東京フロンティアシティ アーバンフォートについて [２]

[匿名さん]

南千住【東京新大陸プロジェクト】東京フロンティアシティ　アーバンフォート
購入検討中の方々、活発な情報交換をどうぞ。

公式サイト
http://www.tokyo1300.jp/

前スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41077/

[122: 匿名さん]

121サン、良いこと言ってくれますね。
住人の皆さんの気持ち１つで、仕様や値段以上の満足感が得られると信じています。

色々言われたけど、どうしても惹かれて買ったというだけでも連帯感生まれませんか？
１３００戸ですよ！
未来は明るいはずです。

[123: 121]

妥協しなくてはならない部分があるにせよ、
住む人の幸せについて
配慮のある物件と思いますので・・

[124: ”配慮”ありますかね？]

若干長文になるので、分けて投稿します:

>>121 平均的な25坪ほどで分譲価格は4000万近くに達します。年収500万”平均”
の人が手を出すべきマンションでしょうか? 坪単価150-160万ですよねここ。
　ここの土地の入札価格に関する建通新聞の記事は私も見ました。確かに、
130000m^2の容積率対象面積を目一杯消化して、91億円で落札しているので、
1戸あたり700万；専有面積1坪あたり25万ほどですね。　(土地+建築費)*1.4
くらいで販売価格になるのが普通ですが、ここどうみても80万超も建設費が
かかっているってことはないですから、儲けすぎというのは間違いないでしょう。
客観的に見てあと10-20万坪単価が下でないと、最近のURの賃貸以下にまで落と
されている各種仕様から見て、お買い得感はないといわざるを得ないと思います。
100m^2級への住み替えを考えて見にいったのですが、コストパフォーマンスで
いうと非常に劣る。
　実際会員期の次はどのくらい出してくるかなと思っていましたが、100戸を
捌くのが精一杯であるようで、非常に好調な売れ行きとはいいがたいように
思えます。

　うちは、今70m^2台ほどの狭めの分譲マンションに暮らしてまだ10年にはならない
くらいですが、ここと同会社の施工物件です。　管理会社も同系列の会社ですが、
非常に正直にいって、住む者への”配慮”は物件・管理ともにあまり感じられません。　直床の場合、下への遮音のために、かなりふわふわした感じの緩衝材の入ったフローリングを敷かないといかないのですが、重たい家具（本棚）などを置いておくと数年でべっこりと凹んでしまって、模様替えとかするときに正直がっかりします。　やはり、
利益優先の工法と言わざるを得ないのではないでしょうか。

[125: ”配慮”ありますかね？ -2]

　また購入してから気がついたのですが、駐車場が機械式なのにも関わらず、
うちのマンションは異常に安い修繕積み立てが設定されているのです。
ここも、最初3年は、70円/m^2と非常に低い(ように見える）修繕積み立てが設定されて
いますが、実際に長期修繕計画については聞いてみました。　17-30年目には、
270円/m^2 とかにまで上がり、かつ、80m^2程度の場合で、15年目に40万超・30年目には
46万超の一時金の支払いが予定されています。
30年間に均して計算すると、1m^2あたりで250円/月平均のコストが修繕費用だけで
必要になり、かつここには、しかも機械式駐車設備の更新費用は入っていないことが
明記されています。　この価格帯のマンションとしてはかなり高めの費用になります
けれども、わざわざ聞かない限り、向こうの出してくる資金計画の紙には、4年目には
既にかなり上がることになっている最初3年間の修繕積み立てしか見えない形になって
います。　4/7/11/17年目で上げてゆくというのは随分前倒しな感じがします。
購入者の立場にたった計画になっているようにはあまり思われませんね。
　1800円からという駐車場代を、一見安く見せかけるために、その管理コストのかなり
の部分と、その更新費用などをこちらに隠して、かつ後ろに重い形でとろうという
計画になっているのが、私が今住んでいるマンションと同じなのですが、ぎりぎりに
組んだ人が一時金の支払い不能などに陥るリスクは小さくはないでしょう。
　私の今住んでいるマンションは100戸ほどですが、1300戸にもなると、住民の総意で
管理コスト・修繕コストを削減していこうというのは非常に困難を伴うことが予想
されます。100戸ほどだけでも、75%とかの賛成を得ることは、どんな議題についても
容易なことではありません。大規模ならいいことばかりではないわけです。
今、理事（”長”ではないですが）をやっていますが、長＊工系の管理会社を追い出して
別会社に変更するだけでも2-3年の歳月を必要になったという経緯が記された管理組合の
議事録など見ていると、結構うんざりしているところです。

