東京フロンティアシティ アーバンフォートについて [２]

[匿名さん]

南千住【東京新大陸プロジェクト】東京フロンティアシティ　アーバンフォート
購入検討中の方々、活発な情報交換をどうぞ。

公式サイト
http://www.tokyo1300.jp/

前スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41077/

[162: 匿名さん]

ここの購入者がよく「価格以外にも・・・」と書き込んでるのを見ますけど、
ここが後500万〜1000万高くても買うのでしょうか？
価格が決め手でないならこれくらいは出せる余裕がある所得帯の方ですよね？
それとも見栄ですか？

[163: 匿名さん]

私も購入者です。
ここの掲示板はもちろん自由な場所だと思います。
でも色々な方がいらっしゃいますので、
購入者の方々とのコミュニケーションは図れないと思いました。

住まいサーフィンの方に、「購入者の部屋」の掲示板を立てさせていただきましたので、
そちらで購入者の方々とお話できたらと思います。

あと一年半もありますし、ゆっくりお話出来たら嬉しいです。
よろしくお願いします。

[164: 前スレ４００]

私は前スレで購入見送りの理由を書いたものです。こういう情報交換の掲示板って、参加者が
良いにつけ、悪いにつけ情報を書き込むことで成立するものではないでしょうか。
私はここ以外にも、２ちゃんねるの車板やファッション板、時計板でそれぞれの製品のいいところ
悪いところを書いていますし、ほかの参加者も同様の書き込みをしています。それで掲示板が
成り立っているのではないでしょうか。

ちなみにここを断念した人、ほかにどんな物件検討していますか？
私はダイナシティリバーゲートで行こうと思ったのですが、欲しい間取りが完売していので断念。
現在は①西新井・ステージオ②西台・テンガメイツ③高島平・セルリアンフォートを検討中。
ステージオは喉から手が出るほど欲しいけど、予算的にちょっときついかな〜。

>>163
よそに行かなくても、この掲示板にも住人板がありますよ。
http://www.e-mansion.co.jp/com/resident/index.html

[165: 匿名さん]

>>162
あと500万〜1000万高くても買うかとの質問ですが、それだったら買いません。
正直な話その値段を出せるほど余裕はないので・・・。
でもこの物件が同じ金額で私の希望していない環境（例えば線路脇とか幹線道路沿い）
であったら買わないってことです。
人によって重視するポイントって違うと思うので私は仕様が一番ではなく、価格・広さ・環境
が物件を見るポイントです。

[166: 匿名さん]

ここは「住まいサーフィン」の受け売りで書き込んでる奴がおおいなぁ。（にわかマンションおたく）

あまり気にしない方が良いですよ購入者は。
たいした事言ってないんだから。

[167: 匿名さん]

↑俺もそう思うよ。いつでもどこでも長＊工物件に必死でケチをつけるのが情報かね。

[168: 匿名さん]

164さん、ステージ汚のどこがいいんだい？

[169: 匿名さん]

コストパフォーマンスということを気にしなければ、ありとあらゆる点でステージオのほうが
勝っていると思うけど (両方MRはいった）。　もっとも、既に売り切れ済みのパークフロントタワー
以外はお奨めしかねるけれど。　もっとも、ここの 100m^2 でパークフロント南面だと 85m^2
にはなってしまうからね。　ちょっと狭くなってもよいと思えるかどうか。　大家族だったら
こっち。　夫婦子供1くらいまでだったらステージオじゃない？

[170: 匿名さん]

>>153 >>166 住まいサーフィンで一番最初の評価を出したのは私です。　ま既に
20-30物件MR見にいっていますからおたくといえばおたくかもしれませんが、行くときは
いつも真剣に購入を考えて見に行っているので、趣味や遊びで見にいくわけではありません。
　よいと書き込みを行う人の多くは、長期の修繕計画すらチェックしていない（あるいは
わざと無視している）ように見えるので、注意を促したつもりでしたが、まぁ余計なお世話
であったかもしれません。

　　さて、何故買わないと決めた物件に書き込みをするかですが、自分もそのような書き込みを
見ることでそもそもMRにいくかどうかを判断できるからです。
出張ぱかりの仕事で、月に１回程度の週末しか使えない状態でかれこれ2年間ほどマンション
探しをしていますが、”いっても時間に無駄やめとけ”っていう他の方の情報も私にとっては
それなりに役に立つわけです。　同じような検討者がいるかもしれませんので。
既購入者の人には軽くスルーして頂ければ。

