章栄不動産のフローレンスマンションについて

[けいすけぽん]

:現在アパートを借りて、8年住んでいます。来年くらいに一戸建てかマンションを買おうかと考えてます。
どなたか章栄不動産のフローレンスマンションにお住まいの方いますか。どんなところが快適か知りたいのです。
ぜひ教えてください。お願います。

[2: 匿名さん]

http://www.shoeicorp.co.jp/re/florence/ですね

[3: 匿名さん]

私はやめました、
だってみんな同じ様な間取りで同じ様な内装なので、
入居しても他の人に「この家も同じ様な感じだね・・」
っていわれそうで・・・・

[4: 匿名さん]

最近、マンション購入を考え始めたばかりの者です。
フローレンスの間取りはわりと好きな間取りなので、
先日モデルルームを見に行って見ました。
初めてのモデルルーム体験で、いろいろ話だけでも聞けらと思い、軽い気持ちで行ったのですが、
フローレンスの受託販売をしている会社の片岡さんという営業マンの接客の悪さに閉口しました。
もし買うとしても、あの営業マンからは絶対に買いたくないです。

[5: 匿名さん]

全然情報ないですね。私も今フーロレンスを検討してます。
全体的に安いイメージがあるのですが、安ければ安いで
手を抜いてるんじゃないかって不安になったりします。
広島での評判や実際に住んでらっしゃる方のご意見をお聞かせ
下さい。

[6: ちょび]

先日、フローレンスの購入申し込みをしました。
フローレンス観音本町グランドアークです。
こちらのモデルルームで、のべ5時間くらい、いろいろな疑問点について質問をぶつけてみました。
あまり良いうわさを聞かないのでとても心配だったのですが、それは5年くらい前までのことだそうです。
フローレンス○○グランドアークというように「グランドアーク」と名のつくものからは、そのイメージチェンジのために
変わってきているみたいです。納得して購入を決めたつもりですが、念のため、もう少し安心材料が
欲しかったので、住宅購入コンサルタントにこのマンションについて見てもらうつもりです。

[7: 匿名さん]

ちょびさん、情報ありがとうございます。グランドアークは100㎡
あるシリーズですよね。私も資料を見て気に入りましたがすでに
完売でした。今は松山市のフローレンス清水町を検討しています。
場所も値段もなかなかよいのですが、床の構造とか遮音性について
わからないので色々調べたいと思っています。競合はサーパスと
地場の業者です。

[8: ちょび]

清水町の物件を検討中なんですね。学生時代、この近所に住んでました(^^;
フローレンスの床の構造は、中空スラブ工法だそうです。これについて、
よそのモデルルームの営業さんは、自分のやってるマンションと比べて、
どっちも良し悪し。音が気になれば、どんなに小さな音でも気になり出すし、
気にせず普通に暮らす上では、どちらも問題ないって言ってましたよ。
フローレンスは、以前は床材が厚さ２０ｃｍの古いやり方だったそうです。
それが、ほんの数年前までその状態だったので、巷ではそのイメージが定着している。
今は、変わったんだとフローレンスの営業の方はおっしゃってました。

[9: 匿名さん]

なるほどなるほど、ありがとうございます。ちょびさん、私も清水町の
建築場所のすぐ近くに学生時代住んでいました。もしかして同窓かも
しれませんね。四国で穴吹を知らない人はいないけど、章栄は・・・。
で、色々調べていました。また色々教えて下さい。

[10: 匿名さん]

広島ではフローレンスシリーズの施工をやりたいという
ゼネコン、下請け業者は皆無です。
名前がグランドアークになっても出来上がりの悪さは
変わりませんよ。
信じられないくらいの安さで建設してるんですから。

[11: 匿名さん]

９です。１０さん情報ありがとうございます。確かにフローレンスは安いです。
その出来上がりの悪さというのは具体的にはどういうことなのでしょうか？
購入者ともめていたりしますか？

[12: ちょび]

私も気になります。仕上がりの悪さについて具体的に知りたいです。
下請けがなかなか受けてくれないというのはどこのマンションも同じなのではないでしょうか？
住宅コンサルタントで見てもらった結果、
・建物全体の評価
・住戸自体の評価
・専有部分の性能
・専有部分の各所住空間
については平均以上の評価を得ていました。
名前がグランドアークになってから性能・設備等についてはよくなったんだとおもいます。
でも、おっしゃるように仕上がりは別問題ですよね。
ですので、具体的に仕上がりの悪さを知りたいです。

[13: ちょび]

11: 匿名さんへ
住宅コンサルタント（新聞・雑誌・NHK等で取り上げられてた会社）で
見てもらった結果、気になった点を書きますね。
・中空スラブ工法なので、階高が多少低くなり圧迫感があるかも。
　階高は2500mmが一般的だそうですが、フローレンスは2450mmでちょっと少ないです。
・フローレンスは2重床になっていません。このレベルのマンションであれば、2重床でも良かったのでは？
　実際、東京では2重床が標準だそうですが、関西・広島など地方都市では４０％くらいしか普及してないそうです。
　なので、2重になってなくても仕方ないのかな・・・
・遮音性について、壁面は良い評価だったのですが、窓が一般サッシなので
　車の通りが多い場所では、多少気になるかも。
　でも、閉めていれば一般サッシでも気にならないそうです。
　よほど寒い地域や、大きい通りで交通量が多いところでない限り、ほとんどが
　一般サッシなんだそうです。

[14: 匿名さん]

