東京テラスって知っていますか？

[三多摩るた]

この度、世田谷区千歳台6丁目に建設予定のマンションです。
1000戸規模の長谷工ものです。
どんな情報でも構いませんので、皆様の情報をお待ちしております。

http://www.t-te.com/

[230: 三多摩るたPART1]

皆様

緑の多さに関して、コメントがありましたので少し。
この場面では、「希少性」というキーワードがポイントではないかと思います。

確かにおっしゃるとおり、緑が多いからといって、資産価値維持に
寄与する、必要十分条件になるかというとそうではないでしょう。

ですが「希少性」というキーワードでみると、
「ここまで、緑の多い物件は、このエリア内のどこを探してもない」
と考えることができ、必要十分条件ではないにしても、
一つの重要なファクターになると思います。

で、一番重要な「希少性」を図る尺度が「立地」というわけですね。
それは、紛れもない事実です。ですが同じ「立地」でも、もっと言えば、
「立地条件が変わらない」ことが唯一無二の「希少性」と言えるわけで、
そのことから、昨今、南側に第一種低層専用のエリアを臨む物件が
もてはやされるわけです。
（コスモグランリュクス世田谷は、その典型。でも、”自分たちだけが、
将来に亘って南側の眺望を確保されれば良いのか？”というあたりが、
低層エリアの住民の方々が掲げる問題の争点になっているはず。）

ちなみに、私のこのような考え方はもちろん受け売りで、
以下の書籍の内容に結構引っ張られています。

『「資産価値が落ちない」マンションを買う
〜値下がりしないマンションを見つける66のポイント〜』
（櫻井幸雄著/すばる舎）

ですが、この著者、知る人ぞ知るマンション評論家の大家で、
言っていることは極めてまともで、信憑性が高いです。

櫻井氏曰く、資産価値の落ちないマンションを見極めるポイントは、
次の3つが重要と。

①立地条件が変わらないこと
②マンション内の環境が変わらないこと
③管理がよいこと

[231: おおたか]

その櫻井さんとやらが編集しているという「住宅設備のうそほんと（http://www.yukadan.net/）」を読むと、到底まともな人物とは思えませんが。。。

[232: 三多摩るたPART2]

すいません。東京テラスのスレッドに、つらつらと、
一般論ばかりを書き連ねてしまいました。

ところで、
①は皆さんが検討されることですよね。

・隣の大きなマンションが建つ予定あるいは空き地がないか？
・高速道路が走る又は大規模再開発で環境が悪い方向に一変しないか？

などなど。
これは私の判断に過ぎませんが、
プラウド二子玉川は、商業地域にあることが一番のネックと感じました。
それが良いという人も勿論いますよ。
ですが、正直、あの周辺が、今後、どんな風に変貌を遂げるか
全く解りませんよね。実現するかどうかは別として、事実、
大規模再開発の話もありますし。

イオシス吉祥寺を見送ったのも、南側の公庫運動場に”嫌な気配”を
感じたからでした。ここは本当に残念でした。

②マンション内の環境が変わらないこと

これは分かり易く言えば、
”投資物件の入った、いわゆる「混在マンション」は買うな”
ということです。賃貸混在も、たまにありますよね。
最近では、イーストコモンズ清澄白河がその典型でした。
半分以上は賃貸だったんです。
その事実って、マンション内が荒れる相当大きな要素になると思ったんで、
私は見送りました。ちなみにプラウド二子玉川も「混在マンション」です。

[233: 三多摩るたPART3]

③管理がよいこと

中古物件の場合、管理の程度を自分の目で確かめることが出来る
のですが、新築物件の場合、それが出来ません。
そこで、一つの目安となるのが、「住民となる方々の質」ですよね。
収入とかではなく「意識」の問題です。
ゴミの分別に始まり、マンションの管理組合に対する積極的な働きかけ
に至るまで。

ちなみに私は、東京テラスの営業マンに聞きました。

「1000世帯をまとめ上げるため、管理会社となる長谷工コミュニティ
さんとしては、何か秘策があるのですか？」

営業マンは答えました。

「さあ、それはまだなんともいえませんね。」

と返しただけ。
これって結構重要なファクターなのに、まだ決まってないの？
とちょっと残念な気持ちになったのを覚えています。

[234: 三多摩るた]