　146-148さんと同じく私も、URの賃貸物件(うちは南千住ではないですが）に住んでいるので、
非常に似た考え方をして、”わざわざ”購入して住もうと思わせるだけの住戸本体の魅力に
ここ欠けているという指摘には完全に同感です。　

　ここ、坪単価は安めですが、やや広めですからグロス価格はそんなに安くはないわけで
購入者層が、凄く低所得に偏っているという上記誰かの書かれていることは当たっていないと
思います。 また、管理費・修繕費・税金などの”詳細に細かいのは貧乏人”的指摘にも頷けません。
どちらかといえばローンとかがぎりぎりの人ほど楽観的であまり細かいことは気にしない（偏見？）
一方で、不動産投資でもしようかという人は非常にシビアに見ていますよね。

[171: 匿名さん]

ここのＭＲ見て却下した人は、少なくとも価格面で条件が一致した人。
そんな人にとって、ネガティブネタの「○○○の方がまだマシ」という情報は結構参考になる。
建物・立地・仕様のレベルの低さに対して、
広さをどの程度妥協すれば購入したい物件になるのかがが判断しやすくなる。

[172: 匿名さん]

しかし 立地・環境・仕様が”同じ”２物件ってのはないからねぇ...
- 駅からの距離を重視するのか、
- 周りに嫌悪施設があっては論外なのか、
- 道路・線路に面してはいかんのか、
などなど。　そのマイナス要素をどう評価するかはそれこそ人の数だけ評価軸はある。
当然、ここがベストという人もいてよいし、　論外という人もいていいだろう。
どこを重視するかで、ここが安いという人もいるだろうし、＊＊高いと思う人もいるだろう。
いちいち文句言いあっても無駄というもの。　自分の意に沿わないとしてもあっさろスルー
すべし。
　

[173: 匿名さん]

ダイナシティリバーゲートあたりが、直近で同程度の坪単価になるのかなぁ..
確かに立地・環境は随分違っていますね。　一般論としてどちらがよいというものでも
ないようですが(私はここ東京フロンティアシティが断然よい）、向こうは販売的には
苦戦しているようですね。　

[174: 匿名さん]

私は貧乏人ですから長期修繕計画は一瞥しただけです。だってどんな立派な計画でも30-40年先にデベや
ゼネコンが計画通りやるとは限らないし、倒産しているかも知れない。日本経済もどうなっているか
わからない。極端に言えば明日は明日の風がふく...です。不動産購入に関しあれも、これも考えた結果
唯一・最善の選択なんかあり得ない。あるところ、エイヤーでしょう。
亭主や女房の選択でも同じだと思いますが、世の中自分はその希少な例外だと言われる幸せな人もそりゃ
おられるでしょうがね。

[175: 匿名さん]

しばらく見てないうちに盛り上がってますね・・・。
購入者には目を覆いたくなるような書き込みもあるかもしれませんが、
いろんな意見があることにしっかりと目を向けていきましょう。。。
でも、そんな意見を超える魅力もこの物件にはあると思いますよ。

＞172さん
その通り、人によって求めるものが違うんですよね。
だからここを論外って言う人もいれば、購入を検討する人もいるのですよね。

たしかに同じような物件があって価格差があるのであれば、
安いほうを買うのは当然ですが、ここにはコミュニティ形成プログラム
（サークル活動みたいなもの）とか汐入再開発の環境（リバーサイド・パークサイド、
電線地中化、人車分離の徹底）・・・のメリットがあるわけです。
アクティブな人にとってはすばらしい物件だと思うのです。

リバーゲートは駅には近いですが、やっぱり線路に近すぎるのが・・・
売主への信頼も？ですね・・・

[176: 匿名さん]

購入者です。
長期修繕費は確かに厳しいものですね・・・。
でも、共用施設の使用料をもう少し上げたり、駐車場の使用料をもう少し上げたり
と受益者負担の原則に添った形で管理していけばと思います。組合総会でなかなか
通るものでもないかもしれませんが、できればその方向性に持っていければと思います。
あと、７００近い世帯が集まるといろいろな人がいるとは思いますが、みんなが
自分の住まいに愛着を持って、設備保全に配慮して住んでいければ、修繕費用は
試算より押さえられると思います。

