説明があったかと思います。

つまり、文京区は通勤以外は不便なのですよ。買い物するには、いちいち銀座や上野、池袋、新宿に行かなくちゃならない。

> しかもこの物件は本郷台地の上にあり地盤が固いので、地震にも強いのでは。

これも鵜呑みにしない方がよいです。地盤調査の会社が出している資料などでは、本郷台地でも結構、地盤が緩いことがわかります。そもそも関東ローム層なんてふかふかですからね。春日通りの歩道を見ても、かなり波打っているでしょう。

[90: 周辺住民さん]

＞＞８９さん

ありがとうございました。大変勉強になります。他にも文京区の情報あったら教えて下さい。

[91: 匿名さん]

スーモでいくつかの部屋の間取りと価格が紹介されてる。１億４千万って…。

[92: 匿名さん]

> そもそも関東ローム層なんてふかふかですからね。春日通りの歩道を見ても、かなり波打っているでしょう。

千川通りの富坂下～東横イン～こんにゃくえんま～グルメシティ辺りの歩道は傾いていて酷い

[93: 匿名さん]

地盤が固いかどうかは相対的なものでしかなく、いくら固くても、横浜で傾いて問題になったマンションみたいに、業者が失敗すればダメ。

都の最新の公表情報では、文京区は東側の区と比べて、直下地震時の震度は小さいし、想定被害も小さい、それ以上でもそれ以下でもないかと。

＞89さん
地盤調査の会社が出している資料というのは、どこに載っていますか？

[94: 匿名さん]

千石↗︎播磨坂↗︎竹早↗︎本郷
価格上昇が半端ない。

[95: 匿名さん]

山手線の外側はそれほど値上がりを感じないのですが、内側はすごいですね。恐ろしいくらい。

[96: 周辺住民さん]

>>92さん

そこの歩道が傾いているのは、車道の地下浅いところに暗渠が埋まっているからですよ。
あの通りは千川通りと言いますが、文字通り元は千川という川が流れていました。
千川はどちらかと言えば上流部分の名称で、
この辺では別名である小石川あるいは礫川（こいしかわ＝れきせん）と呼ばれていたようです。

>>93さん

例えば、こんなのがあります。
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp?ar=13105&cr=9&ps=N35.4...

良好とされるのは、西片や小石川などにありますが、本郷はほぼ皆無ですよね。

[97: 周辺住民さん]

>>94さん >>95さん

ここの立地は本郷の中でも格別ですからね。旧町名でいえば本郷弓町（ゆみちょう）です。本郷の中では弓町が最も地位（ちぐらい）が高いので、マンションの名称に弓町を入れることが多いです。

[98: 住まいに詳しい人]

　文京区で売り出すデベは過去の歴史にこだわるが、今となってはどうでもよく、近隣商業地域には住みたくない。
ただ高騰路線にのっかっているだけで、リセールの投資回収価格は以下の通りと思う。
竹早＞播磨＞千石＞本郷

[99: 匿名さん]

なぜその順番なんですか？

[100: 周辺住民さん]

デベは旧地名にこだわっているのではなく、単なる販売ツールとして使っているだけかと思います。

うちの今の住まいは住居系用途地域ですが、昔住んでいた商業系の方が便利で魅力的だったなあ。人それぞれじゃないですか。

[101: 匿名さん]

＞99さん
最近価格が上がっていない順です。
ここ見てもわかるとおり、本郷の価格の上がり方はすごいですからね。
次に出るブリリアの価格に注目してます。

[102: 住まいに詳しい人]

文京区の中古マンション相場は、平米あたり茗荷谷104 本郷三丁目100 千石83とあります。
ここは商業地域なので、アベちゃん景気の動きにもろ反応して現在は上昇し、景気が落ち込むと暴落の恐れがあります。ただし、今購入し、住まずに3年寝かしたらもっと高く売れるかも知れません。
商業地域は、中長期的に街としての流行り廃りが激しく、自分が住む目的で今買うには、タイミングが悪いと思います。
上記以外のバロメーターもありますが、これ以上は教えません。

[103: 匿名さん]

郊外の商業地域はそうですが、東京駅まで３駅の場所にそれは当てはまりません。銀座のような本当の商業の場所であれば別ですが、ここのようになーんちゃって商業地域は別ですよ。

[104: 匿名さん]

駅から近いですが、最寄り路線がメトロ。
しかも用途地域が商業地域。
厳密にみてしまうと微妙です。
資産的に考えてしまうと駐車場が確保できれば別ですが。
ここら辺を検討する人は、車を保有していると思うので。
そういう部分を考えるとね。

[105: 周辺住民さん]

