フェイバリッチタワー品川 ＥＤＩＴ?２

[トッポイジージョ]

品川駅徒歩１１分
ＦＡＶＯＲＩＣＨ　ＴＯＷＥＲ　ＳＨＩＮＡＧＡＷＡ

品川マンション先進街区のセンターゾーン。
南面からふりそそぐ陽光と眺望にめぐまれたポジションに、
新発想「EDIT　MADE」(※)マンションが誕生。

４５０を越えたので移動しました。

ＥＤＩＴ?１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41202/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[401: 匿名さん]

玄関にクリスマスツリーを置くところ多いみたいですが、ここはどうするのかな？
もし、管理費から捻出の場合、反対ですか？賛成ですか？
私は金額によります。２〜３万なら置いてほしいと思っています。

[402: 匿名さん]

クリスマスツリーを置いたことによる満足度が金銭価値にして１人いくらくらいになるかでしょうね。
それが平均３００円であれば許容範囲ということであれば、３００円×２２３世帯で６万円くらいのものは
大丈夫ということなんでは。

[403: 匿名さん]

たぶん内覧会の時期が10-12月ですし　手直しした後の最終確認が12月でしょうから
伊藤忠/竹中/木内のどこかの経費で豪華なもの買ってくれると思いますよ。
3万前後なら近隣対策費とかの経費でどうにでもなると思いますし
そこまでケチじゃないと思います。（希望的観測を込めて）

[404: 匿名さん]

希望的ですねー。私は無いと思っています。

管理費からの場合、誰が承認？
管理組合長（くじ引きで決まる人）？
まさか３分の２の賛成？

[405: 匿名さん]

なんでしたら私が管理組合長でもしましょうか　^^;;

伊藤忠が残り１戸を販売事務所/現地モデルルームに使う時
家具入れると思いますからその時に３Ｍぐらいのクリスマスツリーを１Ｆに
上のラウンジの木には電飾でも飾ってもらいましょう。

[406: 匿名さん]

>395さん
ありがとうございます。　私も仕事がらMSのモデルルームなど相当数見てきましたが
ここを見たときは決心がついたという感じでした。
あとは無事にMSの竣工を待つのみです。
先ほど伊藤忠に電話で問い合わせしましたが
年内には竹中のサイン入りの書類が送られてくるような話をしていました。
質問たくさんしたのですがその返事がいつ戻ってくるのか楽しみです。

[407: 匿名さん]

すんませーん。私も契約者なのですが、
問い合わせをしたことがありません。
というか、どんな問い合わせをしたら良いかもわかりません・・。
ここに来られている皆さんは、結構問い合わせをされているようですが、
どのようなことを問い合わせているのでしょうか。
伊藤忠からの返答も合わせて教えていただければ幸いです。
よろしくおねがいします。

[408: 匿名さん]

最近は購入者の皆さんの前向きなお話が伺えてうれしいです。
我が家も一目ぼれ購入。ある事情で「縁がある」と思ったのです。
マンション購入は２度目ですが、前のマンション（これも衝動買いでした）でもとても楽しい生活が出来たので今回も皆さんといいマンションにしたいと思っています。
来年には長男が就職の予定ですが、どこに配属になっても品川なら帰宅しやすいと喜んでます。
先日も京都旅行の帰りに品川で降りたそうで「そのままタクシーで帰れたら超便利」と言ってました。
「タクシーは生意気、歩きです」と念をおしておきましたが…

[409: 匿名さん]

みんなさんで入居までの１年と少し楽しんでいきましょう。
そのうち内覧会か構造説明会とかでお会いできるかもしれませんし。

[410: 匿名さん]

＞年内には竹中のサイン入りの書類が送られてくるような話をしていました。

そうなんですか？

[411: 匿名さん]

ツリーは、季節以外はどこに置くんですか？
ツリーはあきらめて、常時置いておく観葉植物に電飾つけますか？

[412: 匿名さん]

なんか国土交通省の質問事項（定型）があるらしくそれに伊藤忠側が質問項目を追加したものに竹中が一筆入れるというもののようです。
ただ...
そんな話があったのはよいですそれより前に家具のカタログ送られてきたのは驚きました。

[413: 匿名さん]

