東京テラスって知っていますか？

[三多摩るた]

この度、世田谷区千歳台6丁目に建設予定のマンションです。
1000戸規模の長谷工ものです。
どんな情報でも構いませんので、皆様の情報をお待ちしております。

http://www.t-te.com/

[82: はやぶさ]

世田谷をブランド化はしていないので、誤解しないでくださいね。
私は子供の自由でいろんな好きな学校に通わせたいと思っていて、
世田谷に住むと学校の選択肢が広がるといいたかっただけなんです。
その意味で世田谷は魅力だし、住むならマンションと思っているので、
東京テラスに関心があるんです。

[83: 匿名さん]

それにしても駅歩16分で1000戸ねえ．．．。
条件の悪い部屋は3000万の前半くらいに金額の設定しないと売れないんじゃ？

[84: 匿名さん]

マンションのすぐ近くに小学校、中学校があるのは魅力だね。
子供を通わす上で、親としては安心な距離ですね。

[85: 匿名さん]

久我山ＧＨと同じで、団地みたいな外観がいけてない。

[86: はやぶさ]

建物が建ってくると、外観がどうであれスケールの大きさには圧倒されると思うよ。
不思議なのは、売主で住友不動産がいるけど、テラスの隣接地で住友不動産がマンション販売してるんだよね。
テラスは、住友不動産のマンションより高く売るのか安く売るつもりなのか、興味があるところだよね。

[87: 匿名さん]

見た目は大事じゃないの？

[88: 三多摩るた]

＞＞＞三多摩るた投稿日：2004/06/28(月) 00:10

はやぶささん、おおたかさん

このスレッドを上記の日付で立てた張本人の三多摩るたです。
随分とご無沙汰していたのですが、こんなにレスが増えていたとは、
想像もしていませんでした。（a-lab遭難者が多い？）

私は、早くから、この物件をチェックしていました。
現地にも足を運んで、近隣の状況などを見て回りました。
いくつか気になる点はありますが、はやぶささんがおっしゃるように、
建物が建ってくると、イメージは一新されると思います。
MRがオープンしたら、必ずこの目で確かめます。

実は、元々、仙川で、リクコス物件を検討していたのですが、
リクコス×長谷工の組み合わせ、強烈な反対運動などの理由で、
見送りました。ですが、仙川の街はとても好きで、そのエリアに住めたら
いいなと思って探していたら、近隣でこの物件に出くわしたというわけ
です。ガーデンヴィラ芦花公園も検討していましたが、ガスタンク側である
こと、世田谷教習場が近くにあることなどの理由で、これまた見送って
います。

＞＞＞20: 名前：三多摩るたPART1投稿日：2004/07/11(日) 23:55

もし良かったら、現地レポートを上記レスでアップしていますので、
お暇な時にでもお読みください。

[89: はやぶさ]

８８＞三多摩るたさんへ
はじめまして、そうですか、創設者なんですね。よろしくお願いしますね。
私も現地を最近見てきました。まだ、イメージは沸きませんでしたが、広い敷地に大きなマンションとスーパーができるわけで、
周辺環境は随分変わると感じました。
バス便も増えそうな予感がしますし、人の流れを通じて商店や道路も変わる可能性があると感じました。
本来のマンションは、モデルルームの仕様を他の物件と比較し、価格面も考慮して、
最終的に購入するかどうか決める予定にしてます。

[90: 匿名さん]

これはもはやちょっと高級な団地ですね。。
学校受け入れ問題もそうですがこんな大所帯では
管理組合はどうなってしまうんでしょうか？
これだけ戸数があれば当然売れ残るから入居開始時から
スラムマンションとなる可能性大。

[91: 匿名さん]

駅から遠いし、外観に高級感がないのがね・・・。
リクコス物件もどうかと思うし、この辺りならガーデンヴィラかな？
南向きならガスタンク見えないし、それなりに外観が段々系で高級感あるし。

[92: 匿名]

高級感は、主観的な感覚部分が多いから難しい判断だよね。
烏山駅から１６分。道はそんなに危なくないし歩いても帰れる距離だよね。
まあ、建物が出来上がるとまた印象が違ってくると思うよ。

[93: 匿名さん]

客観的にみても高級感はないと思いますが。。
同じ価格帯ならコスモグランリュクス世田谷とかイオシス吉祥寺の方が
クオリティは断然上。

[94: 匿名さん]

確かに客観的に見てもここは高級感はないと思う。
見た目は大事でしょ？
だって団地と同じ外観だもん。

[95: 匿名さん]

悪くはないと思うけど駅から遠すぎ。
せめて敷地の最寄ゲートまで駅から徒歩10分以内で無いとねぇ。
さらにそのゲートから部屋まで時間かかるわけだしね。

[96: はやぶさ]

うん、駅から１０分以内を想定してマンション捜している人には遠いと感じるよね。
青学跡地にマンション建てた感じだから、駅からの距離考えればマンションとして良か
の判断は分かれると思います。
私は、マンション近くの学校やスーパーの利便性がいいと思ってます。
環八にも近く車のアクセスもいいと思ってます。
あとは、我慢する範疇かなとも思っています。

[97: 匿名さん]

>90 学校受け入れ問題もそうですがこんな大所帯では
管理組合はどうなってしまうんでしょうか？
これだけ戸数があれば当然売れ残るから入居開始時からスラムマンションとなる可能性大。

私もそう思います。１０００世帯、大変ですよーーー。
供給過剰で、500世帯でも売れ残るのに１０００戸。
それに、入居後は必ず問題起きますからね。
ゴミ（粗大ゴミの無料捨てとか）、自転車管理、ペット、共用施設の使い方、
ベランダ布団干し、タバコなどなど、挙げたらキリ無い。
価格も幅が広そうですし、貧富の差みたいなのもありそうな・・・よ・か・ん。
世田谷で、なんとな〜く聞こえは良いですけど、
環八と２０号の渋滞、烏山の不便さ（急行停まるけど線路は一本＆朝のスシ詰め乗車）、
駅から遠いとかの解消されないマイナス面もあるし、
よーく見て、よーく考えて検討するというマンションのような気がしますね。