>>104さん

この辺では東京メトロ、特に丸ノ内線の本郷三丁目駅は絶大なブランド力があります。例えば、丸ノ内線本郷三丁目まで徒歩8分、中央・総武線水道橋まで5分といった立地のマンションであれば、販売広告では必ず前者が強調されます。近郊や郊外、地方ではJRに人気があるようですが。

また、ここの用途地域は商業地域ではなく近隣商業地域です。

駐車場を必要とする世帯は、せいぜい3分の1くらいかと思います。うちのマンションはほとんどが3LDKで、50％くらいの駐車場設置率ですが、3分の1は空いています。この物件はクルマを必要としなさそうな2LDKなどが多いので、駐車場の需要はさほど高くないと考えられます。駐車場が空くと管理費や修繕積立金に悪影響を及ぼすので、駐車場は少ない方がリスクは少なくて良いですよ。

[106: 匿名さん]

確かに丸ノ内線の価値は高いですね。
交通面に関してこのマンションにケチがつくことはないでしょう。

本郷が町として住みたいかどうか・・・ということでしょう。
文京区は住宅環境を整備する気がないのでしょうか？
渋谷区や港区は、高級住宅街に富裕層を誘致するために区の土地を緑化したり、公園や歩道を整備したり電線を地下に埋め込んだり（幹線道路以外の部分も）しているのに、なぜこんなに無機質な地域ばかり文京区は作るのか・・・。
目白台や、小石川、小日向の上とか住宅地の価値が上がるように区が頑張ったら、
もっと文京区の評価は高くなると思うんだけどなぁ。

[107: 匿名さん]

　チャリが一家に一台はきつい。

[108: 周辺住民さん]

>>106さん

おっしゃるとおりですが、文京区にまちづくり能力が欠けているように思います。

国道や都道はきれいに整備されており、それに比べれば区道は貧相です。感じよく整備されている区道は、オオクスノキ辺りから春日通りを横切って炭団坂くらいまでの区間くらいでしょうか。こことて電線が地中化されているわけではありません。

都内のあちこちにいくことがありますが、文京区は交通利便性にあぐらをかいていて、実質的には取り残されている感がありますね。

[109: 周辺住人さん]

マンションギャラリーを見て来ました。2.7mの天井高や扉、床などの質感は素晴らしく、ゆとりを感じる部屋でした。
一方、本件マンションの周辺は昼間こそ中小企業のサラリーマンが大勢いますが、夜はわびしさを感じるほど閑散と
しています。本件マンションは商業ビルの中に建てられた住宅という感じでしょう。

同じ本郷でも春日通を挟んで東大側（北）と南ではまったく印象が異なるので、モリモトさんのマンション狙いの
方には良いマンションですが、住むには北側をオススメします。

No.106さんご指摘のように、文京区は住宅環境の整備良くないですね。
国立大学病院、私立大学医院など抱えているので、災害時の輪番停電すらありませんでした。これはメリットかも
しれません。

[110: 周辺住民さん]

>>109さん

レポートありがとうございました。住む場所の好き好きは人によって異なりますね。自分なら春日通りの南側をチョイスしますね。大横丁はまあまあいい感じだと思います。西の方の1丁目ですと、高級マンション街ですしね。

あと、中小企業が多いですが、目の前のフクダ電子は、売上1000億円超の優良企業ですよ。

[111: 匿名さん]

へえ、知らなかった！会社がある～くらいの認識でしたが。
この辺は中小の会社はとても多い印象ですよね。
医療系の会社が多いなぁとなんとなく思っていましたが、色々とあるのでしょうね。
あと何気に出版系もあったりして。
東大があるからなのかなと思いましたがどうなんでしょ！？

[112: 匿名さん]

坪300万弱くらいが中古の相場なエリアなんですね。
大規模だと350くらい、大手だと320くらい、てかんじに見えます。
https://www.sumai-surfin.com/search/re_search.php?m=0&key=%CB%DC%B...

[113: 周辺住民さん]

>>111さん

用途地域は、春日通りの南側（このマンションがある区域）は主に商業系、北側は主に住居系です。なので、このマンションの周囲はオフィスや店舗が多いです。

とはいえ、最近ではマンションがすごい勢いで増えています。とくに西側はほとんどマンションに建て替わりました。

春日通りに平行して「大横丁」という通りがあります。
http://www.ba.tyg.jp/hongo/index.html
昔ながらの商店街ですが、スペインバルやイタ飯屋もあり、まあまあ使えるかと思います。ローソン100も品揃えはイマイチながらスーパー代わりに使えます。

ちなみにこのマンションを南下すると地図上のイチカワクリーニングの角に出ます。

[114: 何その値段・・・]