おおたかさん

＞＞＞その櫻井さんとやらが編集しているという
＞＞＞「住宅設備のうそほんと」を読むと、
＞＞＞到底まともな人物とは思えませんが。。。

そうですか、それは失礼いたしました。
私も、別段、この櫻井先生とやらの信者でもありませんので、
逆に、その先生の意見で「こりゃだめでしょ！」というのがあったら、
教えてください。

ちなみに私の頭ん中には、4〜5人のマンション評論家の見解が
注入されており、目下、その方々からの意見を自分なりに咀嚼しながら、
価値観や見る目を育てている最中です。

[235: おおたか]

取り上げられているテーマを幾つか読めば、
「えーまじーこれがほんとにプロの記事かよ？？？」
という記述がすぐに見つかると思います。

[236: 匿名さん]

＞管理会社となる長谷工コミュニティ
営業マンにもよるかと思いますね。残念ながら、不動産屋さんって営業により
ぜんぜん対応が違うときがありますから。皆さんも経験済みかもしれませんが。
長谷工コミュニティの管理は建築雑誌で一番いいということでしたし、長谷工の
ガーデンアソシエという巨大物件を管理しているので心配してはいないですが。

[237: 匿名さん]

長谷工はいろいろなところで管理しているので、大丈夫だとは思います。
１０３６戸は、管理できる範囲と思います。

[238: 匿名さん]

住友不動産だから強気の価格で2年くらいかけて完売、というのがありましたが、
ここは住友不動産は販売のみで他には（価格付けに関しても）ほとんどタッチしていない、と聞きました。
どうなんでしょうか。

[239: ひかり]

三多摩るたさん

こんにちは。MRをみてきました！ワクワク、どきどきしながら３つのMRを見学しました。
９０M2のC１タイプは、間取り的に一番よかったですが、３F-5Fの予定価格は、
62００万円となっており、大幅な予算オーバーでした。それでもこのタイプに既に
要望書が7通以上入っていると営業の方が言っていました。
建具は、例のタワーマンションより劣って、ちょっと安っぽいな感じもします。
でも、やはり学校が近く、緑が多いところに惹かれて真剣に検討しています。

1036戸もあるので、10月の優先販売には申し込まない予定で、
売れ行きを見ながら検討していきたいと思っています。
今後ともよろしくお願いします。

[240: 匿名さん]

ところでこのあたりは地下に出来る外環道の影響はないんでしょうか？
直接真下を通る訳ではなさそうですが

[241: 匿名さん]

今月予約制内覧会が実施されていますよね。
今月土日８週で、１日１１０組目標として、１１０×８で８８０組の来場があるとすれば、
契約歩留まり１２％とすると、１０５組契約が１０月中になされることになるよね。
一番熱いお客がくるから、１３０組くらいは契約するんだろうなあ。
２２０万／坪は、世田谷区では普通なんでしょうか。
需要があるという事は、価格設定が「あたり」ということなんでしょうかね。

[244: 匿名さん]

長谷工は、債権放棄したりいろいろしてますけど、末端で働いている人たちは
すごくまじめな人が多いです。仕事に誠実なひとが多いと思っています。
純粋にテラスに関連すること語れるといいですね。

[245: 匿名さん]

外環道はルートを外れているので関係ないでせう。

[246: はやぶさ]

外環道のルートに、仮に関連するようなら、契約締結前の重要事項説明で説明される
はずだから、契約担当者に確認するに越した事はないよね。

今日は久我山ＧＨ検討してました。迷いますね。
家内がマンション購入に消極的なのも、迷いのひとつです。
今月から来月までに、あと数件ＭＲ見に行って、最終的に決めようかなあと
思っています。マンション購入も疲れますね（笑）

[247: 匿名さん]