[98: はる]

昨日、建設地近くに住んでいるので、偶然自転車でモデルルームの前を通りました。中途半端な場所にありますね。
中には打ち合わせ用に３０席位用意されておりますが、1000戸クラスにしては狭い感じです。
２９日に内覧会を希望していますが、楽しみですね。
現在も毎週末には農協前の交差点に、２物件のモデルルーム案内係が、暑そうに看板を持って座っていますが、東京テラスの場合は大通り沿いではないので、何カ所か立てるのでしょうね。

[99: おおたか]

駅から遠いのは厳然たる事実ですね。価格面で十分配慮してもらいたいものです。
つつじヶ丘徒歩10分の競合物件があったら、そちらに惹かれてしまうかもしれません。
（そういえば調布菊野台プロジェクトってどうなったのかな・・・）

[100: 匿名さん]

千歳中学だね

[101: 匿名さん]

世田谷の某駅３分賃貸に住んでいます。世田谷の良さって住まないと
分かりませんよ。随分高いけど目黒にしなくて良かったと思っています。
イオシス、コスモはグレード悪すぎで断念。久我山GHは小学区まで１７分で
アウト。綱島グリーンサラウンドは出来上がってまさに団地でGHは少し
マシですがディスポーザーがないのが痛い。でここですが徒歩１６分ですよね。
普通１５分が限界と言われているので・・・　長谷工が絡んでいるのであまり
期待していませんが判断は月末の見学をしてからですね。

[102: 三多摩るた]

皆様

教えてください。

私、随分と前に会員登録したんですが、モデルルームの事前オープン
について、何の知らせも受けておりません。（DMも電話も無し）
そもそも、会員登録された方のところには、案内が来ているのでしょうか？

そのような状態を窓口に伝えたところ、
「予約制でやってますので、まずはホームページから予約してもらわない
と。それに、直近の29日はもう予約で一杯ですから・・・」との対応。

いやいや、予約も何も、全く何も知らされていないわけですし、
ホームページにも、そのような登録画面は全くありませんし。

どこか、私の知らないところで、いろんなことが動いているのでしょうか？
それとも、私の情報収集不足？

1000戸売りのスタートがこれでは、少し思いやられます。
でも、期待はしてるんですよ。
だからこそ、ユーザーをもっと大切にして欲しいな・・・と。

比べてはいけませんが、物件の内容はともあれ、
三井不動産の客への対応は、さすがに秀逸でした。

[103: はやぶさ]

１０２＞三多摩るた　さんへ

私も会員登録していますけど、何の連絡もありません。
２９日は、多分会員登録した中で購入が有力しされる人達を集めて開催される
事前内覧会というものだと思います。
一般に先駆けて特別にお見せするので、購入しませんかと営業するものだと思います。
どこのマンションでもスタート時点はやるイベントです。
我々一般は、９月下旬のモデルルーム公開時に見れますから、それまでは楽しみに待つしかありません。
早いか遅いかの違いだけですから、大切なのは、実際にモデルルームを見てどんな仕様を使っているのか、
価格表から、㎡当たりいくらの単価で他のマンションと値段にどの程度差があり、
自分がその差に満足して購入を決めることだと思います。
１０００戸のマンションだから、慎重に自分のお気に入りを決める余裕をもって、対処していきましょうよ。

対応の悪さは、いけないことですよね。高いもの買うわけだから、もう少し親切丁寧な接客を
してもらいたいですよね。

[104: おおたか]

こんばんは、るたさん。私とは随分状況が違うので驚いています。
私のところにはお盆前に3回ほど電話がかかってきました。
最後の電話は29日の案内でした。（私は行けないのですが）
ちなみに、28日は売主に関係の深い企業の社員向けの案内会の日となっているようです。
（私の勤め先に案内がありました。これも私は行けないのですが。）

[105: 匿名さん]

脈有りの人を選んでるんでしょうね
どういう基準かは知りませんが

[106: たこ]

私のところには

『東京テラス』会員様【限定】予約制特別事前案内会開催のご案内

というメールが数回きています。そのままにしていたら、追加の日程の
案内まできています。
会報も届きましたし、図面集も送られてきています。その中に、事前内覧会の
はがきが入っていました。

私は東京テラスのＨＰで資料請求を一度だけしたのですが、いつの間にか
会員になっているようです。

[107: たこ]

追加です

ＨＰの登録画面では、住所、氏名、メールアドレス、職業（私は主婦です）
しか、入力しませんでしたので、脈ありかどうかは先方には判断できない
のでは・・・と思います。

[108: 三多摩るた１]

皆様

＞＞＞脈ありかどうかは先方には判断できないのでは・・・と思います。

このレスと

＞＞＞28日は売主に関係の深い企業の社員向けの案内会の日

このレスに納得です。

要は、「売主に・・・」云々など、何か基準があるのならまだしも、
私は私で、もう数ヶ月も前から会員登録しているわけで、せめて
DMだけでも送ってきてもらえれば、ちょっとは納得したかも知れません。

もしくは、年収や年齢、職業から、
「あなたは、うちの物件にはちょっと不向き」と判断されたのでしょうか？？

[109: 三多摩るた２]

ともあれ、確かに1000戸もあるわけですし、本当に欲しいと思うか
どうかは、MRを見てから、じっくりと判断したいと思います。
営業の態度は、マンション選びの必要条件ですが、決して十分条件
ではありませんし。そもそも、物件そのものを冷静に判断したいと思います。
竣工はまだ2年も先なので、他の物件と比較しながら、ゆっくりやって
いきます。