１１です。ちょびさんありがとうございます。
専門家に見てもらって平均点以上であれば安心できますね。

清水町の資料を何度も見てますが、確かにペアガラスとか二重
サッシという言葉は出てこないですね。一般サッシだと遮音もさ
ることながら結露とかの問題になるんですかね？

二重床は空間があるので太鼓現象を起こして上階の音が響き
やすい、って言う方もいるので２７５ｍｍの中空スラブならいい
かなって思ってます。

[15: 匿名さん]

同じ間取りはね・・・
太鼓もやだし、でも実際どうなのかな？

[16: ちょび]

結露については、窓を開けて換気することが一番の解決方法だそうです。
これはモデルルームでも言われましたし、住宅コンサルタントの方も言ってました。
さらに営業の方は、
24時間換気があるので、ある程度防げるものの、やはり結露は発生する。
コンクリートが完全に乾くまでに100年かかり、最初の3年間が特に湿気をはきやすいので、
その期間、換気をこまめにしてください。ということでした。
今住んでいるマンションは、新築の時に入居しました。その年の冬に、北側の部屋にある
クローゼットが水浸し、掛けていた服にはカビがびっしり生えて、何着か処分しました(;_;)
その後、換気をまめにして、結露を防ぎ、湿気をこもらせないように除湿機も購入しました。
その結果、3年経った今は、まったく問題なく使っています。なので、換気でふせげるなら
いいか、と思ったんです。
でも、やっぱりペアガラスとか二重サッシのほうがいいですよね〜。

階高について補足します。
私が検討しているマンションは、中空スラブ工法によって階高が低くなっていましたが、
同じフローレンスの物件でも、もっと高くとってあるものもあるみたいです。
この辺は、物件ごとにチェックしたほうがよさそうですね(^^;

私も同じ間取りは嫌です(;_;)
でも、この間取りが一番人気が高いそうなので、同じ間取りが多くなってるのかな？
と思いまた。ちなみに、私も間取りは気に入っています(^^;

[17: HAWKS]

１４です。今度からＨＮ使用します。

私も１３年間マンションの低層階に住み結露とカビに悩ませれてきましたの
で、次はなんとしても結露のない生活をしたいと思ってます（特に家内が強
く望んでいます）。他のＨＰや本を読んでも結露を防ぐにはとにかく「換気」と
いうことみたいですね。ちょびさんの言われるように、自分の努力で何とか
なるなら無理に二重サッシでなくてもいいかな。オプションの真空サッシっ
て高いんでしょうかねぇ？

個人的には同じ間取りはそれほど気になりません。同じ間取りなら家具の
おき方など聞けていいかもなんてお気楽に考えちゃいます。今検討している
部屋は南向き3面バルコニーでとてもＧＯＯＤな間取りです。

[18: ちょび]

うわ〜。３面バルコニー！！明るくてよさそうですね。
開口部が多いほど断熱性には劣るらしいですが、私も、明るさを取りました。
といっても、２面バルコニーです(^^;
　＃一長一短ですね(^^;

今住んでいるのは、７階で、それでも冬場は結露と戦ってます。
毎朝ぞうきんをもって窓を拭いて周り、窓を開け放って換気！
慣れているし、ここまでひどくないかなと思ってます(^-^)

フローレンスでも、真空サッシがオプションに入っているところと、入っていないところ
があるみたいですね。私が決めたマンションには入っていませんでした(;_;)
なので、お値段については不明です。

とうとう決めちゃいました(^-^)

[19: HAWKS]

おぉ〜決めたんですね〜。おめでとうございます。
竣工まで時間があるみたいだから色々インテリアとか考える
楽しみがありますね。

うちは長男の学校の関係から来春には松山に帰る必要があるんです。
だからもう早く決断しないといけないんですけどね・・・。清水町と他２物
件に絞って検討しているところです。

[20: ちょび]

楽しみでもあり、ローンなど面倒なものもあり、、、
住宅取得には労力がかかりますね（＾＾；

久しぶりに松山に帰って、本町や若草町にマンションが増えていたのに驚きました。
まだ、建設中のものも沢山ありますね。
納得できる物件がみつかるといいですね。

私が参考にしたのは、住宅取得のコンサルティング ○○○○です。
（メルマガを発行しているみたいなので、参考になるかと思いました）

[21: HAWKS]

そうですよね、たまに帰ると道が広くなっていたり新しい建物が建っていたり
しますよね。本町は3丁目付近にたくさんマンションが建ってます。

今は本やサイトでマンションの勉強しまくりです。何でこの熱意が仕事にいか
ないのかって思うほどです（＾＾；）今は松山在住ではないのでこの土日は近場
のＭＲに見学に行ってきます。

そうそう住宅取得のコンサルティング？わかりませんでした（ＴＴ）

[22: ちょび]

GoogleやBIGLOBEで、「住宅取得コンサルティング」（「の」が余分でした。すみません）
で検索してみてください。ア○○○という会社が出てくると思います。
こちらに無料のメルマガがありました。
この会社のコンサルを勧めたいわけではなかったので、名前を書くのは・・・と思ったんです。
何か参考になれば幸いです(^-^)

[23: HAWKS]

ありました、ありました。なんかおもしろそうな業務をしてますね。
昨日はこういった業者が松山にないかネット上で探しました。
しかーし、一般的な建築事務所はあってもコンサル的なところは
見つけられませんでした（ＴＴ）地方ではむりなのかなぁ・・・。

[24: オデ]