ひかりさん

ようこそ、マンションコミュニティへ

＞＞＞９０M2のC１タイプは、間取り的に一番よかったですが、
＞＞＞３F-5Fの予定価格は、62００万円となっており、
＞＞＞大幅な予算オーバーでした。

そうなんですよね、うちも同じ間取りが俎上に乗りましたが、
如何せん、価格が高すぎて。。。

＞＞＞それでもこのタイプに既に要望書が7通以上入っていると
＞＞＞営業の方が言っていました。

それは嘘ではないと思うので、そういう事実を知ると、
やはり、この物件は、分不相応なのかと思ってしまいます。

＞＞＞建具は、例のタワーマンションより劣って、ちょっと安っぽいな
＞＞＞感じもします。

そうですよね、例のタワーと比較すると、
随分と安っぽいかも知れませんね。

＞＞＞でも、やはり学校が近く、緑が多いところに惹かれて
＞＞＞真剣に検討しています。

魅力もあるんです。しかも捨てがたい魅力が。
価格は高いですが、決して見送ったわけではありません。
そう考えると、価格って、最大のネックにはならないのですかね。

＞＞＞1036戸もあるので、10月の優先販売には申し込まない予定で、
＞＞＞売れ行きを見ながら検討していきたいと思っています。
＞＞＞今後ともよろしくお願いします。

うちも同じ方針で、しばらくは静観すると思います。
こちらこそ、宜しくお願いいたします。

[249: ひかり]

三多摩るたさん、

ご返信ありがとうございます。
うちは、昨夜家族会議を開きました。
こちらの物件を第一候補として検討することに意見が揃いました。
残りは、いつ申し込むか、どちらの棟にするかという問題です。
今の段階では、全ての間取図を教えていただけないので、全部の間取り
を知らずに申し込むのが後で後悔するのではないかと思っています。

家探しに関して、我が家では、最初の頃、一戸建てばかりを考えていましたが、
娘が転校しなくて済むということで、例のあのタワーマンションのMRに足を運びました。
それから、セキュリティ・メンテナンスなどを考えると、共働きの我が家にとって、
一戸建てよりマンションのほうが暮らしやすいことで、マンション探しに方向を転換しました。
（でも、未だに個人的に、一戸建てのほうが土地を持っているから、30年後、築30年のマンションと
築30年の一戸建てを比較したら、一戸建てのほうが資産性が高いではないかと思っています。）

うちも９０M２で58００万円以内の物件を探していますが、この予算でこちらの物件を購入する場合、
広さを妥協しないと購入できないですね。悩ましいですね。

はやぶささんのおっしゃる通りに、マンション探しも疲れますね。

[250: はやぶさ]

マンションも、価格が安いところから売れていく傾向が強いから、テラスも
下層階から売れていくのかもしれない。後は妻側住戸も売れていくのかもしれない。
今日の日経夕刊に、７５㎡住戸４０００万円台が数年前に比べ都心近くで買えるように
なった旨記事がありました。
地価下落傾向、都心回帰のなか、都内でマンションがもてたらいいと思っています。
テラスも、正直買いたいですが、予算が厳しいです。
「マンションは、これからも出てくるからあせるなよ」と同僚に言われても、
いいなあと思えるマンションは少ないんですよね。
間取り重視か、価格重視か、悩みどころなんですよね。

[251: 匿名さん]

ひかりさん

第一候補に決められたとのこと、それは何よりです。
ちなみに、プラスα（良い情報）として、以下のことがありました。

①空地率
56.35%とのことです。比較物件として、久我山GHの空地率は、
確か、70%だったと思いますので、ここも結構広いと思います。

②土壌汚染
ご存知の通り、ここは、元々青学理工学部のキャンパスだった故、
土壌汚染が気になるところです。やはり、六価クロムと水銀が検出
されたようですが、現状、きちんと土の入れ替えを完了させ、
基準値をクリア出来ているとのことです。

[252: 三多摩るた]

はやぶささん

＞＞＞「マンションは、これからも出てくるからあせるなよ」と
＞＞＞同僚に言われても、いいなあと思えるマンションは少ないんですよね。

おっしゃるとおりですよね。
焦っているんじゃなくて、欲しい物件が世の中にないから、
「本当に買えるの？」という不安から、
焦りのようなものを感じてしまうんですよね。
いやいや、本当に、
「なんで、ここをこうしないの？そうすれば買ったのに〜。」
という物件が多すぎます。

＞＞＞今日の日経夕刊に、７５㎡住戸４０００万円台が
＞＞＞数年前に比べ都心近くで買えるようになった旨記事がありました。
＞＞＞間取り重視か、価格重視か

本当のところはどうなんでしょうか？
我が家は、75㎡は既にテーブルから消えてしまっています。
妻曰く「75㎡の間取りで住むイメージがない」と。
今の賃貸が65㎡の2LDKなんで、子供が大きくなっていくことを考えると、
手狭な感じがしているのでしょう。