といいながらも、実は物件選びにはや半年、見たモデルルール20数件、
読んだマニュアル本5冊以上と、ちょっとくたびれモードではあります。

先日、イオシス吉祥寺のMRと、パークホームズ吉祥寺北町三丁目
の立地を見に行ってきたところなんですが、どちらもアウトでした。
かなり残念です。

イオシスは、やはり構造や仕様の安っぽさと、南側の公庫運動場が
気になりました。特に、南側の公庫はかなり危険です。
パークホームズは、敷地の狭さに辟易しました。70㎡メインなんですが、
それでも立地が良いのでと思い、周辺環境視察に行ったところ、
ホントに猫のひたいほどの敷地に、せせこましく建設中のマンションが
あったのです。これじゃあ・・・と優先順位を下げました。

となかなかうまくいかないのがマンション選び。
まあ、気長にやります。とりあえず、東京テラスに関する情報があれば
何でもOKなんで、宜しくお願いいたします。

私は今度、綱島GSCと深沢ハウスを見に行こうと思います。
要は、長谷工の大型物件の研究です。深沢ハウスは悪名高い物件
ですが、長谷工のクセはわかるかなと。綱島は、そこそこ人気がある
らしいのですが、配棟が団地っぽいので有名らしいです。

またここで、お知らせいたします。

[110: はやぶさ]

上記のように、いろいろな情報がいろんなところから集まり、公開されると、知らないこともわかり
すごく有益で役にたちます。私も皆様に感謝します。

さて、私もモデルルームを見れること楽しみにしてます。
内覧して気に入り申し込みをするまで、時間はありますからゆっくりと研究します。
参考までに、深沢ハウスは長谷工施工物件のなかではよく出来ています。
特に中庭など共用部分はすばらしいものがあります。一見の価値はあります。
綱島のグリーンサランドは、仕様は普通ですが、公園を思わせる感じがいいです。
住んでる住民の方も満足してる人が多いと聞きます。ここも一見すると参考になるものがあると思います。

正直モデル見に行くのは、一日がかりになるから大変ですが、高い買い物をする以上
比較するためには、数を見て、目を肥やすしかない気がします。
ゆっくりとあせらず、購入をきめることに、私はしています。

[111: 匿名さん]

そうそう、「ゆっくり、焦らず」というスタンスが必須ですね。
色んな意味で、このＭＳは目玉商品っぽい感じなので、
飛びつき、即決する人も多そうですけど、惑わされぬよう・・・。
欲しいと思ってると、何でも良く見えてきてしまうから。

ちなみに、うちにはメールと電話がきました。
大金持ちでも何でもないんですがね。（笑）

[112: 三多摩るた]

窓口に歩み寄って、何とか29日の「予約制特別事前案内会」
とやらにもぐりこみました。しっかり見てきたいと思います。

電話窓口の方は異常に対応が良かったです。
やっぱり、大所帯でやってるとバラツキがあるんでしょうかね。

[113: はやぶさ]

事前内覧会にいけてよかったですね。
見てきた感想聞かせてくださいね。
参考にさせてもらいますから。

[114: 三多摩るた]

はやぶささん

わざわざコメント有難うございます。
言ってみるもんですね。

マンション探しって本当に骨が折れるんですけど、
一生のことなんで、簡単に弱音はいちゃだめですよね。
家族のためにも、夫婦のためにも。

じゃあまた、ここで報告させていただきます。

[115: 匿名さん]

ご参考、青学大理工学部に通っていた後輩のコメント。
（１）場所的には、千歳烏山（京王線）と千歳船橋・祖師谷大蔵（小田急線）との中間地点に位置しており、いずれも徒歩20分程度かかり、山手線内への通勤には不便。
（２）周辺には一戸建てが立ち並び、裏手には成城に近いこともあり、生活環境としては問題がない。
（３）土壌については化学薬品を垂れ流した可能性が高い、かつ怪しいにおいがしているので、要チェック。
⇒生活環境や近くにある高級住宅街、商店街があり、世田谷区でまとまった土地が区画整備される点はポジティブ、とのことでした。

[116: おおたか]

事前内覧会に沢山の人が殺到すると、人気ありとの事で価格が高くなりそうな気がするのですが。。。
みなさん買いたい素振りは見せつつ高い値段は出せないよ、というスタンスで臨みましょうよ。

[117: 匿名さん]

２８日から予約制事前案内会始まるんでしょ。
案内会行った人感想寄せてください。
モデルルームの感想、雰囲気、接客態度、価格についてなど
いろいろ教えてください。

[118: 匿名さん]

案内会行って参りました。

モデルルームは主観ですが予想よりかなり安っぽい感じでした。
はっきり言うとガーデンヴィラ芦花公園の方がよっぽどグレード感が
ありました。
『平成の公団住宅』という言われ方も思わず頷いてしまう感じで
我が家としては却下です。

[119: 匿名さん]

>118さん、

予定価格（坪単価）はどの位ですか。

[120: 匿名さん]

＞１１８さん
そんなに安っぽい感じなんですか。
大規模マンションだから、仕様はそんなにいいものは使わないとは思っていますが、
ある程度いいものを使わないと、購入者も目がこえているから、購入しないのにね。
今日２８日は関係者内覧会と聞いていました。
１１８さんは、東京テラスの関係者なんですか？

[121: 三多摩るた]

＞118さん

＞＞＞モデルルームは主観ですが予想よりかなり安っぽい感じでした。
＞＞＞はっきり言うとガーデンヴィラ芦花公園の方がよっぽどグレード感
＞＞＞がありました。
＞＞＞『平成の公団住宅』という言われ方も思わず頷いてしまう感じで
＞＞＞我が家としては却下です。

ガーデンヴィラ芦花公園を却下した私だけに、気になるコメントですね。
『平成の公団住宅』とはうまくいったものですが、明日、私も、
この目で、真偽の程を確かめてみたいと思います。
いくら1000戸の長谷工物件だからといって、一応、「世田谷」なんですから、
それなりの仕様でなくちゃ、売れないような気がするんですが。

