『京急シティ上永谷Ｌ−ウィング』その２

[匿名さん]

最初のスレッドが４５０を超えたので、勝手に新スレをたてました。
すでに購入された方＆購入を検討している方で情報交換していきましょう！

旧スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38774/

所在地：神奈川県横浜市港南区22
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン「上永谷」駅から徒歩1分

[162: さきち]

センター北某完売物件わたしも、私もいいなと思いました。でも、隣に１０％程度価格の安い同規模マンションができると聞きました。
そうするとそれに引っ張られてあの物件の中古価格も落ちちゃいますね。センター北駅周辺はまだまだ空き地が多く存在しますので
マンションが建つ要素が多いですね。
Ｌウイングの場合、周りには大規模マンションが建ちそうな場所がないのでここにしようかどうか迷っています・・・。

[163: 匿名さん]

検討している一人なのですが、２００７年入居は長いですよね？
通常第一次募集終了は入居一年以内だと思うのですが・・・
京急はどういう考えなのですかね？

[164: 匿名さん]

自分が見て回った物件は、同じような入居時期が多かったので
特別に長いとは思わなかったです。
２００７年末とか２００８年とかも平気でありましたよ。
タワーとか大規模物件ばかり見たからかもしれませんが。
すでに購入してしまった身としては待ち遠しいのは確かです。

[165: 匿名さん]

ここいらへんだと、プライズヒルもパークタワーも第一期から入居まで二年くらいかかりますよ。
規模の大きいマンションだからしょうがないでしょう。
短期間の工事で変な建物作られても困りますしね。

[166: 匿名さん]

大型物件だから長い期間募集を募ってゆっくり売るような気がします。
あわてて販売して安売りされても困りますしね！

[167: 匿名さん]

販売時期の谷間で話題が無くなり盛り下がって参りました♪

[168: 匿名さん]

ここを買った知り合いの方、何人かに聞きましたが、ここのスレッド知っている人は
あまりいないみたいですね。
まあ、一部の人だけなのでスローライフで行きましょう！！先長いしね。

[169: 匿名さん]

こないだテレビでアギヨウコ見ました。

[170: 匿名さん]

今日から第１期２次の登録開始ですよね。
どんな感じなんですかね？
あと、キャンセル住戸がいつの間にか一つ減ってますね。

[171: 匿名さん]

2007年なの？
公庫ならいいけど民間のローン組むには怖いな。

[172: 匿名さん]

３５年固定１％でどーかな？

[173: 匿名さん]

どーかなって、アンタ

[174: 匿名さん]

ここの購入を考えてる者なんですが、ここのモデルルームの床が少しペコペコしてると思うんですが、実際の建物もこんなに柔らかいんですかね？今まで見てきたモデルルームが、硬い床だったので少し驚きましたが、みなさんは、どのようにお考えですか？

[175: 匿名さん]

購入を検討しているものです。
ここの管理費って大型物件にしては少し高くないですか？
何軒かＭＲを見に行きましたが、４００戸位だと１万円ちょっとが多いのですが・・・？

[176: 匿名さん]

Ｌウイング購入した者ですが、私が京急さんに代わってお答えします。
>174
Lの床は二重床ではなく、直床です。従ってスラブの上に緩衝材があるので、フワフワ感があります。
っま、慣れの問題ですかね。私は今まで直床に緩衝材のフワフワ床に住んでいましたので、慣れています。
>175
私も少し高いと思っています。同じような物件に比べて私の感覚ですと、３〜４千円高いかな？
と言うのが正直な感想です。
１７４，１７５さん同じ方？

[177: 匿名さん]

>>176
違います。私は175です。
高い理由は何ですか？
将来の管理費はあまり上昇しないのですか？

[178: 匿名さん]

>175
高い理由はわかりません。何ですかね？
まあ、ここの場合はインターネットとケーブルテレビはいっているのでそれをひいて
私の感覚は上記です。
長期修繕計画では３０年後でも現在に＋１万程度だったのでそれは安いかな？
納得いかなかったら、将来的に相見積もりとればイイかな？

[179: 匿名さん]

