東京フロンティアシティ アーバンフォートについて [２]

[匿名さん]

南千住【東京新大陸プロジェクト】東京フロンティアシティ　アーバンフォート
購入検討中の方々、活発な情報交換をどうぞ。

公式サイト
http://www.tokyo1300.jp/

前スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41077/

[101: 96]

ダンボール、ブルーシートとも使われていたでしょうけど、
何で作られているかなんてど〜でもいいような気がしますがね。
98さん、これらの家（？）があるのは足立区側だけです、いまのところは。
でも公園が目当てなのか、橋を渡ってくる人がいました。
それに、ベランダからは向こう岸にあるほうが見えやすい気がします。
私がＭＲ見た帰りに周辺を歩いていたとき、小さな子供がダンボールハウス指差して
「あれは何？」とお母さんに聞き、返事に困っていた様子を目撃しました。
もしかしたら私と同じＭＲ見学者だったのかもしれません。
私たちはこの光景をみて、購入を思いとどまりました。
ま、これだけが理由ではありませんが。

[102: 96]

>>１００
この地域を開発する際、周辺に住んでいたホームレスを
強制排除した経緯があるので、共生は難しいように思えますが。

[103: 匿名さん]

＞ま、これだけが理由ではありませんが。
って、どんな理由か教えて頂かなくてはあなたは卑怯者です。

[104: 96]

>>１０３
ダンボールハウスに話が及んだからそのことについてだけ書いただけなのに
ほかのを書かないと卑怯者扱いですか？
私だって現時点では思いとどまってはいるが検討者の一人ですよ。
千住に住んでいたこともあって、開発前の姿もしっているし、
牛田・関屋もよく知っています。
その上でＭＲを見て、この周辺を歩いて、見て感じたことを書いた、それだけのこと。

[105: 匿名さん]

MR見学で待たされるってことがあるのですね。。。
3回通いましたが突然でも待たされることはありませんでしたよ。

もし待たされるぐらいなら先に中（モデルルーム、装備など）を
見たい旨を伝えてみてはどうでしょうか。
公開されたからでしょうか、それもダメなほど混んでいるのでしょうか。

もちろん２回目以降は担当者が付かなくても、
その旨を伝えてMR内を自由に歩けましたよ。

[106: 匿名さん]

話の主旨がまったく違う方向にいってるように思えます。MRで待たされても構わないと思っているのは
当方の方で、予約を入れないと困ると強気な態度をとったのは長谷工の営業です。
要は客の都合は一切無視で営業の都合ばかりを主張するやたら弁だけが切れる○久○という営業は最低でした。
MRのはり　がものすごく気になったので、はりがすごいですね。。と言ったら、
別にはりをなくして作ることはできるんですが、わざとこうしてるんです。とまで言ってました。

[107: 匿名さん]

歳をとってきてからのことを考えて一階、二階の低層階を検討しています。
このマンション、前に14階建てのマンションが立っていますよね。
日当たりはどうなのでしょうか？南向きか東南向きをかんがえているのですが。

[108: 匿名さん]

季節と時間によってどこまで影になるか分かる日陰図というのがありますよ。
MRのPCでも見れます。

[109: 匿名さん]

９６さん＝卑怯者決定で良いですか？

[110: 匿名さん]

ダンボール・ブルーシート・再開発地域・泪橋・駅10分
施工会社、土地の歴史も利便性も、そしてこれからの可
能性も全て含めて調べ、考え、購入しました。
過去や現在に不満があるなら、自分たちで変えればいい。
１３００戸も入るマンションなんだから、未来は明るい
と信じたいですね。
というか価格と立地を考えると、購入可能な他の物件が
なかったというのが正しいですが。。。

[111: 匿名さん]

　他に購入候補がないってほど安いですかね... この物件。
正直仕様を見ると儲けすぎに見えてしょうがないのですが。
400%の容積率一杯に作りこんで、超高層認定もなしでの20階建て。
それを、直床仕様でつくって、この値段にしかならないのでは、検討の範囲内
にはとても入ってこないのですが。　修繕積み立てもかなり後ろに思い負担に
なっていますし。

[112: 匿名さん]

９６＝１１１さんですか？

[113: 67です。]

久しぶりに見にきたら、色々な方向に話が進んでますね…。

＞110さん
私も同感です！！
お互い頑張りましょう♪

[114: 匿名さん]

>>112 さん。　111ですが 96ではありません。　変な邪推はやめてください。
見れば文章の癖が全然違うので分かると思いますけれども...