＞おおたかさん

＞＞＞みなさん買いたい素振りは見せつつ高い値段は出せないよ、
＞＞＞というスタンスで臨みましょうよ。

118.さんのコメントから、なおさら、そのスタンスが必要になってきますよね。
肝に銘じます。「消費者を舐めたらいかんぜよ！」的なスタンスで。

私が思うに、今回の場合、「とびっきりの高級感」は必要ないと思うの
ですが、「ある程度の上質感」は必要だと思います。人の価値観で、
その感覚は随分と違ってくると思うんですけど。
さっきも書きましたが、一応、「世田谷」なんで、「この条件下で、これだと、
まあ納得できる」という感情を、消費者にどれだけアピール出来るか
ではないでしょうか。

今回の場合、立地から来る消費者の期待値をうまくコントロールしないと、
ほんと売れないなっちゃいますよね。私としては、最近見た中で、
「イオシス吉祥寺」あたりは、消費者の期待値にうまくはまった例だと
考えています。うちは、もっと高い期待感を持っていたので没でしたが。

[122: はやぶさ]

「世田谷区」のマンションという・・・なんとなくだけど期待感がありますよね。
昔は世田谷に住むのが憧れでしたけど、今は地価が下がり手が届くエリアになりましたからね。
私もこれまでにいろいろなモデルルームを見てきたので、標準仕様に対する目利きは
ある程度比較が出来るようになりました。
テラスも、来月自分の目で見て判断したいと思います。
ちなみに、標準仕様のグレードが高いマンションモデルルームとしては、「ラヴィラ府中多摩川」「グランエスタ」
良かったです。
以前も書きましたが、共用部分（特に中庭）のすばらしさで言えば「深沢ハウス」「グリーンサラウンド綱島」は良かったです。

[123: みゆみゆ]

三多摩るたさんへ。
早速遊びに来ました。
個人攻撃されてブルーになってましたが、今後はいちいち相手にしないで真面目に情報交換出来れば
良いなぁと思っております。
また遊びに来ますので、宜しくお願いします。
ではでは。

[124: はやぶさ]

モデルルーム見てきた方は、感想聞かせてください。
私は、東京テラスにすごく期待しているので、参考にさせてください。
よろしくお願いします。

[125: 匿名さん]

世田谷＝高級というイメージは捨てなさい。
それは世田谷を知らない田舎ものの妄想です。

[126: 匿名さん]

確かに、世田谷も広いよね。
高級住宅街もあれば、違うところもあるよね。
でも、交通機関は意外と便利なんだよね。

[127: 三多摩るた]

設備など、MRの様子は後でまとめて御報告しますが、
まずはじめに、私の回答。

結論は、予算枠大幅オーバーということで、
優先順位を大幅に下げることにしました。

坪220〜230万円前後平均の値付けで、私が希望していたの90㎡台の
4LDKモデルは、6500万円台で、敢えなく見送りです。

正直「この立地でこの価格は高すぎる！」と思いました。
一方で、はやぶささんが一番気に掛けていらっしゃった”盛況感”があり、
強気の値付けに踏み切ったようです。問い合わせも多かったのでしょう。
（ちなみに、用地取得に約600億掛かっているとのことでした。）

ここの物件、中心住戸は、75㎡台の5300万円台のようですね。
「どうしても世田谷千歳台」という人以外は、どうでしょうか？

「彼らは、マーケットをどのように捉えているのだろう？」
というモヤモヤ感を持って、少し肩を落としながら、準備されたハイヤーで
駅まで送迎されました。

続きは、後ほどということで、まずは価格の御報告まで。
この物件もご多分にもれず、完売まで、相当苦労されると思いました。

いろいろと期待していただけに、かなりへこんでいます。
また、目先を変えないと・・・。

[128: 三多摩るた]

みゆみゆさん

ようこそ、こちらのレスへ。
今後とも、宜しくお願いいたします。

今日は、期待していた物件に少し嫌われたようで、少し凹み気味です。

[129: はやぶさ]

＞１２８三多摩るた　さんへ
どうしたんですか？そんに期待はずれだったんですか？
私も期待している物件なんですよ。
なにがあったか教えてくれませんか？
私も来月行く予定にしています。いろいろ教えてください。

[130: とくめい]

私も内覧会参加してきました。
物件の全体的な雰囲気や建具などの細かい質感などは
綱島・グリーンサラウンドと比べると格段によかったように思います。
コンサバトリーなるベランダも確認でき、すごく気に入りました。

が、

予想以上に値段が高く、完全に予算オーバーです。

売主さん、強気ですね。
敷地内の環境や設備などは最高ですが、あれだけ駅から遠くで、
あの値段で果たして買う人がいるのかどうか・・・
今回発売分での最安値のお部屋でも4900万程度のようでした。
最上階は6千万を裕に超えてました。

いただいた資料を見ながら、ため息ついてます(笑)

[131: はやぶさ]

＞１３０とくめいさん　へ

そうですか。最安値で４９００万円ですか。うちは難しいというか手が届かない価格ですね。
５０００万円以内に押さえようとしていたので、最低が４９００万では選択肢が狭まりました。
１０３６戸もあるので、全て値引きなしで売り切れるとは思いませんので、
モデルルームとりあえずみて、じっくり時間かけて買うか、他の物件にするか、判断します。
情報ありがとうございます。

[132: たろう]

私も内覧会行ってきました。確かに高いですね。これではお話になりません
内覧会は盛り上がっていたようには見えますが、私たちのようなファミリー
の方の中には少々顔が引きつっている人もいました。仕方ないですよねあの価格ではね

[133: はやぶさ]

三多摩るたさんも、とくめいさんの話聞いていると、失望感が伝わります。
安く売るつもりは、売主側にはないんでしょうね。
他も捜さないといけないかもしれませんね。まじめに！