85にも書きましたが、検索してみたところ管理費の平均は以下のような感じのようです。

１㎡あたり単価：
　東京23区　：211円
　横浜市　　：184円
　千葉市　　：146円
　首都圏平均：188円

インターネット(1890円/月)やCATV(525円/月)、
町内会費(300円/月)の分を管理費から引いて占有面積で割ると、
Ｌウィングの１㎡あたりの単価はどのタイプも178.5円前後になります。
千葉なんかと比べると確かに高いですが、
横浜の平均と比べれば高くはない気がするのですがどうでしょう？

[180: 匿名さん]

>178
今やインターネットやケーブルテレビが入っているのは当たり前です。
管理費が高いのは２４時間管理体制（有人）だからですかね？

[181: 匿名さん]

>>179
大型物件にしては高いのではないかと・・・？

[182: 匿名さん]

１７８です。
>180
>今やインターネットやケーブルテレビが入っているのは当たり前です。
入っていても別料金のところが多いです。

＞管理費が高いのは２４時間管理体制（有人）だからですかね？
これも理由の一つでしょうが、それでも他と比べると少し高いと感じてます。

[183: 匿名さん]

>>182
大型物件で別料金というのは私が見学に行ったところではありませんでした。
Ｌは管理事業について説明会はあったのですか？
管理費の上がり具合はどうなのでしょう？

[184: 匿名さん]

管理費は安くなることはあっても高くなることはありません。
けどむやみに安くすればいいってものでもないので、
高いか安いかではなく、「適正なサービスを行わせる」
という観点から考えた方がよいとおもいます。

とりあえず様子を見ましょうか。

[185: 匿名さん]

>183
>大型物件で別料金というのは私が見学に行ったところではありませんでした。
どこの物件見に行ったんですか？
わたしがここら辺でみに行ったモデラピーク、プライズヒル、東戸塚パークタワーは別料金でしたが・・・。

[186: 匿名さん]

そうですね！
だけど初期の設定より管理費が安くなることってあるんですか？
初期の管理費が高い理由はなんですか？

[187: 匿名さん]

>>183
こんなところで、グタグタ行ってないで自分で京急に聞けば？

[188: 179]

183さん
この近辺で私が知っている範囲だと、
インターネットが別料金なのは以下の物件です。

プライズヒル　　　　　　　　：2625円/月
グランシティ上永谷　　　　　：2980円/月
Brillia Grandeみなとみらい ：840円/月

他にもあった気がするけど思い出せません。
自分の感覚ではインターネットが別料金なのは50%くらいでしょうか？

あと、管理費が高めとすると雨水調整池維持費の年間300万円というのも
影響がありそうな気がします。

ちなみに、大規模物件だとい１㎡あたりいくらぐらいが妥当なんですかね？
私は179に書いたような計算で納得して購入してしまったのですが、、、

[189: 匿名さん]

174ですが・・・
176さんが実際にふわふわ床に住んでいて、慣れれば問題ないということなので、参考になりました。
ちなみに、Lは、隣に住んでいる人の音は聞こえないのでしょうか？私はマンションに住んだことがなく、
まったく分からないので・・

[190: 匿名さん]

それは誰もＬに住んだことがないので、分からないのでは？（笑）
どんな物件でも、いくら数値上は良くても実際に住んでみないと分からないですね

[191: 匿名さん]

>>188
どのくらいが妥当か？はわかりませんが、私の訪問した限りでは１１，０００円前後（８０㎡で）が４００戸前後の管理費と思っていました。
Ｌの管理費だと４０戸位の有人管理人がいる管理費と変わらないと思います（その後の値上がり具合はわかりませんが・・・）

[192: 179]

191さん
80㎡で11000円ということは137.5円/㎡ですか。
それと比べると確かに高いですね。
ただ、自分もスケールメリットという観点で考えたことがなかったので、
ちょっと調べてみたところ以下のような記事を発見しました。

ttp://allabout.co.jp/house/mansionlife/closeup/CU20030510/
ttp://www.kantei.ne.jp/PDFs/38TR-cost.pdf

