『京急シティ上永谷Ｌ−ウィング』その２

[匿名さん]

最初のスレッドが４５０を超えたので、勝手に新スレをたてました。
すでに購入された方＆購入を検討している方で情報交換していきましょう！

旧スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38774/

所在地：神奈川県横浜市港南区22
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン「上永谷」駅から徒歩1分

[182: 匿名さん]

１７８です。
>180
>今やインターネットやケーブルテレビが入っているのは当たり前です。
入っていても別料金のところが多いです。

＞管理費が高いのは２４時間管理体制（有人）だからですかね？
これも理由の一つでしょうが、それでも他と比べると少し高いと感じてます。

[183: 匿名さん]

>>182
大型物件で別料金というのは私が見学に行ったところではありませんでした。
Ｌは管理事業について説明会はあったのですか？
管理費の上がり具合はどうなのでしょう？

[184: 匿名さん]

管理費は安くなることはあっても高くなることはありません。
けどむやみに安くすればいいってものでもないので、
高いか安いかではなく、「適正なサービスを行わせる」
という観点から考えた方がよいとおもいます。

とりあえず様子を見ましょうか。

[185: 匿名さん]

>183
>大型物件で別料金というのは私が見学に行ったところではありませんでした。
どこの物件見に行ったんですか？
わたしがここら辺でみに行ったモデラピーク、プライズヒル、東戸塚パークタワーは別料金でしたが・・・。

[186: 匿名さん]

そうですね！
だけど初期の設定より管理費が安くなることってあるんですか？
初期の管理費が高い理由はなんですか？

[187: 匿名さん]

>>183
こんなところで、グタグタ行ってないで自分で京急に聞けば？

[188: 179]

183さん
この近辺で私が知っている範囲だと、
インターネットが別料金なのは以下の物件です。

プライズヒル　　　　　　　　：2625円/月
グランシティ上永谷　　　　　：2980円/月
Brillia Grandeみなとみらい ：840円/月

他にもあった気がするけど思い出せません。
自分の感覚ではインターネットが別料金なのは50%くらいでしょうか？

あと、管理費が高めとすると雨水調整池維持費の年間300万円というのも
影響がありそうな気がします。

ちなみに、大規模物件だとい１㎡あたりいくらぐらいが妥当なんですかね？
私は179に書いたような計算で納得して購入してしまったのですが、、、

[189: 匿名さん]

174ですが・・・
176さんが実際にふわふわ床に住んでいて、慣れれば問題ないということなので、参考になりました。
ちなみに、Lは、隣に住んでいる人の音は聞こえないのでしょうか？私はマンションに住んだことがなく、
まったく分からないので・・

[190: 匿名さん]

それは誰もＬに住んだことがないので、分からないのでは？（笑）
どんな物件でも、いくら数値上は良くても実際に住んでみないと分からないですね

[191: 匿名さん]

>>188
どのくらいが妥当か？はわかりませんが、私の訪問した限りでは１１，０００円前後（８０㎡で）が４００戸前後の管理費と思っていました。
Ｌの管理費だと４０戸位の有人管理人がいる管理費と変わらないと思います（その後の値上がり具合はわかりませんが・・・）

[192: 179]

191さん
80㎡で11000円ということは137.5円/㎡ですか。
それと比べると確かに高いですね。
ただ、自分もスケールメリットという観点で考えたことがなかったので、
ちょっと調べてみたところ以下のような記事を発見しました。

ttp://allabout.co.jp/house/mansionlife/closeup/CU20030510/
ttp://www.kantei.ne.jp/PDFs/38TR-cost.pdf

これを見る限りは、大規模の方が管理費が割安ということはなさそうですよ。
ただ、本来はスケールメリットが無いのはおかしいと思うので、
見直しの価値はありそうですね。
皆で管理業務に目を光らせて、無駄な部分を削っていけば
適正な価格になっていくのではないでしょうか？

[193: 匿名さん]

＞１９２さん
確かに大規模の方が管理費は割高になるとでてますね。
でもこれは窓を完全FIXしている超高層マンションの窓ガラス拭き
などもはいっているからではないでしょうか？
191さんの言うような１１，０００円まではいかなくても、同規模・同サービス
の他のマンションと比べてもあと４，５千円は下げられる余地はありそうです。
おっしゃるとおり値段にふさわしいサービスかじっくり見ていく必要がありますね。
ところでオプション会っていつ頃開催されるのでしょう？

[194: 179]

193さん
私も192に書き込んだ後、ちょっと考えてみたのですが、
そもそも管理費の内、清掃費などは規模が大きくなれば
その分の人員を増やさないとまかなえないでしょうし、
光熱費や水道代、エレベーターの保守点検なども規模が
大きくなれば比例して大きくなるような気がします。
スケールメリットが無いことはないでしょうが、
ある一定規模になるとあまり効果は無くなり、
逆に大規模物件に特有の費用が発生するために割高に
なっているのではないでしょうか？
まぁ、管理会社の言いなりになって管理費を払い続けるのは良くないので、
値段にふさわしいサービスか目を光らせて行きたいですね。
千葉の平均が146円なのだから、下げられないことは無い気がします。

