ラゾーナ川崎レジデンス【13】棟目

[LAZONA@CT購入者]

【LAZONA Kawasaki Residence】（全戸完売！）（2006年9月15日 プラザOPEN！）

川崎駅西口徒歩3分、オール電化、IT家電、24時間有人管理、PRISM EYE（セキュリティー）
店舗数約300・店舗面積約76,000㎡・大型商業施設【LAZONA PLAZA】隣接 複合開発マンション
>ビッグターミナル「川崎」駅徒歩3分、品川へ8分、東京へ17分、横浜へ7分
>駅直結、大型商業施設棟と住宅棟で構成されるビッグプロジェクト
>タワーと中層棟、計667戸の大規模住宅、東芝グループ＋三井不動産＋鹿島


LAZONA川崎物件HP：（完売により閉鎖）


所在地：神奈川県川崎市幸区堀川町72-1
交通：JR線「川崎」駅 徒歩3分
　　　　京浜急行線「京急川崎」駅 徒歩4分
三井不動産：http://www.mitsuifudosan.co.jp/home/
東芝不動産：http://www.toshiba.co.jp/building/
鹿島建設　：http://www.kajima.co.jp/

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【12】棟目 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39225/
【11】棟目 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38937/
【10】棟目 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38148/
【09】棟目 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40867/
【08】棟目 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41063/
【07】棟目 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41186/
【06】棟目 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41269/
【05】棟目 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40535/
【04】棟目 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39440/
【03】棟目 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39969/
【02】棟目 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40541/
【01】棟目 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40550/
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三井不動産販売：http://www.mitsui-hanbai.co.jp/macs/area/004_01.html
TOWERSLOG(LAK)：http://towerlog.joy.mepage.jp/tower_lak.htm

[302: 匿名さん]

>>298さん
管理費については安いほうだと思いますよ。
ありがちな追加徴収もほとんどどありませんし。（棟内LANも管理費にコミコミ）

やはり必要最小限の共用施設しかないのが管理費や修繕積み立て金にやさしいのだと思います。
有償の大規模共用施設（LAZONA）の強みが出ていますね。

[303: 匿名さん]

>>302さん
確かにラゾーナは必要最低限の共有施設なのがいいですね。他のタワーを見に行ったのですが
タワーの中にすぽーつくらぶ

[304: 匿名さん]

失礼しました。３０３です。続きです。
タワーの中にスポーツクラブや映画を見る施設があって、管理費もその分高めでした。
ラゾーナは、隣のSCにいくらでもそのような施設があるので、大満足です！

[305: 匿名さん]

＞＞３０１さん
>私はLAZONAのCT高層階なので、密かに武蔵小杉の高層ビルの夜景を楽しみにしています。（笑）
>MM21、富士山、武蔵小杉、新宿副都心、六本木森タワー、東京タワー、汐留シオサイト、品川、羽田
>左から順にこういう風に見えるはず！

高層階１フロア全部買えば、確かにこの通り見えそうですが・・・

[306: 匿名さん]

北側なら何とか見えそうですけど。。。
みなとみらいは無理かな。
みなとみらいは南向きの特権ですかね。

[307: 匿名さん]

>298さん
たいへん丁寧に教えて下さってありがとうございます。
これからもタイムリーに登場して下され。
私も一年かけて管理について勉強していきたいと思います。
ところでコンストラクションレポートまだですかね？
プラザのテナント情報もないし、何か中だるみですね　＾＾；

[308: 匿名さん]

>398さん
>302さん
管理委託契約、管理費についてはおおむね好評の様ですね。
しかし、せっかく自分の住む所になるので、妥協したくないと思います。
全スレの10はご覧でしょうか。わずかですが管理費にも見直せる所はあると思います。
　知人のマンションでは、各種の委託契約が解約ができない契約になっており、高い管理費
を改善したくともできず色々と苦労すると聞きました。
そのマンションも行政と一体となったプロジェクトのしっかりしたものです。

[309: 匿名さん]

>>298さん
一つ教えて下さい。
>管理費については、㎡単価が２１０円程度ですので著しく高くはないと思いますし、
>良い管理が期待できると思います。余った分についてはプールしておけば良い事だと思います。
管理費はプールできるのでしょうか？
修繕積立金ならわかるのですが、管理費は全額消費されると思っていました。

[310: 匿名さん]