広島の某フローレンス・グランドアークを契約しました。
観音ではありません。
購入検討中の方は紹介しますのでよかったらメール下さい。
今回２回目のマンション購入です。
随分先ですが入居したら２つのマンションの比較をしてみたいと思います。
フローレンスのマンションがどうとか評価できるのは、他の分譲マンションに住んだことがある人だけ？
と思いますが如何でしょうか。

[25: ちょび]

HAWKSさん、見つかってよかった(^-^)
でも、参考までに。
私が出したコンサルは、大阪の事務所と郵送でやり取りするものでした。
実際に見てもらうのは、高くてできませんでした（＾＾；
会って相談できるのが一番良いですよね。出張できてもらうとか、
郵送だけにするとか方法はあると思いますが、
マンションを納得して決めれる手がかりが見つかるといいですね。

オデさん、マンションの比較、とても興味あります。
入居したら書き込みおねがいします(-人-)
それにしても、2回目の購入できる方っていらっしゃるんですね〜。
うらやましぃ〜(^-^)

[26: オデ]

＞ちょびさん、HAWKSさん
清水町、本町、若草町など懐かしい地名です。
実は私も松山出身です。
よく小中学生の頃は習い事で父親の車に乗せられて、その辺りを通ったものです。
今でも観光港から実家へ帰る時に通ります。
本当にすっかり景色が変わってしまいました。
さて、章栄のフローレンスシリーズを見ていて感じるのは、
稲葉なおと著「高く売れるマンション、暴落するマンション」で超駄目といわれる、横縞マンションが多いことです。
この点で建築コストを下げているのかなと思います。
この本はマンションの見方の勉強になるし、住んでからの管理面でも結構役に立ちます。
一度、目を通してみてください。（立ち読みで十分かも。）
横縞でも角部屋を買って、理事（長）に立候補してしっかり管理組合活動をしていけば問題ないでしょうね。
個人的には、コンサルタントの事前評価より、内覧会での立ち会いの方が重要だと思います。
私は義理の父が一級建築士なので、内覧会に一緒に行ってもらいましたが、専門家ならではのするどい指摘はさすがでした。

[27: オデ]

10/25まで期間限定ですがとっても勉強になります。
http://realestate.yahoo.co.jp/realestate/feature/20040927/index.html

[28: HAWKS]

ちょうびさん、確かに出張とかになるとお金がかかって仕方ないですよね。
私もそう思い松山の設計事務所のＨＰのＢＢＳに内覧会の同行などをして
もらえないか書き込んでみましたが、そういう業務はしてないってことでした。

オデさん、松山出身なんですね。私は清水町、山越、小坂、鉄砲町に住んで
ました。フロレンス契約されたのですね。参考になる話を教えてもらえるとあ
りがたいです。ところで、「横縞」ってどういうもののことなんですか？是非教
えてください。

[29: オデ]

＞HAWKSさん
横縞とはマンションの外観で各フロアで住戸間に柱が見えない（仕切の板だけしかない）ことです。
本ではベランダから隣が丸見えでプライバシーが保てないと書いています。
広告の完成予想図を見るだけで分かります。
しかし横縞のマンションが多いのも事実です。
中古マンションも検討していましたが、坪単価で見る限り横縞かどうかは資産価値にあまり差がないように思えました。
超駄目というのは言い過ぎに思えます。
色々な本が出ていますので私もこれからもっと勉強したいと思っています。

[30: HAWKS]

なるほどなるほど。よくわかりました。確かにそういうタイプは多いみたいです
よねぇ。最近「さくら事務所」の人が出した本を読みましたが、横縞について
は触れてなかったように思います。

フローレンス、サーパス、アルファステイツ、地元建設業者の物件と色々
悩んでいる毎日です。

[31: 匿名さん]

＞ちょびさん
階高と天井高は違うものです。おっしゃられて
いるのは、天井高のことですよね？
ちょびさんの言われる通りで、天井高は2500ミリは
ほしいですよね。
階高は、2900ミリ(２重床・２重天井)はほしい所です。
ちなみに中空スラブの遮音性は、スラブ厚を８掛け
で考えるとよいようです。(つまりスラブ厚200ミリの中空
スラブだと、160ミリ程度の普通のスラブと同等です)。
だから中空スラブの物件はスラブ厚を厚くする必要があり、
そのぶん、天井高が低くなる場合があるわけです。
いずれにしても、階高は確認しておいた方がよいと思われます。

[32: ちょび]

そうですね。私が書いていたのは「天井高」ですね（＾＾；
主人とも相談して、天井高が多少低くなるが、これは妥協しようということになりました。
ほんとは２５００ミリほしかったですが、、、

内覧会でどれだけチェックできるかがポイントなんですね。
知り合いには建築士がいないので、自分でなんとかしなければなりません(T_T)
チェック項目など、どのようなことに注意すればよいでしょうか？
何か参考になる本orサイトなど、ご存知ないでしょうか？

ちなみに、私は道後樋又の南海テレビのすぐ東側に住んでいて、
今、実家は山越えにあります。あのあたりは、住環境はいいですよね〜。
学校も多いですし。

[33: HAWKS]

ちょびさん、内覧会に適しているかどうかわかりませんが、先日「さくら事務所」
の方が出版した「失敗しないマンション選び」って本を読みましたが参考になり
ましたよ。あ、私はさくら事務所の回し者ではないですよ〜。