家具のカタログですか？
うちにはまだ来ていません。
造作家具の見積もりをＢオプションで頼んだのですが、９０万円でちょっと躊躇しています。
建具は素材、色等も合わせて頂けるので非常に良いと思うのですが．．．
大塚で見積もってもらっても同等でしたから、相場だとは思うのですが、金額にちょっと引いてしまっています。
せめて半額なら決断がつくのですが。
ちなみに仕様は、３５０ｃｍの壁一面の本棚と作りつけの巾１５０ｃｍの書斎机のセットです。

[414: 匿名さん]

オーダー家具は面材も合わせてくれるのでフィット感抜群ですが、やはりそれなりコストが掛かるようです。
家具職人の友達がいるのですが、オーダーは手間が掛かるので利益率はそれでも凄く悪いとのこと。
でも遣り甲斐は一番あると言っていましたよ。
Ｂオプションで作り付けなくても、入居後のリフォームが可能であれば後付けも考えては如何でしょうか？
ただ、後付けの場合は家具本体の他に運搬費（家具の大きさや階数にもよりますが、
家具本体が立て横２ｍ以上越えると運び上げるのはほとんど無理になるので）や、現地での組み立て費、取り付け加工費が別途掛かります。
インターネットでも見積もりを取れるところがあるので頼んでみたら如何でしょう？
本棚だけでしたら、うまくすれば５０万円前後で可能かもしれません。

[415: 匿名さん]

うちにもきました。「お、これが竹中文書か？」と思って開けたのですが。
我が家の予算で、かっしーななんてかっしーななんて・・・記念に行ってみようかなぁ。

我が家の現実はニトリで食器棚（８万）を買い、ディノスでつっぱる棚（４万×４本）で、ほぼ決定です。
御優待一覧にニトリが無くてとっても残念です。
けど、家具は住んでみてから、１つづつ買い足していくつもりです。
カーテンも当分は今使っているのをもってって、部屋の感じを見てから買います。
白の洗えるパーティカルブラインドでほぼ決定ですが。
ダイニングテーブル＆いすは買わないつもりです。COMBIのエアロバイクがほしいです。
TVはプラズマかSEDで、一番予算をつけていて１００万以内で買える一番いいやつ、と思ってます。
あとあと冷蔵庫は桃子ちゃんの増えちゃうやつで・・・、
すいません、かっしーなが買えなくても十分楽しみで、言い過ぎましたです。。。
買うものリストアップしていくと、テレビを抜いても１００万なんて軽く超えます。。。

[416: 匿名さん]

木内建設のシャブコン（コンクリートに規定量以上の水を加えた強度の弱いコンクリート）
の話がニュースになっていました。コストを押さえるために使用されるコンクリで、
強度は普通のコンクリより遥かに弱く、中の鉄筋に影響大で、
コンクリが崩れ易く危険だとされています。
フェイバリッチの施行は木内建設ですよね。
現在使用しているコンクリについて早めに調査を行ってもらう方が良いのではないでしょうか？
その場合は、内部工作されない為にも伊藤忠とも、
竹中工務店とも違う別の業者にお願いした方がいいかもしれません。
とにかく心配で仕方ありません。みなさんはどう思われますか？

[417: 匿名さん]

コンクリートミキサー車に作業員が違法の（文字通り）「水増し」をすることを、「し
ゃぶしゃぶ」にたとえて「シャブコン」と言うそうです。建設労組が、水を注入している
作業員の姿を隠し撮りのビデオにとって、公開・告発したのが大きなニュースになりまし
た。コンクリートに多量の水を注入すると、コンクリートが液状化して型に流し込む作業
が容易になり、仕事が速くこなせるので収益も上がるそうです。その代わり、鉄筋コンク
リートでは余分な水分で支柱の鉄が腐食したり、普通のコンクリートでも水分が蒸発した
跡がスカスカの空洞となってひび割れが入りやすくなったりして、耐久年数が著しく縮ま
ってしまうのだそうです。新幹線の架橋のコンクリートがはげ落ちたり、高速道路が陥没
したり、様々な事故が起きているそうです。そんな危険な「シャブコン」なのに、業界で
は「常識」となって蔓延しているということだそうです。
少し前にも木内建設はコンクリの欠落事故で営業停止になっていますし、今後数年後に問題に
なってくるようでは手遅れなので、安心を買う為にも契約者同士で立ち上がった方がいいと思います。

[418: 匿名さん]