「旧関東板」という枠組みになってしまいました。
「神奈川板」に移りませんか？

[311: 匿名さん]

>309さん
管理費はプールできますよ。プール出来るというよりは、余剰金は来期（第2期）に繰り越すと
言ったほうが分かりやすいでしょうか。
平成19年度の管理費等予算案（冊子の11ページ）の中の収支差という項目に
10,855,180円とあると思いますが、これが余剰金となり、来期に繰り越します。
但し、この金額はあくまで予算ですので実績により変動します。
（電気代などが1円単位で、予算＝実績となることは、皆無です。修繕費も1,000,000円、
計上されていますが、施設が壊れずに修繕の必要がなければ修繕費の支出は0円になります。）
入居後、何年か経過して管理費に大量の余剰金が出た場合は、修繕積立金に資金移動する事もありますし
万一、管理費の収支がマイナス（当然避けたいのですが）になったら管理費の値上げ、
管理の質を落とす（植栽・各種点検の回数を減らす等）、修繕積立金を取り崩す等となります。

[312: 匿名さん]

>>311さん
非常に勉強になりました！
ありがとうございます。

[313: 匿名さん]

もとなく金利が上がりますね−−；
憂鬱。。。

[314: 匿名さん]

>>310さん

　450レスまではそのまま使って良いそうなので、次スレで神奈川板に移動すれば
良いかと思います。

[315: 匿名さん]

夜、SCに煌々と明かりがついてますね。なぜ？？野球場みたいと知人が言ってました。

[316: 匿名さん]

宅地建物取引主任者ですが、何かお役に立てればと思いまして。
私自身は投資でこのマンションを購入しました。　とても良い物件だと思います。現在もこれからも多数のマンションが販売されますがラゾーナは資産価値が非常に高く良い買い物だと思いました。

[317: 匿名さん]

>>316さん
おいくらの部屋を投資用に買われたのでしょうか？賃料はおいくら位の予定ですか？

[318: 匿名さん]

宅地建物取引主任とは「投資の専門家」ではないですから、失礼ですが今後の資産価値を見極められるとは
限りませんよね。４０００万の物件を２０万の賃料で貸しても利子を考えて回収だけでも約２０年、賃貸で
回収することは不可能ですから、数年後の売却で儲けられるとお考え？
資産価値とはどのようなことなのでしょう？
ここは自分で住む便利さに価値があるのでは？

[319: 匿名さん]

賃貸も想定の上で買った方は大勢いるでしょうね。
少子高齢化による人口減少が進めば、空いた土地建物が増えていきますから、
日本全国的平均的にに見れば不動産価格は下がっていくでしょう。
ただ、都心や駅に近いなど立地条件の良いところは逆の傾向が出てくる可能性大。
ということは、立地条件による二極分解が始まることは否めないでしょう。
そういう意味で考えれば、この物件は良い条件を兼ね備えていると考えられるのではないでしょうか。
川崎辺りでも、駅から１キロ以上離れた地域では、これから不動産投資は苦しくなる時代がくるかもしれないと私は考えてます。

[320: 匿名さん]

>315さん

土曜日の昼間にラゾーナ（プラザを含めて）一回りしてきましたが
工事をしていたので夜間工事だったかもしれませんね。
たまに夜、帰りの電車からラゾーナを見てもＲＷとか照明がついている
こともありましたよ。
ちなみに今週は土曜・日曜と休工と書かれていたので今週末は工事は
ないようですね。

あといつも正面からラゾーナを見ていますが、プラザの裏側は結構すすんでいるので
びっくりしました。

[321: 316]

>>317さん

私は３５００前後（オプション、完成後の改造を除く）の部屋を購入しました。今の段階で家賃の詳細までは決めていません。と言うより決まりません。
実際にマンションが完成し、その時になってみなければ周りの物件（ラゾーナ周辺に建つであろう他社マンションなど）
も分かりません。　ただ、ここは商業施設が出来るにあたって回りに建てた物件とは違いますからその辺は楽しみです。