南海放送の東側の樋又通り沿いに「ＢＡＮＢＡＮ」ってゲーセンがあってよく行って
ました。というよりも、フローレンス清水町の近所ですね。山越には３年住みました
よ。ハトマートの近くでした。超〜ローカル！

[34: ちょび]

情報ありがとうございます。
オデさんが書いているサイト「モデルルームでしたいツウな質問」を見てみました。
「場数」を踏んでモデルルームに慣れるというのは必要ですね。
私は、沢山見て、目移りしていましたが・・・（＾＾；
ここマンションのキッチンで、あっちのマンションの浴室で、間取りはこっちのマンションならいいのに〜
って、だんだん妥協が難しくなって、結局、最初に見ていたフローレンスに戻ったんです。
マンション選びには場所・値段・広さの３つのポイントがあって、自分がどれを優先して、
どれかは妥協していかないと、自分の欲しいと思う完璧なマンションは見つからないって
アドバイスを受けました。実際、私は場所を妥協しました。といっても、主人はお気に入りです（＾＾；

超ローカルですね〜（＾＾；

[35: HAWKS]

ＭＲにたくさんいくと確かに目移りしますよねぇ。
でも色々勉強したので何を質問すればいいかが
少しづつわかってきました。
場所、値段、広さですかぁ・・・。私の場合とにかく
現物を見ないことにはお話になりません。来月
松山に帰ります。そのとき死ぬほど見て回ります！

[36: 松山在中]

最近は松山も色々なマンションが増えてきましたねぇ(^^;)
昔は、穴吹・ダイア・興産ぐらいだったのに・・・。
作州・章栄といった他見からの不動産屋が入って切磋琢磨していい物件が増えるといいんだけどなぁ。
まぁ、城北地域はブレストも販売開始するし激戦区ですね〜！

[37: HAWKS]

確かに増えてますよね。作州商事は福岡、章栄不動産は広島それぞれ
の県で実績のある企業ですよね。作州は岩崎町、章栄は味酒が完売し
ておりモノとしては悪くないんでしょうね。あ、ブレストは今度山越ですね。
朝生田は完売したんですかねぇ。資料請求したらほぼ完売って言って
ました。

[38: 松山]

朝生田は確か完売したと聞きましたよ。
作州の道後はゼネコンが飛んで大事になっちゃいましたねぇ＾＾；
入居がもうすぐなのに着工してないみたいですし・・・。
マンションの仕上がりなんて、同じデベロッパーでも施工会社によって変わってきますからねぇ。

[39: HAWKS]

完売したんですね、朝生田。
そういや作州の道後は森本組でしたねぇ。工事中断しているんですか？
まぁ普通に考えれば下請けさんも払ってくれるかどうか分らない仕事は
しないでしょうね。

話はちがいますが、フローレンスは管理会社が章栄管理っていう章栄
不動産の関係会社ですが、ここの評判を知ってる方はいらっしゃいませんか？

[40: 松山在中]

＞HAWKSさん
ここ最近の評判はよく知りませんが、
元々は広島で管理専門をしていた会社を専属の管理会社としてグループ会社に迎え入れたとのことです。
私が章栄さんの仕事に携わっていたころは大きな問題は内容でしたが、
同じ管理会社でも実際に入居されている方たちによって物件ごとに組合の取り組み、まとまりはそれぞれでしたよ。
郊外のファミリー物件と中心部の高額物件では入居される方も大きく違いますからねぇ＾＾；

[41: HAWKS]

松山在中さん、ありがとうございます。
章栄管理が全てひどいってことはないみたいで多少安心しました。
中にはボロクソ書かれている管理会社もありますからねぇ。
ただ組合がしっかりしてないとマンションの管理ってうまく運営でき
ないでしょうね。マンションの住人の意識の問題でしょうね。

[42: 松山在中]

マンションの管理組合から委託という形で管理会社は物件の維持管理をしていくわけですが、
実際には何を行うにも管理組合での承認が必要になるわけですし、入居されている方たちの意識が低いと
管理会社がどんな提案をしても意味がなくなるのです・・・。

管理会社が本当に評価されるときは大規模修繕等が必要になったときではないでしょうか？
なかには、管理会社と業者が管理組合に水増し請求してリベートを受けているような会社もありますからねぇ。

[43: HAWKS]

そういう意味では入居してから出ないとマンションの管理の質はわからな
いんでしょうね。青田買いもそうですが、マンション購入って賭け部分が
結構ありますよね。だからこそできる限り情報を集めて納得して買いたい
です。

[44: オデ]

＞HAWKSさん
マンション管理の質は、住民の意識で決まります。
管理会社をどれだけうまく使えるかでしょう。
広島では他の管理会社からの変更先として、合人社や第一ビルサービスがいいと思います。
＞松山在中さん
章栄管理の母体がどこか教えてくれませんか。

[45: 松山在中]

＞オデさん
すいません、母体までは分かりません。
お役に立てずに申し訳ない（汗）

[46: HAWKS]

章栄の販売代理は数社で行っているみたいですが、営業マン
の質はイマイチのような気がしますがいかがですか？穴吹工務店や
住友不動産のような大手は勿論、あなぶき興産のような中堅に比べても
知識があまりなく販売姿勢にも熱意がないように思えます。なんか少し
がっかりです。

[47: 匿名さん]