[115: 匿名さん]

物件内容に無関係なことには返答しないでいきましょう。

[116: 匿名さん]

今日見てきたけど、買わない決心がつきました。配棟がひどすぎ。

[117: 匿名さん]

まぁ 400%の容積率消化を最優先して、駐車場も100%じゃないと買い手つかないでしょうから。

問題は、　そこまでやって700万/1戸　あるいは、25万/坪相当まで土地代負担を落として、
直床/2重壁とかやりまくって建設単価も落としているのに（戸当たり金具まで数千円単位で
けちっているものねぇここ）　安いかなという水準までいっていないですよねここ。
直床でもなんでもやるならヒューザーとか、あのレベルの価格なら値段相当ということで
許せもするんですが。

[118: 117]

あちなみに 117=111 です。

[119: 匿名さん]

＞１１６サン
　西のE棟を購入を検討しているのですがどのようにひどいのですか？

＞１１７サン
　許せないなら買わないとう結論で良いのでしょう。
　これまでと同じことは書き込みしないで下さい。
　みんな色々検討しています。

[120: 匿名さん]

長谷工関連の別板が大荒れとなり、大量に管理人による削除がありました。それにしても仕様オタクは熱心ですな。

[121: 匿名さん]

年収500万平均のマンションです。ので、場所柄や色々なコストダウンがあって
買えないはずだったようなものが買えているということを大切に。
子供を育ててゆく環境としては公園がそばで良いですよ。住宅地なのでコミュニティーもね。
床の問題は子供を持つ家庭とその下階の人には問題ですが、それをいってしまうと
もっと高いものを買わなくては住めないんではないの。
共益費や管理費は皆さんの背丈にあったものに組合で変えていけば良いんですし、
共用施設は例えば幹線道路沿いの同価格帯の小規模マンションで享受できない付加価値です。
どういかせるのか、住人の手に委ねられています。

[122: 匿名さん]

121サン、良いこと言ってくれますね。
住人の皆さんの気持ち１つで、仕様や値段以上の満足感が得られると信じています。

色々言われたけど、どうしても惹かれて買ったというだけでも連帯感生まれませんか？
１３００戸ですよ！
未来は明るいはずです。

[123: 121]

妥協しなくてはならない部分があるにせよ、
住む人の幸せについて
配慮のある物件と思いますので・・

[124: ”配慮”ありますかね？]

若干長文になるので、分けて投稿します:

>>121 平均的な25坪ほどで分譲価格は4000万近くに達します。年収500万”平均”
の人が手を出すべきマンションでしょうか? 坪単価150-160万ですよねここ。
　ここの土地の入札価格に関する建通新聞の記事は私も見ました。確かに、
130000m^2の容積率対象面積を目一杯消化して、91億円で落札しているので、
1戸あたり700万；専有面積1坪あたり25万ほどですね。　(土地+建築費)*1.4
くらいで販売価格になるのが普通ですが、ここどうみても80万超も建設費が
かかっているってことはないですから、儲けすぎというのは間違いないでしょう。
客観的に見てあと10-20万坪単価が下でないと、最近のURの賃貸以下にまで落と
されている各種仕様から見て、お買い得感はないといわざるを得ないと思います。
100m^2級への住み替えを考えて見にいったのですが、コストパフォーマンスで
いうと非常に劣る。
　実際会員期の次はどのくらい出してくるかなと思っていましたが、100戸を
捌くのが精一杯であるようで、非常に好調な売れ行きとはいいがたいように
思えます。