[134: 匿名さん]

うちも見て参りました。とんでもない値付けですね。
住友の強気さが最前面に出ましたね。長谷工は坪１００マン台にした
かったに違いないですから。ここは見送りですね。
Dグラもしくはガーデンヴィラに目線を切り替えします。

さよーならー、テラスさーん。

[135: はせこん]

１３４さんへ

たしかに価格って凄く大事ですよね。
でも価格以外の仕様の部分ではどうでしたか？
是非、お聞かせくださいませ。

[136: 匿名さん]

当方も辞める事に相成りました。
あんな超バス便マンションの癖に勘違いも甚だしいです。

[137: おおたか]

三多摩るたさん、用地取得に６００億って、
どう考えてもそんなにかかる訳ないですよねえ？？？
だってマンション１０００戸分でしょ？６００億が本当だとすると、
土地代だけで一戸あたりとんでもない値段になりますから。

まあ土地代はともかく、今後の我々の作戦としては、
この物件を徹底的に無視して不人気化して価格を下げさせる、
というところでしょうか？

[138: とくめい]

うちは、以前見に行った、綱島・グリーンサラウンドの
「広いけど割高、けれど建具がどうしようもなく安っぽい感じ」に
購買意欲ゼロになってしまっていたので、
同じ長谷工の今回の東京テラスはどうなんだろうな〜と
内心、いぶかしげに見て廻りましたが、思いのほか質感はよかったです。
住友系の色が濃いように感じました。
＞同系列のグリーンサラウンドより、どちらかというと北区の東京メガシティと似た作り、と感じました。

値段が全体的にあと500万くらい安くなれば、検討できる範疇に入れられる物件なんだけど、
最安値があの設定では、最初から「ばいばい東京テラス〜」ですね。
住人を選んだ値段設定なんでしょうか・・・

[139: 匿名さん]

１０００戸もありますからねえ。最初は様子見でしょう。
かなり期を分けないと売れないはずですし。

[140: 匿名さん]

東京メガシティは、いまでもよくチラシが入ります。
はっきりいって高値追求で販売したので、思い切り売れ残ってしまっています。
竣工がまじかにせまっていますが、空き住戸が多く、寂しいマンションになっています。
テラスも、購入者の反応に真摯に目を向けないと、メガシティと同じ結果になると思います。
購入者も、いまはいろんなところで情報交換できるようになり、目が肥えてきていますから。

[141: 匿名さん]

１３８さんの言う通りかも・・・・
住人を選んでる。
間違い無い（永井風）

[143: 三多摩るた]

皆様

思い起こせば、このスレを立てた6月28日から、今か今かと待ち焦がれた
東京テラスのＭＲだっただけに、今回の価格には打ちのめされました。

でも、主観で恐縮なんですが、あの値段では絶対売れ残りは
必死でしょうね。真面目に、1回は見送ったＧＶを復活させようと思った
くらいですから。（そういう気分でもなかったですけど。）

ところで、詳細を書きますね。

[144: 千歳台住人その２]

最安値で４９００万円ですか！来週見に行く予約してますが、
キャンセルしたくなるような価格です。
今、東京テラスから徒歩２分ぐらいの塚戸交差点あたりに
すんでいますが、家賃１５万＋駐車場２万なので買っちゃおうかな。
って思ってましたが一気に引いてしまいます。
それと塚戸小学校の間裏ですが、学区は千歳台小になるの知って
ますか？塚戸は人気小学校で越境入学が絶えなく、新たな東京
テラスの地区を千歳台小の学区にするそうですよ。（ウワサだけど）
うちの子供は、千歳台小の学区から塚戸小に行ってるけど・・・
この件で詳しい人いないかしら？いたら教えて。

[145: 匿名さん]

第１回目の内覧会なので、様子見をしたのでは？？

ここでこれだけの人が高い！　ということであれば、内覧会に参加した他の
人たちも感じているはず。１期の申込までに下がるのではないでしょうか？

[146: 三多摩るたその2]

以下、a-lab風に。

（専用部分）

●基本性能①平面プラン
：基本的には、PP分離に基づいたセンターイン方式の間取り。
特に、私が最も気に入っていた間取り（web掲載の90.72㎡）は、
やはり良かった。何より、キッチンに2つの窓から採光があることは
得点が高い。モデルルームとなっていた同敷地面積の2LDKパターンも
良い。一部屋（洋室5畳）を書斎と納戸に分離する発想は、
非常にユーザー思考。でも、これが6,700万円（最上階/坪243万）と
なると全く手が出ない。攻めて10%低い価格設定でも良いのでは？
廊下幅壁芯9,600㎜実寸8,600㎜。サッシュは2,100㎜とハイサッシュ
とは呼べないまでも開放感は確保。勿論、二重床、二重天井。

●基本性能②空間プラン
：下がり天井はあまり気にならない間取り。むしろ開放感あり。
天井高は2,530㎜（中には2,550㎜）と十分確保。スラブ厚2,000㎜
（LL45等級）。壁はダブル配筋で戸境壁180㎜、階高は2,900㎜程らしい。
これも90.72㎡の話だが、バルコニーの取り方が良く、リビングの採光は
抜群。2.7mある部分もゆとりたっぷり。

●基本性能③環境プラン
：「緑＝樹木、青＝空、黄＝光」というカラーコンセプトに反映された
「テラス」という発想は、この物件の最大の売りであり、私が魅かれた
部分でもあり。提供公園や周辺公園も然ることながら、とにかく緑が多く、
公園に行く必要がないくらい。これは、この物件が誇っても良い部分。
空地率も知りたいところ。（久我山GHは空地率70%。）

[147: 三多摩るたその3]