>>318

そうですね。確かに投資の専門家ではありません。なので私がここで何かお役に立てれば…と申しましたのは投資の為のお役に立つのではありません。
物件購入と言うものに対し、私の仕事は他の職業よりは知識があると思いまして、何かお役に立てたら良いなと思い書き込んでみたまででして、投資の専門家、
資産価値を見極められると伝えたつもりはありません。
ちなみに私の思う資産価値とは１０年以上後にこのマンションがどのくらいの評価（家賃など）が受けられるかなどをベースに考え、自分の資産としてどのように動かすのがいいのかを予想して私には資産価値があると思いました。
そして、自分で住む便利さはもちろんあると思いますが、その自分と言うのは人それぞれの職場の場所が違えば利便性も変わってきます。
駅に近い、駅が開けていて便利…。などの多くの人が便利と思う場所は借りた人にも利便性があるということです。
すなわち便利な場所を貸す便利さもあると私は考えて購入しました。

[322: 匿名さん]

夜間工事現場を遠目で見ると、クレーンの最高部などに航空障害灯が点滅していますね。
周囲の高層ビルも同じく点滅しているので、入居後気になりませんかね？

[323: 匿名さん]

気にし過ぎですよ。

[324: 匿名さん]

>>298さん

熟読していませんが、管理委託契約は一年更新とはどこに記載があるのでしょうか？
管理委託契約書の契約解除の条項では、管理組合の自由な意思では解約できないものだと思います。
後々の交渉を優位にする為にも、管理組合の自由な意思で契約を解除する
ことができる条項を契約書には入れるべきだと思います。

また管理費の㎡単価２１０円は、他のマンションも調べて見ましたが、
著しく高くはないですが、安いわけでも無い様でう。

>>311さん

管理費の全額がプールされるわけではありません。管理費の約半分は、
委託契約による三井の管理会社への支払いです。
植栽・各種点検は、管理会社への委託業務の一部なので、
このコストが削減されても委託料が下がらなければ意味がありません。

[325: 匿名さん]

小・中学生のお子さんをお持ちの地元の方いらしたら教えて下さい。

幸町小学校はクラスの半分くらいが中学受験すると聞きました。
我が家も私学を検討してるものの、住宅ローンと学費とではかなりギリギリになってしまいそうで
す。一人ならなんとかなるんですけどね・・・

もし公立に行った場合はやはりレベルの低い高校に進学する子が多いのでしょうか？
南河原中の進学状況を教えて下さい。

マンションとは関係ない話題で申し訳ありません。

[326: 匿名さん]

>324さん
298=311です。

>熟読していませんが、管理委託契約は一年更新とはどこに記載があるのでしょうか？
⇒管理委託契約第２４条を参照して下さい。（竣工当初のものではないですよ）

>管理委託契約書の契約解除の条項では、管理組合の自由な意思では解約できないものだと
>思います。
>後々の交渉を優位にする為にも、管理組合の自由な意思で契約を解除することができる
>条項を契約書には入れるべきだと思います。
⇒管理委託契約第２５条６項を参照して下さい。（竣工当初のものではないですよ）

>また管理費の㎡単価２１０円は、他のマンションも調べて見ましたが、
>著しく高くはないですが、安いわけでも無い様です。
⇒その通りですね。まあ妥当な金額かと・・・

>管理費の全額がプールされるわけではありません。
⇒その通りですが、そのように記述はしてないと思います。
　管理費の全額ではなく、管理費の余剰金が来期に繰り越せるという事です。

>管理費の約半分は、委託契約による三井の管理会社への支払いです。
⇒平成19年度は104,593,860円ですね。

>植栽・各種点検は、管理会社への委託業務の一部なので、
>このコストが削減されても委託料が下がらなければ意味がありません。
⇒植栽・各種点検の回数が減れば、当然ながら、委託料は下がると思われます。
　点検回数が減って、委託料に変更がなければ、管理会社に説明を求めましょう。

[327: 匿名さん]

>325さん
何ともお答えのしようがないご質問です。
偏差値という一面だけ見れば、川崎の公立高校は昔から総じて低いですよ。
でも、それで人間の価値が決まるわけじゃないのでね・・・。
私も人並みの職業について、収入も得て、家族も養ってますし。

南河原中のことは知りませんが、いまから２０年前でも、幸区の小学校では、
本当にたくさんの子が私立中学を受験していましたし、
いまはそれに拍車がかかっているでしょう。

しかし幸区に限った現象ではないとのこと。
私の友人である、大田区の中学教師の証言では、
公立中学は、ほんとに学級崩壊が進んでいるそうです。
昔は、クラスのまとめ役ができる子が、公立中学にも結構いたのに、
いまは、そういう子がほとんど全部、私立に行ってしまうので、
公立中学は本当に悲惨な状況のようです。（すべて悲惨ではないでしょうが。）
２３区でも、そんな有様だそうです。