ところで、修繕積立金については皆さんどう考えていらっしゃいますか？
こちらについては、私はちょっと足りないのではないかという気がしています。

あと、オプション会は６月下旬と聞いた気がするのですが、
確かにまだ連絡がありませんね。どうなったんですかね？

[195: 匿名さん]

私も確か６月下旬の土日になる予定と、モデルルームのオプション担当に聞いたのですが
連絡がありませんね。

[196: 匿名さん]

>>194
大規模になると管理費に負担を生じるということですか？
それではなぜ大規模なマンションが注目されるのですか？
管理費ではなく、修繕費のみ優遇されるのですか？

[197: 匿名さん]

>>196
そんなこと、自分で調べたら。
あんた人にモノを聞く文章の書き方知らないの？
聞く、聞くだけじゃなくて自分でも情報提供しなさいよ。
因みに私は１９４ではありませんが・・・。

[198: 匿名さん]

>それではなぜ大規模なマンションが注目されるのですか？
確かにケンカ売っているような文章ですね・・・。
何故って聞かれても、買おうと思っている人が管理費高くても、
それ以上に大きいところがいいと思っているからでは？
管理費も大切な要素の一つだけれど、マンションは管理費だけじゃ
ないでしょう。
１９６さんはマンション買うときに管理費だけで決めるんですか？
だったら大規模でもここより管理費安い物件あるのでそちらは如何ですか？

[199: 匿名さん]

他の大規模物件で高いところと安いところを比べていたら２４Ｈ常駐か否かが
高いか安いかの分かれ目みたいですね。大規模物件は２４Ｈ常駐が当たり前と
思っていたのですが、日勤・通勤が普通みたいですね・・・。
Ｌも管理費下げようと思えば２４Ｈ機械監視＋日勤がいいかも。

[200: 匿名さん]

幼稚園の時から25年間位からずっとこの辺で住んでいる者です。

何を重視するかによってこの物件の評価は異なってくると思いますが、
私は個人的には割高と見て購入を見送ろうと思っています。

一番のポイントは設備・仕様が貧弱という点です。
他も戸塚のモデラピークス、プライズ・ヒルなど、いろいろ見て回っていますが、
免震、SI、二重床・二重天井、集中配管、ペアガラスといったものが多くなってきている中で、
この物件は設備・仕様が多少物足りないのに物件価格は高いと感じました。

物件価格が高くなっている原因は土地の価格が大きいと思いますが、
日照権の問題から、まわりの住民（主にいずみプラザだと思いますが）との協議の結果
当初設計よりも低くなってしまったことにもあるのかもしれません。

駐車場の図面を見ると、「これ、どうやって車出すんだろう？」といった部分や、
「ごみ捨て場までどうやって歩いていくんだ？」といった部分があったりもしたので、
当初設計より低くなって販売戸数が減ってしまた分、
何とか帳尻合わせして設備仕様を削っているんじゃないかな？と感じてしまいました。
（邪推かもしれません。）

あと地下が貯水池になっているという点も、
万が一の洪水の時や、今後のメンテナンスが必要になった場合等を考えると、
少し不安という面もあります。

購入された方は、どういったポイントから購入を決断されましたか？
やはり立地ですかね？
私個人的には丸山台はとっても気に入ってますが、
何でここまで高いのか不思議です。

丸山台は横浜市港南区では港南台に次いで高級？住宅街でが、
近くに低所得者向け市営住宅等がたくさんあるという影響もあるのか、
ヤンキーもけっこういますし、パチンコ屋もいっぱいあり、
子供の教育環境として必ずしも良い環境でもない気がするのですが。

以前、販売員に聞いた時は、丸山台近辺の戸建から買い替えるご年配の方が多く、
若い人は少ないということでしたが、実際そうなんですかね？

[201: 179]

196さん
194に書いた内容は、192で貼り付けたホームページの内容を
自分なりに解釈したことを書いただけで正しくないかもしれません。
この点はご理解ください。
ただ、データとしてはそのような結果が出ているようです。

あと、なぜ大規模物件が注目されるのかということですが、
まず広告費が沢山使えるということですかね？
あとは、大規模物件でなければ実現不可能な共用施設などの
他との差別化要因があるからではないでしょうか？
私がぱっと思いつくのは、とりあえずこんな感じです。

あと、修繕積立金については、一般的な話を書いているのではなく
Ｌウィングの長期修繕計画を見ると、ちょっと足りなさそうな
気がするといことでした。舌足らずですみません。
特に20年目前後はいろんな修繕がまとめて実施されるようで、
修繕積立金の残高が、かなり少なくなっています。
(金額をむやみに書き込むのは良くない気がするのでやめておきます。
売買契約添付書類をお持ちの方は22番の資料を見てください。)
計画どおりに行けば問題ないのですが心配しすぎでしょうか、、、

可能なら管理費を削減して、その分を修繕積立金にまわすなど
できないものですかね？