●生活性能①収納条件

：収納率は高そうだが、計算されていない。
それでも、8〜10%と平均的なスペースは確保されていると思われる。

●生活性能②家事条件
：家事動線は確保されていると思われる。無理のない配置か。

●生活性能③設備水準
：床暖房、ディスポーザーなど標準的な仕様。
追加の料金を公庫ローンに合算できるオプションシステム「アイセルコ」
をしきりにプッシュ。要は、たくさん好きなオプションを付けてもローンに
合算すれば気にならない？というのが売り。

（共用部分）
●管理水準
：長谷工コミュニティの常駐管理。「1000戸もの住人が、コンセンサスを
得るのは難しいと思うのですが、何か秘策でもあるのですか？」という
問いに、「まだ明確な管理方針が決まっていないので、詳しくは
管理説明会にて」で終わる。付け加えで、「しかし、長谷工は、700戸
以上の物件も管理してきておりますので、問題はありません。」？？
それって、管理会社の「管理」の話で、管理組合の「管理」に関する
回答にはなっていなかったと思われるが、突っ込みはしなかった。

●敷地内の構成
：駐車場の配置は、棟との重なりなどに対する配慮があった。
駐輪場も1階住戸より低く設置されている。駐車場の設置率は100%。
配棟の工夫が感じられる。”決して、団地っぽくはない”と直感で感じた。

[148: 三多摩るたその4]

●生活提案
：「東京テラス」という名前に相応しい共用施設だと、直感で感じた。
不要な施設（カフェなど）もあったが、全体的に、伝えたいコンセプトが
ひしひしと伝わる物件である。

●都心へのアクセス
：帰りは、祖師ヶ谷大蔵方面から帰ったが、やはりメインアクセスは、
京王線千歳烏山駅ルート。駅まではバス便必至。
快速にうまく乗れれば、新宿まではストレスはない。

（立地）
●商業集積性
：千歳烏山駅前の商店街で、一通りの買い物は間に合う。
車かバスを使って、仙川ゾーンも使用可。ただし、利便性から考えると、
仙川でのショッピングは週末のみか。差しあたっての生鮮食料品は、
やはりサミットが便利。
「なぜ、クイーンズ伊勢丹じゃなかったんですか？」と聴いたら、
「サミットが右肩上がりの会社で、当マンションとしても、勢いのある
お店に入ってもらいたかったので。」という苦しい回答。
仙川にクイーンズ伊勢丹があるのは知っていたんだけど、
ちょっと意地悪質問で、営業マンの顧客志向を試しました。
千歳烏山駅も、三度目の訪問だったが、慣れると味わいがある街並み。

●駅から物件へのアプローチ
：これが最大のネック。スムーズにバス便に乗れれば良いが。
逆に、この条件を捨てられる人には、お奨めの物件かも知れない。

[149: 匿名さん]

三多摩るたさんご苦労さま。
参考になりました。

うちも早々にモデルルーム行ってみます。とにかく自分の目でみないと・・・
前は良く通るんですけどね。空地率気になりますね。

みんなで要望書入れなければ安くなりますかね〜？？？

[150: 三多摩るたその5]

長くなり、申し訳ありませんです。
お読みいただいた方。ありがとうございました。
イメージ湧きます？

要は、結構良かったんですよ、この物件。
「高級感はないんだけど、上質感はある」という感じ。
”そこそこの味はクリアしてますね”という、ファミレス的感覚ですね。
にしては、価格があまりも高すぎたんで、せっかくの「購買意欲」を
ドン底に沈められ、凹んでしまっていたというわけです。

正式な価格発表で、ある程度の下げ幅は見込めるかも知れませんが、
それでも、そんなには下がらないとは思うので、私の現状の意識は、
あまり変わらないような気がいたします。
竣工時期も理想的な時期だっただけに、本当にショックです。

まあ、目先を変えて、じっくりやっていきたいと思います。
皆様、今後とも、宜しくお願いいたします。

[151: 検討中の者]

三多摩るたさんへ
早速ですが、遊びにやって参りました。いやぁそれにしても、ここは賑わってますなぁ
情報交換も活発ですし、私も参考になる情報をいろいろ頂く事ができました。ありがとうございました。
これからも、引き続きよろしくお願い致します。

[152: はやぶさ]

売主側も、お客の反応見ながら今の提示価格を調整して、正式価格を決めるだろうから、
この価格でいいと思う人が多いと、値段は下がらないんだろうね。
総面積小さくして、総額をおさえてくれれば、私みたいなものでも手がととくとこに、
テラスがあるんですけどね。
今後の正式価格が気になるけど、無理なんだろうなあ〜。

[153: 匿名さん]

>148
ウチの近くにサミットがあってよく利用しているけど生鮮品も新鮮だし、別に
不満もないですけどね。
何でそんなに「クイ−ンズ伊勢丹」がいいんですか？

[154: 匿名さん]

そうそう、うちの近くにもサミットあるけど、特に品揃えも含めて不便を感じたことありません。

[155: はる]

私もMRに行きましたが、最安値は4600万円のC-6タイプ（75㎡）でした。
さすがにC-1タイプ（90㎡）は開放感があり魅力的で、予算があえば即購入したいところですが、無理です。
バルコニーが全室奥行き2ｍと非常に広く、全体的に上質感がありますが、MRでは和室を狭くしてリビングを広げるなどオプションだらけで、開放感を与えています。
気になる点は、①ペット2匹まで可能ということと（匂いやマナー等のトラブル）
②機械式駐車場が約440台もあるのに月額3000円からという設定です。

[156: 匿名さん]

高級感があるからに決まってるんじゃない？
聞くまでもないと思うけど。
ただ、やっぱちょっと高めだよね。じゃないと高級感でないからしょうがないけど。

[157: 匿名さん]

>>155
あれ自走式じゃなくて機械式の駐車場なんですか。
だとするとメンテナンスにお金かかりますね。

C-6気に入ってたんですが、４６００万ですか…

[158: 匿名さん]