教育現場における、「格差」の問題は、本当に深刻なようですよ。
私立に行けない子が、１２歳にして、人生を半分諦めてしまうんです・・・。
私は、そういう現在の日本の状況を、ものすごく憂慮しています。

[328: 匿名さん]

あのー、今は公立高校も学区制が廃止されてますので、公立高校も二極分解が始まってます。
学区制があったときは、この辺りの出来る子達は皆、東京や神奈川の私立に流れてました。
おかげで、この学区（川崎南部学区と言いましたが）の高校のレベルは周辺学区よりワンランク低かったで
す。
今でもその傾向は変わらないと思いますが、県内の高校を好きに選べる時代になりましたので、
行こうと思えば、トップ校の受験は可能です。後は、お子さんが中学校で「朱に交われば・・・・」にならな
いことではないでしょうか。
結局は、子供本人次第と言うことです。南河原中学校は昔から悪い噂の立たない学校でしたよ。
（嫁さんも卒業生です。ちなみに隣の御○中学校は昔は全国に名前を轟かせましたが）
あまり気にしないほうが良いでしょう。

[329: 匿名さん]

>川崎の公立高校は昔から総じて低いですよ。
遥か昔の「川崎全市一学区」だったころはそうでもないと思うが。

（駅から近くて繁華街もなく通学面に不安がないせいか）この一帯では
大昔から中学から私立、国立に進学するものもそれなりにいた。
京浜東北線沿いにはどちらの方角にもいくらでもあるからねぇ。

>南河原中学校は昔から悪い噂の立たない学校でしたよ。
噂だけではなく、本当に取り立てて何もないねぇ。良いほうもないけど。
難を言えば校庭が狭いためか、有名スポーツ選手はほとんど輩出していない。
佐野稔というスケーターぐらいかな。大相撲の関取がひとりいたか。

>嫁さんも卒業生です。
おお、そうですか。これはどうも。

[330: 匿名さん]

>329
遥か昔はね。南部と北部に分かれていなかったころはね。
うちの親父も叔父さんも県川よ。
しかし、329さんも知ってるでしょ。良かった頃はウン十年前だよ。その後の・・・。

[331: 匿名さん]

>330
うちも兄が県川。私は北部のTM高だけど、ナンボ公立校が大したことは
ないとしても母校がボロクソ言われるのはあまり気分が良いことではないなぁ。

[332: 匿名さん]

>>325さん

うちも一応、私立希望してますが、公立だったときの事を考えるとやっぱり心配してしまいますので
お気持ちお察します。

でもさほど悪い噂はないようですが、まぁそれなりのようですね。

そういえば今年度から小学校は2学期制になるらしいですよ。
途中に秋休みなんてものも入るとか。
公立中学も2学期制になるのかな？

[333: 324]

>>298=311さん

よく見ると、竣工当初ではない契約書（案）がありますね。
その通りです。すいませんでした。

[334: 匿名さん]

川崎市立の高校でも中には大学進学に前向きな高校もあるので調べてみてはいかがでしょう。
川崎総合科学高校の科学科は工業高校ではめずらしく進学というか特進クラスのような感じですよ。
いろいろな学科がありますが、科学科だけ工業系のクラスとは一線を画していた感じでしした。
（H15頃の話ですが・・・今はどうなんですかね）

[335: 匿名さん]

今利上昇の折、私学ですか。さすがに余力のある方々が購入された物件ですな。

[336: 匿名さん]

＞３２９さん
スケーターの佐野稔氏が河原町中学出身と聞いて、ちょっとすごいじゃん！と思って
しまいました（私だけ？）今回のオリンピックのフィギュアの解説、バリバリでしたよね。
私の子供の頃、現役だったのをTVで見てました。
東神奈川のスケートリンクで練習してたんでしょうかね

[337: 匿名さん]

325です。
皆さん情報ありがとうございました。
今は県内の高校を選べるのですね。
ちょっと気になったのでこの辺の公立高校の偏差値リストのHPを見てみました。
川崎総合科学は58でよさそうですが、その他はいまいちですね。
川崎区なんてすべて45以下なんですね。
偏差値で人の価値は決まるとは思いませんが、やっぱり学級崩壊とか格差の話を聞くと心配です。