　大規模物件では、ここで動きがとりにくくなるので、最初の管理規約等のチェックが
極めて重要だと思います。　なお、うちのマンションの管理費ですが、お水系の
共用施設を止めて、かつ管理会社も変更して、管理人の滞在時間も短縮、
キッズルームの備品交換を停止など、いろいろやりましたが、なお当初販売された
時の最初に設定された管理費は上回っています。　ここも、比較的共用施設をかなり
充実させていますので、いろいろ頑張っても、せいぜい値上がりは防げる程度に
設定されていると思ったほうがよいように思います。

[126: 匿名さん]

"配慮"ありますかね？さんの言霊は世界消滅させるほどの核弾頭を投下した位の威力あると思いますよ。

[127: 匿名さん]

でも、10年、20年、30年先のことは誰もわかりません。修繕積立も、機械式駐車場の問題も、マンションを購
入すると言うことはそのリスクも当然加味して検討した結果でしょう。30戸でも1300戸でも、もめる時はもめ
るものです。
価格も仕様も長＊工や売り主の都合で決め、購入者もいろいろ物件を対比して決心されたのだからそれはそれ
でいいのでは。

[128: 営業]

そうでつね。
もっともです。購入者も大人なんだから色々考えて決めたはず。私も何もいえませんよ。

[129: 匿名さん]

そもそもさー、購入候補として検討したけど仕様や価格、ＭＲを実際見て買わないと決定した人と、
契約済みでこの先入居までのさまざまな情報交換を行うコミュニティを求める人たちが１つの板で共存できるはずなし。

[130: 匿名さん]

共存しながら本当の情報を見つけて判断の材料とすればいいのでは？

[131: 124/125]

　このあたりのリスクを考えた上で購入されたのであれば、何もいいません。
ただ、長＊工の施工・管理のマンションの購入者として、また10年を経ずして
再度住み替えを考えているある一人のぼやきだと思っていただければ。

　自分もそうですが、一次購入者の場合、どうしても勢いで買ってしまう傾向が
あるので、
1) 長期修繕計画に従う修繕積み立ての推移の予定くらいはチェックしましょう
2) 機械式駐車場の場合、その多大な管理コスト・更新費用の帳尻を、長期的にどうあわせる
つもりになっているのか
というところに、会社の姿勢が現れがちであると思うので、一応指摘したまでです。
さすがに2度目ともなると結構細かいところまで気になります。　”一見”安くなっているってのが
一番危ないという次第。

[132: 匿名さん]

長谷工ネタも随分削除とかあって荒れているようですね... うちもいろいろと検討しましたが
やはり今の結論は見送りです。　124さんのおっしゃるとおり、仕様に目を瞑って買うには
コストパフォーマンスがいまひとつというのが主な理由ですね。　まぁ再開発進みつつあるとは
いえ、せめてトキアス並みに仕様・価格とももっていってくれれば即決できたのですが、
若干残念ではあります。　

[133: 匿名さん]

つーか、この辺りの駐車場は月25000円が相場
その差額が修繕費と考えていいんじゃんか。
差額まるまるではなく、その何%かだぞ。
それをどう捻出するか、全員から採るのか利用者に月1000円上乗せするのかとかは組合で
考えること、その選択肢が与えられているのだ。
問題は「マンション購入」出来そうもないだろうという
低所得層がマンション供給の促進と低金利でつられて出てきているということだ。
今は5〜600万程度の年収でマンション購入している人が多いんですよ。
修繕費のこといっている人はどうも年収400万以下の層で、このマンションではなくて
前にある都営住宅がよろしいでしょう。その人のためにも、ここの住人のためにも。
10年前にマンションを買った人と今買っている人とは年齢も状況も相当違う。
都内といっても高級物件ではなく、団地的なところなんだと思えばいい。
あと、ここの土地が安かったともかかれているが、この土地を整備するのに要した費用と
町づくり(この物件も一役買っている)があって今の状態なのですね。