９月４・５日の事前内覧会は、予約が満杯なんだって。
１１・１２日、１８・１９・２０日（３連休）で調整するしかないんだけど、
１０時、１０時３０分、１３時、１３時３０分、１５時３０分、１６時と
１日６コースで受け付けるのだから、お客の反応はいいということなのかな。
Ｃ−１チェツクしますね。買えないけど勉強の意味で見てきます。

[162: 烏山住民]

29日MR行きました。
三多摩るたさんのコメントにわたしも同感です。ここ（千歳台）でその価格？！って感じですね。
web掲載の90.72㎡プランはさすがによかったですが、あの価格では当たり前。それにあの
価格設定なら環八内側でもっと駅に近い物件が買えるし、千歳台なら戸建も買えます。

MR来場者から察すると、①年収800万円以上②親からの資金援助が受けられる30代
子持③お金に窮することのない老年夫婦がメインの購入層ではないでしょうか。

売主さん、、、あの辺は②③が多いし、がんばって1000人集めてください！！

[163: 匿名さん]

脱税なんて多かれ少なかれどこのデベでもやってる
長谷工は会社規模がでかいから額がでかいだけ

[164: 匿名]

高いですね。

[165: 匿名]

モデルルーム見てきました。主婦の目で見た感じを簡単に。。
広さに比べるとなんか収納が悪い、キッチンはきれいに見えましたが中はあまり機能的な気がしませんでした。
おしゃれな感じはしましたが（値段ほどではないけど）子供がいるうちには向いてないかも。。。
すごく期待しましたががっかりです。

[166: 匿名さん]

そうですか。安くて坪２００万超えですか。凹みますね。
電車で２０〜３０分くらい下った駅近の物件の方がいいかもです。
でも、世田谷、捨てがたいな〜。
もうちょっと、安いと思ったのに・・・。駅からのアクセス考慮してよ。

[167: 匿名さん]

まだ、手探りで価格を提示しているから、正式価格発表まではなんともいえませんが、
皆さんの反応を見ていると、総じて高いマンションなんでしょうね。
仕様のベースは、長谷工さん仕様をベースにしているのに価格が高いということは、
土地代が高かかったか、工事費が高かったんでしょうね。

[168: 三多摩るた]

コメントを書かれた皆様

いろいろと反響があるところを見ますと、相当、話題にはなって
いたんですよね、この物件。

私は現在34歳です。年収はまあまあですが、800万円以上もありません。
それに、うちの場合、妻方含め、両方の親からの資金援助は、全く
期待出来ません。結婚式も、新生活のスタートも自分たち二人の資金
だけでやってきました。自慢することではありませんが、ここに来て、
本当にゼロから住宅資金を貯めることの難しさを痛感しています。
貯める金額の限界もありますよね。

昨日も奥さんと話したんですが、価格も含めて、
本当に欲しいマンションを探さないとねということでした。
高い買い物です。それだけに、全てとは言わないまでも、
ある程度、納得できる買い物がしたいじゃないですが。
（例えば、今のこの物件は、価格がどうも納得出来ない。）

ということで、他の物件もあたりながら、
もう少し様子を見ることにします。

※
ちなみに、「クイーンズ伊勢丹」は、品揃えに高級感があるところが、
好きなところです。でも、今回のサミット出店の目的が、「そこそこ品揃え
のあるお店が、夜遅くまで開いてるという利便性」にありますから、
問題ないと思います。クイーンズ伊勢丹がほんとにすきなら、
仙川に行けばいいだけの話ですから。

[169: 山ちゃん]

私もMR行って来ました。
やはり、かなり高めの値段設定で手が出ない感じです。
ただ、あの値段設定で１０００戸も完売できるとは到底思えないので、
売れ残った部屋（人気のない部屋）は、相当値引きされるのではないでしょうか？
経験上そう思います。
第一期販売については、申し込み者全員を抽選にならないように誘導するぐらいの商売をしないと今後苦しそうですね。
よって、焦って申し込むのは危険かも・・・・。
あくまで、私見ですが。

[170: 匿名さん、]

今は事前内覧会期間中です。これから、９月中旬にＭＲ正式オープンして、下旬に
グランドオープンすると思います。その間に来場したお客の要望を聞きながら、抽選にならないように
営業の方が、うまく住戸を振り分けていくと思います。
１期１次が一番熱いお客と資金に余裕がある客が来るので、その方々にはとりあえず買ってもらいます。
１期２次からは、資金不足の方や冷静な方が客としてくる確率が高く、販売も難しくなってきますから、
そこから、本当にほしい部屋にアプローチするのがいいと思います。
但し、テラスは建築が期わけしてますから、販売不振となれば、建築工期を遅らせて、販売価格の調整をする
こともありえます。
深沢ハウスも値引きしてます。販売が不調とならない限りは、庶民には手が届かないと言うことでしょうか。

[171: はやぶさ]

年収８００万円前後で買える限界は、４５００万円までかもしれません。
援助無で自助努力すると、こんなところが限界ではないでしょうか。
テラスは、世田谷区では久々の大型大規模物件だったので、期待が大きいものでした。
でも、買える範囲の限界の値段は存在します。
収入が伸びず、年金制度の崩壊、教育費の高騰、老後の生活など
住宅ローンを組む時のリスクはたくさんあります。
それでも、この物件の良さを認め買える人が、今後どのくらいいるのでしょうか。
時間をかけて見ていきたいです。

今週の住宅情報の特集に、テラスがのっていました。
ＭＲの実際の写真がなかったのは、残念でした。

[172: 三多摩るた]

はやぶささん

＞＞＞買える範囲の限界の値段は存在します。
＞＞＞収入が伸びず、年金制度の崩壊、教育費の高騰、老後の生活
＞＞＞など住宅ローンを組む時のリスクはたくさんあります。

ＭＲで初めて価格を提示されたとき、
「この人たちは、マーケットをどう捉えているのだろう？」
と感じたと書きました。

これは仮説ですが、自分たちの負債を返すためもあってか、
「消費者不在の値付け」になってしまっているところが腑に落ちません。
おっしゃるとおり、我々は、これからの人生、
多くのリスクを抱えているのですから。