どういう業者に、いくらかかることですか？
伊藤忠に依頼しても「大丈夫です」といわれるだけでは？
立ち上がりたいです。どうすればいいですか？
けど、まず集まらないといけないのでは？そうしなければ結局ここで言っているだけでは？

[419: 匿名さん]

元々、竹中だけのはずだった
↓
価格を抑えるため、木内建設を使うことになった
↓
木内建設は低コストで受けた
↓
低コストのしわ寄せは「業界常識」のシャブコンで対応

姉歯事件発覚後は、あちこちで気をつけているかもしれないが、
基礎の段階でシャブコンだと、もう間に合わない。
やはり、検査をしてもらって、OKなのかNGなのか知りたい。
NGならお金を返してもらわないと。あるいは、瑕疵責任で立て直してほしい
（ああまた入居時期が延期）

これは伊藤忠に依頼しても、正しい事実はわからないですよね。

団結して、多少の支出、２２３であれば一人数千円でよいのでは？
ただ、入居前にこれは非現実的。

で、どこにいくらで依頼できること？

[420: 匿名さん]

あの質問ですが・・・

木内建設がシャブコンでTVに取り上げられていたんですか？
木村建設（キムラケンセツ）の間違いって事は無いでしょうか？

[421: 匿名さん]

どうも、ニュースで見たのは木村建設っぽいです。
お騒がせしてすみません。
でも本当に大丈夫なのか。うちは平気とは言い切れない不安はあります。
これは信じるしかないのでしょうか。

[422: 匿名さん]

木内建設で検索すると、
4人が死亡した富士市のビル壁崩落事故
設計ミスによる耐震性不足で厚木市のスポーツ施設が休館
とかがヒットしますが、たしかにシャブコンの話はでませんね。

４１６さん、URLがあれば乗せてもらえませんか？

[423: 匿名さん]

２週間に一階建てられていく作業速度というのは早い方なのでしょうか。
あまり早い建て方は怪しいかもしれないと思ってしまいます。

[424: 匿名さん]

新手の荒らしですかね？
フェイバリッチの水セメント比は５０％以下、高強度セメント（俗にいう１００年コンクリ）です。
この施工は竹下工務店。
木内建設はプレキャストコンクリが主事業でフェイバリッチの場合も外壁等のＰＣコンクリの担当。
ついでに言ってしまうと木内建設は売主のフジ都市開発の関連会社。
まぁこういう繋がりです。
ここの下に貼った東京都への提出書類でもわかりますが、フェイバリッチの本当の売主はフジ都市開発で
伊藤忠はオマケのようなものです。

ご参考
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/2003/121_160/03159.htm...

[425: 匿名さん]

早すぎてもいけないが、遅すぎてもいけないのですよ。
コンクリートは打ち出すと連続的に打っていかないとコールドジョイントが出来てしまいます。
現場打設の場合はこの管理が非常に重要になってきます。
最近のタワーマンションは構造柱もプレキャストコンクリを用い工場で作成し現場では積んで行くだけの工法が増えています。
フェイバリッチの様に超高層での現場打設はどちらかというと最近では少ない方ですね。

ちなみに、３階以上になれば２週間に１階は標準的です。

プレキャスト工法の場合の例
（既に出来上がった柱の部品が沢山並べてありますこれをクレーンで上に運び上げ連結して行きます）

http://www.cotton-harbor.com/gallery/index.cgi?pl=20051216_004

[426: 匿名さん]

んー　竹中だけでやってもらいたかったなぁ
先日問い合わせした際に送られてきた手紙には施工：竹中になってたけど
木内は施工していないのか？と問い合わせたら何処に木内建設と書いてありました？
と訳のわからんことを担当者は言っていた。　やる気あるのかね？
（既に売る気はないと思うけど）

[427: 匿名さん]

竹中一社でやるよりはＪＶにして数社でやった方が相互監理が働いて良い場合もある。
現場監督の腕次第だが．．．
馬場さん宜しく頼みますよ。

[428: 匿名さん]

フェイバリッチのオフィシャルサイト「物件概要」に
施工 （株）竹中工務店 ・ 木内建設（株）東京支店
と書いてあります。担当者の方が知らないわけないですよね。

[429: 匿名さん]

>426
さすが伊藤忠・・・
ますます不信感増大

[430: 匿名さん]