　うちは、今70m^2台ほどの狭めの分譲マンションに暮らしてまだ10年にはならない
くらいですが、ここと同会社の施工物件です。　管理会社も同系列の会社ですが、
非常に正直にいって、住む者への”配慮”は物件・管理ともにあまり感じられません。　直床の場合、下への遮音のために、かなりふわふわした感じの緩衝材の入ったフローリングを敷かないといかないのですが、重たい家具（本棚）などを置いておくと数年でべっこりと凹んでしまって、模様替えとかするときに正直がっかりします。　やはり、
利益優先の工法と言わざるを得ないのではないでしょうか。

[125: ”配慮”ありますかね？ -2]

　また購入してから気がついたのですが、駐車場が機械式なのにも関わらず、
うちのマンションは異常に安い修繕積み立てが設定されているのです。
ここも、最初3年は、70円/m^2と非常に低い(ように見える）修繕積み立てが設定されて
いますが、実際に長期修繕計画については聞いてみました。　17-30年目には、
270円/m^2 とかにまで上がり、かつ、80m^2程度の場合で、15年目に40万超・30年目には
46万超の一時金の支払いが予定されています。
30年間に均して計算すると、1m^2あたりで250円/月平均のコストが修繕費用だけで
必要になり、かつここには、しかも機械式駐車設備の更新費用は入っていないことが
明記されています。　この価格帯のマンションとしてはかなり高めの費用になります
けれども、わざわざ聞かない限り、向こうの出してくる資金計画の紙には、4年目には
既にかなり上がることになっている最初3年間の修繕積み立てしか見えない形になって
います。　4/7/11/17年目で上げてゆくというのは随分前倒しな感じがします。
購入者の立場にたった計画になっているようにはあまり思われませんね。
　1800円からという駐車場代を、一見安く見せかけるために、その管理コストのかなり
の部分と、その更新費用などをこちらに隠して、かつ後ろに重い形でとろうという
計画になっているのが、私が今住んでいるマンションと同じなのですが、ぎりぎりに
組んだ人が一時金の支払い不能などに陥るリスクは小さくはないでしょう。
　私の今住んでいるマンションは100戸ほどですが、1300戸にもなると、住民の総意で
管理コスト・修繕コストを削減していこうというのは非常に困難を伴うことが予想
されます。100戸ほどだけでも、75%とかの賛成を得ることは、どんな議題についても
容易なことではありません。大規模ならいいことばかりではないわけです。
今、理事（”長”ではないですが）をやっていますが、長＊工系の管理会社を追い出して
別会社に変更するだけでも2-3年の歳月を必要になったという経緯が記された管理組合の
議事録など見ていると、結構うんざりしているところです。

　大規模物件では、ここで動きがとりにくくなるので、最初の管理規約等のチェックが
極めて重要だと思います。　なお、うちのマンションの管理費ですが、お水系の
共用施設を止めて、かつ管理会社も変更して、管理人の滞在時間も短縮、
キッズルームの備品交換を停止など、いろいろやりましたが、なお当初販売された
時の最初に設定された管理費は上回っています。　ここも、比較的共用施設をかなり
充実させていますので、いろいろ頑張っても、せいぜい値上がりは防げる程度に
設定されていると思ったほうがよいように思います。

[126: 匿名さん]

"配慮"ありますかね？さんの言霊は世界消滅させるほどの核弾頭を投下した位の威力あると思いますよ。

[127: 匿名さん]

でも、10年、20年、30年先のことは誰もわかりません。修繕積立も、機械式駐車場の問題も、マンションを購
入すると言うことはそのリスクも当然加味して検討した結果でしょう。30戸でも1300戸でも、もめる時はもめ
るものです。
価格も仕様も長＊工や売り主の都合で決め、購入者もいろいろ物件を対比して決心されたのだからそれはそれ
でいいのでは。