でも、都心で75㎡4000万円のニーズがあるということは、
そのあたりは、永遠の売れ筋ゾーンなんでしょうか。

要は、売るとき、貸すときのことが気になっています。

我が家の見込みは、

「きっとこの先、間取り、広さについて、ファミリー層のニーズが
拡大傾向になっていくと思われるので、3LDK〜4LDKの間取りで、
面積も85㎡くらいなければだめでは？」

というものです。
でもね、子供が巣立った後の85㎡、90㎡って広すぎるんですよね。
そうなると、子供が巣立った後は、貸すか売るかして、
夫婦共々、2LDKへ住み替えというのが、現実的な路線なのでしょうかね

[253: ひかり]

＞２５１　さん、

情報有難うございます。

空地率は56.35％も有るんですか。心強い数字ですね。しかし、今回分譲のD棟
と他の棟の間に距離は、あまり大きくないので、少し圧迫感があり、眺望も望めない
ように感じますが、いかがでしょうか。

久我山GHのMRを見ていませんが、空地率は70％もあると、住環境としては最高ですね。
しかし、教育施設が遠いということで、共働きの我が家は、こちらの物件のほうに
魅了を感じています。

引き続き、情報提供をお願い致します。

[254: 三多摩るた]

ひかりさん

最近よくやる失敗なんですが、251は、私でした（笑）。

＞＞＞久我山GHのMRで

久我山GHは、総合設計制度なるものを取り入れており、
一定要件（マンション内の環境など）をクリアすれば、一種低層でも、
6階までのマンションが建てられるという好条件を、
本物件では獲得しているようです。
その条件下での、今回の空地率実現というわけです。
方法論がしっかりしているあたり、さすが住友ですよね。

＞＞＞教育施設が遠いということで、共働きの我が家は、
＞＞＞こちらの物件のほうに魅了を感じています。

あちらのタワーがある区でも問題になっておりました、
生徒、園児の受け入れキャパは、
念のため、確認された方が良いかと思います。
世田谷区では、越境入園、越境入学も可能になるとかならないとかも、
噂レベルでは聞いていますが、確認が必要です。

＞＞＞今回分譲のD棟と他の棟の間に距離は、
＞＞＞あまり大きくないので、少し圧迫感があり、眺望も望めない

そうですね、圧迫感は否めませんよね。
それなりに配棟の工夫は見受けられるのですが、1000戸もある
物件ですので、マンション内の配棟如何で、相当、倍率・価格が変わると
思われます。

うちは、予算が合わないという理由で、
日当たりのわる〜いJ棟を薦められました。
「○○さんのためにご用意させていただきましたのが、こちらのJ棟です」
って、ちょっと複雑・・・。

[255: 匿名さん]

バスの増便などってあるのでしょうかね？
相当数のかたが通勤される訳ですから不安です。

[256: 匿名さん]

それは当然だと思いますよ。
バスの増便はね。

[257: 匿名さん]

>こちらの物件を第一候補として検討することに意見が揃いました。
>残りは、いつ申し込むか、どちらの棟にするかという問題です。
>今の段階では、全ての間取図を教えていただけないので、全部の間取り
>を知らずに申し込むのが後で後悔するのではないかと思っています

全部の間取りを見るまで待つ？ですか？待っていて、売れてしまった
物件に未練はないのでしょうか？
そうならないように、営業に相談されたのですか？
あまりにも受身のような気がしてなりませんが・・・。
ご自分で調べられることは調べてみたらいかがでしょうか？
それが一番納得できると思います。

[258: 匿名さん]

自分の気に入った間取りの部屋で、ナットクのいく階数でＯ棟なんてことは、
自分が積極的に情報収集しない限り無理ですよ。
早く検討し決めてしまうのが一番ではないでしょうか。

[259: おおたか]

＞252
出生率の推移を見てると、日本で最も多い家族形態は夫婦二人家族、
という日が早晩やってこないとも限りません。
そうなれば75平米で十分ということになるのでは？

[260: はやぶさ]