これを見る限りは、大規模の方が管理費が割安ということはなさそうですよ。
ただ、本来はスケールメリットが無いのはおかしいと思うので、
見直しの価値はありそうですね。
皆で管理業務に目を光らせて、無駄な部分を削っていけば
適正な価格になっていくのではないでしょうか？

[193: 匿名さん]

＞１９２さん
確かに大規模の方が管理費は割高になるとでてますね。
でもこれは窓を完全FIXしている超高層マンションの窓ガラス拭き
などもはいっているからではないでしょうか？
191さんの言うような１１，０００円まではいかなくても、同規模・同サービス
の他のマンションと比べてもあと４，５千円は下げられる余地はありそうです。
おっしゃるとおり値段にふさわしいサービスかじっくり見ていく必要がありますね。
ところでオプション会っていつ頃開催されるのでしょう？

[194: 179]

193さん
私も192に書き込んだ後、ちょっと考えてみたのですが、
そもそも管理費の内、清掃費などは規模が大きくなれば
その分の人員を増やさないとまかなえないでしょうし、
光熱費や水道代、エレベーターの保守点検なども規模が
大きくなれば比例して大きくなるような気がします。
スケールメリットが無いことはないでしょうが、
ある一定規模になるとあまり効果は無くなり、
逆に大規模物件に特有の費用が発生するために割高に
なっているのではないでしょうか？
まぁ、管理会社の言いなりになって管理費を払い続けるのは良くないので、
値段にふさわしいサービスか目を光らせて行きたいですね。
千葉の平均が146円なのだから、下げられないことは無い気がします。

ところで、修繕積立金については皆さんどう考えていらっしゃいますか？
こちらについては、私はちょっと足りないのではないかという気がしています。

あと、オプション会は６月下旬と聞いた気がするのですが、
確かにまだ連絡がありませんね。どうなったんですかね？

[195: 匿名さん]

私も確か６月下旬の土日になる予定と、モデルルームのオプション担当に聞いたのですが
連絡がありませんね。

[196: 匿名さん]

>>194
大規模になると管理費に負担を生じるということですか？
それではなぜ大規模なマンションが注目されるのですか？
管理費ではなく、修繕費のみ優遇されるのですか？

[197: 匿名さん]

>>196
そんなこと、自分で調べたら。
あんた人にモノを聞く文章の書き方知らないの？
聞く、聞くだけじゃなくて自分でも情報提供しなさいよ。
因みに私は１９４ではありませんが・・・。

[198: 匿名さん]

>それではなぜ大規模なマンションが注目されるのですか？
確かにケンカ売っているような文章ですね・・・。
何故って聞かれても、買おうと思っている人が管理費高くても、
それ以上に大きいところがいいと思っているからでは？
管理費も大切な要素の一つだけれど、マンションは管理費だけじゃ
ないでしょう。
１９６さんはマンション買うときに管理費だけで決めるんですか？
だったら大規模でもここより管理費安い物件あるのでそちらは如何ですか？

[199: 匿名さん]

他の大規模物件で高いところと安いところを比べていたら２４Ｈ常駐か否かが
高いか安いかの分かれ目みたいですね。大規模物件は２４Ｈ常駐が当たり前と
思っていたのですが、日勤・通勤が普通みたいですね・・・。
Ｌも管理費下げようと思えば２４Ｈ機械監視＋日勤がいいかも。

[200: 匿名さん]

幼稚園の時から25年間位からずっとこの辺で住んでいる者です。

何を重視するかによってこの物件の評価は異なってくると思いますが、
私は個人的には割高と見て購入を見送ろうと思っています。

一番のポイントは設備・仕様が貧弱という点です。
他も戸塚のモデラピークス、プライズ・ヒルなど、いろいろ見て回っていますが、
免震、SI、二重床・二重天井、集中配管、ペアガラスといったものが多くなってきている中で、
この物件は設備・仕様が多少物足りないのに物件価格は高いと感じました。

物件価格が高くなっている原因は土地の価格が大きいと思いますが、
日照権の問題から、まわりの住民（主にいずみプラザだと思いますが）との協議の結果
当初設計よりも低くなってしまったことにもあるのかもしれません。