[128: 営業]

そうでつね。
もっともです。購入者も大人なんだから色々考えて決めたはず。私も何もいえませんよ。

[129: 匿名さん]

そもそもさー、購入候補として検討したけど仕様や価格、ＭＲを実際見て買わないと決定した人と、
契約済みでこの先入居までのさまざまな情報交換を行うコミュニティを求める人たちが１つの板で共存できるはずなし。

[130: 匿名さん]

共存しながら本当の情報を見つけて判断の材料とすればいいのでは？

[131: 124/125]

　このあたりのリスクを考えた上で購入されたのであれば、何もいいません。
ただ、長＊工の施工・管理のマンションの購入者として、また10年を経ずして
再度住み替えを考えているある一人のぼやきだと思っていただければ。

　自分もそうですが、一次購入者の場合、どうしても勢いで買ってしまう傾向が
あるので、
1) 長期修繕計画に従う修繕積み立ての推移の予定くらいはチェックしましょう
2) 機械式駐車場の場合、その多大な管理コスト・更新費用の帳尻を、長期的にどうあわせる
つもりになっているのか
というところに、会社の姿勢が現れがちであると思うので、一応指摘したまでです。
さすがに2度目ともなると結構細かいところまで気になります。　”一見”安くなっているってのが
一番危ないという次第。

[132: 匿名さん]

長谷工ネタも随分削除とかあって荒れているようですね... うちもいろいろと検討しましたが
やはり今の結論は見送りです。　124さんのおっしゃるとおり、仕様に目を瞑って買うには
コストパフォーマンスがいまひとつというのが主な理由ですね。　まぁ再開発進みつつあるとは
いえ、せめてトキアス並みに仕様・価格とももっていってくれれば即決できたのですが、
若干残念ではあります。　

[133: 匿名さん]

つーか、この辺りの駐車場は月25000円が相場
その差額が修繕費と考えていいんじゃんか。
差額まるまるではなく、その何%かだぞ。
それをどう捻出するか、全員から採るのか利用者に月1000円上乗せするのかとかは組合で
考えること、その選択肢が与えられているのだ。
問題は「マンション購入」出来そうもないだろうという
低所得層がマンション供給の促進と低金利でつられて出てきているということだ。
今は5〜600万程度の年収でマンション購入している人が多いんですよ。
修繕費のこといっている人はどうも年収400万以下の層で、このマンションではなくて
前にある都営住宅がよろしいでしょう。その人のためにも、ここの住人のためにも。
10年前にマンションを買った人と今買っている人とは年齢も状況も相当違う。
都内といっても高級物件ではなく、団地的なところなんだと思えばいい。
あと、ここの土地が安かったともかかれているが、この土地を整備するのに要した費用と
町づくり(この物件も一役買っている)があって今の状態なのですね。

[134: 匿名さん]

でもオール機械式は将来の負担がおおきいですよ。
震災きてこしょうでもしたら、それこそ目もあてられない・・・。

[135: 匿名さん]

自分も車持ってるが、都内では渋滞や駐車場を考えると結果的に簡単には使用ができない。また、将来年寄りが
増えたら車の処分が増え、機械式駐車場の撤去とか規模縮小ということにもなるかも知れない。
その時はその時と考えて、機械式でもいいからどうしても車を持ちたい人は購入しましょう。車のない人は余計
な金を払ってでも自分の城だと思いましょう。人口密集地域の機械式駐車場付物件はどこでもそうでしょうが。

[136: 匿名さん]

色々難癖がついているようですが、値段相応の水準ですので、それ以上は望まないでください。

たたかれている直床は利用可能な最良の床ではないとしても、コストと機能のバランスとして考えると
妥協点ですし、ここは長谷工の得意分野と思います。
子供が走って天井が揺れるというようなものではないので、上の人が「奈良の引っ越しおばさん」級でない限り
団地生活の範囲内で許容する人が8割ぐらいではないでしょうか。

むしろ問題は壁の部分。コンクリートに下地材、石膏ボード、ビニールクロスとしていますが、防音性能が太鼓現象で
殺がれてしまうという現実と、ビニールクロス直貼りが出来ない故の施行法、つまりコンクリートの形成技術が低いということを
窺わせる内容になっている点です。このことは良く業者に確認された方がよろしいようです。この壁は工場で作ったのをもってきてるのかな?