価格には「適正」というものがあります。
この物件の価格が、消費者に「適正」と受け入れられるかどうか、
しばらくは静観したいと思っております。

[173: 大関]

ところで三多摩るたさんはガーデンヴィラ芦花公園は行かれた方でした
よね。かなりのご見識をお持ちの方とお見受けしましたので
比較論とか、どちらに傾いているかとかでも聞かせてくださいね。
お待ちしてます。

[174: 匿名さん]

この価格は近隣では相場か相場よりちょっと上ですよね
高いとはいえ買える人も存在する訳で
自分たちが買えない値段だからと言って業者に悪態を付くのはどうかと思いますが

[175: 三多摩るた１]

＞＞＞高いとはいえ買える人も存在する訳で
＞＞＞自分たちが買えない値段だからと言って業者に
＞＞＞悪態を付くのはどうかと思いますが

その通りですよね。
ですが、私なんかは、業者に悪態をつくというのではなく、
マス（マーケット）の大きさの話をしているつもりです。
要は、本当に売りたいのなら、マスを狙うべきではないかと。

このマンションを買える人は当然存在するとは思います。
ですが、逆に、その方々をターゲットにするならば、
もう少し戸数の小さいマンションにするべきでは？と。

マーケティング的な視点から判断しますと、
このマンションのコアターゲットは、そのような一部の方ではなく、
「ちょっとだけ背伸びすれば、世田谷に住めるファミリー層」
でないかと認識しています。

そのような方々の平均的な家族構成が、夫、妻、子供1〜2名だとすると、
今の住宅事情の趨勢からは、どう考えても75㎡では狭すぎる感があります。
事実、現状、中古物件で75㎡が売れ残っているのは、市場にニーズがないからですよね。

[176: 三多摩るた２]

統計では、マンションに必要とされる敷地面積は、
ほぼ10年単位で、5㎡ずつ広がってきているといわれています。
75㎡がもてはやされた時代からは、既に10年以上経過しており、
今求められているのは80㎡台、10年〜20年後の敷地面積拡大を
見込めば、90㎡台は必要なのです。

事実、今売れている、浦安のシーズガーデンやイオシス吉祥寺は、
そのようなニーズやマーケットの将来像に見事に合致しているといえます。
（もちろん、地価も関係はしていますが。）

故に、せめて、75㎡台をコアに売りたいのならば、
コアターゲットとなる層に合わせた値付けにしないといけないのでは？
これはもう変えられませんが、コア物件を75㎡ではなく、80㎡台に
すれば、もっと反応は違っていたかと思います。

結局、75㎡台を増やすことで戸数を増やして、
購入総額を伸ばそうというデベ側の見込みが見え透いているということが
言いたいわけです。

私があの敷地を使うのであれば、コンセプトはものすごくいいので、
空地率を上げ、敷地面積を贅沢に使って、
今より少ない戸数で、80㎡台をたくさんつくり、もっとゆったりとした
家族が優雅に暮らせるイメージが鮮明に持てる「テラス」を構成しますね。

デベのジレンマを無視した構想にしか過ぎませんが、
ユーザーの立場として、書きました。

ちなみに、浦安のシーズガーデンは、「浦安が住みたい街ではないから」
イオシス吉祥寺は、「直床であり、南側の環境変化がありそうだから」
という理由で見送っています。

[177: 匿名さん]

私も、三多摩るたさんと同意見です。
決して売主（デベ側）に悪態や悪口をいうつもりで書き込みはしていません。
徒歩１６分といえども、いい立地にあることは認めます。
ただ、予算があるし、現状５０００万円を超えてくると販売は苦戦する傾向にあります。
想定坪単価を維持するには、ユニットを９０平米や８０平米台ではなく７５平米程度に抑え、
グロス価格を圧縮するしかないとの売主側の意向わかりますが、
ファミリー層で一次取得者には、手が届かない値段に振れすぎてるきがしているだけです。

[178: 匿名さん]

>そのような方々の平均的な家族構成が、夫、妻、子供1〜2名だとすると、
>今の住宅事情の趨勢からは、どう考えても75㎡では狭すぎる感があります。
>事実、現状、中古物件で75㎡が売れ残っているのは、市場にニーズがないからですよね。

これは少々主観が入りすぎているのではないかと思います
東京都市圏ではやはり75㎡が主流だと思いますし、中古ではもっと狭い物件が主流で動いています。
80〜90㎡超える物件ではそれなりに良い価格付けがされているはずですし、ファミリー向けの安い物件は郊外の土地の安い所になると思います。
ちなみによく言われていることですが「不動産に掘り出し物はありません」

[179: 178]

追伸
私は４人家族ですが、75㎡クラスに住んでいて特に不便を感じておりません。

[180: 烏山住民]

＞このマンションのコアターゲットは、そのような一部の方ではなく、
＞「ちょっとだけ背伸びすれば、世田谷に住めるファミリー層」

そうですね。Dグラ芦花は環八沿いの50万円台/㎡が人気（完売）で、比較的高額のものが
まだ売れ残っています。
テラスとは距離的に近いものの環境が違うので比較はできませんが、こういった価格的な
アピールがテラスにはないですね。

営業の方も「資金計画は慎重に」とか言ってましたし、本当に売る気（竣工前完売）あるのでしょうか。
それとも世田谷にふさわしいスマートな人だけ購入して下さいといった営業スタイルなのでしょうか。

＞深沢ハウスも値引きしてます。販売が不調とならない限りは、庶民には手が届かないと言うことでしょうか。
どんなタイプが残って、どのくらい値引きしているのですか？

[181: 通りがかり]

三多摩るたさん、シーガーデン新浦安ですよ。
浦安でもなければ、シーズガーデンでもありません。
訂正しておきますね。