先日問い合わせした際に送られてきた手紙には施工：竹中になってたけど

って、問い合わせ回答に手紙が使われたの？
それもあなただけに？

[431: 匿名さん]

いえいえ問い合わせた内容は
先日の手紙では竹中になってたけど
木内建設は施工していないのですか？という内容で問い合わせました。
現在回答待ちの段階です。

もちろん竹中/木内のJVなのは知ってて質問しています。
馬場さんを信用するだけですね。
引渡しが終わって管理組合第一回総会にでもゲストに及びして
花束贈呈でもやりましょうか？

[432: 匿名さん]

うちにもやっとカッシーナの案内きました。
遅れてきてますます伊藤忠への不信感増大です。
それに、カッシーナなんてここのマンションで買える人なんているんでしょうか？
全く持って伊藤忠は人をなめていると思います。
４１５さんも書いていますが、もっと現実的な案内を出して貰いたいと思います。
伊藤忠への不信感を通り越して、フェイバリッチを購入したことを後悔しそうです。

[433: 匿名さん]

私は２ヶ月質問を放置されて、不信感炸裂しているものですが、
今日来るなら発送の順番だけだと思うから遅れてってことは無いと思いますよ。
手作業でやってると思うし。

木内建設は静岡の事件などもありますが、管理は（頭は）竹中ですから。
伊藤忠のマンションを買ったと思っていなければ（思って無いし）、
購入自体は後悔するところは見当たりません。

そういえば港南地区の車の便がさらによくなるみたいですね。
学校の計画もそうですけど、買った後に良くなる一方ですよ。

[434: 匿名さん]

資産価値という点では売主がどこだったかということが結構大きいらしい。
ここが三井、三菱、住友、野村という大手不動産だったらもっと良かったのに。
ラクシア、ＰＴ品川やＷＣＴの入居者が羨ましいです。

[435: 匿名さん]

>432
同封のパンフは、カッシーナだけではないでしょ。
全体的に見てあの割引率は結構おいしいと思いますよ。
折角だから上手に使いましょ。

[436: 匿名さん]

私は、ラクシアがうらやましいとけして思わない。
あそこは既に違法駐車問題があるらしい。しかも管理は同じですよ。

PTとWCTは価格も高いから資産価値も高い。当然では？
ここが住友だったら、うちは買えません。住友はこの価格設定はしてこない。
少なからずここを購入したお宅は価格は決め手の大きな要素ですから、
割り切るべきでは？価格以上のものを求めすぎてもどうかと。
十分価格以上だと思いますし。

[437: 匿名さん]

木内建設って、フジ都市開発の子会社なのね。
http://www.fujitoshi.co.jp/cpnyinfo.html#prof

フジって富士だから静岡かぁ。
藤和不動産の施工会社のフジタと勘違いしてました。（どうやって勘違いしてたんだ？）

[438: 匿名さん]

売主のフジ都市開発は土地、伊藤忠都市開発は建物という振り分け。
もともとは伊藤忠商事が保有していた土地で伊藤忠の倉庫があった。
これを静岡の中小企業であるフジ都市開発に売却。
フジ都市開発はマンション開発を決め、フジ都市開発のネームバリューでは販売に支障を来たすため、
一応ネームバリューがある元地主の関連会社である伊藤忠都市開発に声を掛け、双方が売主に。
建物側の売主である伊藤忠都市開発は竹中工務店を施工者に決定。
本来は土地側の売主であるフジ都市開発は建物に口出せないはずだが、
元々の売主はフジ都市開発のため、施工者に身内の木内建設を強引に入れたというのが実態では。
要するに実質ここを仕切っているのは伊藤忠都市開発でもタダの販売代理の伊藤忠ハウジングでもなく、
フジ都市開発ということ。
一見、名前が知れた伊藤忠の物件と勘違いしてしまうが、騙されてはいけない。
もしかしたらフジ都市開発はヒューザ等と変わらないデベかもしれない。
それでも、あなたは安心できますか？
キャンセルするなら今のうちです。

[439: 匿名さん]

何か怪しそうな会社ですね。
フェイバリッチタワーへのリンクが貼ってあるし。
何か憂鬱になってきました。

フジ都市開発
http://www.fujitoshi.co.jp/

[440: 匿名さん]