１０です。しばらくこのスレをチェックしてませんでしたので
レスが遅れて申し訳ございません。
どこのマンションも似たり寄ったりなのでフローレンス
シリーズに限ったことではないのですが、
・廊下の石貼はコンパネ下地か、コンクリート・モルタル下地か。
コンパネ下地だと必ず石が割れます。フローリングにされたほうが
いいです。
・間仕切り（壁）の下地は軽天下地か、木下地か。
木下地は温度差、湿気等により多少動きます。
それが入り隅などのクロスのコーク切れやジョイントの目立ちに
つながります。
その他、出来の悪さに関しては細かいところの積み重ねです。
請負金額が安いため、人間の手で作るところはなるべく手間
を掛けないように作っていますのでどうしても雑になります。
生活する上で支障はないのですが、気にされる方はとことん
気にされます。
まぁ、すべてはゼネコンの、特に所長の力量によるところが大きい
んですけどね。
私もマンション購入を検討していますが、内装仕上げに関しては
目をつぶり、設備関係と、建物の立地条件に重点を置いています。

[48: HAWKS]

１０＆４７さん、専門的な話で難しいです。
でも同じデベロッパーでも現場によって建物
の質は変わるってことは十分あることですよね。

[49: HAWKS]

少し見ないうちに随分下がっちゃいましたねぇ。
とりあえずあげときます。

[50: 匿名さん]

１０です。話が専門的になってしまいごめんなさい。
要は目に見えない所までチェックしておかないと
すぐにガタが来るよということです。
でも、目に見えない所の造りなんて建設業界に
いないとわからないですよね。
マンションの建設に携わっている人がマンションを購入
しないのはその辺りを知っているからでしょう。
しかし、水が漏れたり床が貫けたりということは基本的には
ありえませんのでそこまで神経質にならなくても良いのかも
しれません。
内覧会では仕上げの傷に目がいきがちですが、窓や扉の
開け閉めがスムーズに行えるか、床の不陸・きしみは無いか、
ベランダの配水管の取り付けにガタは無いか、排水溝にゴミが
つまっていないか等、生活していてしばらくしてから気づくような
ところを重点的にチェックすることをお勧めします。

[51: HAWKS]

５０さんありがとうございました。細かなキズばかり気にしてちゃダメってこと
ですね。
先日ようやくフローレンスのＭＲを見てきました。当日４物件見たのですが
立地、間取り、価格全て平均点以上だと感じました。コンクリートのかぶり
厚など構造関係は一応合格ラインって感じでよそを凌駕しているわけでは
なかったです。ただ、地盤がすごくよくて５，６ｍくらいから支持層があって
Ｎ値６０で安定するのも一番深くて１５ｍでした。
ちなみに営業マンの方は可もなく不可もなくで、穴吹工務店やあなぶき
興産の人の方が知識もあるし、接客態度もよかったです。

[52: HAWKS]

結局、悩んだ結果立地と広さを取ってフローレンスの購入申し込みを
しました。営業マンはイマイチだけど立地がよかったし、三面バルコニー
もよかったので思い切って申し込みしました。これからが問題だな。

[53: Ｍ]

私の姉は、広島でフローレンスマンションの最上階を購入しましたが、
雨漏りがするんです・・・。最初聞いた時は、「マンションなのに雨漏り〜？」と
笑ってたんですが、実際見に行ってビックリ！床にバケツを置いて、
ポタリポタリと、ホントに天井から、しずくが落ちてるんです。
違う部屋も天井から「ポタッ」と音がしてるし、ホントに信じがたい光景でした。
章栄不動産に連絡しても、２ヶ月も放ったらかしだそうです。
私も、フローレンスのホワイエを購入予定でしたが、即取りやめました。

[54: オデ]

＞５３Ｍさん
原因は何だったのでしょうか？
２ヶ月間調査も何もしなかったということでしょうか？
よかったら教えてください。

[55: HAWKS]

Ｍさん、そのお姉さんの住まれているマンションは
建築後どれくらい経っているのでしょうか？購入
申し込みをしたのでなんか不安です。

[56: Ｍ]

オデさん、ＨＡＷＫＳさん
姉のマンションは、まだ築３年くらいの新しいものです。
詳しく聞くと、両隣りなども含めて、５件も雨漏りしてることがわかったみたいです。
原因は、夏の台風で屋根？というかタイル？みたいなのが、はがれたため
だからじゃないかと言っていました。
でも、台風で屋根が飛ぶマンションって・・・って感じですよね。
それで、管理組合などを通して章栄不動産に何度も「早く直してくれ」と
言ってるんですが、応急処理としてブルーシートをかけただけらしいです。
雨が床に落ちるとなると、フローリングも傷むし、天井ももちろんシミっぽく
なるし、屋根の天井の間はビチャビチャなんじゃないの〜？って
すごく不安がっていました。
２ヶ月間、業者が動かないのか、後回しにされているのか、とにかく
こういう修理を放っておける会社の態勢が信じられません。
先ほど姉に電話をしたんですが、まだ何の工事の話もないって言ってました。
もうすぐで３ヶ月目になるそうです。
せっかく頑張って最上階を買ったのに、ヒドイ話ですよね。
でも、建物の種類などでも違うでしょうし、姉の話みたいなことは
滅多にないと思いますので、ＨＡＷＫＳさんはきっと快適に暮らせますよ。
せっかく申込をされたのに、不安な情報を与えてしまってすみませんでした。

[57: HAWKS]

いえいえ、Ｍさんありがとうございました。わざわざお姉さんに確認して
くれたんですね。どうもでした。
構造とか地盤とか自分なりに勉強し質問して、ほぼ納得しているので
このまま購入するつもりです。立地も間取りも気に入っていますから。

[58: オデ]