夫婦２人だけなら、７５㎡で十分だよね。
マンションは子供が成長する過程での大型耐久消費財だと思っています。
だから、８０㎡はほしいんですけど・・・むずかしい。
７５㎡で日が当たらなくてもテラスに住むかどうか・・・・難しいね。
資金計画厳しいなあ〜。

[261: ひかり]

＞２５７さん　２５８さん

アドバイス、ありがとうございます。
実は、営業担当の方から頂いたの間取図は、今回分譲対象Ａ−Ｗ、Ｃの一部、Ｄの一部でした。
Ｌａｎｄ　Ｐｌａｎを見て、ほかの棟の間取りも見せてほしいとお願いしましたところ、営業のほうにはまだ
渡されていないので見せられないといわれました。でも三多摩るたさんには、Ｊ棟の間取り図を見せて
いたようで、多分私が南向け希望といっていたから、Ｊ棟をを見せてくれなかったでしょうか。

もう一度、営業担当の方に確認してみます。

[262: ひかり]

三多摩たさん

＞生徒、園児の受け入れキャパは、念のため、確認された方が良いかと思います。
世田谷区では、越境入園、越境入学も可能になるとかならないとかも、
噂レベルでは聞いていますが、確認が必要です。

そうですね。塚戸小学校の受け入れキャパを確認しなければならないですね。区役所の
どちらの課に聞けばよろしいでしょうか。もしご存知であれば、教えていただきたいです。
千歳保育園は、規模的に小さい保育園のようで、転入はとても難しいと思います。明日、区役所に
入学、入園のことについて問い合わせてみます。

[263: 匿名さん]

コテハンの人で誰だとは言わないけど　高い高いばっか言い過ぎでは？
２ちゃんじゃないけど言葉遣いが丁寧なだけである意味嵐ですよ。
「自分の予算に合わないマンション＝全部高い」でしょ。
世田谷じゃなく調布か府中に行けばもっと安く買えますよ。駅から遠いから
無条件＝安いというのは世田谷には当てはまりません。不便な深沢の土地が
いくらか分かってます？　あなた達が買わなくてももう要望書は結構出ていて
私の希望する部屋も３人いました。高いと不満言う人で世田谷に住みたい人は
大和の環八沿いがいいかもしれません。一部屋位残っているかもしれません。
あそこはその分最上階のルーバル付が高すぎで半分以上売れ残っています。

[264: 匿名さん]

↑
＞要望書は結構出ていて

第1期ですからねえ・・・。
グリサラも第1期はすごかったらしいですよ。

[266: 匿名さん]

経済は需要と供給ですから、第１期は買える人が多いのだからいいのだ思います。
でも、１０３６ですから、自分のほしい部屋は必ずあると思って、焦らずに捜そうと思っています。

[267: 三多摩るた]

263さん

＞＞＞「自分の予算に合わないマンション＝全部高い」

この発想は、私も捨てないといけないなと思いました。
良いご指摘、有難うございます。

確かに、物件価格の下落に、心理的に便乗し、
「この価格は、今の趨勢からいくと、高いでしょ！」
と何の気なしに言い放ってしまうことは、
逆にデリカシーがないのではと、
少なくとも私は反省しております。

現状、東京テラスは、優先順位が下がっておりますが、
コンセプトが好きな物件でありますので、引き続き、
我が家の台所事情と相談しながら、検討はしていきたいと思っております。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[268: 匿名さん]

もちろんいろんな人が集まっていて、いろんな価値観があって、かつ何千万円
という買い物をするのですから、いろんな意見があるかと思いますし、多様な
意見こそこのような書き込みの活性化のもとかと思いますが、まれに個人攻撃
になったり言葉が乱れてしまったりするのはこのような書き込みの残念なところ
ですよね。そういう意味で三多摩るたさんの真摯な態度にはいつも感心してお
ります。これからも貴重な情報を提供してください。以上、本質と関係なく失礼
しました。

[269: 匿名さん]

みんながテラスについて、いろいろ情報交換できるといいんですよね。
販売初期は、値段が高いとか妥当だとかの議論が多いですけど、
時間がたつと、物件の内容について踏み込んだ意見が多くなりますよ。
どこのマンションの板も、そんな感じで推移しているみたいです。
踏み込んだ物件内容を、みんなで共有していきましょうね。