値段、99平米の部屋で坪470万円です。建築費高騰中とは言え、常軌を逸した値付けですね・・・

[115: 匿名さん]

　竹早の最高級が460UPだったので強気なのでしょう。
常軌は逸してないと思う。

[116: 周辺住民さん]

99㎡の部屋、1億4000万円ですか。昨今の相場からして、意外と安い気がしました。
最上階（か1つ下）角部屋で、周囲から突出した高さなのですから。

[117: 周辺住民さん]

この値付けを正当化できるという発言が出ること自体、常軌を逸しているのです。

[118: 周辺住民さん]

>>117さん

いまや立川ですら、坪342万円（最高でなく平均）です。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/1404-342

なので、本郷で最上階が坪470万円でも、違和感がありません。
割高と言われたブランズ本郷真砂でさえ完売したので、現実的な値付けかと思いますけどね。

安いうちに買っておいて良かった（笑）

[119: 周辺住民さん]

知ってます。所得環境にたいした改善が見られる訳でもない状況でのこの相場の現実自体が、長続きしようもない、常軌を逸した状態だと言えるのです。

[120: 匿名さん]

所得環境めちゃめちゃ改善が見られてますけど．．．恩恵にあずかれてないようで残念です。

[121: 周辺住民さん]

所得環境が著しく改善している一部の層が、今のマンション市場を支えていると思います。

発展途上国でも首都の中心部は東京と変わらないほど地価が高いと聞きます。マンハッタンなんて1ルームマンションを借りるのに月20万円以上払うそうですよ。

そうした世界のトレンドが、遅まきながら東京にもやってきたということではないでしょうか。

[122: 匿名さん]

確かに坪500行くかと思ったのですが行かなかったですね。
ちなみにFで中層階8-11ぐらいだとどのくらいの坪単価なのですか？

[123: 匿名さん]

ブラウドタワー立川、少し前なら都心に買える価格ですね。なのになぜ売れるんだろう。

[124: 匿名さん]

プチバブルも3年で弾けたから、
まあ、今回は長くて2019年までじゃね？

[125: マンション投資家さん]

　公表価格と実質は異なるので最上階の500載せは十分あると思います。

[127: 匿名さん]

この国の民意ってこんなもんでしょうかね。政治家同様。

[128: 匿名さん]

立川のこれは高過ぎだろ、さすがに。
坪３５０万も払って立川から都心通勤なんて絶対に嫌だ。

その金額ならちょっと前だと恵比寿でも買えたぞ。。
高値大損筆頭物件だな。

[129: 匿名さん]

　ここってアベちゃんに脚を向けてねられない方々のすみかです。
ありがたや！！
　リセールなんてなんのその。

[131: 周辺住民さん]

>>128さん

> 坪３５０万も払って立川から都心通勤なんて絶対に嫌だ。

そもそもこの捉え方が完全に誤っています。ごくまれに仕事で立川や八王子に朝早く行くことがあるのですが、ビックリです。

朝7時くらいに中央線の快速に乗ると、新宿を発車する時点ではガラガラです。ところが次第に乗ってきて、西国分寺でドット乗ってきて（多分武蔵野線から）ギュウギュウ詰めになります。少なくとも国立では、上りより下りの方が混んでいるといった感じです。立川でどっと降ります。

つまり、郊外は郊外で閉じた社会が成立していて、なかでも立川のようにバックアップの位置付けにあるところだと、人も多く集まるようです。より的確に言えば、立川に住む人の中で都心まで通う人の割合は意外に低いということです。国交省の調査でもそんな結果が出ていたかと思います。

[132: 匿名さん]

通勤は距離も時間帯も混雑に対する感覚も個人で全く違いますから、本人が嫌だと思えばそれまででしょうね。その事に正誤はないと思いますよ。ただ、立川が350って今やありうるでしょうね。都心ではありませんが、ベットタウンでもないし、単なる地方都市でもないですしね。
それでも、20年以上西東京地区に暮らし、その後10年ほど文京区に暮らしましたが、日本橋に通うのなら460払っても本郷ですかね。

[133: 匿名さん]

ほとんど会員住戸のようですね。ブリリア本郷弓町も検討していますが、同じような価格設定になるんですかね。本郷は値上がり著しいです。

[134: 匿名さん]

立川　角住戸は中層階でも坪400越えですか！
びっくりした。

[135: 匿名さん]

会員住戸ってどういう意味ですか？

[136: 匿名さん]

プラウド文京関口もかなり強気の価格で来てるみたいね。

[137: 匿名さん]

四代目市川猿之助が広告塔のル・サンク小石川後楽園は？