駐車場の図面を見ると、「これ、どうやって車出すんだろう？」といった部分や、
「ごみ捨て場までどうやって歩いていくんだ？」といった部分があったりもしたので、
当初設計より低くなって販売戸数が減ってしまた分、
何とか帳尻合わせして設備仕様を削っているんじゃないかな？と感じてしまいました。
（邪推かもしれません。）

あと地下が貯水池になっているという点も、
万が一の洪水の時や、今後のメンテナンスが必要になった場合等を考えると、
少し不安という面もあります。

購入された方は、どういったポイントから購入を決断されましたか？
やはり立地ですかね？
私個人的には丸山台はとっても気に入ってますが、
何でここまで高いのか不思議です。

丸山台は横浜市港南区では港南台に次いで高級？住宅街でが、
近くに低所得者向け市営住宅等がたくさんあるという影響もあるのか、
ヤンキーもけっこういますし、パチンコ屋もいっぱいあり、
子供の教育環境として必ずしも良い環境でもない気がするのですが。

以前、販売員に聞いた時は、丸山台近辺の戸建から買い替えるご年配の方が多く、
若い人は少ないということでしたが、実際そうなんですかね？

[201: 179]

196さん
194に書いた内容は、192で貼り付けたホームページの内容を
自分なりに解釈したことを書いただけで正しくないかもしれません。
この点はご理解ください。
ただ、データとしてはそのような結果が出ているようです。

あと、なぜ大規模物件が注目されるのかということですが、
まず広告費が沢山使えるということですかね？
あとは、大規模物件でなければ実現不可能な共用施設などの
他との差別化要因があるからではないでしょうか？
私がぱっと思いつくのは、とりあえずこんな感じです。

あと、修繕積立金については、一般的な話を書いているのではなく
Ｌウィングの長期修繕計画を見ると、ちょっと足りなさそうな
気がするといことでした。舌足らずですみません。
特に20年目前後はいろんな修繕がまとめて実施されるようで、
修繕積立金の残高が、かなり少なくなっています。
(金額をむやみに書き込むのは良くない気がするのでやめておきます。
売買契約添付書類をお持ちの方は22番の資料を見てください。)
計画どおりに行けば問題ないのですが心配しすぎでしょうか、、、

可能なら管理費を削減して、その分を修繕積立金にまわすなど
できないものですかね？

[202: 匿名さん]

購入を検討しているものです。
私が気になっているのは地下の貯水池と住戸の方向です。
皆さんはどのような基準で選んだのですか？
（大きさ，価格，方位など）

[203: 匿名さん]

200さん、Ｌを購入した者です。
>この物件は設備・仕様が多少物足りないのに物件価格は高いと感じました。
確かにそうですよね、私もそう思います。色んなことで超高層仕様ですよね、超高層ではないのですが。
やはりプライズ当たりと比べると物足りなさが残りますね。

>駐車場の図面を見ると、「これ、どうやって車出すんだろう？」といった部分や、
>「ごみ捨て場までどうやって歩いていくんだ？」といった部分があったりもしたので
私も図面見ましたが、車は出しにくいことないと思いますよ。駐車場からの出口も多少混んでいる
場合がありますが、毎日見ている限りでは問題ないと判断しています。
ゴミ捨ても近くの他のマンションみたく外に出る必要も無いので私は大丈夫ですね。

やはり立地ですかね？
多分ここを買った方のほとんどがそうだと思いますよ。やはりこの立地は何物にも
代えられませんでした。図書館があって、病院もあって、百均もあって、スーパーもあって
ＤＳもあって、銀行もあって、学校も近くて・・・etcという立地がほかに見あたりませんでした。

>私個人的には丸山台はとっても気に入ってますが、
>何でここまで高いのか不思議です。
まあ私も安いに越したことはなく、戸建てが良かったのですが、同じ環境が享受できる
駅徒歩圏の丸山台といえば売り物はほとんどでないし、でてもコートヒルズみたく
ベラボーな価格（土地だけでＬ買えます）だし・・・。やはり丸山台の地下が高い
以上は他に選択肢がないかと。確かに高いですけれど、同じ丸山台のライ○○○より
は割安ですし。