>Mさん
ありがとうございました。
普通屋上は防水工事をしているものですが、タイルがはがれたということは屋根が三角なのでしょうか？

[59: Ｍ]

オデさん
屋根は、少し三角の部分があると言っていました。
でも、タイルが飛んですぐ水が部屋に落ちてくるのはおかしいですよね。
しかも、５世帯も雨漏りなんて。

[60: オデ]

確かに雨漏りはおかしいですが、台風等の天災での破損なら、
管理組合（つまり住民）の負担で修理になる可能性もあります。
それにしても対応が遅いですね。
管理組合理事会と管理会社フロントとの間で今後の話し合いがどうなるかでしょう。

大手ゼネコンで設計担当をやっている友人の話では、三角屋根のマンションはやめとけって言われました。
理由は忘れましたが、もしかしたら今回のケースを想定していたのかも。
来週末に飲み会で会うので聞いてみます。

[61: Ｍ]

姉の件を聞いて、私はフローレンスの購入をやめたんですが、営業の人から
結構「購入を検討していただけませんか？」と何度も電話があって、やめた
理由を詳しく話すと、「至急確認してみます」と、会社に連絡をとったみたいです。
それで、「会社の方は、もうとっくに修理が済んだものだと思っておりまして、
業者の方に話が伝わっていなかったみたいです。大至急、修理するよう致します
ので、会社の態勢は信用していただいて、アフターフォローがよくないイメージは
改善してはいただけませんか？」と言っていました。
なので、近々修理が始まるんだと思います。
これで修理費が住民負担だとキツイですね・・・。
言ってました。

[62: HAWKS]

業者に話が伝わってなかったねぇ・・・。そういうこと自体おかしいですよね。
章栄不動産は広島ではトップでも全国的にはまだまだ無名ですからね。
これから徐々に改善されていくのかな。
私は来週契約ですが、そのあたりはきっちり言質をとらせてもらいます。

[63: ＫＫＫ]

Ｍさん。その後、どうなりましたか？私もフローレンスを契約しており、
（どこの物件かイニシャルだけでもよいので教えてほしいな）
同じような事があったらどう対処したらよいか教えて下さい。
修理費は、住民負担になったのですか？
それと、マンションの内覧会の同行をやってもらうコンサルティング会社を
しっていれば教えて下さい。
さくら事務所は、出張旅費を含めて１０万円くらいかかるので、広島の
業者があればいいなと歩持っています。

[64: ａ]

ａ

[65: Ｍ]

Ｋさん。その後、姉とは連絡をとっていないので、工事がすすんでいるかどうか
などはわかりませんが、たぶんまだだと思います。
先日フローレンスの営業の人と、話をする機会があったんですが、
「結局、うちはちゃんと連絡したのに、下請けが修理の工事をすすめてなかっただけで、
私どもの責任ではないんですよね」と、自分達に非はないと平気な顔で言ってました。
そういう考えでは、アフターフォローまでちゃんとするっていうのはウソってことですよね。
修理費は、たぶん住民負担になるかなぁ？って感じでした。
申し訳ないんですが、コンサルティング会社などについてはわかりません。

[66: S]

広島でマンション業界にたずさわってるものですが
物件に瑕疵があれば業者負担瑕疵がなければ修繕費ですよ。
瑕疵があるかないか書いてもらえますか？
瑕疵の場合住民負担はありえないですよ。
その営業の人は業者に落ち度があっても
住民負担と言ったのですか？
同業としてそのような馬鹿げた説明をすると思えないのですが。。

どこのマンションでも大なり小なり人間のやることなので
対応が遅れてしまう事もあると思いますよ。

しかも営業の人とアフターサービスはまったく無関係でしょう
営業の人は販売代理だと思いますが
その営業が動いてくれたなら逆に熱心と思いますよ。

普通は管理会社に言ってくれといいますよ
アフターサービスは営業の完全な管轄外ですからね。

[67: S]

補足
天災の場合はマンションで加入している保険での対応ですね。
マンションによって加入している保険は違うと思うので
まずそこの確認ですね。
これは住民同士の管理組合でどの保険に入るか
決めているものなので
安く済まそうと安い保険に入っていて天災にあった場合
修繕費になることもありますね。

[68: HAWKS]

＞KKKさん
内覧会の同行業者ってまだまだ東京・大阪方面しかないですよねぇ。私は
松山のフローレンスを買いますが、松山の建築事務所のＨＰを探してＢＢＳ
にカキコしてみました。すると、やっぱりそういう業務はしていないけど相談
には乗ってくれるということになって何度かメールで相談しました。これから
話によっては業務として内覧会の同行もお願いできるかもしれません。
参考までに。

[69: ＫＫＫ]

＞ＨＡＷＫＳさん
コンサルティング会社ですが、ネットで色々しらべて、大阪のさくら事務所に
お願いしようと思います。内覧会費用＋交通費＋出張旅費で約１０万円に
なりそうです。広島にもアネスト（http://www.anest.net/kaisya.htm）と言う
業者もありましたが、結局どれが良いかわかりません。
フローレンス（章栄不動産）は、良い物件？悪い物件？どちらでしょう？？
Ｍさんのその後が非常に気になりますね。進展があったら教えて下さい。

[70: ちょび]