[270: 匿名さん]

>>そういう意味で三多摩るたさんの真摯な態度にはいつも感心してお
>>ります。これからも貴重な情報を提供してください。

同感です。

[271: はやぶさ]

明日、友人がテラスＭＲ見学に行きます。
新しい情報がありましたら、皆様にお知らせします。

私も、三多摩るたさんの情報収集能力と真摯な態度には、敬服いたします。
今後もよろしくお願いします。

[272: 匿名さん]

でも、ここはくそ高いよなー。
債務超過マンソンふぜいでよ。

[273: 匿名さん]

このマンシンンの資料取り寄せてみると、すごく緑が多いマンシンンだと思う。
世田谷だから、２００万円／坪超えても仕方がないよ。
あとは資金力ある人が集まるマンションになってほしいです。

[274: 三多摩るた]

皆様

日曜日には、千歳烏山の東京テラスを横目に、
調布まで足を伸ばそうと思っています。
三井（パークホームズシリーズ）と大京（ライオンズ）の
中古物件を見学するためです。

中古を見るのは初めてではないのですが、
随分と新築ばかり見てきて改めて、
「本来あるべきマンション管理とは？」を知りたいと思い、
既に管理組合が動いている中古物件を見ようと思いました。
非常に勉強になると思います。

今週の「都心に住む」の特集で、
広尾ガーデンヒルズが載ってましたよね。

20年経った今でも、概観から植栽から、全てが古めかしさを感じさせず、
それでいて、いぶし銀な趣きを醸し出していました。正に「名作」です。
「深沢ハウス」なんかもそんな気配を感じさせていますよね、最近。

私も早く「我が家だけの名作」に会いたいものです。
また良い情報があれば、ここで書き込みしますね。

[275: 257匿名です]

>ひかりさん

私は他の物件を契約しました。
小田急と京王に挟まれている本物件は立地として私が理想していた
ものに近いので勉強をしにMRにも行きました。
ただ、理想を追求しすぎると購入できませんので、注意されたほうが
いいと思います。許容範囲は（間取りも含めて）そこそこ広げておいたほうがいいと思います。

かくいう私、契約したのはマンションですが、一戸建てを希望してます。
なぜ購入しなかったのかというと、土地の広さと自分の出せる¥が見合ってない。
建物は注文しか考えていないからです。（私は一戸建てに住むほうが譲れない点が多いです）
いつか見合った土地があったら、一戸建てを立てようと思います。

今回購入したマンションでも気に入らない点はありましたが、調査し、すべて
納得した上で、購入しました。

他の方も、購入されるのはご自分とご家族です。
がんばってください。

[276: みー]

住友って言うより、長谷工さんて感じのまあ普通のマンションでした。

値段も、バス道りのうるさい方は確かに検討できるかもだけど、条件の
よい南向きは厳しい価格ですネ。

設備はまあまあですが、実際に使うには１０００戸の人が使えるの？て感じ
かな・・。

もう少し設備を減らして価格を下げたほうがよかったのでは。

検討するのは来年以降の方が、値引きが期待できますね。

[277: 匿名さん]

みーさん、ってＧＶのみゆみゆさんと同じ方でしょう。
価格の話が適正でないというのは私もわかるのですが、いい加減
すぐに値引きの話をするのはやめましょうよ。
建設的な意見交換をしたいんでしょう？

不愉快に思っている人おおいですよ。

[278: 匿名さん]

ガーデンヴィラの板でも「みゆみゆ」さんは、浮いてますね。
値引きしか考えてないほど、心が貧しいのでしょうね。

[279: 263]

>278 困ったちゃんです（笑）。多分予算が低いのに買えないで愚痴を言って
いるのだと思います。私の意見に賛同してくれる人がいて良かったです。
私も長谷工が絡んでいるのはマイナスと
思っていますが、こればっかは仕方ないですね。でも売主は積水が絡んで
いて　まあ微妙なバランスが取れた物件でしょう。ＭＲ行った人、パンの味は
どうでしたか？　うちは子供の分として２つお土産をくれました。予想では
１個１００円でご提供らしいです。ところで千歳烏山には月極めの自転車
置き場はあるのでしょうか？車であの道を通ると自転車が溢れているのが
気になります。