[204: ２０３]

>ヤンキーもけっこういますし、パチンコ屋もいっぱいあり
まあ、これは妥協の範囲ですね。確かに見ますが、たまにですし。
私の前に住んでいた港北の某駅はヤンキーもいましたが、ヤンママ
も凄かったですよ。それに比べればここはおとなしいものです。

と言うわけでここを購入したのは他に選択肢がなかったからです。
生活環境を変えてもOKであればここより安いプライズも良かったのですが
ここの良さをわかり、生活環境を変えないと言うことであれば、上永谷駅
徒歩９分以内に大規模物件が建ちそうなところがなかったので、
ここしか残らなかった次第です。
確かに設備・仕様はイマイチかと思いますが、土地の値段、また住んでいる最初は
設備・仕様も最新ですが、１０年も建てばその設備・仕様も時代に取り残されることを
考えると、一緒かと。
まあ以上のような事を勘案してＬに決めました。丸山台を非常に気に入っている
私にはここを買うか、いつ建つかわからないマンション建設を待つかの選択肢しか
なかったもので。
２００さんはＬを買わないとすると、どういう選択をするのでしょうか、
お教えいただければ有り難いです（＾＾）

[205: 匿名さん]

１０年後は三重天井・三重床・三重ガラス・超免震・SSI・・・。
４，５年前に二重天井etcは標準でしたか？違いますよね。
オール電化なんかも廃れてソーラ電化が標準になるんだろうな。
テレビも一昔前には考えられなかったデジタルしかないしね・・・。
まあ、最新と言ってもいつかは廃れるものです・・・。

[206: 確かに]

その当時はいずみ○○○も最新の設備だったな。

[207: 匿名さん]

200さん
既に購入したものですが、やはりここを購入した決め手は立地です。
私は後から改善するのが難しいことから優先順位を付けて考えたのですが、
そうすると立地がどうしても最上位になります。
設備や仕様は確かに他の物件に比べると見劣りする部分もあります。
ただ、何でもメリットもあればデメリットもあるので、
自分にとって本当に何が必要か考えたところ、
Ｌウィングは自分にとって必要なものは、ほとんど揃っていました。
(できれば免震は欲しかったですが、、、)

駐車場は実家の駐車場がもっと凄かったので、私はなんとも思いませんでしたが、
確かに運転が苦手な方だと、ちょっと苦労しそうな場所もありますね。
ごみ捨て場は私も気になりましたが、それほど大きなマイナスとは判断しませんでした。

地下の貯水池は洪水の際には、むしろ無い方がまずいのではないでしょうか？
メンテナンスについては、管理費に少なからず影響があるようですが、
(1戸あたり平均650円/月くらいの負担になるようです。)
新参者が駅前に住むんだから多少は仕方ないかなと考えてます。

パチンコ屋が多いのは確かにちょっと気になりますが、
ヤンキーはそんなに居ますかね？
私が見学した他の物件に比べれば、全然少ないと思いました。
駅前の物件しか見てないからかもしれませんが。

[208: 匿名さん]

皆さん大人だ。素晴らしい。
「今頃馬鹿なこと言ってんな、頭悪い奴だな。
　最初から読み直せ！」
と突き放そうと思ってたけど・・・。

[209: 匿名さん]

７月の公庫の金利下がらないかな？→７月1日発表！（現在3.06％35年固定）
６月の申し込みを営業さんにすすめられたのですが、とりあえず７月の金利を見てから
申し込みたかったので保留中です。
19年3月の金利が上昇すると不安なのでとりあえず公庫を申し込む予定です。

[210: 匿名さん]

>>208
う〜ん、「頭悪いやつ」が、仮に批判的な意見を書いたからといって、
放逐する必要はないと思いますが・・・。
好きな人は好き、嫌いな人は嫌いなので、人それぞれ意見があって、
それを書き込むことは勝手でしょう。

それとも、マンションを検討するすべての人が、この物件を気に入らないと
許せないとでも？

[211: 匿名さん]

結局突き放してないんだから、え〜んでないの？