>329さん
佐野稔さんが地元の方だったとは私もびっくりです。

[338: 匿名さん]

チネチッタのところは、以前、美須（ミス）タウンと言われて、映画館やボーリング場、
大型の室内プールがあり、プールが冬はアイススケート場だった。
練習場はこちらではないだろうか。（ほんじゃ、夏場は東神奈川か品川か？）
佐野（ちょっと上の先輩だから佐野さんと言わないといけないのだろう）は地元の人では
なく、スケートのために転校して来たのではないかなと思います。
そんな子供が他にもいたから。
佐野さんは確か県立新城高校に進学して、その後日大高校＠日吉に転校したのでは
なかったか？？？　まぁ、どうでも良い話だな。

市内の県立高校のほうですが、一時期学校を作り過ぎ、その後の生徒数減少のため、
統廃合であたふたしていましたが、やっと一段落したらしいのでこれから改革が
進むでしょう。湘南高校や栄光学園も、そんなに遠くないから充分通えるけど。。。

[339: 匿名さん]

>>325
マンション買ってから
そんな大事な事の心配するなんて．．
結構そういう親御さんも多いの？

[340: 匿名さん]

>>339さん
同感です。うちは子供いないから、利便性でこちらを即決しましたが。
地域の公立学校を最初にチェックは必須ですよね。
西口の知人によれば、中学受検は多いそうですが、これは神奈川・東京、どこへ行っても今は
そうなのでしょうか。

[341: 匿名さん]

>３３８さん
>湘南高校や栄光学園も、そんなに遠くないから充分通えるけど。。。

湘南はちと遠いね。男子でも女子でも横浜山手にいい学校あって、京浜東北１本で通えて
便利じゃないですか。大学はKOへ。

[342: 匿名さん]

SC東側（レジデンス側）に少し、赤い壁を張り出しましたね。SCの建物って赤でしたっけ？
レジデンス西向でSCに掛かる階だと、赤い色が目の前ですか？

[343: ひでぞお]

初めて書き込みます。よろしくお願い致します。

SCの壁は赤ですね。実際に見てみるとカタログよりは濃く、モデルルームの模型よりは薄い感じでし
ょうか。

ちょいと宣伝ですが、画像をブログにアップしていますので、お暇な方はご覧下さい。

http://blog.goo.ne.jp/lazona_kawasaki/

[344: 匿名さん]

343さんありがとうございます。
私は通勤時現地を通るのですが、タワーに張り出された階数の紙、"２Ｆ"がかなり上に感じるのですが、
あれは実際の階でしょうか？
低層階を購入したので、もしあれが実際の２Ｆだったら嬉しいんですけど・・

[345: 匿名さん]

>343さん
ブログ見ました！
やはり、ウイング棟とタワー棟は近いですね。うちはタワー北東部のウイングと掛かる階なので
凹みます・・・

[346: 匿名さん]

管理費のことが話題に出てましたが、１０年後、２０年後、３０年後は当初よりどれくらい
あがるんでしたっけ？

[347: 匿名さん]

>343ひでぞおさま
アメショ飼っているんですか。かわいい。ラゾーナに引っ越したらお友達になりたいです。

[348: 匿名さん]

>>339さん
>>340さん

325です。
これでもマンション買う前から色々情報収集していました。
うちの子はまだ未就園児なんで幼稚園の情報収集に力を入れていました。
同じくらいの年の子を持つ親は高校の事まではまだ漠然としか考えていない方が意外と多いです。

[349: 匿名さん]

>>342さん
http://www.mitsuifudosan.co.jp/home/shopping_gourmet/new_project/kawas...
朱色がかったような赤ですね。
タワー6F〜7Fくらいまでは赤色が目の前のような気がします。

[350: 匿名さん]

>>343さん
はじめまして！
ブログ拝見しました。
もっと写真が掲載される事、楽しみにしています。

ちなみにタワーは「センタータワー」ではなくて「セントラルタワー」ですよ。^^;

[351: 匿名さん]

>>344さん
私は現地の「2F」の記載を見ていないので想像になってしまいますが、
タワーの2Fはウィングの2.5Fか3Fに相当すると思います。
そうでないと、あの吹き抜けのラウンジが出来ないと思うので。

でも揃ってましたよね。ウィングとタワーの2F、、、
ウィングの1Fは庭付きもあるし、ある程度底上げされてたりして。