ひさしぶりにかきこします（＾＾；
ずっと読んでいたのですが、私もフローレンスに契約しているので、
Mさんのお姉さんのその後が気になります。
内覧会の同行については、うちも考えていて、広島でもやっている
ところがあると聞きました。何か分かれば、またかきこします。
KKKさんも書いている（私も以前書いたのですが）「アネスト」でも
やっているらしいです。広島の建築家が同行してくれるみたいですね。
もう少しリーズナブルになるとうれしいですが、一生に何度もあるような
買い物でもないですし、ある程度の出費は必要かなと・・・（＾＾；

何か情報があれば教えてください。

[71: HAWKS]

ちょびさん、お久しぶりですねぇ。
実は私も先日契約しました。立地のよさと南向き３面バルコｔニー
に勝てる物件は他にありませんでした。年明けに入居者説明会、
２月に内覧会、３月入居です。これからが大変ですが楽しみでも
あります。

[72: ＫＫＫ]

＞ＨＡＷＫＳさん
内覧会の立会いは、コンサルティング会社の同行はしないのですか？
あれば、教えて下さい。

[73: HAWKS]

私は松山の一級建築士の方にお願いするかもしれません。
これまで何度かメールでやりとりしてますのでその流れで
お願いしちゃおうかなぁって考えてます。もし無理でも自分
なりに勉強して内覧会に臨みたいですね。この前早速水
平器を買いましたよ（＾＾）

[74: ちょび]

気合入ってますね。
水平器、買ったんですね。
来年3月入居ということは、もうすぐなんですね。
楽しみですね〜。
私もコンサルがみつからなければ、個人的に建築士さんを探そうと思っています。

[75: オデ]

１００棟目が発売になりますと連絡がありました。
http://www.shoeicorp.c.jp/re/florence/higashikaniya/index.html

[76: HAWKS]

水平器は１００円ショップで買いました。あ、ダイソーだから
これまた広島の会社ですね。最近広島づいてるなあ。
建築士さんにまた相談していいですか？って聞いたら
ＯＫのメールがきました。

[77: HAWKS]

３月入居なのでローンの手続きなどが始まりました。
やっぱり書類が多いなぁ（＞＜）

[78: 匿名さん]

age

[79: ちょび]

ローンの手続きされてるんですね。
うちは、再来年2月の入居なので、まだ、ローンをどうするか検討中です。
固定がいいのか、、、変動がいいのか、、、（＾＾；

[80: オデ]

ローンの金利はまだ下がりそうですね。うちも検討中です。
現在は、新生、ソニー、地銀の5年固定にしようと思っています。
もうすぐオプションの相談会があります。

[81: HAWKS]

本当ならこの低金利の状況だからなるべく長い固定金利がいいですよね。
でも長すぎると高くなるし・・・。５年固定くらいが妥当なんでしょうねぇ。

[82: オデ]

固定期間が終わっても、まだ低い変動金利なら別の不動産投資するつもりです。

[83: 匿名さん]

フローレンス西町はどうなんでしょう？

[84: オデ]

福山駅に近くて立地はいいと思います。
駐車場が全部平面なのも最高です。
しかし、駐車場無料なのはマイナスです。
駐車場使用料は本来は修繕積立金にあてられるべきお金です。
長期修繕計画で資金がショートしないかどうか、修繕積立金が値上げする前提で計画されていないかどうか
調べてみてください。

[85: ＫＫＫ]

＞オデさん
駐車場が無料だとマイナスと言われていますが、なぜですか？
私が考えるに、駐車場は物件価格に組み込まれているのではないかと思います。
私的には、駐車場が無料なのはプラスだと思いますが。。。

[86: HAWKS]

私が契約している物件も駐車場は無料で全戸＋数台分の平面Ｐです。
無料だと購入意欲をかきたてる業者サイドの作戦みたいだし、計画性
がなさそうで嫌な感じもしますね。

一般的に駐車場収入はマンション全体の収支の中で管理費と修繕積立
金に組み込まれるでしょうが、管理費への組み込み率が高いと修繕分
が少なくなって困り、結果的には修繕積立金の値上げなんてことになり
かねないので注意が必要ですね。

[87: オデ]

＞ＫＫＫさん
HAWKSさんの言うとおりです。
駐車場は専有部分ではなく共有部分です。
駐車場使用料は管理組合に支払うのです。
大昔はデベロッパーに支払い続けるようなあくどいマンションもありましたが、今は管理組合の貴重な収入源となります。
マンションは管理費として管理会社に支払うお金と、修繕積立金として後々の大規模修繕工事のためにためておくお金があります。
管理費はお金をドブにすてているようなものですが、修繕積立金はマンション住人の貯金とも言うべき大事なお金です。
マンション全体の主な収入源は、住人が支払う管理費と修繕積立金と駐車場使用料の３つがあります。
親切なデベロッパーなら修繕積立金を最初に100ヶ月分集めたりします。章栄不動産がそうです。
また駐車場使用料を全額修繕積立金に回すようなデベロッパーも親切です。
私が持っているマンションは当初は駐車場使用料が全額管理費に回っていました。
私が理事長になって管理費削減を行った結果、修繕積立金の割合が増えました。
少し長くなってしまい申し訳ありません。
結局、駐車場無料ならマンションを維持していくお金が足りなくなる恐れがあるということです。
入居してから管理費や修繕積立金を値上げするのは大変な努力がいります。
ましてや無料の駐車場から新たに使用料を徴収するのは困難極まりないでしょう。
特に駐車場無料のマンションに住む人は、失礼かもしれませんが、あまり余裕のない人が多いのかもしれません。
そうなるとますます値上げは無理でしょう。
もし長期修繕計画で資金が不足したり、修繕積立金が値上げされる前提で計画されているとしたら、
マンション住民はもちろん管理組合の理事達はかなり苦労することが予想されます。