[134: 匿名さん]

でもオール機械式は将来の負担がおおきいですよ。
震災きてこしょうでもしたら、それこそ目もあてられない・・・。

[135: 匿名さん]

自分も車持ってるが、都内では渋滞や駐車場を考えると結果的に簡単には使用ができない。また、将来年寄りが
増えたら車の処分が増え、機械式駐車場の撤去とか規模縮小ということにもなるかも知れない。
その時はその時と考えて、機械式でもいいからどうしても車を持ちたい人は購入しましょう。車のない人は余計
な金を払ってでも自分の城だと思いましょう。人口密集地域の機械式駐車場付物件はどこでもそうでしょうが。

[136: 匿名さん]

色々難癖がついているようですが、値段相応の水準ですので、それ以上は望まないでください。

たたかれている直床は利用可能な最良の床ではないとしても、コストと機能のバランスとして考えると
妥協点ですし、ここは長谷工の得意分野と思います。
子供が走って天井が揺れるというようなものではないので、上の人が「奈良の引っ越しおばさん」級でない限り
団地生活の範囲内で許容する人が8割ぐらいではないでしょうか。

むしろ問題は壁の部分。コンクリートに下地材、石膏ボード、ビニールクロスとしていますが、防音性能が太鼓現象で
殺がれてしまうという現実と、ビニールクロス直貼りが出来ない故の施行法、つまりコンクリートの形成技術が低いということを
窺わせる内容になっている点です。このことは良く業者に確認された方がよろしいようです。この壁は工場で作ったのをもってきてるのかな?

二重天井は釣り金具の形式がわからないので、糸電話の糸の役目をしてひょっとすると太鼓現象を引き起こすかも知れません。
この部分の構造解説もお願いすると良いでしょう。

後は断熱材。特にベランダ側で床もしくは天井に外壁より1m部分まで断熱処理がされているかということも。長谷工は時々省いているので。

でも、相応の物件と思えば、いいよなー。ファミリーで暮らすのには。
後は距離が・・

[137: 匿名さん]

もうここには購入者は顔を出していないようでつね。

[138: 匿名さん]

そうですな。善意からかも知れませんがこれ以上仕様の話はやめようよ。

[139: 匿名さん]

>>125
長期修繕計画の予測なんてアテになりませんよ。
構造（躯体・材質など）や立地次第で作業内容も項目も決まってくるわけで、
ここが同形状の他のマンションに比べ特別高くなる事は考えにくいです。
算定は国土交通省の指針に基づいて作成する様ですが、管理会社の算出
方法次第で相当上下にぶれる様です。

最初から大目に増える話をしておいた方が、入居者への配慮があると思います。

必ずしも計画通りの支出があるわけではないので、工事の都度見積もりを複数取る
などして無駄な支出を抑えるなどの努力は入居者次第でしょうけどね。

[140: 匿名さん]

　問題は >>125 氏も指摘している通り、ここが600戸超（隣と合わせると1300戸）とかの
超大規模であること。　　そう容易に管理会社の切り替えなんてできませんよ。
　機械式駐車場の駐車場代設定が10000以下ってのは、どう考えても何かのからくり
がないと無理なことは確かなので正論だと思うけれども。　
>>133 氏も言うとおり、多少悪くても価格重視ってんで、年収500万台なんて所得層が
結構購入してくるわけでしょう？　15年/30年後の50万に近いような一時積み立てを
皆がぽんと出せますかね。（ちょいど子供が高校だの大学だのいっている時期になる
わけだしね）　配慮ありとは言いがたいね。

[141: 匿名さん]

住宅情報誌で価格だけ見てそこそこ安かったので週末に見に行きましたが、
買うにあたっての魅力に今ひとつな感じがしました。
個人的にはお隣の北千住や少し東側に行った町屋のほうが良かったですね。(街並みなども)
まだ30代ですので次の住み替えも視野に入れて、ここは見送ることになりそうです・・・