[177: 匿名さん]

　野ざらしの機械式駐車場の更新時期は20年が常識だからね。
ま、Web page などで調べてみるとよい。
貧乏人ほど能天気なのか、能天気だから貧乏なのか
お気楽な人の一杯集まったマンションにはなりそうですなここ。

[178: 匿名さん]

http://www2u.biglobe.ne.jp/~harano/mankan/sono3/kikai-tyusya.htm　より

機械式駐車場は金食い虫

　市街地のマンションは、容積率一杯に建物を建設するので敷地の余裕
が無くなり、駐車効率の良い機械式駐車場を設置する例が殆どである。
この機械式駐車場は、屋外に雨ざらし設置のため寿命は２０年と言われ
ている。維持管理や更新に意外に金がかかることをマンション購入者
はほとんど知らない。どのくらい金がかかるか、マンション管理センタ
ーの算出方法で計算してみた。

　設備　計算例→ピット式昇降３段タイプ１８基（５４台収容）
　維持　３年毎にリレーやリミットスイッチ等の取替を行う
　　　　５年毎に電磁開閉器や操作盤スイッチ等の取替を行う
　　　　６年毎に塗装の塗替を行う
　　　　８年毎にモーターやチェーンの取替を行う
　　　　更新は２０年とする
　費用　３年周期＝１１万円×１８基×６回＝１１８８万円
　　　　５年周期＝２５万円×１８基×３回＝１３５０万円
　　　　６面周期＝３０万円×１８基×３回＝１６２０万円
　　　　８年周期＝５０万円×１８基×２回＝１８００万円
撤去費用＝５１万円×１８基＝９１８万円
　　　　更新費用＝４９０万円×１８基＝８８２０万円
　管理　毎年の保守費　４回／年　１０万円×４回＝４０万円
　　　　電気代　２万円×１２ケ月＝２４万円
　　　　駐車場の固定資産税と都市計画税
　　　　３０万円×４坪×３．３㎡×１８基×１．７％＝１２１万円
　　　　（４０万円＋２４万円＋１２１万円）×２０年＝３７００万円
　合計　２０年間の総合計　１９３９６万円

　２０年間でかかる費用の総額は何と２億円近くになる。この総費用
は駐車料金で負担するのが最も公平で適切である。１台の月駐車料金を
計算すると１４９７０円となる。この額を月毎の駐車料金とし、設備のメンテ費
と修繕工事の割合を考えると、８０％を修繕積立金に、２０％を管理費に
割り当てることになる。この比率以外の区分では使用者負担の原則が当て
はまらなくなり管理上のトラブルが発生する。

　実際の分譲時には、この計算はされておらず周囲の民間駐車料金や
駐車台数が住戸数の何パーセント確保さているのかで駐車料金が決定
されている。また、管理費を安く見せかけるよう駐車料金を全額管理費に
割り当てている例が多い。分譲会社が販売上の戦略で決定された矛盾の
ある駐車料金や会計のシステムを気付いていない管理組合があれば
早く気付いて欲しい。

[179: 匿名さん]

購入者でもデベでもありません。
ここの内容ってなんかすごいですね。
素朴な疑問ですがデベから文句いわれたりしないんですかね？

[180: 匿名さん]

頭悪すぎ

[181: 164]

>>168
駅から徒歩４分。周りの環境（スーパー、病院、警察が至近）。警備システムの充実。
部屋の質。ばかみたいに共用設備に金をかけていない。免震装置付き。

逆にステージオのデメリットは１６９さんも指摘しているようにコストパフォーマンス。
パークフロントは高くて手が出ない。おれは別にガーデンでもいいかなと思っている。低層階だと
眺望はいまいちだけど、東南だと採光はなんとか確保できそうだし。
あとは南千住に比べると勤務先（日比谷周辺）へのアクセスがいまいち。駐車場の数も少ないが、
８割は確保しているし、全戸分完備より稼働率が高まって、管理費に負担かからなくていいのかな。

でも、昨日あたりから、都落ちしてもいいからＪＲの駅が使いたくなってきた。まだ、部屋が余っている
みたいだから、川口のシティデュオでもいいかな。南千住はともかく、西新井よりは川口の方が便利かも。