二重天井は釣り金具の形式がわからないので、糸電話の糸の役目をしてひょっとすると太鼓現象を引き起こすかも知れません。
この部分の構造解説もお願いすると良いでしょう。

後は断熱材。特にベランダ側で床もしくは天井に外壁より1m部分まで断熱処理がされているかということも。長谷工は時々省いているので。

でも、相応の物件と思えば、いいよなー。ファミリーで暮らすのには。
後は距離が・・

[137: 匿名さん]

もうここには購入者は顔を出していないようでつね。

[138: 匿名さん]

そうですな。善意からかも知れませんがこれ以上仕様の話はやめようよ。

[139: 匿名さん]

>>125
長期修繕計画の予測なんてアテになりませんよ。
構造（躯体・材質など）や立地次第で作業内容も項目も決まってくるわけで、
ここが同形状の他のマンションに比べ特別高くなる事は考えにくいです。
算定は国土交通省の指針に基づいて作成する様ですが、管理会社の算出
方法次第で相当上下にぶれる様です。

最初から大目に増える話をしておいた方が、入居者への配慮があると思います。

必ずしも計画通りの支出があるわけではないので、工事の都度見積もりを複数取る
などして無駄な支出を抑えるなどの努力は入居者次第でしょうけどね。

[140: 匿名さん]

　問題は >>125 氏も指摘している通り、ここが600戸超（隣と合わせると1300戸）とかの
超大規模であること。　　そう容易に管理会社の切り替えなんてできませんよ。
　機械式駐車場の駐車場代設定が10000以下ってのは、どう考えても何かのからくり
がないと無理なことは確かなので正論だと思うけれども。　
>>133 氏も言うとおり、多少悪くても価格重視ってんで、年収500万台なんて所得層が
結構購入してくるわけでしょう？　15年/30年後の50万に近いような一時積み立てを
皆がぽんと出せますかね。（ちょいど子供が高校だの大学だのいっている時期になる
わけだしね）　配慮ありとは言いがたいね。

[141: 匿名さん]

住宅情報誌で価格だけ見てそこそこ安かったので週末に見に行きましたが、
買うにあたっての魅力に今ひとつな感じがしました。
個人的にはお隣の北千住や少し東側に行った町屋のほうが良かったですね。(街並みなども)
まだ30代ですので次の住み替えも視野に入れて、ここは見送ることになりそうです・・・

[142: 匿名さん]

お願い・・・購入した人や前向きに検討している人も何か言って。

[143: 匿名さん]

顔や名前が分からないのをいい事に言いたい放題！ですね。
スレが結構多いので注目を集めてるともいえますが。

購入者は迷いながらも、それぞれ惹かれるところがって踏み切っているんですよ。
買いたくない人、文句がある人、ここに書く必要がありますか？
買わないならそれでいいでしょ？

車や洋服と同じように、買い物にはセンス、価値観、閃きってのもあるんです。
仕様とかお金とかそういうもの以外で決めている人もいるんですよ。

５年後１０年後、やっぱり住んでよかったと思えるように
住民のみなさんでがんばっていきましょうよ！

今は入居前で夢がいっぱいの時ですから
どうぞ水をさすのはおやめください。

[144: 匿名さん]

お金、お金、お金って言わないでください。

[145: 141]

購入者にはなりませんでしたが、ここの書き込みは自由なのではないのですか？
買わないといった選択肢を選んだ購入検討者が書き込みをしていけない理由があるのでしたら
こちらが納得のできる理由を教えていただけませんか？