[88: オデ]

続きです。
駐車場無料というのは販売会社のエサです。
裏を返せば、「買ってからのことは知ーらない」と言っているようなものですよ。
売り文句にだまされないように、しっかり長期修繕計画をチェックして下さい。
チェック項目は2点だけです。
1年ごとに収入と支出があり合計が表の一番下に記載されています。
それを毎年見てマイナスになっていないかを見て下さい。
もう一つは1年ごとの収入が変わってないか見て下さい。
もし増えていたらおそらくその時点で修繕積立金の値上げが前提となっています。
あくまでも前提なので、例えば5年後に値上げなら5年後に通常または臨時総会をして議決しないといけません。

[89: ＫＫＫ]

＞オデさん
非常に参考になりました。
駐車場が無料と言うエサに引っかかった魚ですね。
１点お聞きしたいのですが。
私の契約したマンションの管理費（月額）と修繕積立金（月額）の比率が
３対１位です。
（修繕積立基金（引渡し時一括） 修繕積立金月額の100ヶ月分 ）
管理費を減らし修繕積立金を増やす方法としてはどうすれば良いのですか？

[90: HAWKS]

横レスですが・・・。私もだいたい３：１ですね。よその物件も見てみました
が、２〜３：１ぐらいが多いようです。
管理費の額は管理規約に定めがあるのでそれを変更するには臨時総会
をひらくなどして決議をしなくてはならないのではないでしょうか？管理規
約の変更が総会決議事項かどうかは調べていませんが。

[91: オデ]

＞ＫＫＫさん
＞管理費を減らし修繕積立金を増やす方法としてはどうすれば良いのですか？

マンション管理について勉強して、管理組合理事会の理事（長）になって、管理会社と交渉です。
私は最初に中島猷一さんの本で勉強しました。
最近は単行本で安く手にはいるのでこの２冊を読んでみてはいかがでしょうか？
マンションの資産価値を高める本　中島猷一著　講談社　777円
マンション管理費はここまで節約できる　福崎剛著　文春文庫　600円
他にもたくさんの本がありますが、この2冊は文庫本でお手軽です。

[92: HAWKS]

来月入居者説明会があります。その際に色々説明を受けたり
駐車場の抽選会があるみたいです。今日車検証のコピーを
業者におくりました。いよいよ迫ってきたなぁって感じです。

[93: オデ]

念のために、
管理費と修繕積立金の比率はあまり関係ありません。
あくまでも修繕積立金がショートしないかどうかが大事です。
豪華な付属施設（プール、温泉、子供の遊び場、来客用宿泊施設、フロントサービスなど）があったり、
総戸数が少なかったり、維持費のかかるエレベーターや機械式駐車場があると、管理費はどうしても高くなりますので。

[94: 匿名さん]

>10,46
地元住民です。確かに広島では、工事を請け負いたい業者は皆無状態です。
何せこのご時世ですから、仕事を選んでいられないというのも事実です。
今頻繁に取引のある建設会社も、かつて手抜き工事で営業停止命令を受けたような業者です。
マンションも単調で、垢抜けないデザインだな・・・・といつも思ってます。
プロから見ると、奥行きがないとでも言いましょうか・・・
販売委託している会社も、地元ではマイナーな会社ばかりです。
以前、>>44さんが会社の母体を訪ねられてましたが、
元々は金融業で、風俗営業などもしていました。
最近不動産事業が波に乗り、章栄商事から章栄不動産に社名変更したばかりですが、
また、パチスロ事業にも手を伸ばしつつあります。

また

[95: りんりん]

はじめまして。どなたかも尋ねられていましたがフローレンス西町グランドアークについてなんでもいいので聞かせてください。

[96: 匿名さん]

>95
もう少し待ったらまた丸の内に出るよ。

[97: 匿名さん]

詳しく教えていただけますか？

[98: HAWKS]

ちょびさん、オデさん、KKKさんご無沙汰です。皆さん最近お見かけしませんね。
ついに今月入居者説明会、来月もしくは再来月に内覧会です。内覧会には地元
の一級建築士の方に同行していただくことになりました。またご報告しますね。

[99: ＫＫＫ]

ＨＡＷＫＳさん、ご無沙汰です。
ＨＡＷＫＳさんのマンションは着実に完成に近づいているようですね。
再来月が内覧会と言う事は、４月末頃には入居になりそうですね。
私のマンションはあまり進展がなく、最近は様子を見にいっていません。
最近やっている事は、設計変更を行っているため建築図面を送ってもらい
内容を確認しているこの頃ですのです。
図面が間違っている為何度も修正を依頼してます。
図面ってこんなにずさんなのですかね。(*^^*)
私は内覧会の時には、さくら事務所の建築士にお願いしようと思っています。
また、良い情報などがありましたら報告してください。

[100: HAWKS]

ＫＫＫさん、こんばんは。
特に販売代理のセールスさんは殆ど知識ないです。
こっちが散々教えてますよ。セールスさんははずれでした。
地元には内覧業者がいないし、アネストに問い合わせたら
結構かかるし（出張分高いです）今後のことも考えてすぐ
近くの建築士さんに頼みました。
しかし、遂にフローレンススレも１００ですね。まだまだのばせるかな？

[101: 96]

>95さん
たぶん、３月までには丸の内で100㎡をやるんじゃないかなぁ？？