>436
ラクシアは販売が野村不動産、売主はＪＲ貨物、施工は竹中工務店です。
全て超一流企業であり、それだけでも信頼度大です。
フェイバリッチとは比べ物になりません。
住民は入れ替えればどうにでもなりますが、売主、販売会社、施工会社は後からではどうにもできません。
都営跡地の定借物件は住友不動産ですが、フェイバリッチよりも安い価格で販売されます。
こう考えると一見安くみえるフェイバリッチは、実は物凄く割高な物件であることが露見してしまうと思います。

[441: 匿名さん]

フェイバが安いというが、階数や条件を揃えて、坪単価で比較するとラクシア、パークタワー、ＷＣＴ、コスモポリスなど港南地区のマンションは５０歩１００歩でどんぐりの背比べです。
こんなこと書くと、それならフェイバはもっと割高と言われてしまいそうですが。
ちなみに私個人としては割高とは思っていませんし安いとも思っていません。
ただ、少なくとも今後この価格では手に入れられないのではと思っています。
売主については確かにブランドマンション（パークタワーとかパークマンションとか）が中古市場での一つの指針とは思いますが、
これが全てではないと思います。
偽造問題が発覚した今後、売主以上に設計者や施工者が重要になってくると思います。

[442: 匿名さん]

フェイバが木内建設なら、ラクシアは黒澤建設だよね？

[443: 匿名さん]

坪単価で比較して、５０歩１００歩の差かもしれないけど、やっぱり安いですよ。
特に高層階は割安です。

[444: 匿名さん]

眺望の良い北東角部屋などは坪２４０万円に手が届きそう、他の角部屋でも坪２３０万円前後。
同等の条件でコスポリ、ＷＣＴ共に坪２４０万円強だから、若干安いが割安という程ではない。
ただ、中住戸に関しては高層でも坪２１０万円前後なので確かに割安感はある。
でも、共用施設の充実度やネームバリュー、資産価値等、総合的に考えればＷＣＴやコスポリの方がお勧めです。

[445: 匿名さん]

>442
ラクシアの場合は黒沢建設が特許を持つ顎関節工法の超耐震工法を竹中工務店が施工したので事情が異なると思います。
言うなればラクシアの場合は、黒沢建設が名前を貸していて実施の施工者は竹中工務店ということです。
ちなみに都営跡の定借物件の施工者も竹中工務店です。
売主は住友不動産ですから、地域ナンバーワンの物件になりそうな気配大です。

[446: 匿名さん]

南の低層はー？２００未満ではー？

[447: 匿名さん]

なにか煽ってる方いらっしやいますね。440さん

北側のマンションは「超一流」なんて住人がきいたら苦笑すると思いますよ。
販売は野村不動産ではなく野村不動産アーバンネット、売主はJR貨物不動産開発
一流でもないですね。内装も豪華でもなく、耐震性も？です。
管理会社…　これまた頭が痛いですね。

[448: 匿名さん]

>446
そうです、低層階は南も角部屋も坪２００万円未満です。
南側で坪２００万円を越えるのは中住戸で１５階ぐらいから、南側角部屋で５階ぐらいから、北側角部屋で１７階ぐらいからです。
但しレンボーブリッジと東京タワーの双方が望める北東角部屋は２４階を越えると一挙に坪２３０万円を越えますが。
これはパークタワーでもコスモポリスでもＷＣＴでもほぼ同じです、眺望が望めない低層は坪２００万円未満、眺望が良くなってくると坪２００万円を越え、
高層になると眺望や向きの度合いで坪２５０万円前後になります。
これとコスモポリスやＷＣＴでは最上階付近は特別仕様となっているので坪３００万円に届きそうです。
それでも、港南地区は他の都心部と較べて総じてお買い得感が高いです。
でも、５年後、１０年後はどうでしょうか？

[449: 匿名さん]

北東角って、２４階で東京タワー見えるんですか？

[450: 匿名さん]

ちょっと厳しいけれど、２４階での視線の高さは、７７ｍを越えていますから、
先端の方がラクシアの塔屋とシティハイツ港南の塔屋の間に見えるかなという程度でしょう。
やはり東京タワーらしく見えるのは２６階以上でしょうね。

ご参考
ラクシア（軒高：約７２ｍ、最高部：７８．１ｍ）
シティハイツ港南（軒高：約７７ｍ、最高部：８３．８５ｍ）