>どうぞ水をさすのはおやめください。
こういった理由なのでしたら、それこそここを見なければ良いだけでしょ？

[146: 匿名さん]

　購入者専用板ではないはずですがここ... 情報の交換を阻害する
ような投稿にはちょっと感心しません。早々に購入者板を立ち上げ
られたらいかがでしょうか？　そっちまで邪魔しにいくほど暇でも
ないですし、性格も悪くないつもりです。
　買わない人の投稿ばっかりだとか多数苦情でていますけれども、
逆に、どういう人がメリットを感じて購入しておられるのか
是非聞いてみたいですね。

　私は直近のリバーハープコート南千住の住人です。購入を真剣に
考えて見にいきましたが、結果は論外という結論でした。
ちょっと長くなりますが、以下に具体的に示します：

[147: 匿名さん]

　今100m^2をちょっと切る床面積のところに住んでいますが、
家賃は共益費込みでちょうど18万/月程度です。
ここ、都内標準から見たら、確かに少し安めですけれども、
100m^2 で 5000万くらいしています。うちが購入する場合で
考えてみると、2000万円頭金　200万諸費用くらいかな。
3000万借り入れ / 25年 2.6% で借りて利息負担 1080万。
これで毎月、13.6万ほどの返済になります。
手に入るまでに、 200+2000+(3000+1080) = 6280万
上記どなたかの投稿にあるとおり、長期的には
250円/月/m^2は修繕積み立てにいるので、100m^2と思って
月あたりで
長期修繕積み立て 2.5万平均
　税金など 1.7万
　管理費 他 1.8万
ってところでしょうか。(税金は最初だけ安いってのは無視します）
長期的には、月6万平均程度(年72万程度)をずっと払っていかなければ
なりません。 長期平均でみて、20万/月程度がうちの場合リスクなく
支出していける額と考えていますので、まぁこれでOKではある訳です。
　さて、何年で家賃払っているより得になるかなってのを計算して
みると、　 18(家賃)*12*X年 = 6280 + 72*X を解くことになります。
これで得できるまでに 44年かかる計算になります。　無論全額
キャッシュで買えば、上記ローン利息1080万がなくなりますが、
それでも得といえるのは　37年目からです。

[148: 匿名さん]

さて37-44年たてば、自分の所有である不動産が残るだけ得という
ことになりますけれども、このマンション37-44年たってもまだ
住みたいと思えるだけの仕様でしょうか??
　賃貸で今借りているところよりも共用施設は充実していますが、
(1) 床暖房がない
(2) 下がり天井（梁）がずっときつい
　　-- 天井高は5cmほどここのマンションのほうが勝りますが
(3) 戸当たり金具や、互いにあけるとぶつかるような扉の存在
など、こちらのマンションのほうが明らかに劣る点が多く一方、
水周りの装備も含めてあまりずっとよいといえるような点が
あまりありません。　44年目から得になりますよというレベル
でわざわざ購入して住み替えるためには、やはり住み替えてよかった
と思える要素が不可欠です。　大抵損得勘定だけだったら、賃貸の
ほうがましということになってしまうものですが、わざわざ購入して
住むには、仕様レベルの充実は不可欠に思います。
共用施設だけではなくて、住居そのものにやはり賃貸とは一味違う
というのが絶対に必要なのではないでしょうか？
　なお、うちには免許を持った人がいないので、駐車場は不要です。
上記の議論にもあるとおり、機械式駐車場代金が駐車場を持たない
人から遠回りに徴収するようなシステムになっているのも購入を
回避した理由の一つです。

反論などお待ちしております。

[149: 匿名さん]

あのね。そりゃ書き込みは自由ですよ。しかし、余りに執拗すぎゃせんか。町のこととか、教育とか聞きたい
こといっぱいある人も検討者にはいるでしょう。しかし、何かカキコしたらその反応は度が過ぎているよ。

[150: 匿名さん]

ちなみに146-148 は、141/145さんとは別人です。念のため。